今天15分鐘小劇場：
【"現金大戶"為何還敢買房？租金投報率8%的秘密！】
短短一個月來，已有好幾組「現金大戶」
紛紛指名要我幫他們做資產規劃：
【把手上數千萬現金轉換成-穩健收租的房子】
特別的是...
其中完全沒人想「靠賣出獲利」
通通都是指定我規劃長達10-20年的「穩健收租計畫」
無論經濟怎樣不景氣，
2003年SARS病毒、2008年金融海嘯期間，
就算百業蕭條、股市崩盤、房價跟著跌，
最近連銀行都把定存利息降到史上最低點，
唯有市區住宅，房東們幾乎未曾「調降過租金」
始終維持5%-8%穩健的投資報酬率，且多年來不受景氣影響；
例如1000萬資金，每年至少滾出50-100萬租金收入，
不只收益好、更比任何金融市場安全。
稍後的15分鐘小劇場，
我就來跟你分享最近特殊的主題：
1、我究竟如何為現金大戶量身規劃？
2、到底怎麼做，才能長期獲得5-8%租金投報？
額外加碼：租金投報率的精準計算公式
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【給自己15分鐘時間，立刻點進連結了解】
https://www.youtube.com/watch?v=hI7qUCd1P9M
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租金投報率計算公式 在 Re: [請益] 出租投報率的算法- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
做投資,基本投報率和現金投報率都要看.
600萬月出租2萬.年收租24萬.
我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.
然後貸款8成+1.3%利息.
這樣基本投報率4%.
現金投報率14.8%.
為啥兩個都要看呢.
基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.
然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.
進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.
因此改套房物件都是用基本投報率去講.
商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.
但是對你一個投資者而言.
你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.
所以你還是要清楚你的現金投報率多少.
不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.
結果算下來你的投報率才10.7%..
比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD
這樣你不就少賺很多....
因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.
並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.
例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.
可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD
你如果都看你就不會搞混..
並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)
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前面那個是回家算的.
你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋.
投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40
其實應該是3x%.
14.8和10.7.
寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32
你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.
這就是改套房無法精算的主因.
尤其自己改.
你去買銀行有機率用六成去放給你.
但你自己改你的工程款可能不會到40%.
所以你槓桿很不一定.
或是你自己改了之後過幾年再去增貸.
這時候槓桿就更不一定多少.
所以改套房無法用現金投報當廣告.
他一定用基本投報率去廣告.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33
算法就兩種.
你用總金額,總月租,總利息去算.
另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率.
第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了.
第一種妳要精確你還要把尾數都算出來.
例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬.
年利息就6.24萬.
收租24萬扣利息後17.76萬.
再除上本金120萬.
得到1.48...
這樣心算很痛苦..XD
你如果用,基本投報率4%.
所以槓桿五倍=20%.
利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2%
20-5.2=14.8.
五秒鐘搞定...
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52
一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見.
但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好.
賺錢不要逼太緊,要留空間.
逼太緊會把贏的玩成輸的.
很多人玩股票為啥會輸.
因為他拿她生活費在玩.
一旦有一個狀況..
例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心.
所以你就把生活費all in.
結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"...
結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月.
阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上.
你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦?
那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些.
結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲.
你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝.
但如果你是用閒錢.
那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失.
那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫.
so...投資就是這樣.
不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了.
寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04
寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13
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