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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問 影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc 主持人─鄭婷方、陳宥里 來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓ 【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】 答: 1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間...
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📘#裁判時報 第107期
本期公法欄位部分,關於學生認其權利因學校之教育或管理措施而遭受侵害時,司法院釋字第784號解釋已放寬學生對學校所為措施之救濟,李仁淼 教授針對第一件相關之勝訴判決詳細評析,討論學校對學生記過、記警告之法律性質,曁學生之救濟範圍,值得深入研讀!
民商法欄位部分,陳榮傳 教授針對最高法院最近一則判決涉及共有物應如何管理、部分共有人將共有物交給第三人無償使用時不同意的共有人得主張何種權利、公同共有債權應如何行使等難題,賜稿提出具有啟發性的觀點。侯岳宏 教授撰文探討公司對於擔任企業工會幹部之人給予考評C等時,企業工會是否有工會法第35條第1項第1款之不當勞動行為申請權?此外,醫療瑕疵行為之舉證責任分配一直是當前法界與醫界的重大爭議難題,究竟醫療瑕疵行為與責任成立之因果關係間,應適用原則性證明度抑或降低後之證明度,劉明生 教授為此撰文深入剖析。楊岳平 教授則針對最高法院肯定未經金管會許可即銷售投資期貨交易之決策軟體,因而構成期貨交易法上之違法經營期貨顧問事業罪之判決,評析其要件適用是否正確,並提出法院於金融科技發展中可扮演的角色建言!
刑法部分,李佳玟 教授則針對最高法院最新一則判決,延續其先前之研究發表再探討性侵害創傷症候群,作為補強證據於刑事審判使用時,其性質與扮演之角色為何。
在其他欄位,本期司律評台欄位中陳瑞仁檢察官的「同一待證事實有多項證據時應如何處理?」、梁志偉 法官的「從歐洲人權法院裁判看國民法官法之評議問題及判決理由」,對於目前刻正如火如荼試辦的國民法官運作問題,提出深刻參考觀點。又邱文聰 教授等的會議綜述「科技防疫與個人資料保護(下)」,亦具有現實社會意義。此外,「法苑.法觀」專欄,施慶堂 檢察官的法律小品「醫生又不是我,怎麼會知道我有沒有醉!」,均值得本刊讀者品味。
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《裁判時報》
ℹ記過警告與學生權利救濟
──花蓮地方法院108年度簡字第54號行政判決評析/李仁淼
ℹ共有物的管理、使用借貸與公同共有債權
──最高法院108年度台上字第789號民事判決評析/陳榮傳
ℹ工會是否有工會法第35條第1項第1款不當勞動行為申請權
──最高行政法院106年度判字第223號判決評析/侯岳宏
ℹ醫療瑕疵與因果關係證明度降低爭議問題之評析
──評最高法院108年度台上字第1233號民事判決/劉明生、陳冠諭
ℹ由投資軟體銷售之違法經營投資顧問罪論金融科技時代下法院的角色
──評最高法院106年度台上字第3128號判決/楊岳平
ℹ再探性侵害創傷症候群於刑事審判的使用
──評最高法院109年度台上字第978號刑事判決/李佳玟
《司律評台》
✒同一待證事實有多項證據時應如何處理?/陳瑞仁
✒從歐洲人權法院裁判看國民法官法之評議問題及判決理由/梁志偉
《會議綜述》
🔳科技防疫與個人資料保護(下)/邱文聰、吳全峰、劉靜怡、劉定基、翁逸泓
《實務法學》
🔳釋796刑法第78條第1項本文牴觸比例原則/林鈺雄、王士帆
《法苑、法觀》
🔳醫生又不是我, 怎麼會知道我有沒有醉!/施慶堂
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#釋字802、#讓與擔保、#過失致死罪、#違法收受存款
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📕#月旦法學教室第219期
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法總則第十章,乃就假釋要件、撤銷、效力,以及期間計算為規範。其中第78條第1項有關假釋之撤銷規定:「假釋中因故意更犯罪,受有期徒刑以上刑之宣告者,於判決確定後六月以內,撤銷其假釋。但假釋期滿逾三年者,不在此限。」此為假釋撤銷的帝王條款與鐵律,行之有年,鮮少受到質疑。然而,釋字第796號解釋做出宣告認為,假釋期間更犯他罪,不考慮受假釋人是否受緩刑或6月以下有期徒刑之宣告,以及有無基於特別預防之考量,一律依刑法第78條第1項撤銷假釋之規定,不符比例原則。此起因於最高法院法官認為,刑法第78條第1項之規定,過於明確,讓法院難有裁量之空間。故依現行司法院大法官審理案件法第2條第2項之規定,裁定停止訴訟程序,聲請大法官會議解釋。宣告違憲之後效力,受假釋人若再受緩刑或6月以下有期徒刑之宣告,且無特別預防之考量者,若一律撤銷假釋者違憲,並立即失效。依本解釋意旨,個案審酌是否撤銷其假釋。此解釋又是一次劃時代的解釋,對於我國假釋撤銷制度產生重大且深遠的變革。另,本期「新聞法律」講座,特別邀請吳志光老師,對於司法改革與總統職權議題,從總統找現任大法官詢問司法改革進行現況來破題,從而探討司法改革與總統職權關聯性。同時更進一步為讀者來探討總統職權界線「天花板」的問題。
