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中天新聞「便宜租屋！小隋棠李宓參考公式砍價」
http://youtu.be/nRTE4PvqFCg
買房大不易！全台灣有百萬租屋族，要怎麼用合理價格租到房子？專家說其實「實價登錄」所揭露的租金，不見得是合理行情，像是藝人李宓，利用房屋投報率反推租金公式，算出合理房價再向房東殺價，比市場行情便宜8千元，租到東區的20坪套房，來看看她的便宜租屋撇步。
剛出版的今周理財贏家 2013/第21期，告訴我們掌握8大公式，算出房屋價格，小編簡單整理如下。
公式1: 同期預售屋與成屋之間，屋齡每差距一年，就有2.5%的價差。舉例-
假如5年中古屋每坪行情100萬元
預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% *100萬 = 112.5萬
公式2:大樓通常是以4樓為最低價，每3層樓為1單位，往上加價2%~3%
舉例-某預售建案4樓售價每坪50萬，
則7樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) = 51~51.5萬
11樓 = 50萬 + ( 50*2%~3%) *3 個加價單位 = 53~54.5萬
公式3: 從屋型看房價
國宅= 一般住宅的7成
工業住宅 = 一般住宅的6~7成
地上權產品 =一般住宅的5~6成
小套房 = 一般住宅的1.1~1.2倍
公式4: 從鄰近個案看房價
舉例-若得知A區域新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋每坪30萬，近期也有新成屋開價20萬元，那新成屋的價格可以推算為= (30萬+ 20萬) ÷ 2 = 約25萬左右。或者20~30萬。
公式5: 從投報率回推房價
一般而言，租金投報率= 年租金÷房子總價。故房子總價= 月租金*12 ÷投報率
大台北投報率約 2~2.5% ....看更多http://blog.house123.com.tw/archives/1500
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這一集我們再次邀請到瘋理財創辦人 Debby 來跟我們分享這個位在台北市 3 房 2 廳 1 衛的物件，雖然是在四樓，但是投報率仍然非常漂亮！
0:00 歡迎 Debby
0:59 為何選擇整層出租而非雅房/套房？
1:27 新手經營包租代管/代租代管從何下手？
2:37 Room tour
4:13 公共空間
5:38 這個物件用多少錢承租以及出租？
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買房大不易！全台灣有百萬租屋族，要怎麼用合理價格租到房子？專家說其實「實價登錄」所揭露的租金，不見得是合理行情，像是藝人李宓，利用房屋投報率反推租金公式，算出合理房價再向房東殺價，比市場行情便宜8千元，租到東區的20坪套房，來看看她的便宜租屋撇步。
屋 況該怎. ... 報酬率可以預測! ... 一般房仲不會教你的 投資報酬率 算法｜日本房地產深入剖析｜巨鼻爸爸買房心得｜巨鼻爸爸｜日本生活Vlog｜日本日常 ... ... <看更多>
在網路上試算投報率，發現很多種算法， : 有的算出來是6.5%左右，有的算出 ... 因為據我所知，前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態: 而且租金比 ... ... <看更多>
租 屋 投報率 公式 在 Re: [請益] 出租投報率的算法- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
做投資,基本投報率和現金投報率都要看.
600萬月出租2萬.年收租24萬.
我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.
然後貸款8成+1.3%利息.
這樣基本投報率4%.
現金投報率14.8%.
為啥兩個都要看呢.
基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.
然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.
進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.
因此改套房物件都是用基本投報率去講.
商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.
但是對你一個投資者而言.
你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.
所以你還是要清楚你的現金投報率多少.
不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.
結果算下來你的投報率才10.7%..
比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD
這樣你不就少賺很多....
因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.
並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.
例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.
可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD
你如果都看你就不會搞混..
並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630839802.A.D11.html
前面那個是回家算的.
你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋.
投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40
其實應該是3x%.
14.8和10.7.
寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32
你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.
這就是改套房無法精算的主因.
尤其自己改.
你去買銀行有機率用六成去放給你.
但你自己改你的工程款可能不會到40%.
所以你槓桿很不一定.
或是你自己改了之後過幾年再去增貸.
這時候槓桿就更不一定多少.
所以改套房無法用現金投報當廣告.
他一定用基本投報率去廣告.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33
算法就兩種.
你用總金額,總月租,總利息去算.
另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率.
第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了.
第一種妳要精確你還要把尾數都算出來.
例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬.
年利息就6.24萬.
收租24萬扣利息後17.76萬.
再除上本金120萬.
得到1.48...
這樣心算很痛苦..XD
你如果用,基本投報率4%.
所以槓桿五倍=20%.
利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2%
20-5.2=14.8.
五秒鐘搞定...
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52
一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見.
但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好.
賺錢不要逼太緊,要留空間.
逼太緊會把贏的玩成輸的.
很多人玩股票為啥會輸.
因為他拿她生活費在玩.
一旦有一個狀況..
例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心.
所以你就把生活費all in.
結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"...
結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月.
阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上.
你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦?
那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些.
結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲.
你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝.
但如果你是用閒錢.
那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失.
那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫.
so...投資就是這樣.
不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了.
寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04
寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13
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