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#阿明小教室 #房事辭典 #地上權
買房知識家 https://reurl.cc/Ez33L0
地上權住宅因性質接近租賃，
買到的只有「居住使用權」沒有
「土地所有權」住宅。
居住年限從建商標到國有地開始計算，
並得扣除工程期，如使用年限50年，
評估地上權住宅房屋時注意事項：
1.有無建物權狀與契約內容，
還是只有購買憑證，並瞭解未來若過戶
或繼承移轉之程序該如何辦理。
2.釐清權利金、地租及房屋稅費用
3.瞭解清楚銀行貸款方式及條件
4.能否依法成立管委會
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板橋房價一字頭？地上權住宅擬“分拆年限”
#B編：地上權住宅拆成20年，房價不到市價4成，買來以市價出租投報率更高達___%！！！
房價居高不下，如果說一字頭，能入住新北市板橋，你相信嗎？原來有地上權住宅，原本45年使用權，開價約28萬，為了拉抬業績，業者研擬，把使用權降到20年，房價也砍到大約市價4成！
房屋總價很誘人，但使用年限到期之後，要全權歸還給地上權人，似乎讓民眾購買意願，持續低迷！
#九十秒 #板橋 #房市 #地上權住宅 #房價
【好室搜查隊-#建案情報】 「昇陽寓見」
新北市的第一個住宅地上權案－板橋區的「昇陽寓見」；昇陽寓見屬於先建後售型的銷售模式，讓消費者可以直接看到建案的規劃。12F 高的建築物，總戶數 131 戶 ...
>>了解此建案情報
https://www.house123.com.tw/construction/info/1854
150518東森財經 地上權夯 內湖出現單價4字頭建案
影片網址→https://youtu.be/ebuvkSAm7yc
1.「派樂地」近期規劃21年地上使用權產品，價格約僅該案正常產品的65折。換算下來有比較划算嗎？
實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約3萬元左右；而周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每坪1000~1200元，合計租金每月2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。
內湖四期一帶，目前生活機能還沒有很成熟，所以現在來看，可能租比買划算；但是未來生活機能成熟後，人潮多了，捷運民生汐止線也興建通車了，未來租金行情勢必上漲(風險1)，另外，一般租房子，續約時也要承擔房東要調漲房租或收回房子的可能(風險2)，所以地上權21年產品，可以當做是跟房東簽長期租約，而且租金保證不調漲，也因為是自己的房子，愛怎麼裝潢就怎麼裝黃，多方因素考量後，也未必一定真的租比買划算。
2.脫手容易嗎？
容易的角度：沒有土地持份，房子又會折舊，房價會逐年遞減，同享一樣的生活機能，卻享受低總價。
不好脫手的角度：因為沒有土地持份，房子又會折舊，所以很多銀行不願意承做貸款，或者貸款金額很少，自備款現金需準備的水位要很高。
以下是新聞報導……↓
記者 陳文婕：在內湖區這棟大樓，每坪開價就要8字頭，但現在隔壁的預售案因為是地上權的關係，每坪只要4字頭，現在更出現了隱藏性產品。
原本設定50年的地上權案，最低22坪，總價1100萬，建商腦筋動得快，趁勢推出更便宜的方案，年限縮短到21年，總價也砍了快一半。
縮短年限賣，合不合法，其實建商收回，再出租或出售，和政府的規定沒有牴觸，千萬有找，入住內湖新大樓，難怪年輕人都心動。
有屋沒有地，類似長期租屋，實際換算，購買21年使用權的產品，每個月包括貸款、地租、房屋稅約3萬元；而周邊新成屋大樓的租屋行情，每月每坪100~1200元，租金每個月約2萬~2.4萬，租屋看似負擔比較輕。
房仲業者 陳泰源 表示：我又不用像一般短租的，可能會遇到惡房東，甚至可能每次要續約的時候，房東漲租金嘛！
但買地上權，貸款最多只能貸五5成，轉手有一定難度。
房仲業者 陳泰源 表示：房子會逐年的折舊，所以它的房價是逐年遞減的。
台灣建商面臨成交量危機，沒想到大陸建商也碰壁。
大陸房地產龍頭，萬通地產集團，在淡水小坪頂的公寓住宅號稱賣了九成，但是現在70多位陸籍買家，半年來沒有一戶通過內政部審查，面臨交屋卡關，一旦最後都退屋，公司也將面臨倒閉。
台灣房市烏雲罩頂，台陸建商各自面臨危機。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91935277
130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw
感謝記者 于凡 的採訪，祝福于凡身體健康早日康復唷！說到這個地上權住宅阿，其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型，所以就算我有錢，我也不太敢冒險為了賺房屋差價，而進場短近短出。
我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人，像這樣的產品對而言就很適合啦！投報率至少2.7%根本就是小case，如果以周邊房價行情約6折來計算，至少4%以上，穩定，又比把錢放在銀行利息高！
更重要的是，因為沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低！
所以，聽完我這樣解釋後，是不是也很心動呢？
