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桃園市議會第一屆第七次定期會
107.03.30-都市發展局工作報告說明及質詢-道路預定用地
一、 解編公設保留地的同時應兼顧道路用地的開闢
公設保留地的解編目前主要是針對機關、文教、停車、公園、市場等公設保留地，只有道路預定地不在解編的範圍內。
然而超過30年的都市計畫中（如中壢龍岡擴大都市計劃），道路預定地的地主，不能處分土地、不敢重建房子，對這些地主是何等的殘忍！
市府大幅解編公設保留地同時應兼顧開闢道路預定地，建議市府將解編公設保留地所獲得的收益成立專門基金，用於購買都市計畫中的道路預定地，且不得挪用，並以超過30年以上的都市計畫中的道路預定地為第一優先開闢對象。
二、 容積移轉的買賣
建議政府單位成立容積移轉的平台，讓道路預定地的地主得到該有的利潤、建商付出合理的價格、老百姓買到便宜的房子。透過容積移轉平台的建立，來解決延宕30~40年未完成的都市計劃中道路用地的開闢。
#容積移轉
#公設保留地解編
#道路預定地的徵收
為了爭取桃園區位在中路的公共設施保留地【公二】公園盡早開發，拍攝公二預定地現況(地位於泰昌七街、宏昌十二街、泰昌二街、泰昌三街，面積約5200坪)這ㄧ系列照片，我冒了被反鎖在麗寶春天社區頂樓經驗，由高處往下拍。
系列照片是為呈現在桃園市第ㄧ屆市議會議事堂，我從104年第ㄧ個會期講到106年第六個會期。
站在都市計劃發展原則人均綠地比均衡的角度，我ㄧ提再提。
希望開發為休閒公園(或防災公園)後，開挖地下公有收費停車場，以順帶解決周遭停車的困難。
最早時104年間，市長回應是徵收土地費需高達約27億元，市庫ㄧ下子負擔實有困難，希望透過容積移轉，盡量減少市庫負擔，容移是被附帶的條件，至於是要達到多少容移比率才願意開發?
104年初(剛當選不久)我即調閱地籍謄本，約40餘地主，已容移部份是非常少。
容移是需要有市場價格誘因，又偏逢不動產市場急凍，就我所知道自主購買容移進度是緩慢的，所以也督促鼓勵釋放訊息引導容移。
知道進度慢，所以我必須不厭其煩，ㄧ提再提，促速開發。
我講到市長不耐煩地說:光達，公二公園的議題就不要再提了。
我是沒聽市長的話，只要是定期會都發局、工務局、經發局(管市場用地的)、體育局工作報告，無數次都帶到公二公園及旁邊的市二用地需改編、市立游泳池右後方市三用地需改編。
因此，我收到很多相關局處，就質詢議題的回函，不滿意處即鍥而不捨。
好不容易，先獲得鬆口的是，游泳池右後方市三用地，經發局評估後將釋出，由體育局接手，都發局送審變更為體育用地及綠地，這就是中路地區將會有國民運動中心的緣起由來。
市二用地的部份，因附近住宅環境實不宜再為市場之用途，我建議應以鐵路地下化，消弭鐵路阻隔，鄰近區域計畫，預行綜合考量，規劃出大範圍現代化整潔美觀的公有市場，以前瞻角度設想。
市二用地唯有改變編定，目前的籃球場才有可能加蓋天幕，也才能有鄭文燦市長在民間聚會場合間接回應的，再以空地ㄧ部份，用來興建多元用途活動中心或集會所。
比較傷神要花費預算與民間容移併行的公二公園預定地。好不容易今年7月，針對縱貫公路桃園－內壢間都市計劃、南崁都市計劃，多處公共設施保留地做專案變更的計劃公展，沒有爭議的，交市都委會後再送內政部審議。
就公二公園預定地部分，是朝向減半徵收專案變更。減半後，約2600坪的公園仍是算很大的，減半後公園基地，若以允許ㄧ半開挖，地下車位數是不少的。