【#本期精彩內容】http://qr.angle.tw/2go
《#法學教室》
ℹ讓與擔保與擔保物權的距離/#陳榮傳 教授
ℹ袋地承租人之鄰地通行權/#陳洸岳 教授
ℹ醫師用藥瑕疵與藥師調劑瑕疵之舉證責任問題/#劉明生 教授
ℹ‧保險業務員與被保險人串謀為不實告知之法律效果/#葉啟洲 教授
ℹ踐踏商譽/#謝開平 教授
ℹ繼承型之第三人參與及單獨宣告沒收/#林鈺雄 教授
ℹ外國裁判承認執行之主、客觀範圍/#蔡華凱 教授
ℹ遺產管理人之遺產稅的繳納義務/#柯格鐘 教授
【#特別連載】商業事件審理法:第三講
📃論商業事件審理法上之律師強制代理制度──以其適用範圍為中心/#陳瑋佑 教授
【#新聞法律】
📎司法改革與總統職權/#吳志光 教授
【#法律論述】
✒「容許構成要件錯誤」案型的實例審查/#蔡聖偉 教授
【實務選編】
◾公法類
◾民事法類/#曾品傑 教授
◾刑事法類
【時事直擊】
◾地方自治權保障──行政爭訟法實例研習
◾淺談設計專利
◾‧釋字第796號一錘定音──刑法第78條「一律撤銷假釋」部分違憲
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瑕疵擔保範圍 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】
答:
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間,若發生凶宅,房客或房客的直系親屬需賠房價的20%,房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅?】
答:法律標準嚴格,必須陳屍在專有處才行,主建物、附屬建物,如果是其他公設區域,不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?】
答:可以啊?為何不可?過去不都發生過判例了?
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日,台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡,林姓房東認為王某是自殺身亡,致其房子成為凶宅而減損價格,提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元;一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成,缺乏因果關係下駁回,但台中高分院認為,老翁自殺與房屋跌價有關,判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定?】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答:
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書中,減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部份有「求死行為」致死,(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月,房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出,凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子:某人從七樓跳到一樓,一樓是老張家後院,老張家和七樓都是凶宅,要是一樓是中庭花園,那就只有七樓是凶宅,但如果某人在家被殺,從家裡爬出來到電梯門口斷氣,那麼,七樓也不算凶宅。
【凶宅險,大家保的意願高嗎?值得保?】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人,於承保住宅內自殺並陳屍,或,在承保住宅內跳樓自殺當場身亡,但未陳屍於該處(自殺)
◎被保險人以外的人,在承保房屋內遭他人殺害並陳屍,或在承保住宅內被殺害,但未陳屍於該處(他殺)
◎被保險人以外的人,在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註:清理費指超度誦經等法事
資料來源:富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少?】
答:法院過去的判例是房價約兩成,實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折,買家的期望值是6~5折。不過,還是要看凶的程度如何?
若要購買凶宅,打幾折才會考慮購入?凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅?】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅?36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?36.9%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時,如何得知是否為凶宅?】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充:建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」,要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅,可以買嗎】
只要不介意凶宅,享受一樣生活機能,卻便宜入手,為何不能買?
