我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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說服屋主 在 [心得] 新鮮人第一次買房失敗經驗- 看板home-sale 的推薦與評價
大家好呀！
一、背景概要：
小弟近期在網路上看到一個不錯物件，原先打去信X，房仲表示該物件已售出。兩個禮拜後看到網路上也有永X仍在銷售中，便請家人熟識的房仲協助。房仲一口答應表示該物件為同事負責但願意協助，再跟我們說交情不錯服務費可以讓利1%。
二、過程：
看房子當天，家人都認為該物件不錯，仲介開價9XX，我們出價簽邀約書800，卻被房仲不斷騷擾表示這個價格不可能的啦！如果成交兩邊都不收服務費，洗腦了約莫半小時腦波弱被拉高到850。要約書上表示買房要付服務費2%，立即與家人熟識房仲表示不是1%嗎？房仲立即表示那是薪水來源無法退讓（那當初拍胸脯保證讓利？？）另外要約書簽了八天左右。
（一）第一回合：要約書簽完兩小時，房仲立即打來表示晚上能否跟屋主見面談價錢。當天晚上時間預留下來，臨時被通知不約了，改成房仲帶店長來家中說服我們繼續加價，被我們洗臉一番後，我們也踩死850不理他們。被洗臉的原因在於他們表示這物件比實價登錄同社區其他間的物件坪數更大，理應更貴。結果我查了實價登錄才發現看到的物件坪數明明少了四坪，立即反駁，房仲立即回應他講的是地坪（後面都不知道他在說什麼，他自己也講的亂七八糟，還把主題帶到要怎麼貸款云云
（二）第二回合：接下來房仲每天都到家中表示如果再加一點到860、870肯定能成交，還是踩死不理他，請他回去跟屋主殺價。
（三）第三回合：房仲有天突然打來表示目前物件有另外一組客人看上，因為是別間仲介出價所以不清楚價格多少，但屋主表示要跟其他間仲介交易。房仲不斷說服我希望能加點價錢表示誠意讓他好跟屋主談，跟家人討論後決定還是踩死850的價格但多加10萬但書是留下冷氣、熱水器、窗簾、監視器都家具。
（四）第四回合：房仲中間消失兩天完全沒有任何消息
（五）第五回合：房仲在要約書期滿前兩天表示他們跟屋主談很久被洗臉很多次，他看看價格也差不多了，希望我們這邊再高一點就可以成交了。家人和我一致表示沒有多餘的錢了，商討幾輪後砍到服務費1%，我們願意多加10萬，價格來到870。隔天房仲打來屋主願意出來談，但價格還是很堅持希望我們有心理準備。
（六）第六回合：房仲當天邀約晚上七點見面談，結果五點五十五被房仲通知屋主不願意出門談了。因為他們永X另一組人馬接到最新要約書890，希望我們能加點費用讓他們說服屋主。另一位主管電話中也不斷表示先生都準備好時間了，物件也快成交了，出到900就賀成交，何樂而不為呢？眼看著費用追著太高，就沒有回應，當天也被放鳥。房仲表示他們尊重我們是先到的客人給我們24小時時間，如果願意出到900將優先安排我們跟屋主見面。
（七）第七回合：隔天房仲主管積極打了三通電話給我們，前晚家人討論後一致放棄，便果斷和房仲主管表示讓給另一組客人。結果下午家人熟識房仲立即跑來家中表示怎麼放棄了，太可惜云云。
三、心得：年輕人真的是年輕人，自己沒什麼社會經驗被房仲拉著跑，雖然過程中好幾次堅持，但也多次失手追高。但有了這次經驗才讓家人看到平常噓寒問暖還會幫家人按摩的房仲根本來亂的，說要讓利也沒有讓利，電話打來都是回報自己被洗臉了要我們救他，希望我們提高價格；要不然就是製造緊張感不斷誘使我們拉高價格。那物件從有資料以來，自去年三月賣的今年還沒賣掉，從10XX降到9XX仍未售出。喔對了房仲信誓旦旦表示有另外一組客人出的更高價準備成交了，但一週過去了還發現相同物件相同仲介公司還再更新購屋網站資訊並重新上架呢XD
正向思考買房讓家人看清楚自己平常認為的友人也讓自己經驗值增加許多~
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