如果這樣能加速市府開發意願，增快速度，為什麼不呢？為什麼要反對呢？
我住家是中路地區，身為民意代表，我知道我的職責，我全區跑透透，
萬壽路橋主張拆除後，現在宏觀有氣度的樣貌如何呢？
後站治水獲能夠疏流滯洪洪峰水量約30%,得到25年洪峰重限期不淹水的保證，以安後站居民人心。
茄苳溪整治、南崁溪優化營造親水水域、埔子地區未細部檢討都更，都市發展不對稱，甚至未開發區路幅影響救災。
中路重劃區路幅不足、路型不佳、公設地風禾公園缺乏前瞻性規劃同部設立地下停車場。
大廟前後老舊商圈的活化再生。
大檜溪區桃林鐵路替代道路規劃、殯葬所設施動線不符人口增加及老齡化……等等。
是如此這般關心遍佈區域，遑論我所在區域附近的公二公園，我與附近里民市民ㄧ樣，甚至更樂意看到5200餘坪全部開發成公園。
然而，從財務面是有困難的，當深刻了解預算分配，是能體會市府建設上有的難處。
每當參加公二公園預定地附近大樓的區分所有權人大會時，是可以感受到附近住戶市民的熱切期盼。
畢竟民國68年間編定為公園預定地，畫ㄧ個餅在那裡，動也不動，雜草叢生，對市民、地主都不公平，數十年過去了，實非常不務實。
難怪很多大樓住戶說被建商騙了，稱買屋時建商稱這裡幾年後是公園、那裡是學校，聽起來環境優雅、就學、採買便利……
不只發生在這裡，很多地方都有此情形。
其實不是建商騙您，是政府不作為或財庫無力做為。即使是編定了，行政程序上也還是可透過定期通盤檢討或不定期專案變更用途。
地方建設的爭取，我非常厭惡黨派之爭、只為選舉考量。
在議會，我座位在後方，前方的議員同事質詢講什麼？關心什麼？我大致知道。
過去兩年半，對這裡的發展，吭過什麼聲音？選舉將屆，開始關心起來了，共同關心是好事，但千萬不要搞錯方向。對市府提案不准予縮減公園面積範圍，如果這樣能全面開發，是大家所樂見，但如果市府能力所不及或因而陷於難處，而需繼續延宕，問題是回到原點，還是閒置荒廢在那裡，會對市民無法交待的。
我還聽到為過去政府沒開發找理由，20餘年前的地價如何?過去政府7、8億元都不徵收了，只會責怪新市府，還有人散播不實數據，稱容積移轉已有ㄧ半了，如果真有ㄧ半，我想鄭文燦市長ㄧ定爽快答應納入全部面積優先開發成公園，讓大家皆大歡喜。但是，事實就不是如此。
公二公園用地若減半徵收送審通過後，鄭市長在公二或市二有私下向我釋出興建圖書館訊息，市長說的我都予尊重，至於是哪ㄧ種場館設施是受歡迎的?我建議最好能訴諸多數附近範圍內的市民的需求與民意。
最重要的是，要比照公24公園，開挖地下停車場。
以上是我就【公二公園預定地】的立場、想法精細說明，若有他人為選舉透過樁腳、打手散播不實論述，必訟必究。
第一屆第五次 柏霖4月17日都市發展部門報告
http://alin.ar.com.tw/arpage.aspx?pageid=ar001075-co203988
柏霖：
ok，本席長期關注有關公共設施保留地，公共設施保留地當然散佈在整個38個行政區，我只以我們三民區來舉例。我覺得一個城市進步除了經濟發展、社會公平，還有環境保護，它們都是應該同時被關心的。那為什麼我說這個公共設施保留地，你不敢去面對解決，你這三個元素都不能同時去面對，舉例來說，在民國六、七十年代我們就把它畫下去，這塊要建學校，這塊要建公園，這塊要建濕地，結果到現在很多都沒做啊！所以我們三民區來說起碼就5塊地，我們最近體2用地已經送到都委會來討論，我希望各位委員在符合公平、正義的前提下，我感覺該減額就應該減額，如果說我們今天起碼要達到他未來賣出去土地的價格，我們對他徵收的是公告現值加35％，一定要比這個還要多，地主才會有誘因蓋同意書，來參加減額，這樣的原則確立以後，我覺得我們就應大力的去推動。