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如果說想買一間房，但目前卻還看不到實體長怎樣 ...
這樣大家還會想買嗎？🤔
在購買 ＃預售屋 時，會收到「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」
也就是俗稱的 ＃紅單
💡 拿到紅單能做什麼？房屋能保留多久呢？
💡 聽說紅單能賺差價？為何可以輕易的轉賣？
💡 如果想買預售屋，付款方式怎麼算？
💡 建商會不會蓋到一半就跑了？如何因應？
相信大家對預售屋，滿頭還有許許多多的問號❓❓❓
就讓這一篇來解答囉👇👇👇
＃想買預售屋先看它 ＃多想兩分鐘別衝動
210507匯流 現在房子沒以前蓋得好？專家挑屋教戰守則避花大錢買到漏水屋
匯流原址→https://cnews.com.tw/195210507a02/
現在的房子蓋得沒有以前好？以往買房不漏水是基本功，在相關社團搜尋住戶抱怨文，有多則與水電相關的貼文，有民眾才交屋沒多久，地下室就都出現漏水情形，經過住戶集體反應，建商處理態度消息，花大錢買房，卻成了惡夢的開始。對此，知名房仲作家陳泰源提供挑屋教戰守則，避免消費者買到漏水屋。
匯流新聞網記者李映萱 / 台北報導......↓
陳泰源表示，新成屋蓋沒多久就漏水，時有所聞，若要因為這樣要解釋成以前的房子蓋得較好，也不那麼精準。房子漏水成因多，除了房子工程，地震也會導致牆壁出現裂痕，進而漏水。現今蓋房的原物料成本、鋼筋水泥及人力高漲，還是會有不肖建商偷工減料。要如避免買到漏水屋？陳泰源分享，依預售屋、中古屋及新交件的新屋來做區分，有幾個挑屋重點可仔細觀察。
挑選預售屋，陳泰源建議別選「一案建商」，意即為了銷售單一建案就倒閉的建設公司，過去無任何的銷售紀錄，盡量選中大型、較有口碑的建商，「但有口碑的建商蓋得房子不是不會漏水，而是後續保固維修方面比較有保障。」
中古屋方面，可先從肉眼看得到的地方觀察，分室內及室外。屋內先看天花板有無漏水痕跡、牆壁有無新舊油漆交錯、有無過度裝潢來遮擋漏水，陳泰源強調，廁所因為濕氣重，須將天花板的維修孔打開來，檢查水泥面有無漏水情形、有無加裝接水盤，接水盤只是暫時接住漏出的水，治標不治本；室內可觀察公共區域、地下室或潮濕區域，因為整棟建築用的是同一批鋼筋水泥，若有壁癌狀況，整棟大樓狀況也不會太好。
若是新成屋發現漏水情況須注意兩點。第一，只要買方在交屋5年內發現漏水，並在6個月內通知賣方，都能主張民法上「物之瑕疵擔保責任」的主張，向賣方提出修繕請求。第二，要特別注意漏水是「發生」還是「發現」，陳泰源解釋，如果是買房後才發生漏水的情況，與前屋主沒有關係；若是買了之後才發現，確認是前屋主持有期間所發生之漏水，責任就前屋主身上。
照片來源：pexels
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210507.html
購買預售屋轉手換約，你該注意的幾件事：
近一兩年，市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜，致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。
但若有認真在找房就會知道：這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事，普遍需要倚靠關係，才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道，就只能等待接手已購戶的轉單了。
但購買預售屋換約跟成屋買賣，有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時，發現買方對於換約這件事不甚熟悉，甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來，分享給大家參考。
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1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時，以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可，但其實不是的。
你要付多少自備款承接換約，會取決於兩件事：
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商
換言之，如果第一手想賺很多，或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了，任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。
在這邊舉個簡單的例子：
假設第一手跟建商買1000萬，並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即：工程期間，第一手會按時間或工程進度，分期支付自備款共200萬給建商)。
那如果第一手在已支付120萬給建商時，他產生了出售的念頭，並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約，你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。
