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昨天，看到新聞報導蘇貞昌院長來嘉義宣布嘉義科學園區在太保‼️
晚上詹琬蓁竟然作夢了😱
夢到太保縣治特區周邊分成六個單元要重劃開發，但嘉義縣政府似乎沒有積極要公辦市地重劃的想法，卻要開放讓民間自辦？到底在想什麼？🤔
審計室的決算報告中，指出嘉義縣政府在東太保高鐵大道那的貨轉中心市地重劃開發案，可以取得42筆抵費地，預估土地處分後扣除重劃負擔總費用，盈餘有10億6967萬元⋯
一個貨轉中心都可以讓嘉義縣政府賺10億了，位於馬稠後園區、高鐵特區、嘉義科學園區、故宮南院旁的縣治特區，嘉義縣政府怎麼可以放棄將近350公頃的公辦市地重劃，這個替嘉義縣賺錢還151億負債的大好機會？
#如果夢境是真的又到底是什麼原因嘉義縣政府要開放民間自辦呢？
宏輝，又在哈囉？
早上和國昌、顯智開完記者會，揭露「鄭宏輝的土地鍊金術」，下午看到鄭宏輝的回應稿，真的是令人啼笑皆非。
針對我們提出的提問，鄭宏輝一概不回應，只說「若有問題，歡迎去法院提告」，甚至還反問我是不是「炒股女王」、國昌是不是「炒地王」？甚至說國民黨也在今天召開記者會，「不禁令人聯想」我們是不是和國民黨聯手抹黑。
我要在這裡正告鄭宏輝：不論我、顯智、或國昌，我們沒有任何一個人像你這樣，與國民黨的政治人物組成這樣龐大的開發集團，涉及那麼多土地開發案，假藉農地重劃賺取暴利。
另外，持有未上市公司的股票就叫內線交易？這種發言的程度，也實在讓人擔心，未來是要怎樣進立院審法案？宏輝在新竹市當議員也二十年了，建議你可以至少稍微了解一下科技業的生態。
至於國民黨，我們壓根不知道他們今天要開什麼記者會。宏輝與其在那「不禁聯想」，不如先回應一下你之前遲遲未解釋的問題：你與新竹縣國民黨立委林為洲有這麼緊密的事業關係，你們到底涉入新竹縣市多少土地開發案？賺取多少利益？
這不用「聯想」。這是鄭宏輝與林為洲的財產申報與經濟部商工登記白紙黑字的公開資訊。還請鄭宏輝別再閃躲，好好回應。
回到今日重點。針對你曾參與的農村社區自辦土地重劃，你是忘記了，還是害怕想起來？
實價登錄也幫你查出來了，這次附上土地謄本，幫你恢復一下記憶。
你在金雅農村社區的土地重劃，出資了多少、賺了多少？
另外還有三個問題，繼續請教鄭宏輝：
一、請問鄭宏輝，除了目前揭露的金雅重劃區，你還參與了幾個農村社區土地重劃案？與林為洲聯手了幾次？
二、請問鄭宏輝，在參與其他農村社區土地重劃的時候，是否有用人頭取得這些重劃會的主導權？
三、請問鄭宏輝，在參與這麼多農村社區土地重劃的時候，獲利了多少？錢到哪裡去了？有誠實反映到你鄭宏輝的財產申報上嗎？
這不是口水戰，也不是抹黑。我們一再強調，過去幾個月來我們提出無數次「實價登錄2.0」、「囤房稅」或土地開發相關法規等居住正義法案，你卻一再閃躲，怯懦地不敢回應。
現在檢驗你的土地開發事業，只不過是在檢驗你是否與羅文嘉祕書長對林為洲的指摘一樣：「一天到晚炒地皮，把個人利益置於國家利益之上，根本應該被下架」！
請你像一個真的從政二十年的政治人物那樣，站出來，好好回答。
今早記者會貼文：
新竹林鄭買地團Part2：鄭宏輝的土地重劃煉金術
https://bit.ly/375Q52Y
補充：抵費地成本計算
重劃會出資人可以分配到多少抵費地，就是用重劃總支出除以重劃後的推估地價，來計算所有出資人的出資，要用多少土地來支付。
通常，重劃後的推估地價，都會略低於重劃後的公告現值。所以，用公告現值計算，恐怕還高估了鄭宏輝的出資金額，低估了他的獲利。
以本案來說，重劃計畫書估計的重劃後地價是4.62萬/坪，還低於土地移轉給鄭宏輝時實價登錄的公告現值6.4萬/坪。
所以，鄭的出資可以用4.62＊157.87去計算，而不是6.4＊157.87，我們真的冤枉人家了啦，高估人家的成本，少算人家的獲利，應該把賺5304萬更正為5585萬。
—
【前情提要】
1、12/20 「高鈺婷揭露鄭宏輝、林為洲新竹藍綠買地團」貼文：https://bit.ly/2PIR7vY
2、12/21 「新竹不要炒地立委！」黃國昌三問新竹藍綠買地團：https://bit.ly/2Mmz5NU