體2，本席也覺得很支持，你就是要去做，但是它的區位放在大順路邊、或者放在社區裡面，這你們要去做專業評估，怎麼樣做才是公平的，因為這塊地原始的用途是什麼，然後你再來考慮因為我們的財力不足，所以我們必須去面對減額的問題，那它的一個邏輯性priority，我覺得各位委員應該去注意，但是這原則注意以後，其它就是速度要快，為什麼？因為一塊地放置在那裡已經好幾十年，我們都沒去開發，就是指體2就是在大順路旁邊，這已經在委員會裡面，本席也提了很多年，我希望各位委員經過審慎的討論，只要符合這幾個原則，我認為就應該快。
我跟委員報告，全高雄市加起來有4,000多億元，以我們高雄市的財政，昨天自由時報又報了，我們的累積總負債2,500多億元，包括受限、非受限，所以我們不可能用我們的錢，再去徵收土地來做公園、做綠地，我們應該把這些錢拿來做其它更有效益的資本投資，這時候我們應該讓市民知道，原來公園假定有100％，因為這樣我們大概只能有65％的公園，但其它30％至35％，可能要還回原地主讓他賣，因為將來換回來，我們有土地來開發這個公園。為什麼要這樣做？因為如果你不這樣做，永遠那個公園只是一個鏡花水月，永遠都不可能實現，因為我們沒有那麼多錢，所以我們必須務實來看待。
我也知道市長也很支持有關十全路的果菜市和屠宰場，我們在市區裡面民族路旁還有那個屠宰場，各位知道民國五十幾年的屠宰場到現在已經四、五十年了，裡面的設備幾乎都老化，聽說在裡面上班還要戴鋼盔，因為有時候石頭會掉下來，已經太老舊了，然後在市區裡面去做這種工作，我覺得對當地環境也是很大的傷害，我也知道市長也很支持，準備透過農業局到仁武地方做一個民生工業園區，把果菜市場遷走，把十全路打通，以後北側來做一個滯洪池，跟各位委員報告，只要一下雨，高雄市第一個淹水的地方，就是孝順街505巷，就是果菜市場的斜對面，因為它原本就低窪，只要一下雨，那個地方很有可能出人命，所以我們這地方應該還要做一個滯洪池。一方面滯洪池其實也是公園，只是以前的公園是山丘，未來的公園是下凹，它平常做公園，萬一有事情，它就變成一個蓄水的我想這方面，局長這邊也很支持，我希望各位委員未來在審議這個案子要快，我常說行動速度是致勝的關鍵，我們不但要做，速度也要出來，如果今天所有的企業家會考慮到一個城市的投資，很重要的觀念就是行政效能，行政效能越快的都市，越容易吸引更多人來投資，因為在這裡資金的周轉率越高，我就可能賺更多的錢，企業家進來，工作進來，就會帶動很多，包括我們希望吸引很多的白領人口的進流入，當這些人口越多，這個城市消費力提昇，房價自然上升，因為你的總量就會夠，這是第二塊。
接著我要提檨仔林埤做得很漂亮，但檨仔林埤下面，還有一個是獅湖國小旁邊的綠帶，這個地方也是幾十年了，我們也劃入公共設施保留地，也都無法徵收。接著在三民二分局旁邊，它和國小緊鄰，結果劃入公園以後，這幾十年也都沒有開闢，沒開闢以後，它現場是什麼？就在賣汽車、開7-ELEVEN，所以各位如果在市區看到三角窗開7-ELEVEN、賣薑母鴨、賣車，那大概都是公共設施保留地沒有徵收，或某大企業的第二代他們持有的公司，大概這兩個，因為其它能開發大家都去開發了，為什麼沒有開發，因為地主也在等市府何時給我徵收，我向各位委員報告：為什麼我一直提到，我們要解決所有公共設施保留地有四、五個手段，撒銷，李鴻源部長也說，如果真的財力不行，我們無法支撐，經過幾年應撤銷，還給原地主，以地易地，我們徵收、容積移轉，再來就減額。我跟各位委員報告，我們手上有多少工具？你們有多少工具可以去解決這4,000多億的公共設施保留地，當然撤銷最簡單，但這裡面也有公平的問題，為什麼？我以前來這買房子時，你告訴我前面有個公園，隔了10年你把公園撤銷，我公園沒了，你如何彌補我原本對這裡的期待，這也是一個問題。再來你說以地易地，我們也沒有什麼好地可以換。