如果這個案子過了一年後都還沒賣掉，且假設第一手依舊只賺300萬就好，但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了，因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商，他已付款變多，你一次要拿出來的錢就更多了。
故，上述向大家說明了：你看售價1300萬的預售換約，自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已，你得準備更多。
2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後，從此就一帆風順了。
如果前手還有好幾期的工程款還沒付完，你要接著付。並建議在簽約前，清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。
如果還能客變，你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了，那在簽約前，你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議，若有不滿意的地方，留到成屋後再自行找廠商修改。
3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音，故跟所有的已購戶約定換約的限制，我們常稱作"綁約"(如：蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。
如果是有綁約的預售案，你還是能跟前手談價及交易，先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化，對彼此有個保障)，等時間到了再去建商那邊換約。
但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少，建商是不會管的。當然，如果任一方跳車或出事了，建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚，這件事就變得非常重要。
另外，如果距離可換約的時間還很長，強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約，要是錢被嘎走了，對你完全沒有保障。當然，也可能前手相對強勢，覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會，故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談，才讓你安心了。
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以上是預售屋換約的大方向。
預售屋換約交易的條件彈性很大，沒有一定的制定內容，雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念，不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員，當你不吝地把回饋實值化，就是對他最直接的肯定了。
200804TVBS新聞大白話 買房怎麼撿便宜？陳泰源：「重劃區」有潛力！
新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1364743
原影音網址→https://www.youtube.com/watch?v=f0rVs8UDnVs
國際環境影響台灣利率，目前的房屋貸款率已降到史上最低，不少人想趁此機會買房置產，但市井小民該如何找便宜又有增值空間的物件？對此，房仲經理陳泰源接受《新聞大白話》主持人彭志宇採訪，表示若真要以「便宜」為選屋取向，可以考慮到重劃區尋找，例如新北市的五股洲子洋重劃區；陳泰源強調，由於重劃區的生活機能都還在起步階段，所以餘屋量比較多，但是房子都比較新，住這邊也要有自備交通工具的心理準備。……↓
Q1：再高的房價只要有人買就有市，這會是造成高房價的主因？
答：以胡瓜舉的例子來說，那些動輒上億的豪宅，建商在銷售時，只要有買家認同那樣的價格，實價登錄一出現，而且不只是1～2筆，而是數筆成交都是單價破200萬元，就會出現『定錨效應』，價格就下不來了。就算不景氣來襲，下修空間也有限，只會在區間震盪。
另外，對建商而言，剩下的餘屋，只能越賣越高，不然對已經買的買家無法交代。對日後要賣屋的住戶而言，一來不缺錢可以撐，等到有買家出價「至少不虧為止」，二來是賣低了也覺得丟臉，有面子問題。
Q2：低利率時代來臨，房價還是不跌，民眾怎麼挑便宜？
答：由於低利率時代來臨的關係，持有成本降低，賣房的壓力減輕不少，許多屋主都可以慢慢賣，要在眼下這個時機點買到便宜的物件，確實不容易。
不過，換個角度思考，俗話說，「買對，就不怕買貴」。以前只要買到70分滿意的房子就覺得可以入手。現在既然比較難以買到便宜，至少要買到心目中80～90分滿意的房子再入手。這樣，就算買「不夠便宜」也會「覺得值得」。
