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超認真的翁p又來啦!我們要談911事件對美國的省思,真的有改變嗎?美國國債即將觸頂,未來還能動嗎?拜習通話代表甚麼意義?FT 美國德州山姆休士頓州立大學政治系副教授 #翁履中
超認真的翁p又來啦!我們要談911事件對美國的省思,真的有改變嗎?美國國債即將觸頂,未來還能動嗎?拜習通話代表甚麼意義?FT 美國德州山姆休士頓州立大學政治系副教授翁履中
911二十週年,美國學到了什麼?團結報仇真的有效?這一段時間中許多美國媒體都在回憶當年恐怖攻擊的開始,跟後續導致的美國一連串的變化,甚至有說這算是中國難得的戰略機遇,讓他們有機會可以發展,但答案到底是甚麼?九一一改變了全世界的歷史,但這個改變結束了嗎?根據紐約時報的報導:【在拜登拉下阿富汗戰爭的帷幕之際,中央情報局正在撒哈拉沙漠深處擴建一個祕密基地。該基地負責無人機任務,監控利比亞的基地組織(Al Qaeda)和伊斯蘭國(Islamic State)武裝分子,以及尼日爾、乍得和馬利的極端分子。軍方的非洲司令部恢復了對索馬利亞同基地組織有關聯的青年黨(Shabab)的無人機打擊。五角大廈正在考慮是否派遣數十名特種部隊訓練人員返回索馬利亞幫助當地軍隊打擊武裝分子,甚至在喀布爾當地,據信為密謀襲擊機場的伊斯蘭國武裝人員所遭到的猛烈無人機打擊,也預示著那裡軍事行動的未來。五角大廈稱這次襲擊為「正義的打擊」,目的是避免另一場致命的自殺式炸彈襲擊。用拜登喜歡的說法,這次襲擊展示了美國「超越地平線」的能力。死者家屬否認被襲擊的人是武裝分子,並表示襲擊造成10人死亡,其中七人是兒童。2001年9月的恐怖襲擊已經過去了20年,所謂的反恐戰爭並沒有絲毫減弱的跡象。它的起起落落主要發生在陰影之中,發生在新聞標題之外——與其說是一場劃時代的衝突,不如說是一種偶爾爆發的低級別衝突,比如2017年,伊斯蘭國武裝分子在尼日爾一個村莊外伏擊了美國和當地士兵,殺死了四名美國人。】
從美國看世界不一定比較準,但問題是你就會比較了解美國目前的狀況。美國一直擔任世界警察,現在這次疫情又瘋狂大印鈔,大撒錢,美國債務即將觸頂,口袋還能有多深?28.5兆國債,平均美國每人8.8萬美金負債,台灣每人8500美金,美國還有錢幫忙?根據華爾街日報的報導:【阿富汗政府的突然垮台引發了美國在盟國和敵手眼中的地位是否會下降的問題,而投資者和分析師則在爭論這一事件在未來幾年乃至幾十年對美元和其他資產意味著什麼。想知道答案?不要指望答案馬上水落石出。繼美國駐軍阿富汗20年、投入超過1兆美元並有數萬人喪生後,圍繞塔利班奪取政權的混亂局面似乎對全球市場的影響並不大。】甚至有人說這次阿富汗撤軍就是跟美債高築有關,還有說跟中國對抗會因為美債高築而氣虛,真的嗎?
另外,就在大家一個不注意之下,沒有預警的拜登跟習近平忽然之間通話了!根據紐約時報的報導:【美國總統拜登週四與中國主席習近平進行了通話,在兩位領導人七個月來的首次對話中,拜登表達了對中國網路活動的關切,並提出世界上兩個最大經濟體的領導人應該擱置分歧,在氣候變化問題上進行合作。
此次通話打破了被專家稱為兩國關係幾十年來最低點之一的僵局。這僅是拜登就職以來兩位領導人的第二次對話;缺乏溝通是兩國之間緊張局勢加劇的一個衡量標準,兩國都在想方設法限制對方的全球影響力。
一位高級政府官員稱,這場在一個十分微妙的時刻進行的通話持續了90分鐘。台灣和中國南海的緊張局勢日益加劇,拜登試圖在他所謂的「獨裁對民主」之戰中團結西方。這場通話也是在美國完成從阿富汗撤軍不到兩周後發生的,中國一直對在阿富汗進行大宗商品開採表示出興趣。】而且拜登怎麼好像跟團隊不同步,翁p認為這是老帥親征了,是怎麼一回事呢?
根據bbc的報導,【近日有媒體報道稱, 台灣可能會被允許將其駐美機構從「台北經濟文化代表處」更名為「台灣代表處」(Taiwan Representative Office)。消息一出,立即在台海兩岸引發激烈議論,讓華盛頓對台政策的「切香腸」(salami slicing)戰略再次受到關注。但有分析稱,如果消息屬實,這更像是美國在外交上與中國「討價還價」。英媒《金融時報》9月10日刊出一則新聞稱,美國正"考慮"讓台灣的「台北經濟文化代表處」更名升級為「台灣代表處」。 華盛頓和台灣的蔡英文政府都沒有對該報導直接回應。就在同一天, 美國總統拜登(Joe Biden)與中國國家主席習近平通電話。中國官媒稱,美方表示無意改變「一個中國」政策。】翁p想問的是,台灣代表處更名,美國決心要跨進中國紅線區?被推上競爭前緣,台灣還可不可以不勇敢?可是怎麼好像就沒下文了,民進黨最近外交事務上除了罵朱學恒之外怎麼好像沒甚麼進度,是不好意思說嗎?
