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駿景園 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳解答
【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：
- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：
- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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駿景園 在 黃偉民易經講堂 Youtube 的精選貼文
Wong Wai Man
周庭被取消參選立法會資格。
鄭若驊繼續被揭發，所持物業有僭建，今次是在駿景園和火炭工廈。迄今為主，她在港的物業，基本上全部都有僭建。
周庭做了什麼？說了什麼？令她喪失香港公民的參選權？
原來是因為她的政治聯繫——香港眾志，在黨綱上有「民主自決」四字。
選舉主任說，民主自決，即不擁護基本法，所以，被DQ。
周庭是報名參加立法會補選，本是屬於羅冠聰的香港區直選議席。
羅冠聰也是眾志成員。
當年報名參選港島區直選，是得到同一位選舉主任批准的。當年的標準，眾志黨綱的「民主自決」並不影響他參選。
他以最高票數當選，但因宣誓問題被政府DQ。
眾志的領袖，不是入獄，就是被取消議員資格，或根本失去參選的公民權。
鄭若驊的僭建，不只在她持有的物業內，她在香港僭建了一層政治過濾制度，凡北京不喜歡的人物，都剝奪終身政治權利，失去了參選權和投票權。
我住港島區，我一票是投給羅冠聰的。但他的議席被DQ，我準備在311投票給補選的周庭。
但周庭參選也被DQ了。這不是遞奪了我的投票權？
篩選了特首參選人，篩選了立法會參選人，扭曲了香港人的投票權利，這是基於那一條法律條文的？
林鄭、張建宗、鄭若驊，整個政府，包括小小的選舉主任，聯手摧毀整個香港法律系統，扭曲普通法的法律邏輯，所以，整個法律界恐懼了，他們破壞了他們的行業，壞了他們的衣食。
以後，十年寒窗讀法律沒用了，法庭的經驗也不重要了，法律條文的解釋，要符合主子的政治需要。所以，資深大律師的經驗不及聰明走位，知道北京需要，和聽中聯辦指揮，更為實際。
選舉主任會說，老細叫，有什麼辦法？
公務員都喜歡這麼說。
論語季氏篇第十六︰
魯國的權臣季孫準備出兵併吞鄰近的小國顓臾。
孔子的學生冉有，是當時魯國的高級公務員，他怕事後會被孔子罵，先來備案，還找子路一齊來壯膽。
中國政治哲學的重點，是興滅國，繼絕世，中華民族的道德，是不喜歡侵略他人，更不主張別人侵略。作為一個政府的大臣，要有義利之辨。
冉有一聽孔子罵，立即推卸責任，曰︰「夫子欲之，吾二臣者，皆不欲也。」
夫子指季孫。是老細想咁做，我們打份工，有什麼辦法？
跟著孔子說出了中國文化精神的重點。
他說︰
「求！周任有言曰︰陳力就列，不能者止。
危而不持，顛而不扶，則將焉用彼相矣？
且爾言過矣！
虎兕出於柙，龜玉毀於櫝中，是誰之過與？」
孔子話，以前的良吏周任就講過，先計算自己的能力來出任職位，若果力不勝任，便應該辭去。
好似替盲人帶路，危不抱持，跌又不攙扶，咁要你來做什麼？
宰相輔助諸侯，幫不到政府的忙，你還留在政府做什麼？
是老細要求，並非自己本意便照做，是大錯特錯了。
我問你，猛獸應該關起來，放出來便會吃人。龜玉，象徵經濟，內在經濟崩潰了，民不聊生，這是誰的責任？
政府的權力不好好控制，內務經濟使人民艱難生活，年輕人看不到前景，都是作政府公務員的過失啊！
今日DQ周庭的參選資格，因為討好北京害怕年輕人的本性。
但未來是屬於年輕人的，打壓這一代沒有私心，願意將生命熱情，貢獻給香港未來的年輕人。
這樣的政策，能夠持續嗎？
五十歲以上的，都相信因果，因為，大都看過因果報應。
林鄭以僭建為武器，當年政治擊殺唐英年，今日用鄭若驊出任司法殺手，卻天天受僭建醜聞之苦。