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡,算凶宅嗎?】
不算喔!要死在「專有部分」,若是公設、梯間,都不算。但如果跳樓到一樓中庭,如果中庭是住戶的專屬庭院,那一樓也算是凶宅喔!
【隔壁鄰居是凶宅,我家房價會被影響嗎?】
1.法律上是不會,但實際上多少還是會,有些人就是很介意,例如我實際的例子,我6月份原本成交一間房子,買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭,連凶宅都不算,買家都介意,悔買,還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務,所以建議消費者,如果介意,麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎?】
1.當然有可能是,發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前,很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅,然後故意不繳貸款,故意被法拍,法院不擔保物件瑕疵,是不是凶宅,根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍,所以買到便宜,誰知道,事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後,就比較有保障囉~
資料來源:法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說,希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案,將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項,未來法院拍賣不動產時,都要記載、公告該建物的相關資訊,包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說,修法方向非常好,讓制度更透明,以後才沒有糾紛,希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月,莊明玉繳了四十五萬七千元押標金,標下大眾銀行釋出的法拍屋,結果房屋竟是凶宅,她陸續找銀行貸款都遭拒絕,回頭找大眾銀行,也竟遭拒,只好棄標,還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會,痛斥銀行只會欺負小老百姓,其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定,未來法院查封不動產時,查封筆錄要載明相關資訊,包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡,或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項;法院拍賣不動產時,同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說,這是遲來修法,將來民眾面對法拍屋時,能有較對等資訊,減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅,可以貸款嗎?】
要看銀行,很多銀行幾乎不給貸,有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
瑕疵擔保範圍 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
130626東森 墜樓非凶宅 討不回150萬簽約金
影片網址→http://youtu.be/JreqmddgtQc
感謝記者 楊佩琪 的採訪,說到凶宅,法律的定義非常簡單,為了避免類似政治上的「實質影響力」可以各自解讀,法官自由心證擴大or限縮解釋,必須嚴格規定,那就是以斷氣地點來判斷嚕!
換句話說,10樓的屋主墜樓,斷氣在2樓住戶的露臺,那2樓就是凶宅,就是這麼簡單!(ps:所以我有錢,也覺不買低樓層有露臺的房子)
但是普羅大眾的心裡層面就非常廣泛了,就以這一則新聞為例,就算陳屍地點不在屋內,但是只要事前讓我知道的話,我根本就不會考慮買這間房子,感覺會被帶衰。連我都會有這樣的感受,所以當然嚕~~~~
不過為了避免買到凶宅,有幾個事情可以做,例如,找可靠信用的房仲(像是我,XD),問管理員、問鄰居、問主委、上「凶宅網」網站查詢,還有就是別買法拍屋,因為法院不擔保瑕疵責任。
以下是新聞報導......↓
就是看中這棟大樓正對美麗淡水河,賴姓婦人去年底花了1400萬買了15樓其中一戶,沒想到今年初才知道原屋主的女兒從頂樓19樓墜樓。不滿遇到凶宅被蒙在鼓裡,賴姓婦人對屋主提告,求償150萬。
到底算不算凶宅,法院判決結果不算,因為法官認為死者陳屍的地點不在建築屋內,既然不在賴姓婦人買的房子內,就不能算是凶宅,還特別調出事發地和屋子的相對關係圖。
墜樓地點在大樓後方巷子空地上,賴姓婦人的房子在大樓前方面對大馬路,陳屍地既不在屋子裡,也不在婦人每天必要活動範圍,加上時間過了三、四年這麼久,無法證明影響居住品質或是嚴重損害房價,因此判決賴姓婦人敗訴。
房仲業者 陳泰源 表示:其實很簡單,我們就是以斷氣的地點,如果她是墜樓落在二樓的露臺死亡的話,那當然就是二樓,她斷氣的地點是凶宅。
也就是說,法律上對於凶宅的認定,是以亡者斷氣的地點為準,看是不是發生在住家內的「非自然死亡」。
房仲業者 陳泰源 表示:人家在買房子的時候,畢竟也會覺得毛毛的,會不會買在那邊好像也會諸事不順。
專家建議,最終還是自己在買房子的時候,自己多做功課查訪,房仲業者也應該盡到詳盡調查的義務,兩方多確認、多考慮就能避免不必要的爭議。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65220991