接著容積移轉，本席是支持的，但是高雄市目前的容移是百分之三十幾，還沒有達到這些地主的需求，如果台北有到135％的，那個地主可能就會比較容易來面對。再來一個就是減額，我覺得對於相當大面積的部分，各位委員可以多去思考。因為我覺得今天我沒有辦法百分之百得到這麼多的土地的時候，我用減額的方式，雖然它可能只剩65％，甚至55％都有可能，但是起碼有比沒有好。如果我們永遠都是期待我要100分，我跟大家報告，這個在我們大家有生之年大概都看不到，為什麼？因為我們的財政是不可能在幾年內突然間負債還清，變得很有錢。所以就要靠什麼？靠減額、靠容積移轉。容積移轉要靠什麼？容積移轉要靠你的供給需求，現在經過你們委員會同意，3月份公告，你們的需求面積打開了，有很多需求。但是很多需求以後，你的供給的部分一直消化，如果它能夠達到一個均衡，當然價格會愈來愈好，其實才是對原地主一個很適當的補償。
我常講，計畫道路應徵收未徵收，那是對善良人一個最大的懲罰。怎麼說呢？我的長輩、我的祖先好心讓人家行走，到最後變成既成道路，不用徵收；有的圍起來，以後你要開闢道路，要拿錢來跟我徵收，我覺得這是最不公平的。所以我覺得市府應該要去面對這個問題，我好心把地讓出來讓人家行走，結果到最後，你說這是既成道路，所以不能徵收。這樣顯然是違反人性向善、鼓勵大家去做好事的精神。
所以這四個土地以外，另外還有一個地，就是自立路、客家文物館在這裡，這邊有一個污水廠。我也跟副市長報告，這個污水廠的預定地，本來是要做污水廠，後來我們在七十幾年把污水廠搬到了中洲，所以這個地方就沒有做污水廠。因為當時他準備要做污水廠，所以在公園開闢的當時，沒有把這0.9公頃放進去，所以現況就是旁邊，這個地方就是客家文物館，然後留了很多小的違章工廠，甚至裡面還留了一個道光年間的墓在這裡面，結果就會造成跟當地互相的不融合，所以局長這邊也是準備積極來面對。但是我一直提到的「效率」，我們到底手上有多少工具，我們怎麼去面對這麼多的公共設施保留地，還有計畫道路應徵收未徵收，你手上那五個工具，我們用了多少？我們怎麼很有效率的，而且兼顧公平，然後讓社會進步的方式來看。我跟各位委員報告，我常這樣講，這四千多億價值的土地就好像什麼？它就好像是凍土凍在那裡，你如果透過容移，他也是可以換錢出來，他也會去置產、會去消費、會去提昇他自己，那個錢就活了。你透過減額以後，他的土地也是可以去買賣，就會形成一個資產的流動，對這個城市是會有加乘效應的。為什麼？因為他的資源是可以被利用，而現在不是，這四千多億的公共設施保留地全部都凍在那裡，只能做一樓的使用，而且這些地主在銀行是不能借貸的。銀行不借這種土地的，你有土地，你說你有一千坪，不好意思，銀行不會借你錢，因為你是公共設施保留地，你不是一般的住宅用地，甚至農地還可以跟農會借錢，這個完全不行。