另外，如果真的希望從「便宜」角度切入，建議可以買重劃區，例如五股洲子洋，重劃區通常生活機能還在起步中，房子又比較新、空間比較大，餘屋量大的關係房價自然便宜，只是，要有開車習慣的人才適合喔～畢竟周圍比較沒有大眾運輸交通工具。
Q3：買新房怎挑選？ 選晚上跟雨天看？
答：
1.如果是預售屋，記得廣告文宣要留下來，還有建商附贈的配備也要清楚載明是什麼品牌？保固期限又是多久？如果不要，又可以折換多少現金回來？另外，一旦交屋後，房貸就開始要繳了，為了節省裝修的時間，如果一開始格局上有什麼要變動，可以事先請建商協助做「客變」，以節省日後裝修的時間。
2.如果是新成屋，現在「都市熱島效應」話題夯，建議避免買
A.只有一面採光的套房（空氣不流通）、
B.頂樓（熱的時候超熱）、
C.客廳採光面朝「東西向」的房子。
盡量挑，
A.公園旁、面社區中庭、綠覆蓋率高的房子。
B.或者是3～5樓，景觀看出去剛好有行道樹，可以看樹梢。
C.有前陽台的房子，現代許多豪宅都沒有規劃前陽台，非常可惜，有前陽台好處多多，可以種植栽降低室內溫度，也因為有陽台的關係，客廳內縮，陽光也比較不會大面積直射進屋內。
3.晚上看房是一定要的，建議白天看一次，晚上也要看一次。最主要是因為鄰居白天外出上班，晚上大家都回到家裡休息，可以看出鄰居的素質，是否會製造噪音？還是生活習慣差，鞋子、雨傘都擺在門口不放進屋內？
4.下雨天看房也很重要，一來可以判斷房子是否有漏水，二來，可以藉機查看下雨時，室內的噪音如何？以我自己親身經歷，我曾經在下大雨時去看一間房子，臥房的窗戶外推，下雨時，雨水滴在外推處的隔板超級吵！雨下多久，就好像屋內放多久的鞭炮一樣。由於是高樓層，外推處無法加裝「人工草皮」降低雨水降下時產生的噪音，這都是晴天時，你無法察覺到的缺點。
5.農曆7月好殺價嗎？如果剛好遇到急售屋主當然是有機會的，不過，還是建議買屋民眾，寧可信其有不可信其無，農曆7月看房，建議攜帶護身符，尤其是空很久的空房。另外，千萬不要太鐵齒，想說只要夠便宜，7月看凶宅也沒在怕。
個人youtube頻道網址→https://youtu.be/O6x-vBA6Ky8
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200804tvbs.html
111123年代轉手賣豪宅傳蔡燕萍奢侈稅達三千萬
影片網址→http://youtu.be/vBCMmsH-u7Y
先跟大家簡單介紹一下「勤美璞真」的基本資料吧！九樓以下一層3戶，九樓以上一層2戶，一層兩戶權狀約170坪，一層三戶每戶權狀約100坪，當初約四年前左右的預售屋的時候，一坪價格就約在100~120萬/坪(天價)，跟樓層有關係嚕！而四年後的現在，房子才蓋好，剛交屋沒多久，行情已經飆到一坪200萬了！
另外，我爸媽說，以前蔡燕萍有來過饒河街跟我們買過棉被寢具呢！我爸媽說也到過她家過，不過那是10幾年以前的事情，她應該不記得了。
以下為新聞內容↓
自然美集團創辦人蔡燕萍 轉手豪宅「勤美璞真」被課稅
【聯合報／記者何醒邦／台北報導】
財政部最近收到一筆台中市民賣「一品苑」豪宅的奢侈稅收四千多萬元，房地產市場昨天也傳出，自然美集團創辦人蔡燕萍上月也因短期持有台北市大安森林公園對面的豪宅「勤美璞真」，而被課奢侈稅。......↓
據地政資料顯示，蔡燕萍持有的豪宅「勤美璞真」，建商三月交屋，十月蔡燕萍就已過戶給他人，持有未滿一年，須繳售價百分之十五的奢侈稅。房地產市場人士推估，若以一戶兩億元計算，奢侈稅可能達三千萬元。
但房地產市場人士說，蔡燕萍若為自用住宅的買賣，就不用課奢侈稅。蔡燕萍公司主管昨天說，這是她個人行為，公司不便表示意見。
位於北市大安森林公園旁、信義路上的豪宅「勤美璞真」，今年上半年陸續交屋，包括海外華僑、港資、投資大戶都是屋主。「勤美璞真」的最新一筆地籍資料顯示，原本蔡燕萍持有的六樓一戶；十月時，屋主已換成英屬維京群島商提莫那公司，該戶面積約九十多坪、含兩車位。
業界人士推估，目前勤美成交價約每坪兩百萬元，等於該戶總價約兩億元；而勤美三年多前預售時，每坪約九十萬到一百萬元，所以若是預售時承購，扣除掉三千萬元的奢侈稅，應還是有賺。
該名業界人士說，奢侈稅上路後，豪宅交易冷清，屋主都要等選後再做決定，且都說「一到兩年內大概不會賣了」，除非有資金壓力。
房市投資大戶劉月釵（劉媽媽）及兒子俞昌哲原也持有一戶「勤美璞真」，但據地籍謄本資料，劉月釵母子持有的該戶，已於六月底移轉給他人，簽約日與移轉日約有一個月的落差，因此很可能在六月一日奢侈稅上路前便簽訂合約，不須繳納奢侈稅。
新聞網址→http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=251670
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/44730904
小弟家人買了一間預售屋大概有17層樓高吧雖然建商有寫說最後完工日好像是2014年底可是我看進度好像才蓋好地下室而已所以想請問各位大大,照這樣的速度 ... ... <看更多>
有購買預售屋是地下3層及地上15樓的建案整個建案的基地不算大大概三百多坪去年下半年開工中間有其他原因有停工一個半月左右所以實際動工也有一年多 ... ... <看更多>
預售屋蓋多久 在 [心得] 關於預售屋. - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
預售屋最大的投資優勢是甚麼?
