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【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。
可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？
▌精簡程序 是否重疊 有否加快？
一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？
有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢？
政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？
以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？
對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。
而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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沒有媽媽的日子不會如常。
話說，媽媽是一個在宗教信仰上滿混亂的人。
媽媽會拿香拜拜，跟我們一起去大稻埕霞海城隍廟十幾次。但受阿姨邀請，媽媽這幾年也會向上帝祈禱，她信誓旦旦說自從她睡前虔誠祈禱後，股票就一直漲一直漲，屢試不爽。以前我覺得上帝應該是沒在管媽媽買了什麼股票，但現在想想，說不定上帝就是有這麼閒。
所以告別式要依照哪種宗教的禮儀進行，我們一開始有點摸不著頭緒。
阿姨說，如果採基督教儀式就很簡單，沒有繁文褥節，重點放在家屬追思。
但亭姊妹倆商量後，還是讓媽媽依照台灣佛道混搭的方式處理後事，畢竟媽媽也沒有受洗，以後股票會不會漲就交給……大家了。
不得不說選擇佛道混搭的習俗，滿能讓家屬藉由不得不忙碌跟崩潰保持距離。
頭七很累，圓七很累，法師總是用很嚴肅的語氣在發號施令，讓所有人神經很緊繃，生怕哪個動作做得不確實，聖茭就擲不出來，燒的紙錢紙屋紙車媽媽就會收不到。
每天都要摺蓮花摺元寶，聞著時時刻刻都在燃燒的香，令媽媽過世後的時間感變得非常模糊，回到家渾身都是線香的氣味，彷彿從未離開過靈堂。
許多決定必須一直做，媽媽要葬在哪裡？台北還是蘆竹？骨灰罈要選哪一個？還是不要殯喪業者套餐裡的骨灰罈自己另外去買一個？骨灰罈要不要內膽？棺材要哪一款？要不要點選殯喪業者的大體梳洗服務？哪一款壽衣媽媽會喜歡？
附帶一提，在家屬念經這個環節複習了幾遍心經，在生死的心境下覺得超級有道理，充滿智慧，以前抄了心經好幾百遍，以後也要常常看。
每天晚上，亭就沉浸在剪接回顧影片的素材裡，當然都剪到爆哭。
越是美好的回憶，眼淚就越大顆。
在這之前，亭瞞著媽媽暗中請人做了一件跟她小時候一模一樣的卡通衣服，要給魯拉穿，然後邀媽媽去小人國舊地重遊，拍一模一樣的照片，給媽媽一個超級驚喜。
最後，魯拉只能穿著緊急趕製出來的復刻童裝，參加了阿嬤的告別式。
告別式結束後，媽媽的死訊上了新聞。
許多醫學專家在電視上隔空發表媽媽可能的死因，我們都謹記在心，做了筆記。我寫了陳情書，希望正在撰寫解剖報告的法醫可以參酌一下諸方意見，驗一下免疫螢光反應，驗一下小板第四凝血因子抗體。我們遠遠不是專家，只能藉著這種方式提醒。
現在就是靜待解剖報告出爐，我漸漸懂了，這不是給媽媽一個答案，需要答案的是我們。
真正的情緒關卡在告別式後來臨。
白天有很多事要忙，但無數生活細節裡都有媽媽。
媽媽還沒教會亭滷肉的秘訣。媽媽會模仿亭的表演為魯拉讀童書。媽媽打的綠拿鐵總是太濃了味道很怪。媽媽總是在念廚房一定要收好，只有東西收拾好了才會一直想維持下去。媽媽煮的午餐份量總是大家食量的兩倍以上，最後一個還留在餐桌吃的人很可憐要一直被媽媽問還剩一點你要不要吃完。亭雖然嘴巴沒講但其實有一個專門給媽媽用的盤子。媽媽跟我們打乒乓球時偶爾會忍不住殺球，她的殺球很殘暴，我們沒有一個人接得住，亭會腦羞抱怨（真的是沒道理地念念念，念說妳幹嘛殺球啦這樣要一直撿球很煩耶），媽媽只好封印她的絕招從不生氣。媽媽以前只會點最便宜的黑咖啡，只喜歡苦味，但被亭的手沖調教到覺得咖啡喝起來酸酸的才好喝。媽媽很容易忘東忘西，我載媽媽去捷運站搭車時會問她手機有帶在身上吧。
