191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。
只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？
【案例1】
2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。
檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。
價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下，
履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。
價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。
價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。
價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。
價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。
小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房，你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。
再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。
不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。
===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？
遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。
然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。
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詐欺和解流程 在 取回被詐騙的錢心路歷程- 看板Bunco 的推薦與評價
—友人無帳號，代po —
先說明被詐騙的過程～
年初家人以旅居國外的親友名義在line上借錢 總金額16萬，直到對方（假扮親友的詐騙
集團）未依規定履約還錢，才發現是詐騙，緊急到165及派出所備案，開始一系列這追討
的勞心勞力過程。
想把這一路以來的流程做紀錄，也提供給被詐騙、又不太熟悉法律流程的被害者。
第一，［一旦發現被詐騙，一定要報案取得三聯單！！］
不論金額是大是小，都要保障自己的權益，千萬不要讓壞人逍遙法外。
這次的處理過程，我們很幸運的是警方有找到人頭戶，立即知會銀行該凍結其帳戶所剩金
額，並在幾天內對方銀行帳戶的經辦聯絡我們，將餘額轉帳還給被害人。
（這個步驟越快越好，一旦意識到被詐騙馬上就要報警，因為詐騙集團車手在你匯款後會
馬上把錢領出，若趕在這之前，是有機會全額拿回）
不過我們這次只有拿回5萬元，後來有與人頭戶本人聯絡上，答應以按月償還一萬的方式
，把錢要回。
第二，［報案=刑事訴訟開始，求償需另提民事訴訟］
一旦到警察局備案後，將會進行刑事訴訟。因詐騙屬於公訴，即便當事人不提告或不把錢
討回，也會進行刑事訴訟程序。
而每個受害者最在乎的「求償」，則是要以民事訴訟來討回，也就是說光報案只能確保詐
騙犯會被罰（刑法的罰款），並不會要求其要還給受害者多少錢。
第三，被害者「提起刑事附帶民事訴訟起訴狀」確保自身求償的權益。
我們這次收到簡易判決書後，將刑事附帶民事訴訟起訴狀用光速寄到法院。
而簡易判決書指的是減輕訴訟負擔的方法之一，通常在犯罪事證較無爭議及輕微之案件（
確認被告的犯罪事實），且可以直接判處緩刑或易科罰金之情形下，經由檢察官向法院聲
請，法院直接依簡易程序為被告有罪之判決。
之後就無需開庭，直接以簡易判決書的結果判決。
而寄出提起刑事附帶民事訴訟起訴狀的用意則在於：
可以和刑事法庭程序並行，並不需要再額外負擔起訴的費用，也毋須額外開庭。
最重要的是，對被詐騙的受害者來說，有多另一個法律程序的保障！也是大家最在乎的民
事訴訟部分。
之後過了一段時間後就收到法院寄來的刑事庭通知書，內容為調節民事訴訟。
注意這裡除非是當場還完總額（這種情況最好了！但通常他們是不可能一口氣還這麼多錢
的），否則並不是當庭和解。而是談好償還條件、內容，之後再依法屢期償還。
接著說明當天到調節委員會的流程：
1.雙方當事人到場及報到
2.調節委員與雙方開始協調民事和解書，會先確定判決內容、請雙方說明目前償還狀況、
詢問受害者的期待、評估被告償還的能力。（建議有親友或是法律諮詢者陪同，穩定自己
的心，並把自己的期待先想好，告訴調節官）
而在開庭前，被告已經有償還一部分錢，所以這次的調節委員會裡，主要是擬定剩餘的金
額償還時程，並以屢期償還作為被告能緩刑的條件。
（另外說明一下保護雙方的安全，我們都是以約在警察局外進行面交，現點現收，並以li
ne或紙本寫償還的金額內容。165反詐騙專員有建議我們不要再跟對方以帳戶往來）
確定內容雙方都同意後，會再交由書記官紀錄內容，過一段時間後會以紙本寄給雙方當事
人！這個就是有法律效力的依據～
如果當庭談不攏，也是可以進入法律程序，不需要硬吞下不合理的協議。
之後就是看被告是否依約了，若是沒有如期償還要另外進行起訴的流程。
而後續的償還被告有拖一陣子，但順利在幾個月內分期繳納所有款項，就算告一段落了。
總共耗時快一年半，終於圓滿落幕。
________________________________________
另外想分享自己心路歷程，特別是給被詐騙的當事人&家人一些支持力量。
通常被詐騙者在知道自己被詐騙當下，通常都是晴天霹靂、自責無助、懊悔難過。想著「
我怎麼會被騙、我做錯事了、如果再重來...」，也通常不敢跟別人提起，覺得是一件非
常丟臉的事。
但，在陪伴他們的過程中，我會一直告訴受害者：「你並沒有做錯事，錯的事詐騙集團，
在那個當下基於人性的善良，確實是很有可能被騙的。你並沒有做錯什麼」
這時候在旁邊的人再去指責、檢討，也於事無補，只會讓當事人更受傷而已。
既然遇到了，我們就想辦法處理、解決，把事件的傷害降到最低，不要再重蹈覆徹即可。
最重要的是，讓詐騙這件事終結，讓犯罪的人去彌補損失。
成為被害者的心靈支柱也很重要，特別是在每次收到法律傳票、判決書的等待過程，對當
事人都是極大的身心折磨。
謝謝這一路以來幫忙的法律系友人、彰化銀行行員、警察（當然也是有遇過冷言冷語的警
察說：哎呀你們這錢絕對拿不回來的），但大部分遇到的人都是善良、溫暖的，真的謝謝
你們！！！
最後想對被騙自責的家人說聲辛苦了！
謝謝你的鍥而不捨，知道你在與詐騙集團交手的過程都是害怕，但還是努力去面對。
我們並沒有做錯什麼，錯的是不勞而獲的詐騙者！
祝福大家都能順利取回被詐騙的金錢。
不要再讓詐騙集團逍遙法外！
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