210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
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src意思 在 Re: [問題] LLC和SRC(串聯共振)的差別- 看板Electronics 的推薦與評價
最近我有在做這方面的研究，可以提供一些資訊，
如內容有誤還需各位前輩指正！！
※ 引述《EarlyEffect (早起效應)》之銘言：
: 小弟目前想朝半橋LLC研究發展,看了LLC和SRC感覺兩個共振電路都差不多
: 不知道這兩個電路的差別到底差在哪裡??
LLC和SRC就電路圖看來好像都一樣，但實際上辨別這兩者的不同，
可就GAIN圖與Lm這兩方面來看。
(1) GAIN圖
Fs高於諧振頻率點時，兩者的GAIN曲線都一樣，
而Fs低於Fr LLC (Q值不要太大)曲線會往上，SRC則依然往下。
通常SRC操作低於Fr時，一次側MOS會有ZCS的問題，
而Q值不高的LLC就算Fs低於Fr，還是可以操作在ZVS。
一般像一次側的MOS通常將其操作在ZVS會比較好。
(2) Lm
以Lm來看，SRC的Lm會比Lr大很多，且Lm通常是 mH級的；
但LLC的Lm常常會取Lr的4~10倍而已，所以Lm大約只有uH級的而已。
總合以上來看，
如果架構是要做SRC，其Fs會操作在高於Fr很多的頻段(需視Vi的變動範圍)
以免當輸入電壓降低時，Fs會越過Fr而使一次側MOS操作在ZCS。
但如果架構是要做LLC時，其Fs可操作在1~1.2倍的Fr即可，
因為輸入電壓降低時，Fs就算越過Fr，一次側MOS還是可操作在ZCS上。
且小弟工作上的前輩有做過實驗，LLC操作在Fr 1~1.2倍左右的效率是算最好的。
相信SRC效率最好的區段應該也跟LLC一樣，只是SRC如果操作在Fr 1~1.2倍左右，
當Vi降低時，SRC會有ZCS的問題。
: 目前虹冠電子有推出CM6900和CM6901兩顆IC,根據DATASHEET
: CM6900是SRC的IC CM6901是LLC/SRC的IC,CM6901的描述是指可以運作
: 在LLC及SRC的意思嗎??
虹冠這顆IC 6900和6901都可操作在LLC或SRC，只是因為6900好像有BUG才進版到6901，
所以建議用6901。
由於SRC和LLC的右半邊區線都是一樣，
且一般輸入電壓和輸出負載時，我們通常會操作在右半邊區線，
因此不管是叫SRC或LLC都是一樣的。
但是當輸入電壓降低時，就必須會把GAIN往上拉，所以必須要操作在LLC。
: 而目前也有幾個問題想請教一下:
: 1.當初為了研究LLC花了6000NT去買了一顆LLC架構的電源供應器
: 發現LLC共振電路部份除了主變壓器外,漏感Lr竟然是另外再接一顆線圈
: 並不是主變壓器的Lr(我一直以為是主變壓器的Lr)
其實這Lr要內製或外接都是可以的，端看您設計的輸出power有多大而定。
一般backlight的power並不大，所以用內製的都還ok，
但是power大一點的，例如500W，如果沒有吹風，又用內製的話，
主變壓器很容易就會過燙而危險。
: 2.另外再比較SRC和LLC的電路圖時主要差別好像有Lm和沒Lm的差別
: 不過變壓器本身不是就有Lm和Lr嗎?? 這也是我另一個不了解的地方,為何
: SRC不標示出變壓器的Lm??
因為SRC的Lm比Lr大很多，一般Lr是uH級，但Lm是mH級，所以SRC才不標示Lm。
: 3.SRC的Lr是否也是在外部接一個線圈??
一樣是看輸出POWER而定。
: 4.雖然我覺得自己的電路學沒有學的太差,但感覺不是很了解"共振"的精神和物理意義
: 到底是什麼..我目前對共振的觀念只知道電容電感阻抗抵銷及電容電壓電感電流
: 會變成正弦,但不知道為何共振可以達到零電壓電流切換??看了幾本電力電子的書
: 大概都只畫電路動作圖及各階段波形,但看完還是不了解
: 希望好心的版友能對這兩個電路有研究的版友能夠盡量詳細說明或比較,
: 因為自己看書或論文都沒寫的那麼詳細,也都看不太懂
: 小弟感激不盡><
諧振真的好難，因為他不是定頻，而是變頻，所以可能也只能多看PAPER，
來了解它的特性。建議可看BO YANG寫的Topology Investigation for Front End DC/DC
Power Conversion for Distributed Power System，這是他的博士論文，
很多人都看這本來學習LLC。
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