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⭕專任委託⭕專簽聚合發天琴五房雙車位
▪️售價：3800萬
▪️主加附建坪：57.399坪
▪️登記坪數：95.131坪
▪️格局：5房2廳3衛3陽台
▪️種類：電梯大樓
▪️車位：坡道平面&坡道機下（11.152坪）
▪️朝向：東北
▪️地址：台中市西屯區市政北六路
▪️屋齡：10年
✅台中七期重劃區，精華地段，前與秋紅谷廣場、後與老虎城為鄰，3分鐘至新光三越百貨
✅新古典建築外觀，樓高24層。新市政中心特區的稀有角地，視野無障礙，飯店式管理。
✅4戶3電梯，規劃雙主臥、雙套房，主臥有獨立更衣室、衛浴開設270度景觀窗附降板浴池。
✅各戶室內採輕質隔間牆，住戶可依據不同空間需求自由調整格
局。
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住商不動產 小陳
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#住商不動產台中世界之心加盟店
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191002進化的建商！其實已行之有年？◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
銷售房屋時，在總價不變的前提下，房仲有時會有意地把車位價格寫高一點點，如此一來，房屋單價看起來就會略低一些，一旦成交後，總價滿足賣家的期待，房屋單價則達到買家的目標，皆大歡喜。
有看過我的書《一眼看穿房仲賣屋手法》的讀者們應該有印象，書中裡有篇關於「車位訂價暗藏玄機」的章節，針對同樣的題目，我又再次寫了一篇文章，是想提醒消費者，不只房仲，建商也這樣玩，而且手法更進階！？
【案例】
2018年7月，有民眾買了新北市八里的一棟新建案，預計12月交屋，買完之後，建商卻2度與買家商議更改合約，調整房車價格比例，其中車位從125萬降價成73萬，而多出來的52萬則挪移到房價上，希望藉此提升房屋單坪價格，讓買家質疑車位本來就只值73萬元，根本就是被欺騙。
新聞報導→https://www.youtube.com/watch?v=DaS4gZnmyts
車位價格提高，房屋單價就變低，讓買家以為買到便宜，這是在「銷售時、簽約前」；簽約後，再與買家商議把車位總價壓低，藉此提高房屋單價，這是在「成交後、交屋前」。
通常95%已經簽約後的買家會答應，因為這時買家已經跟建商站在同一利益上，對建商而言，有助餘屋的銷售，對已簽約的買家而言，房屋單價變高了，鞏固社區房價，將來轉手賣屋時也同樣有利。
【買房，你該這樣做】
這類的行銷手法，在中古屋市場裡，房仲只能使用1次。一來是因為賣家不是建商，既沒有餘屋去化的壓力，事後調整房車價格比例，對賣方而言亦不具任何誘因。二來是簽約後，總價多少、房價多少、車價多少？皆已談定並寫入買賣合約裡，緊接著就要拿這份合約送貸款評估、過戶，流程已沒有足夠的時間可以商議。
但建商卻可以玩2輪，賣屋前先用1次，恭喜消費者單價買到便宜！簽約後，再用「您已經是準屋主了，把您的車位價格壓低不會有人注意，卻因此可以把房屋單價提高，這是為社區的共同利益著想，將來您要賣屋，也比較好守價，不是嗎？」這套話術說服已簽約的買家，成功調整房車價格比例。
天曉得，竟然會有買家以為只要跟媒體爆料，建商就會吐回車位價差給買家？合約都已簽定，買家若不願意配合調整房車比，大不了就總價維持不變而已。
只是，為何會有這個漏洞？關鍵在於預售屋市場的成交價，要拖到交屋後才會揭露（以這次的案例，消費者是7月購屋，12月交屋，有的甚至是今年購屋，2~3年後交屋，實價登錄才揭露呢！），這樣的空窗期，讓建商有機可乘，這也是為什麼大家之前討論「實價登錄2.0變調」的原因。
話說回來，這類的銷售手法，我認為不太算「欺騙」，頂多是種「隱瞞」，甚至是一種「服務」，畢竟，屋主要賣的價格就是這麼硬！房仲議不下來，總得想法子讓買家買得心裡舒服些。
因此，如果您已知道這個資訊，下次買房子時，可以根據車位的樓層（B1或B2）、位置（中間或側邊）、動線規劃是否得宜來議價。記得，車位絕對不是「死豬仔價」。
===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法定售價資訊揭露】
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正)應記載事項第七條契約總價之規定，建商的預售屋買賣契約除銷售總價外，應將土地價款、房屋價款(含主建物、附屬建物、共有部分)、車位價款等分項逐一註記，充分揭露預售屋的價格組成結構，保障消費者資訊獲取權利。
反觀房仲於銷售中古屋時，同樣地，須依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(民國92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告)應記載事項第三條委託銷售價格之規定，除銷售總價外，亦應將土地及建築改良物、車位等不同價款分項標示。
【買房，勤作功課消弭價格資訊不對稱】
實務上，建商或房仲會以銷售總價換算每坪單價的方式，藉由車位(通常5-10坪)坪數比例的調整，即可轉換出兩種高低不同的房屋單價，居於資訊不對稱的優勢地位，製作出引人購買的廣告，達到成功銷售的目的。
作為消費者如何保護自己? 其實不難，無論是購買預售屋或中古屋時，不要只單方面聽銷售人員說房屋單價有多物超所值，更要進一步明瞭土地、房屋、車位等價格結構，加上參考內政部的實價登錄資訊，最後還需到購買標的附近的建案或房仲公司多打聽銷售開價或成交行情，所謂貨比三家不吃虧，透過自己的勤作功課，消弭資訊不對稱的劣勢，保障自己權利由自身做起，定能購得價格實惠的好屋。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191002.html
170721敬業一路 小品典雅 長虹願景166-4
地址─台北市中山區敬業一路166-182號
影片網址→https://youtu.be/87K3v8C8CO0
總價─3660萬；單價─138萬/坪
降價1─3060萬；單價─113.3萬/坪
降價2─2980萬；單價─110.1萬/坪；車位價─300萬
格局─2房/2廳/1衛/0室
建物登記─34坪；不含車位─24.35坪；車位─9.65坪
主建物─14.64坪
附屬建物─2.79坪(陽台1.11坪+雨遮1.68坪)
