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【優勢與獨特性強的港鐵】

香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED

股票代號：0066
股息率：2.8%
市值：$2700億
業務類別：公共運輸
集團主席：歐陽伯權
主要股東：The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址：http://www.mtr.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：452／554／539／545／425
投資物業重估（億）：8.1／63.1／47.5／13.7／-91.9
盈利（億）：103／168／160／119／-48.1
每股盈利：1.74／2.83／2.64／1.94／-0.78
每股股息：3.27／1.12／1.20／1.23／1.23

--企業簡介--

港鐵主要經營以下核心業務：香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資；與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。

香港鐵路網絡內的車站商務，包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。

港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。

在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自「物業重估」的虧損數產生，這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。

【圖1】--港鐵盈利結構

--港鐵的獨特優勢--

港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。

港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。

2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。

【圖2】--香港各種交通工具市佔率

另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。

這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。

而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作為項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多，在香港發展物業當然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。

【圖3】--黃竹坑地盤

【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置

--價值甚高的黃竹坑地--

大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。

在未有鐵路前，位於南區的黃竹坑，方便程度的確一般，但當鐵路通車後，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環只是3個地鐵站，由於愈近商業區的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。

黃竹坑過往是工業區，有很多工廈，但現時很多工廈已重建，變身成商廈。

另外，一個住宅區的價值，除了近商業區的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區的大廈並不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。

大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學校，同時更鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當中得到的利益，絕對不少。

最近開始有樓盤發售，呎價高達30000，可見當中的價值，以及利益所在。

--運輸＋物業--

分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯增長，而預期往後亦能以平穩增長去形容；雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好。

除香港外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。

不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。

港鐵的經營利潤數字略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵將來仍是很看好。

而港鐵的盈利並不太穩定，這是因為盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較為波動，當然，若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太著眼。

股息方面，可說是平穩增長，2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息，令該年股息大增，往後相信難以再出現。順帶一提，在港鐵超支但政府包底的事件中，大家可看到港鐵的盈利保障程度很高，這對小市民未必是好事，但作為投資者，這就是理想的優質股。

港鐵發展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，故當然會產生理想的租金收入。

【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業

ROE 方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

--投資策略--

綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。

更重要的是，香港的長遠發展必然是向著新市鎮，鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。

雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期發展力仍在。

現時港鐵的股價，大約在合理區中間位。股票班同學要留意，當你進行這股的估值時，要將物業重估因素拆走，同時，若果運用過往的市盈率數據，要調整過往數字，因為過往市盈率的盈利部分，包了物業重估，需要調整才是真實數字。

這股有長線投資的價值，雖然不是高增長類，但有不差的股息，以及有平穩增長能力，適合中低風險類的投資者。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

