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2000年的新聞公報。土地收回條例，早就有用過。

//荃灣收地供重建發展
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　　地政總署今日（星期五）宣佈收回荃灣若干地段，以便土地發展公司進行一項重建計劃。

　　收地涉及的土地權益共八十五個，分別位於沙咀道、西樓街、新林街、河背街、楊屋道和大河道。有關地段將根據《收回土地條例》收回，於收地公告張貼三個月屆滿時復歸政府所有。

　　受影響的地段及其不分割份數的詳情今日刊載於憲報。

　　在作出收地建議時，政府認為土地發展公司已根據《土地發展公司條例》規定，採取一切合理步驟以公平合理的條件收購土地。

　　除獲得法定補償外，作自住用途住宅物業業權人還可獲發特惠自置居所津貼。

　　受影響的業主及住客可根據《收回土地條例》提出申索，若未能透過協議解決，可向土地審裁處申請仲裁。

　　合資格的住戶，可獲香港房屋協會編配公共房屋出租單位，或獲發特惠現金津貼代替安置。

　　收地工作完成後，政府會將該面積約一萬九千二百平方米的土地以換地方式交予土地發展公司重建。

　　這個重建項目內包括附商業／零售用途的多層住宅大廈、政府／機構／社區設施如一所中度弱智人士宿舍、一個老人綜合服務中心、一個小巴總站和不少於三千七百平方米的公眾遊憩用地。

　　這項計劃會大大改善區內環境，並提高鄰近地方的設施。

完

二○○○年二月十八日（星期五）//

https://www.info.gov.hk/gia/general/200002/18/0218149.htm

大家都說，不要有記性。因為有記性，就……會……飲！！！！！！！！！！

【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
🎧Spotify：https://spoti.fi/3EwCgMw

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【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

＃青埔＃青埔特區＃桃園青埔

桃園青埔特區由機場捷運三個車站所串聯，是一個面積相當大的重劃區，高鐵桃園站也設在此處，成為一個以綠地住宅交通機能為主的優質生活環境。

本片主以空拍方式呈現青埔的各項公共建設與特色商場為主題，例如桃園國際棒球場、桃園機場捷運、青塘園生態公園、流行音樂露天劇場、書法藝術館、華泰名品城和冠德環球購物中心等等的影像記錄，尤其是冠德購物中心，即將在9月30日起試營運，算是青埔人的大事，也在影片中放上幾張其外觀照片，希望您會喜歡。

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【梁震明簡歷】

國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。

曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。

個展12次，國內外聯展30餘次。

作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。

著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。

現為羲之堂代理之專職水墨畫家。

「山水畫家的藝術」頻道推薦播放清單：

梁震明水墨作品賞析：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD9nXm38PQcabEIbffxyp-h

梁震明水墨創作介紹：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UATfktfF0G6o3zCLipJvc-n

水墨藝術材料介紹：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UDs1alttOymTOkXl3IhRW04

紓壓療癒輕音樂空拍影片：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UCrrHknKxWuwRy8UIh6EnUQ

台灣海景空拍影片分享：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD471Ieo4YaalS5yvbDAIyu

4K畫質空拍影片分享：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD72YQD4vgRR9NaI-brI-4Q

桃園青埔特區記錄：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UBSI3tWDXsgQUuzgKzRSGxY

新北景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UAfbQybqr__G4cLGrtVugsl

桃園景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UBweKa4jfWGZW39J9ASipD7

新竹景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UAk7e3AvAuU6IWQsbvn49e6

宜蘭景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UCnNCun9gC5UM3In0ztXDG_

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香港今日社論2021年05月14日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/9JxmGmjYIvw

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明報社評
本年度通脹掛鈎債券（iBond）下月接受認購，政府提高發行額，市場人士看好認購反應，突顯不少投資者和市民都很關心全球通脹升溫風險。原材料及大宗商品價格近月急漲，美國消費者物價指數更錄得十多年最大升幅，華府強調這只是美國疫後復蘇下的短期現象，可是亦有經濟學者警告，疫下發達國家大舉印鈔派錢，「物價風暴」山雨欲來，不能低估這一浪通脹的持續時間與規模，最近巴西面臨滯脹壓力，央行不得不在衰退陰霾下加息遏阻通脹，對全球而言是一個警號。