這樣的政治班底，為善則力有不足，為惡則粗糙醜陋，想遊走於兩難——北京和香港人之間，不可能有好下場了。
2018年1月30日星期二下午5:00
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駿景園 在 黃偉民易經講堂 Youtube 的最佳解答
Wong Wai Man
香港有這樣的律政司長，真的不愁沒新聞。
她因忙拒絕出席立法會，但星期天的早上卻去商台做節目，解釋她的種種，深夜又通過政府出稿，原來她另有物業在淺水灣，也有三項僭建。
無論婚姻狀況、物業、僭建，都是吞吞吐吐，不是光明磊落的人。
在斗數的十干四化中，她1958年出生的人，屬於戊干，四化是貪狼化祿、太陰化權、太陽化科、天機化忌。
斗數的哲學，人生是公平的，每一個天干，都給你祿權科，但總有一個遺憾，帶來一個化忌。
化忌，是將那顆主星的星情扭曲了，異化了。像癌腫，將我們身體那個器官的細胞異化了。
天機是聰明、思慮，古謂機變之星。天機化祿，即適應能力強，任何困局中都找到出路。天機化權，加強了天機的執行力，決斷快而準，講得出做得到。天機化科，則性格輕狂，好高騖遠，一舉一動都惹人注目。天機化忌，則是聰明錯用，機關算盡百密一疏，機深禍更深的寫照。
戊干人，戊貪陰陽機，格局大，手腕好，都覺得自己比別人聰明，但總會在自己認為最得意的地方，主場出事。
每個人的星系不同，星盤有別，但戊干人都有此特性，只是際遇不同，故事有別。和鄭若驊同年的有張震遠，大他十年的，同是戊干的有許仕仁。
這樣的人，悶聲發大財，香港很多，是典型的醒目仔女，只要不出任公職，問題不大。
但今日，她是香港的律政司司長，負責政府的所有檢控工作。她不知道她的所有物業都有僭建，她說她關注的，是姚松炎是否有資格補選立法會議席。
周易繫傳說，人生漫漫長路，不可能無困。問題是自招的，還只是自然的高低起伏。
易曰：困於石，據於蒺藜。入其宮，不見其妻，凶。
子曰：
非所困而困焉，名必辱。
非所據而據焉，身必危。
既辱且危，死期將至，妻其可得見邪？
這是借用周易第四十七卦，澤水困卦，第三爻的爻辭來說明，人生困境很多時候都是自找的，自作孽不可活。
困卦的卦象，澤在上，水在下，湖泊的水都從底下流走了，處於一個沒水的湖底，四面是壁，叫天不應，叫地不聞。
第三爻，陰爻剛位，不位不中，無應乘剛，處境極為惡劣。
困於石，前面有巨石擋路；據於蒺藜，依靠在荊棘叢中。想回家，老婆都見不到，很苦。
但孔子認為，人生不可能無困，也不可能不依靠任何組織群體，但要視乎所困所據是否恰當合宜，是否純自然的規律。
第三支爻的困，是自己製造出來的困局。在不該受困的地方受困，必定受到羞辱，不該倚靠的地方挨埋去，一定陷入危險。既被羞辱，又處險境，死期都將到，想返回自己的主場——家，最親的人——妻，怎見得到？象徵即使返回自己老巢，都是眾叛親離。
這爻的位置，失位不中，無應乘剛，是不順應自然規律，一味強求，有恃無恐，困境是自己造成的。
整個林鄭政府，陳茂波、鄭若驊、中聯辦，都是聰明行事，自覺比香港人聰明有計，怎不處於困局之中呢？
這個時候，政府仍用司法追殺四年前雨傘運動的年輕人。
黃浩銘、黃之鋒被判入獄，他們在庭上，眼神堅定的一笑；相反幸獲緩刑，免於牢獄的岑敖輝雙眉深鎖，神色慘然。
論語衛靈公篇卅一章：
子曰：
君子謀道不謀食。
耕也，餒在其中矣。
學也，祿在其中矣。
君子憂道不憂貧。
孔子說，一個君子，一個了不起的人，追求的，是黑白是非，社會價值，人間公義；不會花時間在搵食上，賺錢上。
因為，耕，只要肯做，便解決了饑餓溫飽的問題；學，只要肯學，便一定找到謀生的方法。
所以，一個君子，他只是憂心，社會腐敗了，價值淪喪了，黑白顛倒了；並不憂心貧窮生活等層次的問題。
看見黃浩銘的笑，香港為人父母者都應心中不樂。
生兒育女，都希望他們能向善，為社會服務，為弱勢發聲，又不願見他們歷煉太深太苦；但如果他們像鄭若驊、陳茂波般，精明機巧，走位逢迎，雖然富貴功名，但總會心中有憾。
為人父母不易，今日香港的父母尤難。
2018年1月23日 星期二下午5:00
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