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同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過19萬的網紅Introduction,也在其Youtube影片中提到,#買房#新手買房#實價登錄#建商 蕾咪3年內的財務目標是在台北買一間自住房,因此最近看了很多房,發現房子有分為4種價格,成交價、銀行鑑價、實價登錄和成交價,這次想幫大家一一解釋不同價格代表的意義,希望你們在未來都能談個好價錢呦~:) 如果喜歡這個頻道別忘了訂閱分享按讚喔~:) --- time co...
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你是看開價買屋,還是看實登買屋?我早說開價只是參考,實登低價才是真,照著買就對了,不然,以後你就是全社區的最高價。
雖說實登造假也是很多,但低價總是可以參考的,總有人會誠實申報,那些才是比較正確的成交價格,卻與業務口中的「行情」差異頗多。
業務會說:實登是假的啦,那些低價都是特殊交易。
我會說:你要賺錢才喊假,你要為賣方賣力才這樣說,只要喊實登低價都是假,這種業務要馬上換掉,不要跟他買房子。
業務會說:你看實登高價很多,房價一直在漲啦。
我會說:買家又不是白癡,那麼好騙。(搞不好真的很好騙…)
業務會說:你這樣低買,根本就買不到房。
我會說:不然實登這些低價,是鬼買的嗎?
買房子就是彼此拚氣場、比鬥志、磨耐力。你會說:買一間房子怎就那麼難,可是賺錢也很難,怎可以把你的血汗,就這樣輕鬆的花掉。
預售屋開價成交價 在 Facebook 的最佳貼文
210816蘋果 開價成交差2成 淡海預售屋驚見1字頭
新聞原址→https://tw.appledaily.com/property/20210816/JDYXXEFJSZCK5HPHCVXK4QREZ4/
實價登錄2.0上路一個月,不僅中古屋門牌號碼全都露,還規定預售屋在交易30日內要申報價格,也讓民眾迫不及待「開箱」預售屋的真實成交價。民眾查詢近一年新北市淡水區的預售屋實價登錄,發現淡海新市鎮竟然還有單價1字頭的預售屋新建案,該案為「晴空23」,開價每坪24~26萬元,成交單價18~21萬元,比開價少了2成,和淡海區域目前均價2字頭的房價相比也便宜不少。
(林佩萱/連線報導)......↓
新北市淡水區預售屋近一年的實價登錄如「將捷之森」成交單價落在23~29萬元、「香草莊園」成交單價為33~39萬元、「迎曦莊園」成交單價35~41萬元,唯獨「晴空23」單價還有1字頭,成交單價落在18~21萬。台北民眾陳先生驚訝的表示,「淡海難道重回1字頭了嗎?」、「淡海驚見1字頭房價」。
屋比房屋總經理葉國華指出,「晴空23」鄰近家樂福商圈,距離輕軌新市鎮站、沙崙站、義山站僅約300~400公尺,區域環境與交通條件都不錯。該案開價每坪24~26萬元,從實價揭露的數據來看,每坪成交價18.5~21.7萬,與開價差距2成,不少戶別成交單價僅1字頭,跟淡海區域目前均價2字頭的房價相比便宜不少。
葉國華表示,淡海新市鎮是目前北市外圍有捷運且低單價的區塊之一,近年因淡海輕軌通車、美麗新影城和商場開幕、淡江大橋也可望在2024年完工,區域房市利多加上房價便宜的優勢,吸引不少預算有限的雙北首購族來此購屋。不過,淡海新市鎮近年因建商大量推案,目前區域供給量體不小、空屋率也不低,因此,不排除有個案想加快去化,採取平實價格以增加銷售速度。
東龍不動產直營事業處資深經理陳泰源表示,目前淡海新市鎮普遍房價為2字頭,「晴空23」位於崁頂二路附近,屬於荒涼偏僻的冷門路段,新市鎮的範圍很大,房價因路段不同,自然會有落差,出現1字頭和3字頭,都是比較少見的情況,如從新市一路至中山北路就是最精華的地段,房價站上3字頭。
陳泰源認為,淡海新市鎮重劃區很大,自從出現交屋潮之後,新建餘屋一直很多,但是從內政部統計的餘屋量來看,2019年第3季之後,新建餘屋就持續減少,因此也不用擔心會影響到房價。「晴空23」因房價親民,也順利吸引到年輕首購族群進場。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210816-2-1.html
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#買房#新手買房#實價登錄#建商
蕾咪3年內的財務目標是在台北買一間自住房,因此最近看了很多房,發現房子有分為4種價格,成交價、銀行鑑價、實價登錄和成交價,這次想幫大家一一解釋不同價格代表的意義,希望你們在未來都能談個好價錢呦~:)
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00:00大家好~這次要來分享買房的四種價格!