公共設施─6.93坪/28%......↓
發照日期─97年3月28日
朝向─大樓朝北；邊間─是
警衛管理─全天候；月管理費─2900元
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─方塊磚
建設公司─長虹建設；設計人─周文斌建築師
樓層規劃─地上11樓/地下3層；出售樓層─4樓
總戶數─78戶；該層戶數─3戶；共用電梯─1部
土地登記─5.7坪；使用分區─商業區(供一般商業使用)
車位說明
坡道平面x1
特色說明
坪數稀有 戶數單純
近捷運站 交通便利
指標產品 優質管理
格局方正 公設比低
台灣房屋大直特許加盟店；群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679；證號：(99)148-643
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/07/170721-166-4.html
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總價─3660萬；單價─138萬/坪
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建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─方塊磚
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陳泰源─0986-289-679；證號：(99)148-643
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
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161209明水路 露臺四房大直國璽397-7-55-2
地址─台北市中山區明水路397巷7弄55號
影片網址→https://youtu.be/aRSJH7gKvAo
總價─6800萬；單價─106.3萬/坪
降價1─6300萬；單價─98.3萬/坪
降價2─6260萬；單價─97.7車位價─180萬
格局─4房/2廳/2衛/0室
建物登記─71.91坪；不含車位─62.26坪；車位─9.65坪
主建物─39.86坪
附屬建物─16.48坪(陽台4.47坪+露台10.91坪+雨遮0.28坪+花台0.82坪)
公共設施─5.92坪/10%......↓
發照日期─79年8月22日
朝向─大樓朝東南；邊間─是
警衛管理─日間；月管理費─4000元
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─方塊磚
建設公司─德林建設；設計人─胡瀛光建築師
樓層規劃─地上9樓/地下2層；出售樓層─2樓
總戶數─17戶；該層戶數─2戶；共用電梯─1部
使用分區─住3；基地面積─298.75坪；土地登記─16.13坪
車位說明
昇降平面x1/B1-2號
特色說明
玉帶環腰 街廊整齊
明星學校 稀有釋出 近捷運大直站
一層兩戶 日間管理 三面採光通風佳
方正大四房 坪數實在 雙併電梯 戶數單純
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679；證號─(99)148-643
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/189527829
160413基湖路 煙波巴洛可一期別墅132
地址─台北市中山區基湖路132號
影片網址→https://youtu.be/K3EjE7zBd-4
售價─1e2980萬；單價─115萬/坪(含車位)
出租─15萬/月，含稅、車，管理費另計
格局─3房/2廳/5衛；加蓋格局─1衛
房屋權狀─112.87坪
主建物─60.33坪
附屬建物─22.04坪(屋頂突出物11.5坪+陽台9.89坪+雨遮0.65坪)
地下室─15.37坪
公設─15.13坪/13%......↓
發照日期─89年12月30日
出售/租樓層─B1至4樓(別墅)
管理費─房+車共約─12500元/月
管理員─有，全天候；瓦斯─天然
總戶數─44戶；單層戶數─1戶；電梯─1部
建設公司─偉康建設；設計人─吳非士建築師
構造─鋼筋混凝土；外飾建材─天然石材、二丁掛
座向─大樓朝南；客廳朝北；邊間─否；採光─2面
使用分區─住宅區：基地面積─1389.6坪；土地持分─37.94坪
車位說明
坪數含在公設裡/坡道平面/B1自家停車庫，可停2部車
公設說明
1F─會客大廳、造景花園、運動中心(含游泳池)
B1─交誼廳
生活機能
學區─濱江國中/國小
公園─社區中庭、中430、河濱公園
市場─愛買、家樂福
商圈─美麗華
交通─捷運西湖、劍南路站
特色說明
土地持份高！住戶水準高！
歐式石材外觀，稀有連棟式電梯別墅。
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679；證號─(99)148-643
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/143241164
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今日去聽平價連鎖火鍋說明會，
計算後約平均約１０－１５%獲利，
加盟金兩百萬出頭，且不含初期營運資金，
粗估需準備２６０萬上下，約要兩年多才能回本。
突然想到，以上粗估費用還不含租金及押金
現在連鎖加盟需求資金水位都很高，
間接拉長回本時間，要是貸款開店，
那麼時間又更長了，不成功又打回原型，
去當小上班族背債六七年。
以上條件，大家會想衝衝看嗎？謝謝
加問一個問題，這個兩百萬的加盟費中，器材和裝潢到底佔多少錢？
坪數需３０坪，洗碗台三座，大鍋兩組，冰箱三大台，備料區感覺有五或六公尺冷氣沒注
意，桌子裡面有瓦斯爐的那種４０個位子，牆壁裝潢下半部感覺是木板貼片。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.0.54.100
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/toberich/M.1466856947.A.857.html
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