用奢侈品給女生們講金融，瞬間秒懂
1.一級市場與二級市場(Primary & Secondary Markets)
愛馬仕專門店直接銷售是一級市場(Primary Market)；你把自己的愛馬仕賣給二手店鋪再銷售是二級市場(Secondary Market)。
2.期貨（Futures）
你預定一款Givenchy手包，銷售通知你到貨了，你去購買再銷售叫做實物交割(physical settlement)，你發現店裡面現貨比你預定價格漲了不少，你決定把你預定的貨賣給同行你只賺個差價，這叫做現金交割(Cash settlement)。
一個包本來你需要花100買下然後賣掉才賺10元，結果你只花10元預定後直接賣給同行賺差價10元，這就是槓桿交易(leverage)。
你購買手錶，銷售叫你先交500元定金看能不能定到，這個在金融中間可以叫保證金，結果Sales定到了，叫你按照30%交全部定金，交易中叫做增補按金。
3.空頭交易(Short Sale)
你客人需要一款Chanel2.55, 你沒有去買，直接從同行那裡調貨一個賣給客人，說好過幾天還一個一樣的，當時匯率是*9，過了幾天匯率降到*8，你結果以更便宜的價格買了一個2.55還給同行。
4.止損(Stop Losses)
你去年發現Celine很好賣，買個幾個屯著，結果今年賣不掉，只有降價處理。
5.定向增發(Private Placement)
你很喜歡YSL手包，結果發現每次去都沒有貨，但是來了個代購一次就都拿了20個。YSL發現手包賣得很好，於是推出其它品種，並且調高價格，結果其品牌影響力一般，造成大量滯銷，結果只有調低價格破發。
6.衍生品（Derivatives）
你去買Lady Dior,結果要你配個晚宴包才賣給你，配貨部分就屬於衍生品(Derivatives)。你的Lady Dior包的價格是內在價值，你的晚宴包賣出掙了錢叫做In-the-money，平價賣出叫做At-the-money，虧了錢叫做Out-of-the-money。
7.市場監管（Regulation）
Chanel本來一個月可以買一個，結果變成了三個月一個，本來可以護照復印件買，後來變成了需要護照原件。如果過了一段時間護照復印件又可以購買了，叫做監管失利。
8.量化寬鬆（Quantative Easing）
本來前年LV手袋賣得很好，就規定了一本護照一個，後來突然就沒有人買了，沒有辦法就放寬限制可以任意購買。基本面分析(Fundamental Analysis)央行宣佈基本利率維持不變和奢侈品宣佈今年不漲價一樣都屬於利好消息。
9.債務重組（Debt Restruction）
Coach大力宣傳，佔據了巴黎春天百貨最好的位置，結果生意太差，只有把展位一分為二給了Fendi，這叫債務重組。如果有一天Fendi徹底把Coach另外一半的展櫃一起接管了，叫借殼上市(Back-door listing)。
10.定價（Pricing）
你根據愛馬仕的皮質，顏色進行自由定價，在金融上叫做mark-to-market, 你通過淘寶交易叫做Exchange, 然而你決定面交叫做場外交易(Over the counter OTC)。淘寶的瀏覽量金融叫做liquidity, 你選擇一個交易所交易的原因是看這個交易所的流通性好不好，你選擇淘寶的原因也是一樣。你提現2小時到賬叫做T+0, 第二天到賬叫做T+1.
11.結構性產品(Structure Product)
你想買一個包，銷售由於包很緊俏不想賣給你，但是告訴你，你買點衣服配飾的話我就可以賣給你，這就是結構性產品(structure product)。
這樣你是不是覺得投資沒有那麼困難了呢？
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越南土地買賣 在 [閒聊] 來去越南買房子- 看板Vietnam - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
【Yahoo論壇】來去越南買房子（一）：各種稅率
讀者投書：戴發奎（淡江大學土研所、交通大學土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越籍
妻子在越南拍戲，台勞個體戶近身肉搏賺越南人的錢。）
據CBRE數據顯示2018年胡志明市豪華公寓平均上漲17％，來到每坪18,241美元（台幣56.2
萬元），符合我在去年投書時的估計每坪=45萬×(1+平均增長率20％)=54萬。
自從去年11月發表了一篇《越南房地產可以投資嗎？》之後獲得許多迴響，有人甚至已經
按照我提供的資訊在胡志明市買了第一套房子，前天有一位銀行業者透過臉書詢問我越南
房地產的相關細節讓我備受鼓舞。
我看越南房地產是一層紗，對於不了解的人會是座山，於是我整理出這幾個月來詢問最多