根據德國之聲的報導:【(德國之聲中文網)日本防衛省周二(8月31日)發布增加軍費預算請求。申請額度為5·48 萬億日元(約合500 億美元,420 億歐元)。十年來,日本國防經費連年增加,理由是,中國不斷增長的軍費預算和朝鮮的核野心構成威脅。該國本財政年度軍事預算是 5.3 萬億日元,低於去年所要求的 5.49 萬億日元。在首相菅義偉審批之前,新財政年度國防預算申請報告需經財務省審查。】但不只如此,日本三位自民黨黨魁候選人都說要將國防預算提升到GDP 2%來到10兆日圓(900億美金),台灣目前軍事預算雖然也是歷史新高,但只有3726億(約134億美金),台灣準備好進入新的軍備競賽嗎?
那麼若是不加入這個軍備戰爭,我們可以靠日本幫忙協防嗎?根據學者松田康博在美洲台灣日報上的投書,看起來不太樂觀,【一旦台灣「有事(譯按:指發生武力衝突、戰爭和政治或軍事上突發的重大變故等緊急狀態)」,美國目前希望日本做的,原本就不是像雙方在台灣周邊聯手出擊、協防台灣那樣夢境中的勇敢故事,而是對美軍提供穩固的後方區域支援(rear area support,請參閱四月四日見報之星期專論:「如果中國打台灣,日本將如何應對?」)。實際上,支援美軍並非易事。台灣一般認為,「如果遭受中國攻擊,就最少要堅持三天,直到美軍馳援。」然而,筆者希望諸位好好思考箇中之意。駐沖繩美軍趕到台灣要花三天嗎?答案很簡單。若純粹從軍事觀點思考,在中國發動武統台灣作戰的第一波攻擊時,日本國內的美軍和日本自衛隊基地,理應就會遭攻擊而破壞。為奪取台灣,中國不可能對緊鄰它的「敵軍」之存在坐視不管。因此,美軍從關島、夏威夷、美國本土趕到台灣,得要三天以上時間。】
然後,韓劇逃兵追緝令竟然引起了北韓的評論?韓國先鋒報報導,北韓對外宣傳媒體「回聲」(Meari)11日表示,「最近在南朝鮮揭露軍隊嚴重腐敗的連續劇D.P大受歡迎」,描述南韓軍隊殘酷的黑暗面,認為這部作品與先前的韓劇不同,生動描繪為何軍人會被逼到逃兵,「南朝鮮軍人不得不開小差,就是因為被霸凌,這齣劇顯示南朝鮮軍方紀律渙散、霸凌嚴重、貪腐盛行」,直言此劇「徹底揭露地獄般的南朝鮮軍旅生活」。翁p追劇之餘有甚麼話要說嗎?
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同時也有15部Youtube影片,追蹤數超過1萬的網紅translation,也在其Youtube影片中提到,#'98年、CAVEが怒首領蜂に続きリリースしたAC版弾幕シューティング。携帯電話版以外、家庭用機に移植がされていない作品。 BGMはツーファイブに所属していた楠雅弘氏が作曲。 作曲: 楠雅弘氏 Manufacturer: 1998.04 Atlus / CAVE System: Cave 68...
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4.依中華民國稅法規定,年度累計獎項價值在新台幣1,000元以上者,我司將開立各類所得扣繳憑單給中獎者。
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#'98年、CAVEが怒首領蜂に続きリリースしたAC版弾幕シューティング。携帯電話版以外、家庭用機に移植がされていない作品。
BGMはツーファイブに所属していた楠雅弘氏が作曲。
作曲: 楠雅弘氏
Manufacturer: 1998.04 Atlus / CAVE
System: Cave 68000
Hardware: HLE,YMZ280B
Composer: Masahiro Kusunoki
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00:00 01.ESP Person
01:11 02.Desperate School (ステージA HOUOH HIGH SCHOOL.)
04:58 03.Nightmare (ステージB SHOPPING MALL AT NIGHT.)
09:18 04.Act in Judge (ステージC BAY AREA.)
12:54 05.Wangan Rapid Line 1st (ステージ4a WANGAN SUBWAY LINE.)
13:42 06.Wangan Rapid Line 2nd (ステージ4b)
15:48 07.Yaksa (ステージ5.1 YAKSA STRONG HOLD)
19:48 08.Fairies Fear (ステージ5.2)
20:41 09.Raging Deicide (ボス)
23:31 10.Winner (クリア)
23:39 11.Snow Illusion (エンディング)
26:41 12 Great Experience (ネームエントリー)
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錄影日期: 2019年10月10日(星期四)1:15pm
今日曝光,感覺5分,950萬,持貨15年升133%《合併重建可以嗎?》
第1549(堅)成交: 大角咀洋松街71,浩記五金店, 建築面積約600呎,闊22呎,深約20呎,成交950萬,簽約日期2019年9月30日, 業權份數1/32,地盤面積約2700呎 (60 x 45呎),現租21500(全包),租期2018年4月1日至2020年3月31日。 現在8層高。
此地盤為 Residential E. (即基本上唔歡迎你再起住宅)。這個為乙類地盤(兩面向街), 如做住宅最高地積比率為約7.5倍, 綜合性發展最高地積比率為9倍。 旁邊的Comprehensive Development Area (東華三院宿舍) 最高地積比率為五倍。
大角咀辦公室現售價約每呎8000至10000元。
此舖成交紀錄:
- 1994年3月30日以408萬買入
- 1992年2月29日以220萬第一手買入成交
此舖成交比較:
- 2018年9月25日,洋松街69號,天富建材,菩提街大單邊,成交1850萬,建築面積約600呎,原業主2011年12月以600萬買入
商舖業主/經紀放舖熱線 (直接聯絡我): WhatsApp +852 9036 1143
康業信貸快遞,業主按舖/按樓熱線2110 2110 (My family business,聯絡 Bonita Tsui,話李根興介紹)
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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
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