有三點.
1.槓桿極高.
2.不卡貸款.
3.蓋好前屋齡都是0年 = 沒折舊.
前面兩個沒啥好講,大家都知道...XD
但是最關鍵的其實是第三個,就是蓋好前都不折舊.
因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上.
例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣.
如果我買成屋,那三年後他是三年屋...
旁邊新建案拉高30%賣,但你是三年中古屋,你大概只能賣25%甚至以下.因為你吃到折舊.
所以投資的時候,這種漲幅,一定買預售屋...
至於你說老屋....老屋的價格判斷漲跌判斷比較困難並且混沌,一般人比較難掌握.
因此在漲幅不夠多的環境,你會看到很多投資客還是喜歡老屋,利潤不輸預售屋...XD
但是你完全菜鳥跳進去買老屋,又覺得怎麼那麼難賺.
不過在大漲的時候,建商新建案一定是價格飆升最快的,因此老屋有可能賺不贏預售屋.
當然預售屋有他的風險.
(這邊撇除資金控管不好亂買預售屋無法過戶炸掉的賭徒)
1.轉手困難...
2.交屋後轉賣交易成本很高.
3.蓋出來的東西可能跟你在代銷中心看到的模型不太一樣.
當然3這一點對投資來講無所謂啦...XD
所以問題會發生在1和2.
對,預售屋就是比成屋轉手困難,主因就是買家幹嘛不去跟建商買而要跟你接地二手?
因此漲幅不夠,例如你買1000你要賣1050,但建商還在賣1050...那你就賣不掉.
甚至建商賣1070..你也賣不掉...
並且你賣1050你如果不是自己賣,委託仲介幹嘛的,你還要被抽傭金.
實際上你取得的利潤其實很薄.
因此漲幅不夠你會很煩惱.
至於過戶,這時候有甚麼代收管理費,或是一些雜費交屋款,不少都不能報在房地合一內.
外加你新屋過戶等同你開始計算房地合一,你立刻賣掉就要抽45%.
新屋你如果跟賣價價差過大,你也會產生你的成本很難處理的問題.
你0年屋跟國稅局說你翻修廁所地板窗戶花了200萬,國稅局會信你嗎..XD
因此,你是否要多放兩年才賣,或是立刻賣掉但要被抽45%並且不能扣抵很多交屋款.
而多放兩年,你就要吃折舊,這兩年的投報會很爛尤其漲幅不足時甚至虧損.
這就是玩預售屋的煩惱.
漲幅不夠,你東扣西扣利潤會很可憐....
因此我大悅當初可能賺一台機車就跑...直到交屋一開始成屋賣也是賺機車.
直到隔一年才賺到國產車,並且還繳了六位數的房地合一稅.
並且不打算多放兩年才跑.
就是因為整個環境漲幅不夠...
因此我都會再三強調,玩預售屋你要很有風險意識,不要想得太美好.
外面每天都甚麼轉手一百萬利潤的神話故事,不一定會發生在你身上.
而,你沒賺到一百萬你不會怎樣.
但如果你轉單不掉你要怎麼辦???
你有沒有辦法承擔賣不掉後的延續問題.
反觀玩老屋,獲利穩穩地...那當然漲幅不夠,無腦賺老屋就好了...XD
當然現在我又手滑預售屋,並且還是沒買量去殺價,單純路過路人甲身分買入.
這就是反過來看到太豪洨的漲幅,並且感覺建商和政府都蠢蠢欲動想要炒地皮炒房.
那自然看一看不小心就手滑拉.
當你一年漲幅超過10%,玩預售屋基本上就是很好的時機點.
無論你要買了立刻賣,或是成屋後再轉手,或是成屋後你再放兩年轉手.
在大漲波段下,你的利潤都會很可口..
等同無後顧之憂,後面很多條路都可以走..
so....
玩預售屋不用想太多.
這邊的新建案漲幅,就是指標.
你確定他3年,建商新建案賣價可以超過20%,並且他要蓋三年.
那基本上就是一個不錯的投資標的.
反而你買中古屋不一定賺的比較多...
因為...中古屋跟新建案價格跑沒錯,但會緩一手才發酵.
也就是新建案衝出去很遠,中古屋才慢慢跟上.
那這樣你買中古屋的時間增值效力自然就遠不如新建案.
這樣預售屋的利潤就很容易就超過你的中古屋.
當然至於貸款利息那個跟租金打掉就不需要討論.