的幾項重點逐篇說明：1.買在哪個地段最好，2.怎麼錢進越南，3.要繳哪些稅，4.怎麼挑
好的房子，5.進退場的時機及難易。
依我個人買東西的習慣會先了解除了這件東西本身的賣價外還需負擔哪些額外費用，總計
所有費用後再與東西本身的市面行情做比較來決定要不要買。以前我常從國外購買大型木
雕藝術品運回台灣，從外國運回台灣的船運費用、保險費、從海關領出後運到目的地的載
運費、吊裝小搬運費都可掌握，唯一的變數也是攸關獲利的就是海關自由心證決定這件物
品價值高低所要繳的稅。
所以這一篇我就先跳到上述的第三項「要繳哪些稅？」，向大家分析在越南買房所需要負
擔除了房價之外的其它成本及可能的獲利空間。
越南人天性怕麻煩，希望買了東西後就不要再為囉哩八嗦的事煩心，例如在越南買汽車不
要每年繳牌照稅、燃料稅（燃料稅是附加在油裡），買房子也是，無須每年繳納房屋稅和
地價稅，這是投資越南房地產一大利多。
2015年之後只要你是個人而且到的了越南就可以買房地產。越南買房地產正確說法是買房
子和買地上使用權，房子跟著土地走，地上使用權一次是50年，外國人可以延展一次加總
就是100年，建議在這100年之前賣掉房子再買新的。100年之後的事誰也說不準，畢竟亞洲
也還沒有任何一個國家安然度過一百年，去年越南政府計畫推出經濟特區如富國島給中國
人100年的地上使用權，結果造成民怨沸騰不亞於抗議中國在南沙群島填海造陸，這是頭一
回越南政府因民怨撤回法案。
註明：越南政府自2015年7月開始實施《住房法》（修正案），只需要擁有越南簽證的外國
人皆可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。
買房就是為了出租或賣房，買賣房及出租所要繳的稅需要通盤考慮。
買新房
買新房和買二手房所需要繳的稅不一樣。「買新房」買家要繳的稅第一項是「10％增值稅
」，這項增值稅可以看做是平常買東西的營業稅。在越南買東西時一般商家不會主動開發
票給客人，客人若是要商家開發票，此時客人的帳單上就會多出一筆10%的營業稅，像超市
、百貨公司這類行業在給客人的收據上就會有10%的營業稅。買房子不比買杯咖啡神不知鬼
不覺，買新房要過戶要繳納的10％營業稅自然是跑不掉。
「買新房」買家要繳的第二項稅是「2%公寓維護基金」，這筆費用是付給大樓管委會，負
責大樓外表修繕維護之用，簡單說是為維護整體市容。在台灣大樓的門面要不要花錢維護
是由整體住戶開會決定，就算要花錢整理也是從每個月住戶所繳的管理費中支出。
外國公司在越南同樣可以買房子，所適用的稅率與個人不同，下次再專篇深度探討。
買二手房
越南從交屋後到辦理權狀（越南稱過戶的房屋權狀為「紅簿」或「紅紙張」）至少需要兩
年時間，這時買方要繳的稅為「契稅，0.5%房屋公告現值」，房屋公告現值由各地人委會
決議（相當於台灣的市議會），公告現值通常是市價的1/3。
我們台灣稱的「中古屋」通常是已經蓋好有一定年紀的房子，越南的中古屋不中古，稱做
「二手房」會更恰當些。與二手車的概念相同，他們的二手房有的很新，才蓋好沒幾個月
的二手房比比皆是，如果屋況與新房差不了多少，買二手房是非常好的選擇。
舉個例，同樣總價1000萬的房子，買新屋需要繳納的稅為12%（10％增值稅＋2%公寓維護基
金）也就是120萬，買二手屋卻只需繳1.667萬（契稅，0.5%房屋公告現值），還比從台灣
到越南的飛機票便宜。
在越南買二手房的缺點就是要等待權狀過戶的「時間」，上有政策下有對策，於是就有所
謂短期買賣房子套利的「權證」出現（我在上一篇曾提到過），就算你今天買明天賣，越
南也沒有短期出售稅的問題。
出租
買了房子後出租要不要繳稅的眉角就跟台灣一樣，若是房客要報帳，這時房東就要繳「5%
增值稅」、「5%個人所得稅」及在年底報稅時須再將租金收入納入「個人綜合所得稅」計
算申報。要挑房客或是在租金上讓一點利給房客，就看房東怎麼拿捏。
賣房子
賣房時就只要繳納「2%房屋交易稅」（以賣房總價計算），賣房的資本利得無須繳稅，越
南政府不管你賺了多少錢，當然也不會有奢侈稅。
綜合上述，倘若今天以1000萬進場投資越南新房，房價增長若延續前幾年漲幅以豪華公寓
平均17％計算，年底出場的獲利＝1000萬×（17％－12％）－1000萬×（1＋17％）×2%＝
26.6萬。
第二年的獲利＝1000萬×（1＋17％）×17％－1000萬×12％－1000萬×（1＋17％）×（
1＋17％）×2%＝51.5萬
若買的是二手房，沒有12％稅的問題，等於以上獲利計算再加上120萬元。
明白了各項稅率，下回將和大家分析在胡志明市不同資金所適合購買的平價房、豪華房和
別墅及相對應的郡和地段。
https://yns.page.link/CKyYR
原來可以買中古屋？
請問有板友在越南買房的嗎？
求分享一下經驗
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