香港住宅地產的看空者,忽略了什麼關鍵數據?- 夏春 + 鄭梅玫
香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關,除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,矛盾仍然難以化解。
作為進化的產物,人類天性悲觀,更樂於傳播「壞消息」。4月8日,一篇題為「寸土寸金的香港,住宅空置率激升17%」的文章(作者為博士與資深投資專家)在微信群廣泛傳播,給人留下作者強烈看空香港房價的印象。
香港住宅市場迎來交易熱潮
但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數,不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平,而且也是2020年8月以來的最高點位,儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。
香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年,一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升,尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底,香港政府推出「三辣招」以來的同月新高,其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位,這樣的數據無疑令看空者非常意外。
所謂「三辣招」,是自2010年底到2013年初,香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降,從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量,一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。
市場普遍認為,如果住宅市場面臨明顯回調壓力,政府會陸續取消「三辣招」。2020年,香港商業地產受到疫情嚴重衝擊,政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。
香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致,也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是,去年8月至今的房價上漲,與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕,擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買,港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行,樓市向上正是留港發展的人,對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。
經濟專家為何長期誤判房地產走勢?
去年疫情衝擊,經濟封鎖,和超級寬鬆政策組合拳下,全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞,「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易,但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。
房地產市場最戲劇之處在於,多年來,非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告,通常充滿悲觀的預測;連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾,粉絲反而更多。相反,地產界長期預判準確的專家,往往被污名化。
即使積極買房,收穫甚豐的家庭,同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如,人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤?」的次數,在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀,歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象,因為「先入為主」和「訊息的詛咒」,非地產行業的經濟專家,更容易發出錯誤的預判。
專家看不準更深層的原因是,在貧富差距擴大的環境下,許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復,但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%(2003年SARS之後的最高值),但集中在低收入人群,高收入人群反而成為疫情的受益者,因此住宅地產幾乎不受失業率影響。
此外,專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數,習慣從估值和需求角度預判房價走勢,但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反,地產界對財富分布理解更深刻,並以此調整供應變化,更能準確匹配市場需求。
當然,不看數據,拍腦袋做預判的專家比比皆是,但這不在本文討論範圍之內。
香港住宅空置嚴重嗎?
以開篇提到的文章為例,儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據(實際上政府只強調了空置數量增加了7480套,並未突出17%這一比例),該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。
空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的,去年空置率的上升,原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少,這也直接反映在去年的租金價格回落上。
但更主要的原因是, 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多,大幅增加至去年的兩萬多套,增幅高達53%。不僅如此,去年落成單位中有約一半未取得政府同意,而無法進行銷售,但同樣被計入了空置率,這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。
上表顯示,類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見,香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。
當住宅空置率上升,很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是,去年大型單位(實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上)的空置率已經跌至二十年最低,中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低,僅1140套,連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲,改變供應結構,傾向多建中小型單位有關,而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。
實際上,香港回歸以來,每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套,最少僅738套,年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬,非常富裕的城市來說,大型單位的供應量實在是太少(即使算上中小型單位,也總是供不應求的),價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求,習慣看空不同的是,地產商更懂得財富的分布不均,並調整供應結構以維持價格溫和上漲。
香港差餉物業估價署更預測,今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下,香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。
私人住宅空置率
香港住宅嚴重依賴外地買家嗎?
上面提到的供需失衡,還僅僅是計算來源於本地的需求,假如算上來自外地的需求,失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,來自外地的買家大幅減少,會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。
最新公布的數據顯示,2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗,這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是,本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見,本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是,即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年,外地買家也僅占本地買家的1%。
當然,劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证,因此,被歸為本地人的買家的確有較高比例(約20-30%)來自於國內,但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住,並非投機炒作的主力。從2012年起,政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來,外地買家在個人買家中的佔比,就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%,再逐年下降到2018年的約1%。
數據顯示,無論是細分一手或二手市場,還是細分個人與公司買家,香港住宅市場對外地需求的依賴,都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望,內地買家的迴流對於香港房地產市場,更像是錦上添花而非雪中送炭。
影響香港房價未來走勢的獨特因素
作為開放自由的經濟體,影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合,除了常見的宏觀微觀指標,值得特别關注的有兩點。
第一,根據稅務局數據,香港僅有165萬人擁有一個物業,佔總人口約22%,另有45萬人擁有超過一個物業,合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位,香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%,但仍然低於2004年的高位54.3%,也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落,如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢,將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。
第二,選舉制度改革後,中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標,但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應,顯然是杯水車薪,遠水難解近渴,短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。
即使政府通過填海,或者回收私人土地,來增加土地供應並解決高地價的問題,仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源,香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,否則矛盾仍然難以化解。歸根結底,國內高地價的形成,同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。
原文:金融時報
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慧眼看世界——現在是賣樓的時候
2020-09-16
內地龍頭地產公司恒大劈價七折促銷單位,部份樓盤計及所有折扣優惠,減價幅度接近六折。恒大要套現還債,其他二三線地產商更頭痛,結果令京津一帶的樓市也有顯著調整,郊區樓價更出現四成跌幅。
內地樓市長期只升不跌,改革開放以來未遇過經濟逆境,內地人已習慣將大量身家放到物業之上,認為這是財富增值的可靠工具。在全球經濟不明朗,中國要走「內循環」的日子下,內地人供樓的能力備受考驗。這次新盤爆發割價戰,二手樓不大幅減價則難以出售;內地人很大機會要經歷資產大跌,承受長期負債之痛。
別以為香港人口多,物業供應緊張,香港樓價就會較內地穩陣。近年不少港樓,特別是豪宅,都由內地投資客持有,加上新冠肺炎令他們來港的機會減少,要賣樓套現打救內地生意的誘因愈來愈強。最近香港豪宅的租售價格都顯著回落,經濟前景暗淡加上限聚令持續,都令香港樓市難以靠穩。
如果沒有政府的首置計劃,一千萬以下樓盤有高成數按揭支持,樓市早已出現大幅調整。至於近年以高成數按揭買樓的人,其持貨和供樓能力也較付出五成按揭的買家低。可以預期下半年開始,香港負資產的宗數將會明顯上升。所以當下並不是買樓的時候,反而賣樓套現更能守下去。
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