至於挑選預售屋..
恩...
還是那個無腦選物件的辦法.
挑最便宜那一間就對了..XD
低總價中的最低單價,或是低單價中的最低總價...選一邊站.
除非他有瑕疵...那就跳過(暗房,歪斜)
2F一樣看價差,價差超過15%就買,低於10%就不要買.
另外,盡量挑2xF以上的.
除了公設門面和建案規模優勢外.
預售屋投資永遠都是,蓋越久越好...XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1601910489.A.0D2.html
最便宜就門檻概念.
尤其如果是蛋黃區例如桃園藝文特區,竹北重劃區,台中七期,高雄美術館.
(目前正彎區都是豪宅,豪宅是另外一個市場,要追最強)
會擠進來的人,有一部分是資金雄厚的.
但另一部分是為了學區,為了拚死也要卡門牌(天龍國心態)
因此,我們放棄資金雄厚那一群,並且因為非最便宜的產品一大堆他們可以慢慢選.
我們就抓那些拚了命想要擠進來的買家.
而這些買家自然越窮的人越多,所以越便宜的產品淺在買家越多.
因此你先把最便宜的買走,其他這些擠進來的人全都幫你哄抬房價.
之後你在賣給這種人...
這就是炒作門檻的概念.
也就是類似,你看台北老公寓好不好賣.
有沒有比那些中高價的好宅好賣??
阿這就是因為,一堆人拚死也要擠台北.
那是不是你炒作這種東西的獲利穩定性就高於那些中高價的好宅.
因為你比它們更有把握一定有人想買,並且想買的人還比較多...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/05/2020 23:48:44
有夠便宜就可以.
因為你是低總價,所以有價差,這個缺點影響有限.
對不少人而言這是可以忍受的.
但是多50萬他會很頭痛.
因此有時候樓層差價也可以注意一下.
例如3F要600,4F要620,5F要650.我會選3F.
但如果3F要1000,4F要1005,5F要1015.我賄選5F
不過當然,其實到時候釋出,同時釋出同質性物件並不會你想的那麼多.
你可能看到一堆在賣.
但當你切割樓層34F.5~10F,10~15F,15~20F,20~25F,25Fup.
然後再切割視野有沒有被擋,在切割坪數大小或是兩房三房四房.
實際上每一個區塊在賣的物件量很多時候只有一兩間.
因為其他買家,有些是自住或是自用.有些是出租,有些是屯空屋.
並沒有那麼厲害大家都同時拿出來賣的狀況.
因此你就算是3F,你要賣650好了...另一間低價的可能就是6F有視野要賣710.
你們已經是有點區隔性的產品...
因此在買的時候,價差大都不怕,價差低的時候才優先選好一點的.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:04:27
可以偷看答案.
看土地價格...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:09:28
這就像,美術館賓果可不可以買.
可以買.
他有他自己的行情.
例如他就是低於其他基本款物件10%.
那你就用她的行情去買就好.
你不要用其他人的行情買他就可以了.
對於拚死也要擠入這區的買家而言.
他們沒有資格去挑三揀四這間是不是賓果.
因此一樣有它自己的市場.
漲幅也不會比別人少.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:24:09
台北市場跟其他人不一樣.
要問台北投資客比較準.
因為預售屋的判斷比較細微,所以要在地的判斷才行.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:24:51
買自己家附近的蛋黃區就好.
漲幅實際上價差不會你們想像中那麼大.
and..跑太遠很累...意義也沒多大.
我爸台中那一間.以前簡直就半放生狀態,直到後來全委託仲介處理...XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:45:16
他不給我去看,所以不知道..XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 01:01:18
賺熟悉穩賺的錢.
沒抽到樂透也不會怎樣..XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 01:20:22
你要嘛就是去其他建案代銷那邊,探其他建案的價格.
要嘛就是盯土地成交價然後回推建商推案價應該在多少.
你要知道,市場上90%的預售屋買家都不會太老鳥太強..
所以你直接去接待中心探價格.探到的大概也是其他90%的人的買價.
至於少數那10%高手,它們雖然有辦法買更便宜.
但通常會更挑貨...大多物件它們也不買.
所以也不會每個建案都是這種高手之後會壓低價釋出.
當然如果剛好你在賣的時候他也釋出,他要賺得又沒很多.
那你就乖乖排隊在他後面等他先賣掉才輪到你,這就沒辦法.
so...你只要跟那90%的其他買家比就好了.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 02:12:35
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