錯！！！其實它缺點很多！1.因為沒有所有權，難保住個過程中發生產權糾紛，縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權，房屋會折舊，因此屋齡越老，越不容易申請房貸，買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢？然後沒有人知道接下來會發生什麼事？只知道最後可能會發生的狀況是，土地增值了！但歸政府所有，房屋僅剩零星殘值，賣不出去沒價值，最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」，正負相抵財產歸零。
結論，除非自住需求，否則還是別買吧！喔~不！就算是自住需求，還是別買！
以下是新聞報導......↓
大台北房價居高不下，讓許多無殼鍋牛望屋興嘆，不過地上權住宅，因為沒有土地產權，房價是周邊行情的6到7折，而且租金投報率高於2%，是不少投資客的最愛，但對想要擁有房產的民眾來說，使用期限50年，非常沒有保障。
磚紅色的建築，就在小公園正對面，還擁有保全，以及獨立車道，儘管屋齡17年，在台北市中山區，擁有這樣一戶房產，必定價格不斐，但這裡房價，是周邊的6折價。
原來這是地上權住宅，因為沒有土地產權，所以每坪行情約35到40萬，比周邊60到70萬元，便宜約4成，至於今年脫標的景美財訓所地上權，得標的建設公司，將規劃4棟住宅大樓，和1棟住商混和大樓，預計開坪開價40萬元，和附近的60萬到65萬相比，也相當打了7折。
房仲業者 陳泰源 表示：土地「所有權」還是土地「使用權」，房客不介意這個，這個對房客來講沒有意義，所以相對投報率就很高，因此對於一些比較中長期持有的，以租金投報率角度切入的買方的話，是可以進場的。
對投資客來說，地上權住宅總價低，投報率高成為搶手貨，反觀50年使用年限的限制，對想要置產的民眾來說，卻是得納入考慮因素之一。
新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861
這跟大家觀念中「有土斯有財」不一樣，你可以用市價6折，買到「不含土地所有權」的房屋，投報率落在3%~4%，比一般房產2%高；但缺點是， 地上權 有 年限 ， ... ... <看更多>
兼具「地段精華」與「7折價格」優勢地上權住宅可解高房價問題 ... 21 F 推nike319546: 地上權年限到了會發生什麼事 03/08 16:43. ... <看更多>
地上權年限到了 在 Fw: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？ - 看板home-sale - 批踢踢 ... 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 WomenTalk 看板 #1XDjhnJY ]
作者: aJan5566 (包金56) 看板: WomenTalk
標題: Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？
時間: Tue Sep 7 11:22:20 2021
先說結論
1. 不想生小孩，或是小孩有祖產可以繼承
2. 地上權地段好，不怕租不出去
3. 我超想買房的，就算現下能省1-200萬，以後支出會更多我也不後悔
在以上前提下，我才可能會想買地上權。
最近看房有感
A. 地上權其實沒比較便宜，原因是銀行貸款不會很多，利率也不好
能貸75%，利率2%就了不起了，這利率跟信貸差不多了，還比軍公教信貸還差
要這樣貸不如信貸頭期款去買所有權房屋。
而且通常官股銀行不會給到這樣的利率。
B. 如果你打定主意想當包租公/婆，地上權地段好其實是可以考慮的。
租客不在乎租屋是地上權還是所有權，只要交通便利、生活機能好，
租金合理不怕租不出去。當然租金是跟所有的房子一起比，這時候地上權反而會有優勢。
如果你以後想以房換房，或是用二胎房貸再買一間房，那地上權就不用想了
原因同第一段，銀行看到地上權不可能給你貸款太多，因為房子不是你的，
不能當做擔保品。
如果你有小孩，也不用想把房子給小孩。
70年地上權，到開賣通常剩65年，買完生小孩差不多剩60年，
以後你小孩勢必要自行買房，不然老了以後沒得住，或是房子反而變成他的負擔
因為屆時房子會變成負資產。
也不要想以後能以房養老，如果能用租金當養老金已經是萬幸，最好還是自己存養老金。
以後台灣的狀況會變成跟香港或南韓一樣，不缺房子但是蛋黃區租金高到嚇人，
人民的產出大多都用在租房上。
別問我為什麼會變這樣，要去問一起炒房的政府。
在這種情況下，你的小孩有沒有房子就很重要了，如果沒房子他會恨你。
有人會反駁，一般社區大樓能居住的年限也不會超過70年，到時候一樣面臨到換房的疑慮
根據統計，一般人住30-50年會換房，這時候地上權跟所有權的價值是天差地遠
地上權能換房的經費預計會比所有權少50-70%左右，
到時候你一定會後悔，當初寧可信貸買房，也不要選地上權。
C. 地上權的租金是會變的，隨土地徵收1+2.5%不等，看當初合約怎麼訂。
當地價越來越貴，你付出的租金也越來越貴，房子的價值卻越來越少，
雖然都是自住，但卻會越想越幹。
所有權房屋交易也要付土地增值稅，但到底來說一個是負資產，一個是正資產
回到第B點，你的小孩會恨你留負債給他。
以上，雖然地上權還是有他的市場在
但以我來說，除非自備+信貸都付不起頭期款，我又不想生小孩了，我才會買地上權。
個人意見: 現在買房這麼辛苦，以後會更辛苦，活該台灣少子化第一名，
歡迎大家一起不生小孩報復社會。
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※ 轉錄者: aJan5566 (60.249.180.239 臺灣), 09/07/2021 11:46:46
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