3、12/20 高鈺婷政論節目詳述案情：https://bit.ly/398sfoP
—
【再前情提要】
另有一些說我們「只打綠，不打藍」的朋友，這邊再整理一次我們早就優先處理的國民黨候選人鄭正鈐系列：
鄭正鈐正掙錢part1 http://bit.ly/2Yb3XFU
鄭正鈐正掙錢part2 http://bit.ly/33JLh0T
鄭正鈐正掙錢系列Part3：https://bit.ly/2sXEqV0
鄭正鈐正掙錢系列Part4：https://bit.ly/2PPQ25x
—
【高鈺婷募款專戶】
109年立法委員擬參選人高鈺婷政治獻金專戶
線上捐款網址：
https://reurl.cc/2eV7n
若要線下捐款，也可以直接匯款：
銀行代碼：005臺灣土地銀行東新竹分行
帳號：103-0010-18888
若需收據，請私訊至粉專，謝謝您。
—
高鈺婷資歷：
【學歷】
台灣科技大學電子工程所碩士
國立虎尾科技大學
大安高工
【經歷】
工業技術研究院工程師
島國前進幹部
2016年邱顯智立委選戰工程師後援會成員
加Line分享訊息：http://nav.cx/fspuJHt
追蹤instagram
當我粉絲：https://www.instagram.com/kaofornpp
宏輝，又在哈囉？
早上和國昌、顯智開完記者會，揭露「鄭宏輝的土地鍊金術」，下午看到鄭宏輝的回應稿，真的是令人啼笑皆非。
針對我們提出的提問，鄭宏輝一概不回應，只說「若有問題，歡迎去法院提告」，甚至還反問我是不是「炒股女王」、國昌是不是「炒地王」？甚至說國民黨也在今天召開記者會，「不禁令人聯想」我們是不是和國民黨聯手抹黑。
我要在這裡正告鄭宏輝：不論我、顯智、或國昌，我們沒有任何一個人像你這樣，與國民黨的政治人物組成這樣龐大的開發集團，涉及那麼多土地開發案，假藉農地重劃賺取暴利。
另外，持有未上市公司的股票就叫內線交易？這種發言的程度，也實在讓人擔心，未來是要怎樣進立院審法案？宏輝在新竹市當議員也二十年了，建議你可以至少稍微了解一下科技業的生態。
至於國民黨，我們壓根不知道他們今天要開什麼記者會。宏輝與其在那「不禁聯想」，不如先回應一下你之前遲遲未解釋的問題：你與新竹縣國民黨立委林為洲有這麼緊密的事業關係，你們到底涉入新竹縣市多少土地開發案？賺取多少利益？
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你在金雅農村社區的土地重劃，出資了多少、賺了多少？
另外還有三個問題，繼續請教鄭宏輝：
一、請問鄭宏輝，除了目前揭露的金雅重劃區，你還參與了幾個農村社區土地重劃案？與林為洲聯手了幾次？
二、請問鄭宏輝，在參與其他農村社區土地重劃的時候，是否有用人頭取得這些重劃會的主導權？
三、請問鄭宏輝，在參與這麼多農村社區土地重劃的時候，獲利了多少？錢到哪裡去了？有誠實反映到你鄭宏輝的財產申報上嗎？
這不是口水戰，也不是抹黑。我們一再強調，過去幾個月來我們提出無數次「實價登錄2.0」、「囤房稅」或土地開發相關法規等居住正義法案，你卻一再閃躲，怯懦地不敢回應。
現在檢驗你的土地開發事業，只不過是在檢驗你是否與羅文嘉祕書長對林為洲的指摘一樣：「一天到晚炒地皮，把個人利益置於國家利益之上，根本應該被下架」！
請你像一個真的從政二十年的政治人物那樣，站出來，好好回答。
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重劃會出資人可以分配到多少抵費地，就是用重劃總支出除以重劃後的推估地價，來計算所有出資人的出資，要用多少土地來支付。
通常，重劃後的推估地價，都會略低於重劃後的公告現值。所以，用公告現值計算，恐怕還高估了鄭宏輝的出資金額，低估了他的獲利。
以本案來說，重劃計畫書估計的重劃後地價是4.62萬/坪，還低於土地移轉給鄭宏輝時實價登錄的公告現值6.4萬/坪。
所以，鄭的出資可以用4.62＊157.87去計算，而不是6.4＊157.87，我們真的冤枉人家了啦，高估人家的成本，少算人家的獲利，應該把賺5304萬更正為5585萬。