我跟亭說，子女一旦超過二十五歲，對世界的見識幾乎一定會超過父母，媽媽比妳不懂、比妳聳、認識的新奇的店比妳少、比妳對這個世界有更多先入為主的想法，這是很自然的，所以我看到亭跟媽媽相處的模式，其實更像是姐姐與妹妹，但媽媽才是比較小的那一個。
白天的眼淚總滴在細節裡。
到了晚上，亭會無預警大哭。
我知道，沒有媽媽的每一天，每一夜都是大哭的好日子，我不想阻止也沒資格，有時候亭哭累了還會反過來安慰我，說她不是悲傷，只是非常想媽媽。
平常很魯小的魯拉會走過來拍拍亭的臉，秀秀，母女關係就是天底下最親密。
在生死前所有事情都顯得渺小。我們懂得太少，想知道的關於靈魂的一切又充滿了種種不確定（改天我們再另外寫一篇文章跟大家討論吧老高）。
我們一直尋找媽媽去世前的種種線索，一些藏在生活細節裡的暗示，努力拼湊出兩個結論……
一，媽媽的離世是冥冥中註定，是早已安排好的。
二，媽媽的早逝其實是幸運的，避開了病痛，避開了即使急救回來產生的嚴重後遺症（大概吧），在人生中至為幸福的高光時刻華麗轉身，留下無數思念。
與其說是從蛛絲馬跡推導出的結論，不如說是我們很想相信的，自我安慰。
回想起來，線索如下。
最後一個月，媽媽跟亭之間基本上沒有爭吵，媽媽的字句裡都是對魯拉的疼愛，甚至是感激魯拉的到來。
三個月前，媽媽揮霍了她一生中最豪爽的一次消費，存錢去割了眼袋！她的眼睛變得很年輕。加上我們請客讓媽媽去做的植牙，只要再去兩次永和的世樺牙科（謝謝你們），媽媽的牙齒就能重造完成。媽媽為自己最後的面容做了最漂亮的修飾。
越說越玄，媽媽最後兩次來家裡吃晚餐，都順手將她放在我們這裡的衣服、鞋子、化妝品、洗牙器乃至網購的洗髮精通通都打包帶走，還要亭幫她整理遺漏。理由大概是，以後平日我們兩夫妻自己照顧魯拉過小家庭生活，她週末再來跟魯拉睡覺。
當我們整理媽媽遺物時，亭頹然坐在床緣說，曾住在我們家一年以上的媽媽，竟完全沒有留下任何東西，讓我們看了觸景傷情。
媽媽最後時光沒有跟我們同住，才有了跟其他親戚朋友相處的片刻，愛熱鬧的她召集了在新竹與桃園的家族聚會，也因此興起好好整頓桃園家的念頭，她在網路上逛了很多收納的家具，最後整理起陳年相簿裡的老照片，從爺爺輩開始，用相框裝好每一階段的家庭記憶，掛滿了一整面牆。
我們最後一次回桃園吃飯時，媽媽抱著拉拉指著爺爺的照片說，這是阿祖。過了幾個小時，阿拉指著照片說，阿祖阿祖，媽媽興奮地說，才講一次就記得住，阿祖知道了一定很窩心。
冥冥中媽媽自己安排好了回首的一切，很溫柔。
媽媽的手機被亭保管著。
我們說好了不偷看媽媽的私人對話，媽媽想讓我們知道的事，她早已說給我們聽，她沒說的，我們不能自己看。
亭用媽媽手機，試圖退掉媽媽買給我們的快到期的旅遊卷，發現媽媽最新一個月在中華電信約聘的薪水，比想像的要多很多，一想到媽媽努力打電話推銷MOD的嗓子，亭馬上就哭崩了。
緊接著，亭又發現媽媽每個月都定期定額捐贈給樂作愛基金。
苦過來的人，更知道需要被幫助是什麼滋味。
她從未告訴我們這件事。媽媽是一個很好的人。
我們決定從此接力下去，在這裡也一併推薦給大家。
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♡目次♡
00:00 ビフォーアフター
02:19 用意したもの
04:48 床を掃除する
0:59 床に両面テープを貼る
08:05 テープをローラーでコロコロする
08:20 クッションシートを仮置きしてみる
09:08 部屋の形に合わせてカットする
11:06 剥離紙を剥がし、シートを貼る
11:49 シートの端を切る
15:12 難関の角…!!
16:46 全体をコロコロして圧着させる
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動画の中で登場するコスメや日用品など
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実は日本最古の現役営業電車。広電の570形 582を紙屋町交差点で撮影しました！
元神戸市電の車両です。
日本最古の現役電車は阪堺電車のモ161形が有名ですが、広電の582の方がさらに古いようです。
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実は現役では日本最古の営業電車 582が映っていますが、582はレア車なのでゆる鉄チャンネルでショート動画（BGM無し・通常走行映像）を作りました♪よかったら見てね！
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