所以我真的在這裡拜託我們所有都市計畫的委員，針對大高雄地區我們應該分階段，面積大的，我們應該可以用什麼方式來解決；面積中等的，我們應該用什麼手段來解決。我們應該建立一個通則，然後逐步的，一塊一塊的主動的來面對跟解決，我覺得這個才是我們今天在公部門應該做的，人家說「身在公門好修行」，我跟大家報告，這幾塊地，我從當議員開始講講到現在，今年是第10年了。我也常跟歷屆市長講，我說大家如果都不敢面對，20年後有不同的議員，面對不同的市長，在講同樣的問題，只是時間改變。就是說現在會講：「以前你們拖了30年都沒解決」，以後變成「你們拖了50年都沒解決」。你覺得這樣對嗎？我覺得我們應該要積極，在沒有辦法中還是要找出辦法。
各位，我所知道的，起碼有這五個工具，這五個工具你們應該要分類，這一類用什麼方法解決，那一類用什麼方法解決。我想市民也應該要去接受說，本來公園有這麼大，100％，可是我現在因為這樣只剩可能55％或是65％不等，因為大家價值不一樣。但是大家都要去接受，那是一個大多數人可接受最大利益的公約數。我覺得我們應該要朝這個方向，而不只是在等待，我等你們來徵收，如果不來徵收，我也不願意，我想這樣對城市的進步有相當的阻礙。所以本席一直在跟各位委員拜託，就是我們大高雄確實有這麼多，我知道都發局有去做調查，總共四千多億的土地，這麼多價值的土地都凍在這裡，我覺得我們應該要建立一個通則，而且要更積極。我希望各位委員明年來備詢的時候，有幾塊地已經被解決了，起碼有進入到大會去做更進一步的，這是本席的建議。所以我是不是請我們主任委員，針對本席的建議來提出一些你的看法好嗎？請主委，答覆。
主席（陳議員明澤）：
劉主任委員請回答。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
柏霖有多次都很關心有關公共設施保留地，以及有沒有侵犯到人民權益的問題。事實上我們也是跟內政部也好，或者是說其他學者專家所提的部分，我們也提出五種改善的策略，剛剛你講的很多不同的政策工具。
柏霖：對，五種。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
在你所提到的，尤其是三民區這幾塊保留地的辦理情形，也跟議員做一下報告，你剛剛說的體二用地未徵收的部分，我們確實是在2月27日的時候有召開第一次的專案會議，還沒有進到都委會…。
柏霖：還沒有到大會。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
對，但是我們的體育場用地，也就是我們高雄市的體育處也確定是要減額使用，這是沒有錯的。
柏霖：
好，這是一塊，第一個。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
再來是有關於三民果菜批發市場，現在是卡在這個市場要遷到仁武那裡，仁武那個部分，現在按照農業局的規劃，他必須要做環評。
柏霖：對。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
所以我們很希望他能夠按照他原來所提的時程，在103年的7月或8月的時候，就有一個規劃案出來。如果把三民果菜批發市場確定可以移到仁武那附近的話，我們就會配合完成遷建之後，會像黃議員所說的，未來的部分，包括寶珠溝的排水系統，或是公園綠地的部分怎麼處理，我想會做一個完善的規劃。
再來就是你提到有關檨仔林埤下游有兩處公園，一個是0.9公頃，一個是1.1公頃的這個部分。現在就是說土地徵收的部分，再加上一部分的拆遷補償費，大概需要有八千萬元左右。雖然我們工務局已經有編列，但是在102年，確實我們也沒編列進去，這方面可能要請黃議員多了解一下。