高Sir帶大家參觀香港港鐵屯馬綫 - 宋皇臺站

https://youtu.be/VJjfuBhvy_I

感謝港鐵 ＆ 九龍城民政事務處

香港西九龍站Hong Kong West Kowloon Station，規劃及建設期間稱為西九龍總站，通常簡稱為西九龍站或西九站。位於香港西九龍油尖旺區，鄰近西九文化區，為廣深港高速鐵路的南端終點站。車站佔地11公頃，耗資122億3千萬港元興建，其樓面總面積達43萬平方公尺，為世界上規模最龐大地下鐵路站。車站內設有內地口岸區，區內實行內地法律，並由中國內地派駐執法人員執行。香港西九龍站原預計2015年啟用，惟工程出現不同程度的滯後和超支，最終跟廣深港高速鐵路香港段於2018年9月23日一同啟用。透過香港西九龍站，乘客可以接駁至港鐵東涌綫、機場快綫九龍站和西鐵綫柯士甸站，以及轉乘巴士及其它交通工具來往各個香港區域及香港國際機場。香港特別行政區政府在工務計劃下撥款興建高鐵香港段，並最終擁有該段鐵路。而香港鐵路有限公司獲政府委託進行高鐵香港段的設計、建造、測試和試行運作，由路政署監察項目的落實。政府已經在2017年12月以1000元將營運高鐵香港段所需的土地或就該等土地所享有的權益或其他權利歸屬九廣鐵路公司，並每年收取相當於應課差餉租值3%的地租，年期50年。九鐵公司將隨後按《服務經營權補充協議》，把營運高鐵香港段的服務經營權授予港鐵公司。政府作為九鐵公司的唯一股東，日後九鐵公司派發股息時，政府可因九鐵公司從港鐵公司收取服務經營費而間接得益。另外，香港政府憑藉租出西九龍站內地口岸區，獲得每年1000港元象徵性收益。2010年，香港西九龍站的設計獲得Cityscape Awards for Architecture in the Emerging Markets的Tourism, Travel & Transport Future獎項。同年11月4日，香港西九龍站的設計獲得世界建築節的「年度最佳未來工程─基建」獎項。香港西九龍站的G層為設有多個出入口的大廳，B1層為票務大廳，B2層為抵港大廳，B3層為離港大廳。其中，位於B1層大廳的票務區共設有28個人工售票櫃檯和39部自動售票機可供旅客購票。其中18個人工售票櫃檯由港鐵營運，用作出售往返內地與香港的高鐵車票；另外10個由中國鐵路（香港）控股有限公司營運，提供作專門辦理非以香港為起點或終點的內地段車票，以及在12306網站訂票的乘客取票服務。B1層大廳的進站乘車通道設有實名驗證和安全檢查。乘客入閘後將車票連同身份證明文件交給安檢人員核實身份並接受安檢後方可過關。入閘處在車站營運初期將設8部入閘機和15部X光機，日後會將視乎客流情況作出進一步調整。此外，香港西九龍站在B2層的抵港大廳設有多個藝術品：其中位於B2層東北側與B1層之間中空處，設有王無邪創作的「江山無盡圖」，在出閘閘機旁，設有「香港西九龍站站慶典牆」，在聯絡西九文化區的通道處設有「牆上的景像-香港」藝術牆等。此外，在A出入口聯絡抵港大廳的通道處設有「邊界上的海平線」及A出入口聯絡票務大廳設有「邊界上的沉思」2個藝術牆。與機場快綫除博覽館站外的其它車站一樣，站內設有行李手推車供乘客使用。同時站內的L1層至B3層內多個地方設有洗手間。香港西九龍站的餐飲商店區分布於車站B1層及B2層，B1層近中庭位置對上的B1M層設有5000平方呎的添好運點心專門店，B1層的南側設多間外賣式食肆，包括台灣珍珠奶茶店春水堂、美心MX、星巴克、魚尚以及輕。快翠 by Tsui Wah等。另外在B2層還設有佔地18000平方呎的「堂前食坊」美食廣場，設有350座位，提供日韓、港、川以及東南亞等各地的美食。

圓方Elements位於香港西九龍柯士甸道西1號，九龍站上蓋Union Square之內，環球貿易廣場之下，是香港一座大型購物商場，於2007年10月1日正式對外開放，商場開幕典禮在2007年11月16日舉行。圓方樓高4層，面積達100萬平方呎，由香港鐵路有限公司旗下的Premier Management Services管理。商場設有戲院，命名為The Grand Cinema，提供12個影院1600座位的戲院，是本港最多院數的戲院，已於2007年10月中開始營業，亦是首個擁有杜比全景聲技術的戲院。發展商聲稱商場設有全香港最豪華的洗手間，10個洗手間共耗資1000萬興建。此外商場也設有溜冰場the rink。圓方商場還有一項特別之處，就是商場內的洗手間設施或禮賓處有免費糖果贈送。雖然圓方比其他大型商場有更多設施也更寬敞，可以提供更舒適的購物體驗，但由於圓方所在的西九龍填海區目前仍然處於建築發展期，而且遠離尖沙咀和油麻地的傳統旅遊區範圍，加上並非位處可以直達深圳的東鐵線沿線上，圓方商場的人流明顯較其他大型商場少，也未能發揮對水貨活動的分流作用，這種情況要待位處圓方旁邊的高鐵總站落成後才有望改善。據發展商之一的香港鐵路有限公司表示，圓方分為五大區域，分別以中國五行的金、木、水、火、土為主題（但其位置卻與五行無關，純屬任意），商戶組合包括世界名牌商店、服飾店、美容店、食肆及娛樂設施，還包括8間1樓及2樓相通的複式零售店舖及8間複式食肆。此外平台則設有70萬呎的公園，公園更有多個不規則天窗照耀商場中庭。店舖組合方面，50%為時裝、30%為食肆、10%為娛樂、10%為其他零售商店。
大埔綜合大樓（英文：Tai Po Municipal Services Complex），是香港一座多用途的市政大樓，位處新界大埔鄉事會街8號，於2004年9月1日正式啟用，內設「大埔墟街市及熟食中心」、公共圖書館及康樂設施等，大樓內亦有康樂及文化事務署及土地註冊處等香港政府部門辦事處。綜合大樓由伍振民建築師（香港）有限公司設計，造價達二億五千萬。

