高房價時代，以自備決勝的時代已來臨
過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。
但隨著房價漲得又急又快，若再以"預算"來溝通，很容易讓彼此的認知有誤會，進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋，自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計，甚至拉到三成至四成都是很常見的事。
為什麼？
1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那，屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。
舉例：
屋主跟建商買一間預售屋1000萬，並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商，及至交屋時共計需支付200萬自備款。
若該屋主於工程期間，以1300萬把房子售出，那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。
對於承接方來說，他花500萬自備款去買1300萬的房子，自備成數達3成8。
2.中古屋
中古屋自備款的提高，源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下，銀行估價會貼近於市價，但近一年半的漲幅太過驚人，銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來，這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時，市價又上去了...
舉例：
有一中古屋建坪40坪，平面車位一個，社區行情25萬。以正常的轉手水位來說，成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬，並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方，而買方單就房子的部分僅需準備220萬。
現因房市大好，該物件直接跳漲式成交單價35萬，總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬，自備款約略是成交價的4成。
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我們在第一線觀察，當談及預算的時候，有些顧客可能礙於隱私，很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下，你給的需求越不明確，業務員能使上力協助的程度就有限。
如今，用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到，但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來，最後只好作罷。
所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成)，這樣才容易貼近真實的房市，也比較不會白走一遭。
預 售 屋換約 價差 在 看板home-sale - Re: [請益] 預售屋轉約價差給現鈔 的推薦與評價
※ 引述《PhatBirdie (the biggie)》之銘言：
: 最近在看一個預售屋，建案已完銷，
: 剛好有屋主要賣但堅持他要賺的價差是要拿現金（大約加上已付工程款是200萬吧），想
: 當然爾就是要避開金流。
: 針對這樣，買家該怎麼保障呢？
哈 半夜看到這篇無聊來回一下
說真的
原po要不要買取決於原po自己
可能你喜歡那個地點，那個建商，那個格局
短期附近沒有相同條件
那你就買
你沒買到鄉民也不會為你難過
買到鄉民也不會替你高興
端看你自己需不需要而已
就我所知7/1後這種手法還是很多見啦
就連很多仲仲也會有這種手法
以一棟1000萬來說賣方還有3趴免稅
也就是說他預售賣你1030萬他也不用繳稅
所以你買預售起碼會被賺3趴
除非有那種佛心屋主真的要平轉
現在基本也很難看到想賺100/200萬的
因為沒有買方想當這種盤子
那假設今天他想賣1050萬
他想賺50
通常是已繳工程款+3趴可以支票付
20萬要現金交易
你要不要買?
你覺得20萬你可以負擔你就買
還是那句老話取決於你
20萬對你將來房地合一影響大不大?
被賺200萬我相信很大
20萬呢?
你要走正常流程當然可以堅持
賣方頂多就不賣不然就是把價錢拉高讓他可以賺到50萬
他當然不用明講但是稅就是你要幫他付
那就是你自己要去斟酌
少付走現金交易
多付也是繳給政府
不用把對與錯得枷鎖套在自己身上
現在7/1後賣方只要有轉讓預售就是要報房地合一
平轉，賺3趴都要報
也問過國稅局朋友
現金交易這種實務上根本不可能抓
你連私契都沒有
立私契賣家最多也只會立到1030萬
我再說一次
沒什麼一定要買或一定別買
但是!!!
你一定要了解遊戲規則
知道對你影響大不大你再做決定
就降
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