至於提到三民二公園的這個部分，現在已經有完成都市計畫的草案，未來不管是你剛剛講的有一些是零星的汽車整修業，是不是用工業區的專案檢討，或者是納入三民區的細部計畫，這兩個我們大概都可以來採行看看。
至於你剛所提到的自立路，就是客家文物館後邊的部分，目前我手頭上的資料比較欠缺，我來查清楚以後，再跟黃議員做一下回報，因為我認為說既然需要我們做專業的探討的話，不可以在這個地方信口開河。我也同意議員所提的，就是我們儘量務實來看待，怎麼樣符合現在的土地，它的開發政策是不是跟我們整體的都市計畫能夠match，而不是說10年前所做的，結果有一些後遺症，我們就必須要概括承受，這個都是要與時漸進，一起來討論的。謝謝議員。
主席（陳議員明澤）：好。
柏霖：
副市長，我知道你很務實，也很積極，各位委員也都很專業。我只是提到，你看光我們三民區就有這五塊土地，你放大到38個行政區，一定有好幾百塊。我是覺得我們應該要來面對，因為整個型態已經不同，包括很多學校用地，我知道你們也都拿來做公園等等的，我都支持。但是我覺得地主的權益，還有當地居民生活品質的維持，我覺得也很重要。尤其最重要的，是政府公部門的執行力，能不能得到市民的認同跟信任。因為真的很多地主都說，你劃下去，結果30年都不能解決。所以我真的建議我們都委會這邊應該要建立一個通則，我們不是因為個案來拜託你們要趕快徵收，我不是在談這個。我是在談，我們應該針對那麼多的每一個區塊，我們應該每一塊都去討論，然後形成一個共識，該解編的解編，該減額的減額，可以容移的容移，甚至可以來做其他交換的，我覺得…。
都市計畫委員會盧委員維屏：
我補充幾個確實的數字，你一再重復提到效率，事實上這公設保留地，我們滿早就開始重視，98年到101年我們透過都計通檢，也感謝我們委員會已經處理了超過50公頃的解除了，現在已經有案正在審議的，還有將近100公頃，就是我們現在已經出現的問題。另外還有幾個專案的部分，包括市場專案、停車場專案、學校專案，都有助於加速解決。第二個是你一再提到這5塊，其實都有實質的進度，預算也編了，不過因預算容納不下，這個，也請你見諒，但是我們還會努力再編，每一塊都有既定的進度在進行，不是沒有進度，特別跟黃議員報告，每一塊都有很清楚該做什麼的事情。那的確在擬定計畫後，溝通的時間上要給我們，不然我也沒辦法，沒有就拿錢買，這個不可能嘛！
桃園市議會第一屆第七次定期會
107.03.30-都市發展局工作報告說明及質詢-道路預定用地
一、 解編公設保留地的同時應兼顧道路用地的開闢
公設保留地的解編目前主要是針對機關、文教、停車、公園、市場等公設保留地，只有道路預定地不在解編的範圍內。
然而超過30年的都市計畫中（如中壢龍岡擴大都市計劃），道路預定地的地主，不能處分土地、不敢重建房子，對這些地主是何等的殘忍！
市府大幅解編公設保留地同時應兼顧開闢道路預定地，建議市府將解編公設保留地所獲得的收益成立專門基金，用於購買都市計畫中的道路預定地，且不得挪用，並以超過30年以上的都市計畫中的道路預定地為第一優先開闢對象。
二、 容積移轉的買賣
建議政府單位成立容積移轉的平台，讓道路預定地的地主得到該有的利潤、建商付出合理的價格、老百姓買到便宜的房子。透過容積移轉平台的建立，來解決延宕30~40年未完成的都市計劃中道路用地的開闢。
#容積移轉
#公設保留地解編
#道路預定地的徵收
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