當未來地主「又老又窮」之際，都更恐怕更將困難..............
建商成本計算 在 Facebook 的最讚貼文
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建商成本計算 在 安教練 Facebook 的最佳解答
青埔昨天六塊商業地標售出之後,未來的房屋估價將來到48~61萬,很多人都不看好,不看好的點就是一直漲,漲到建商用百億在搶地..那你只花1~2千萬在怕什麼?
青昇420 領航南路上﹝每坪137.8萬得標﹞
房屋估價計算
【商業區二 容積率300%】
‧坪效= 300%*1.2(容積獎勵)*1.6(公設)*1.2(增額容積) = 6.9(每坪可蓋6.9坪)
‧土地成本= (137.8萬+15萬)/6.9=22.1(每坪土地成本)
‧房價= (22.1+13建築成本)*1.15 (15% 管銷 發票 代銷)*1.2 (20% 建商獲利) = 48.4萬
青芝146 青塘園對面 ﹝每坪151萬得標﹞
房屋估價計算
【商業區一 容積率240%】
‧坪效= 240%*1.2(容積獎勵)*1.6(公設)*1.2(增額容積) = 5.5(每坪可蓋5.5坪)
‧土地成本 = (151萬+15萬 代金) / 5.5 =30.2(每坪土地成本)
‧房價= (30.2+14建築成本)*1.15(管銷 代銷 發票)*1.2(建商獲利) = 61萬(單坪售價)
註：以上有幾點屬於浮動成本,包括不同建商不同建材就有不同建築成本
建商成本計算 在 Facebook 的精選貼文
https://bit.ly/3fxt0Nh
一位民眾向建商買房子，買賣契約上載明成交總價為1,151萬元，而經雙方協商，民眾向建商退還231萬元裝潢工程款，實際成交價是920萬元，然而民眾日後在出售房子時，卻以契約總價申報取得成本，經國稅局發現後，便認定漏報231萬元所得，需要補稅46.2萬元。
《艾蜜莉會計師教你聰明節稅（2021年最新法規增訂版）》博客來🔗：
http://bit.ly/emilytaxbook21
《艾蜜莉會計師的10堂創業必修課》博客來🔗：bit.ly/emilybizbook
建商成本計算 在 AllenFilmVFX艾倫 Youtube 的最佳解答
C4D設計頂梁柱~新手看這邊！選對渲染器!讓你開局就逆天!!【XGFXTV】
【如果我有一套新 #GPU渲染器…】
該如何讓自己的設計作品更逼近於現實呢？
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你還在找輕鬆上手又功能強大的渲染器嗎？
#無偏差渲染器 Octane
計算時，絕不像台灣無良建商一樣偷工減料
一定仔細的讓每一道光線 #精確 的表現在作品上
而專業軟體百百種，有 #即時UI介面 的卻非常稀少
最適合 #厭倦來回切換觀看模式和渲染模式 的你！
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❮ 我全都要！所有物理屬性全 hold 住 ❯
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不但速度快、功能齊全
還能像 #大神控場 一讓你排除所有燈光、物體的物理屬性
但也因為工作流程較為覆雜，所以學習成本相對比較高
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Octane的效能已經足夠強大
影片製作則推薦使用Redshift
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建商成本計算 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的精選貼文
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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建商成本計算 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
210324三立 黑心建商違法用AB約作價 超貸+固行情+避房地合一稅
三立原影→https://youtu.be/0VuuC64SBi0
買房、換屋，除了到現場看一看，不少民眾還會參考實價登錄，但要小心不見得準。
記者/張珈瑄、曾建勳 採訪報導……↓
過去高雄就曾被爆出當時的新建案華鳳特區，有民眾以500多萬購屋，實價登錄卻是600萬，被建商浮報100萬。甚至連台北市1年內也出現2件假實登。
根據瞭解，一件在內湖區，明明買的是1300萬，卻以2150萬來申報，另一見出現在大同區雖然買價跟申報價都是980萬，但卻向銀行貸款1660萬，涉及詐貸，通通被揪出來。
北市地政局地價科長/鄭益昌：我們每天都會去做查核，如果發現有問題的話，我們會調查他的契約書，有違法的話就會移送檢調去偵辦。
房仲業者/陳泰源：第一個，它可以鞏固行情，第二個，對於買家而言，他可以全額貸甚至是超貸。
專家坦言，登錄高價、隱藏低價，確實普遍存在，建商哄抬花招很多。
記者/張珈瑄：買屋的時候可要注意，如果建商說要送你像是冰箱還有電視，整個家電或者是整個裝潢，這時候可要注意，因為可能是塑造高房價的假象。
送裝潢、送家電其實早把成本墊到房價裡，墊高房屋單價可能已經觸法。
房仲業者/陳泰源：還是盡量避免，到底買價多少，實價登錄裡，沒有所謂的「房子」和「裝潢家具家電」切開來另外計算的。
實價登錄參考用，防止自己掉入陷阱中，慎選比價才是關鍵。
陳泰源youtube→https://youtu.be/UHPHJRbVHXU
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210324-ab.html
建商成本計算 在 關於建商的營建成本一事請教各位先進 - Mobile01 的推薦與評價
您好，您把土地坪數與建坪搞混了。 ... 也就是說，分配到每賣出一坪房子的土地成本是66.67萬。 ... 其中建築成本我是以7萬來計算。這是建設公司在評估建案的 ... ... <看更多>
建商成本計算 在 什麼才是合理的行情？我該怎麼判斷房仲或建商開 ... - Facebook 的推薦與評價
一般而言，建商在定房價時，是以總成本加上利潤及應交稅額等。 ... 不過，若是遇到台北市住三的土地，另有一簡便的方式可以計算，即每坪土地成本÷2＝預售屋價格. ... <看更多>
建商成本計算 在 [請益] 請問如何與小建商自售透天議價- 看板home-sale - 批踢踢 ... 的推薦與評價
各位房版的朋友大家好，
想請問如何與買地自建透天的小建商議價才不會看起來太菜又能談到好價格？
案件本身在桃園重劃區外圍開車十分鐘，
交屋時會有地磚／浴室廁所設備／廚房設備與廚房櫥櫃／氣密窗，無電梯
建商開價１４００ｗ／５５坪，約２５.５ｗ／坪，
我自己從實價登錄系統查得建商的購地成本２５坪為３５０ｗ，
配上網路查到透天自建成本一坪５－６.５ｗ，
如果取最高的６.５ｗ計算，購地營造成本取整數算７１０ｗ
我也知道只用成本計算並不公平，該讓建商賺的還是要讓賺，
所以我把７１０＊１.５作為建商全部成本，１０６５ｗ，１９.３ｗ／坪
附近電梯大樓最近１年的實價登陸價格，一坪約１８ｗ，
另外靠近的透天物件成交數較少，
僅有打聽到另間有電梯透天建案開價２２ｗ／坪，約２０００ｗ總價
最近要去談價格，想把最終成交價訂在１２５０ｗ（２２.７ｗ／坪），
從１１５０ｗ開始談，
不找家人親友去狂殺，就是自己去把做的功課跟建商討論，
不知道這樣的價格設定與談價策略是否有問題？
請問各位有沒有什麼建議可以給我，讓我能和建商談的順利
謝謝
--
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※ 編輯: postpone (114.43.150.119 臺灣), 07/26/2020 00:59:31
※ 編輯: postpone (114.43.150.119 臺灣), 07/26/2020 12:05:14
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