01:00蕾咪買房的心路歷程~
02:09建商開價
02:32成交價格
02:54實價登錄
03:36銀行鑑價
03:43總複習時間~記起來了嗎?
05:44蕾咪想知道~你買房了嗎?當初怎麼議價?
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歡迎有更多的理財問題,可以留言跟我說,
我會挑選適合的問題,錄製更多教學影片囉!
希望從這理財的小小習慣去改變我們彼此的生活啦!
歡迎訂閱蕾咪的頻道喔:)
※這不是商業影片! ^^
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預售屋開價成交價 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
預售屋開價成交價 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
130926中天 吳季剛跨界設計豪宅 成交價打65折
影片網址→http://youtu.be/RQbRz-ORgfg
感謝記者 林昕潔 的採訪,關於豪宅「開價」與「成交價」落差大,不外乎幾個原因。
第一:預售屋登錄的時間點是交屋後,但是購買人當初買的時候,是2~3年預售實的價格。
第二:一般住宅拿實價登錄作參考,會發現成交單價會落差不大,但如果是豪宅,甚至是同一棟、同一社區,每一戶的成交單價落差也是極大!因為豪宅高單價、高總價,一坪差個幾萬元總價就差很多,單價的部分,也因為每一戶的豪宅具備的藝術性、收藏價值皆不同,「藝術品豪宅」每個人的評定價值落差也會很大!
第三:屋主出售動機嚕!誰說有錢人不會被斷頭?買到便宜算幸運啦!
以下是新聞報導......↓
打著知名人士 吳季剛 首度跨界合作的作品,這豪宅建案,名人光環似乎有點失靈。
柔美女性化的緞帶造型搭在豪宅建案上格外的特別,服裝設計師 吳季剛的跨界作品一開始就備受注目,但最新的實價登錄出爐,四筆的交易紀錄,成交價格落在每坪120~130萬之間,和當年每坪開價180~200萬,等於打了65折。
同樣豪宅開價與成交價格落差大的建築,還有名列亞洲十大豪宅之一的《皇翔御琚》,剛推出時每坪喊出的成交價格每瓶破300萬元,但實際的價格落在270~280萬之間,還有《文華苑》三年多前預售屋每坪喊到150~220萬,但實際上每坪成交價大約落在101~140萬,實際價格差了快六成。
房仲業者 陳泰源 表示:現在看到120萬,實際上那是三年前(預售)買的價格,只是現在交屋了,現在才登錄。
而這回實價登錄揭露6月份的交易案,以天母的豪宅最貴,成交價高達2億元,等於單坪打到138.7萬元,但也跟開價喊到單坪要突破200萬有落差。看得出豪宅雖然開價驚人,但實際成交價的折扣似乎也殺得很兇。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/70353529
預售屋開價成交價 在 請問建商預售屋的開價,我這樣砍價開始談可以嗎? - Mobile01 的推薦與評價
前幾個禮拜看了海線的一個預售案子建商開價680萬(權狀40坪含車位)回家想 ... 會講話、會不會做生意、想不想做你的生意還要看附近區域成交價抓個大概 ... <看更多>
預售屋開價成交價 在 [閒聊] 買預售屋是不是比新成屋划算- 看板home-sale 的推薦與評價
如題
假設預售今天賣30萬1坪
新成屋便宜一點 29萬好了
等到三年後預售蓋好 應該就漲了到35萬了
等於用30萬買到35萬的房子
這樣不急的人
就算自備充足
是不是也應該買剛開賣的預售屋
這樣才是最划算的?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.50.161.71 (臺灣)
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※ 編輯: shan820704 (110.50.161.71 臺灣), 01/18/2021 20:43:39
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