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【學歷】
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寶成涉人頭重劃暴賺81億】 特價10元的週刊王188期為我們爆料台中的「安和自辦重劃」弊端重重，由【寶成國際集團】發起的重劃會不僅藉由偽造文書所灌入315人頭地主以 ... ... <看更多>
(加上得利者還是政府佔大多數而且是躺著就能賺...) 其實大部分擁有大片土地的地主當然是一直要重劃畢竟有些地主是七期本來的拿了補償金買豐 ... ... <看更多>
自辦重劃賺什麼 在 [心得] 都市計畫與基礎建設是拿來炒房用的嗎? - 看板home-sale 的推薦與評價
雖然小弟也都在在拜讀ceca大的文章
但有些觀念還要是要說清楚
政府從土地去榨出稅捐、換取利潤這說法我沒意見
不過不管自辦重劃或公辦重劃
政府拿回去土地的比率絕對遠低於ceca大說的
自辦四十五趴 公辦五十五趴
所謂重劃是地主們把產權紛亂的土地拿出來重新規劃
產權紛亂的土地當然上面可能沒有規劃好的道路跟管線
重劃就是藉由所有地主大家犧牲一點土地，然後把公共設施做好
公共設施包括道路、五大管線，當然會有一些公共設施保留地
一般而言，加上道路公園之類的面積，公共設施用地很少超過三十五趴
做上面那些公共設施要錢，地主不可能出
所以大家一起出一定比例土地充作抵費地
讓那些實際上下去出資做重劃工程的人將重劃工程費跟作業費
用抵費地抵償，當然抵費地或地主土地的增補，都是用評議地價計算
與市價有一定差距是當然的，這才可能吸引人家去辦重劃
但一般而言，抵費地的比率多數在全部土地的十三趴到十五趴之間
若是地價高的地方，如雙北，可能只有個位數
簡單說，重劃後土地，政府實際上拿到可以變賣的，其實比例很少
但政府一毛錢都沒出，活活賺到道路管線公園都蓋好的土地
而且重劃後的土地稅捐比重劃前高得多，土地交易也多得多
更容易創造活水跟賺到錢，但絕對不可能重劃後拿到比地主多的土地
基本上，重劃後土地地主分不回六成的話，地主參與意願就很低，根本成不了
而公辦重劃因為雖然表面比自辦重劃是對地主有利
但公辦沒有利益可圖，誰會努力去整合，反而會耗更久
至於大家都說建商主要是賺養地的錢
我只能說時代在變，觀念要變
早期預售不發達，建商就算可以借錢，以前不只利息比較高
因為在營建過程中沒有收入，利息等成本負擔對建商來說是很大的
通常槓桿無法操很大，推一個案可能就投入所有的錢了
同樣一筆錢先買土地很多年，要蓋房子再貸出來
因為只有成屋才賣得出去，開一兩個案子就很硬了
養地賺價差，然後等時機好在開發，保守一點確實是以前的作法
但現在因為政府打房政策，購買土地只要有貸款兩年沒開發，就抽你銀根
加上預售觀念為大家所接受，財務槓桿可以操很大
同樣一筆錢現在可以開很多案做，絕對比你囤著土地過兩年再蓋賺得快又多
所以，基本上除了錢多到沒處花的建商以外
多數建商不會囤積土地，在熱區追高趕快規劃趕快賣是常見的
換言之，雖然大家都說有缺工、房價一片看好的情況，建商當然知道
但為什麼多數建商一樣賣預售 而不是建好再賣
除了上面財務槓桿的理由外
還有一個原因是建商其實也會擔心景氣迅速反轉
我只能跟各位說，缺工是事實，但好一點的建商都有自己的營造廠或團隊
並不會真的擔心缺工導致工期遲延
所以因為怕缺工所以要成屋再賣，我覺得是藉口
應該是部分建商推案比較少，他也沒財務槓桿可操
而且對自己品牌有信心，或對景氣的預測很有信心，他才敢成屋再賣
一般而言，透天大概一年多可以蓋好
大樓通常都要三年左右
三年會發生什麼事根本沒人知道，營建成本再怎麼漲，現在價格抓寬一點就好
賣預售的目的是建商的經驗，買預售的人通常不會選擇違約陪十五趴
通常會交屋，對建商來說，保底銷售跟利潤才是王道
畢竟這一波同時開案操財務槓桿就是要轉時機財
少賺比賠錢好，所以，先建後售我認為不會廣泛
只有少數有實力的建商可能而已
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