我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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首先我是覺得你可以直接說出建案名
板規好像也沒不允許這樣做
也不會真的有人那麼無聊跟你搶
不然到底要怎麼評估..
大坪數小坪數談法不一樣
兩房三房也不一樣
建商不一樣..有的不二價、有的可殺很大
是不是邊間..視野..等等都差很多
若你真的不想提供這些資料
我就講個比較籠統的流程供你參考：
1.查該建案附近的新建案實價登錄
若你能找到跟你的建案房型構成類似、且建商品質差不多的建案
那直接拿該建案做出價參考即可
2.拿到開價數字
開價有兩種
"牌價(A)"是你外面廣告、雜誌、591新屋看到的那種
"優惠價(B)"是你到銷售中心坐下來之後，你還沒殺，代銷就給你的
3.第一次出價：試探
若你拿的到優惠價B，依照過去經驗，
不管甚麼坪數格局直接88折談
//例如B=35，直接出跟代銷說30.8的對應總價我馬上簽
//當然前提是你要已經喜歡並同意這個價格
代銷若說得出B，這個價已經把該房的缺點算進去了
若你拿不到B，代銷在那邊拉勒：
那就說明兩件事
一、代銷很賊，想利用資訊不對稱多賺一些
二、A離底價並沒有那麼遠
像有些A開80賣60的，他一定不會只給你牌價，保證會跟你說現在談的話優惠價多少
也就是說通常，若牌價離底價很遠的時候，代銷通常都會給你優惠價
不然消費者又不是都白癡，誰要買。
這時候你可以出 (A的78折) 和 (步驟一得到的價92折) 比較大的那一個。
我們把它叫做C好了。
為什麼要比較大的那個，因為有些建案並沒有開天價，
你78折殺下去，誠意就不見了。
因為我們做個假設，A=60，明明旁邊0年品質差不多新成屋賣55，
你出C=60*0.78=46.8，你覺得人家還會想談嗎，而且最重要的是，
你若真的喜歡，後續怎麼加價？
談價有一個法則是，後一次加價不超過上次加價
若你出48 49 49.5....看代銷不白眼死你...
所以C要出55*0.92=50.6。
接著，你就會被代銷消遣，說這個價他自己買10間。
這很正常，你要的也不是真的這個價。
4.修正價格
等代銷消遣完你之後，你說：
"我覺得這價很合理，因為xxxxx"（你要先想好理由，這個要多看屋累積經驗）
然後代銷就會有幾種反駁方式
一、反駁法：xxxxx不成立，因為yyyyy
二、懶的理你法：這個價公司不會賣啦，你可以去其他建案比較一下
三、撇開話題法：我們是在賣坪效。
然後"測底價"時刻到了
你："不然這樣，你說個底價啦，可以買我就買。
我是真的覺得這建案不錯，這樣來來回回也不是辦法。"
這是代銷通常就會說一個價(D)出來，
你這時要裝考慮破頭的樣子，然後上個廁所，回來說：
"不然這樣，我們折衷一下，我出 E = C+(D-C)/3 ！"
E的物理意義就是，把C和D中間分三等份，取比較靠近C的第一份。
談到這裡，雖然通常也不會成，但一個訊息透露給代銷了
那就是你會加價，你就算不是A級也是B級客戶。
但同時你就會發現，你已經有能力鎖定代銷的底價了。
為什麼？
看一下這個圖(新增E和D中間點F)
C------E------F------D------------B-------------A
不管代銷怎麼回價，你都很好回。
- 若代銷回你的價在E和F中間，最簡單，你直接回我就是要E，或是最多加個零頭
這代表你已經精準抓到他底價，他只是想辦法多敲你一點而已。
- 若代銷回你的價在F和D之間，代表代銷沒甚麼空間可以降了，
這時候要看你的時間緊迫性。
若你很急著要買，那你就砍他尾數成交。
若你不急，你可以說
"這樣吧，我出F，你看有沒有機會，沒機會我就留個資料，能成交的話你通知我。"
然後你會發現過幾天代銷可能會降個尾數給你
你當然可以再議個幾萬十萬，看你自己決定，但成不成交看天。
5.事後
不管有沒有成交，記得加代銷的Line。
要接著談或售後服務都方便。
而且建議大家，禮貌很重要，不要擺出消費者是大爺，
越有本錢越要謙虛，代銷也有奇檬子，奇檬子好，透露接近底價數字的機率高很多。
另外也不用過度去嫌房子，那是上一代的做法了，開價已經包含房子的缺點。
最後要說明的是，
每個縣市的談價方式多多少少有差異
購買熱度、建商開價策略也不會一樣
其實整體來說就是你要找出參考基準點
這個基準點可以是附近實價登錄
也可以是從代銷的口中得知
另外，
就算可以買到該建案的低點
也不代表未來穩賺
假設幾年前新莊AMAX小坪數買在53好了
你可能會覺得超爽
實價登錄一出來，破盤耶
這下穩賺了吧
不好意思，成屋當天就是面對現實的開始。
因此選擇大環境與購買時機，遠比議價更重要。
說的很零碎
打字中途也沒仔細檢查...XD
但整個概念希望有幫助到你
※ 引述《rdonabc (阿東)》之銘言：
: 大家好
: 小弟新手菜鳥買房
: 最近看了7-8間預售屋
: 終於有看到一間還蠻喜歡的房型及格局
: 通常代銷都會有開價
: 請問如果我想要進一步談的話
: 通常一開始出價都會怎樣子出?
: 以一坪的價錢的8折出價算是OK的嗎?
: 或是有其他比較妥當的方式及折數
: 還請大家多多指教
: 深怕開太低被白眼 不想當奧客
: 謝謝大家!
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※ 編輯: Nubybee (36.231.100.15 臺灣), 11/24/2019 22:44:10
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