蘋果頭條
警務處國安處處長蔡展鵬，據悉於一個半月前涉光顧無牌按摩店遇上查牌，涉及行為不當，目前休假一個月受查。翻查過去兩個多月由警方發稿的資料顯示，由3月至5月11 日，警方先後採取4次行動共搗破13間無牌按摩院，當中拘捕的都是涉「管理無牌按摩院」的負責人或違反逗留條件的女子，當中並無提及有警務人員涉案。翻查警方的新聞稿，由今年3月至 5月11日，警方公佈了 4次搜查無牌按摩院的行動，搗破 13間無牌按摩院，其中油麻地及尖沙咀區佔9間，另有3間在屯門區，餘下一間在灣仔軒尼詩道，而大部份都無交代掃蕩行動的具體地點。

東方正論
每說起香港的公廁，污水橫流、臭氣沖天、設施破爛等形容詞便會在市民腦際浮現，這固然是使用者欠缺公德心，但管理的政府部門冇心冇肺冇靈魂，從來沒有以民為本，絕對難辭其咎。尤其是疫情仍未止息，公共衞生怎麼強調都不過分，偏偏食環署等部門尸位素餐，管理塞責，以致有的公廁翻新工程一拖17年，有的工程延誤逾百天僅向承辦商罰款54元，令人嘆為觀止。

星島社論
政府於二○一九年提出檢視十組已規劃作綜合發展區或住宅的私人土地，研究是否適合收回作公營房屋發展。經歷兩年研究，發展局昨日公布，政府運用《收回土地條例》，收回三幅分別位於元朗及粉嶺、現劃作住宅及綜合發展區用途的私人土地，作資助房屋用途。發展局表示，三幅土地涉及超過十三萬方呎的私人土地，連同部分政府用地，料合共可提供一千六百伙。

經濟社評
美國通脹創下近13年新高，昨天震散全球股市。市場縱有聲音憂慮聯儲局落後形勢，縮表、加息來得太慢，反恐挫損就業和經濟，但為數不少的經濟師相信局方，物價升幅出於低基數效應、供應鏈樽頸等，料屬暫時，仍需審視更多數據，才能決定應否提前收水。這兩股勢力拉扯之下，大市波動可期，散戶尤要審慎為上。美國公布4月消費物價指數按月升0.8%、按年則升4.2%，創下2008年9月以來新高。雖然聯儲局副主席克拉里達（Richard Clarida）強調通脹應該短暫，且今次僅單一數據，但坦承升幅超預期，令市場加息預期急升溫，由2023年初推前至2022年尾，比儲局目標快了約1年。

【人寵共融】香港經常被人形容為「寵物不友善」，寵物不准坐車、不准入公園、不准去商場，但世界很多城市都全面貫徹「人寵共融」，令到人同寵物可以融洽地在同一個地方生活，一齊睇下香港有甚麽可以向這些城市學習？

1. 阿姆斯特丹（荷蘭）
在阿姆斯特丹，是不會找到「歡迎狗狗入內」的標誌，因為除了少數的博物館或美術館外，幾乎所有的建築物都准許狗狗入去。主人亦可以在阿姆斯特丹
免費帶寵物乘坐巴士、地鐵、電車、小輪等公共交通工具。坐火車狗狗就要買一日的乘車票，但亦只需歐羅3.30 。

2. 特拉維夫（以色列）
特拉維夫是全球其中養狗比率最高的城市，平均每11個人就有2隻狗，而且每一平方公里就有一個狗公園。當地不少辦公室都容許員工帶狗返工，因為很多人都不願獨留狗狗在家。

3. 西雅圖（美國）
西雅圖是其中一個最適合狗主居住的北美城市，約有74%的住宅當中是容許帶寵物入住，當地的地產廣告常有「可以養狗」或「鄰近狗公園」等字句，要來吸家有汪星人的買家或租戶，令「狗」字成為樓盤廣告最常出現的其中一個字眼。

4. 紐約（美國）
紐約作為國際金融中心亦可以人寵共融，市內不少高級百貨公司如Bergdorf Goodman、Bloomingdale’s及Saks Fifth Aveune等，都可以讓顧客帶寵物入內Shopping，而約是維園18倍面積的紐約中央公園，更是世界知名放狗「聖地」。

5. 日內瓦（瑞士）
瑞士人對動物權益非常重視，所以在日內瓦要養狗，要先通過筆試同實習試
確保所有狗主都識得如何照顧毛孩。而狗狗行街可以唔上狗繩，只要狗狗是在主人陪同及懂得聽主人指令便可以。

如果你們認為香港有那一方面可以做得更「人寵共融」，不妨留言給我們！

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