大埔墟街市及熟食中心合共佔地約12,000平方米，地下及一樓為街市，設有260個檔位，是全香港最多檔攤的街市；二樓為熟食中心，設有約40個檔位。戶外設露天平台，可讓街坊休憩。

天際100香港觀景台（sky100 Hong Kong Observation Deck），為香港位處最高點的室內觀景台，也是九龍區最高觀景台，位於西九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場的第100層面積約30,000平方呎，訪客可以在海拔393米高的觀景位置環視景色，最遠可以眺望澳門。觀景台設備多媒體設備及不時舉辦專題展覽，讓訪客瞭解香港的發展及風土人情。天際100由新鴻基地產斥資逾1億港元建造，於2011年4月17日起對外開放。環球貿易廣場觀景台為募集世界各地人士的創作意念，於2010年初舉辦了「環球貿易廣場觀景台命名比賽」，最後挑選了「天際100」及「Sky100」為環球貿易廣場觀景台的中英文名稱。評審團成員之一的新鴻基地產副主席兼董事總經理郭炳聯指「天際100」及「Sky100」兩個名稱簡而有力地帶出了在一百層高的觀景台居高臨下俯瞰香港景色的磅礡氣勢和優越感覺。票務中心設於環球貿易廣場1樓，2樓設有立體投射展覽及三維影院，展示出香港的發展及生活與風土人情，同時，觀景台設有訪客中心，為遊客提供一站式旅遊資訊服務。該處有4部高速升降機，每部可以接載15人，需時60秒即可以從地下直達第100層的天際100。觀景台設有需要另行收費的望遠鏡，讓遊人進一步瞭解香港地標建築及觀景台附近的環境。Cafe100 by Ritz-Carlton, Hong Kong 坐落於天際100的西面，Cafe100的概念源自法國露天咖啡店休閒舒適的氛圍。來自世界各地的旅客能一邊享受著Cafe100所製作的美食，例如法式鹹/甜薄餅、窩夫意、大利烤餅、荷蘭小鬆餅等等，一邊欣賞著歹陽在西方一望無際的海岸線中落下。
龍璽光聽名字已覺氣勢磅薄，跟位於高空的地理位置好相襯，裝修亦一洗傳統中菜廳的土氣，找來日本設計師操刀，花費千萬豪裝，以義大利為室內設計主題，沙發、座椅、吊燈都由意國入貨，玻璃屏風上的優雅花紋更是義大利手造玻璃，精美高貴。走到窗邊更有居高臨下的景觀，望到維港海景之餘，整個九龍區也盡收眼 簾，尖沙咀的天星碼頭也變得像手掌般細小。龍璽可找到香港罕見的海鮮，因為幟哥在沙巴自設漁船，每日出海撈到的海鮮立即新鮮運到香港店中，例如野生的筍殼魚、海眉魚、斑馬瀨尿蝦等，都是難得一見 的品種。這裡的總廚是炮製海鮮的專家，幟哥當然不拘泥於傳統做法，經常出現在旅遊節目的他，喜歡周遊列國尋找美食，遇到美味的食材或有趣的烹調方式，都會帶回香港，並融入海鮮菜之中。
圓方（Elements）位於香港西九龍柯士甸道西1號，九龍站上蓋Union Square之內，環球貿易廣場之下，是香港一座大型購物商場，於2007年10月1日正式對外開放，商場開幕典禮在2007年11月16日舉行。圓方樓高4層，面積達100萬平方呎，由香港鐵路有限公司旗下的Premier Management Services管理。商場設有戲院，命名為The Grand Cinema，提供12個影院1600座位的戲院，是本港最多院數的戲院，已於2007年10月中開始營業，亦是首個擁有杜比全景聲技術的戲院。發展商聲稱商場設有全香港最豪華的洗手間，10個洗手間共耗資1000萬興建。