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【本月關鍵字：#社運】（四）
「現在時間是 10 點 35 分，又發生非常嚴重的衝突，警察用催淚彈……現在鎮暴部隊和群眾的距離非常近，群眾圍在那裡，沒有武器，只有拿來點火的竹竿，現在都沒有火，拿來一直打。
鎮暴部隊一直不停地壓過來，我不知道這是什麼意思。……張太太？我跟你說，現在又放瓦斯彈了！你稍等一下……，我現在用毛巾摀住鼻子。」
這幾天，關心香港情勢的人，多半都守著臉書直播，希望能得到來自現場第一手的消息。倘若時間回到臺灣尚未解嚴的四十年前，身處海外的臺灣人，在島內資訊重重封鎖下，#台灣之音 就是他們少數的資訊來源。
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【本月關鍵字：#社運】（三）
你有想過成為一位專職的「社運工作者」嗎？社運工作者對於社會運動又有什麼想法呢？他們在運動中經歷了什麼，有著什麼樣的社運記憶？
是都抱持著不切實際的理想還是緩慢在錯誤中學習推動著議題呢？本期觀臺灣我們邀請到 3 名參與不同運動的社運者，來分享他們的親身經驗。
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終於～得獎了～
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#喜訊《觀‧臺灣》榮獲第43屆金鼎獎‼🏆
#大家最喜歡或印象深刻的是哪一期呢
#歡迎在留言分享
金鼎獎於昨（12）日公布，臺史博與 #史多禮股份有限公司 （就是故事：寫給所有人的歷史啦）合作出版的季刊《Watch Taiwan觀‧臺灣》榮獲政府出版品類之數位出版獎項。🎉🎉
🎤評審委員的評語如下：
❝以獨特的選題、清爽活潑的呈現方式，每期皆貼合 #臺灣歷史博物館 的定位並活用館藏，整合古地圖、檔案、歷史照片及文物等史料，讀來卻不見沈重；數位版面雖素樸，卻也開發多媒體嘗試，帶給讀者深入淺出、耳目一新的閱讀體驗。❞
#連連點頭 #委員太中肯
本屆金鼎獎計有1,229件作品報名，角逐包括雜誌類、圖書類、數位出版類及政府出版品類4大類組共20個獎項，計有29件作品脫穎而出，另有45件作品獲優良出版品推薦。
文化部長鄭麗君表示，本屆參賽作品內容精實，得獎作品主題包含對人文教育之關懷省思、對各種文化、社會環境之深刻探究，突顯我國出版在自由度、多元性、深度及廣度的全方位發展，以及對我國本土文化的多面向刻劃。（歡迎參考下面連結，看看今年金鼎獎的優秀作品們吧～）
小編也呼籲大家能多多買書、看書，以實際行動支持臺灣的出版與文化力！
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【算跑贏大市兩三成?】今季(1Q2021)商舖基金集資港幣6000萬上限已滿額 (老實說，連續3季超超超超爆!?)，我們不會再接受新投資者，下期請早?
今季我自己也額外會加碼1000萬 (合共港幣1.1億)，今年我目標加碼約1億，保持佔基金約3成。目標年回報10%。
我2016年拿到證監會牌照集資買舖，推出 Fund 1，Fund 2，2019年8月1日推出此旗艦 Open-End 商舖基金。
雖然我們沒有 Bitcoin 咁本事?，此最新的旗艦商舖基金於2019年8月1日推出，當時 NAV 是 100。社運+肺炎後，我估最新NAV是101， 已除淨派息，都肯定升了?。
但如果同期買了其他上市 REIT:
- 領展股票，1/8/2019 was 約92元，now 約72元，跌22%。
- 陽光房托， was 約6元，now約4元，跌33%。
- 冠君產業，was 約6.5元，now 4.5元，跌31%
... 其他不知名的REIT 同期可能更差?
我們算係咁! .... 也好彩我自己冇買其他 REIT! ? ... 舖市加油? 李根興
聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)
我無本事 ? - 第2257及2258成交(堅-註冊)，唔識俾分，樂風收購重建双舖，成交6800萬(711便利店)及8000萬(全球購店)。
南京街11號舖，711便利店，約1000呎地舖，成交6800萬。原業主2000年以600萬買入。簽約日期2020年11月。如非收購，肺炎價值約2400萬。
南京街13號舖，全球購店，地舖連入則閣，實用2384呎，成交8000萬。原業主1997年以1300萬買入。簽約日期2020年9月。如非收購，肺炎價值約2900萬。
成交比較:
南京街21號舖，建築約1000呎，2014年4月(高峰期)成交2500萬，2014年9月開始佔中。
如非收購，我感覺南京街於2020年底每間舖市值應約2200萬至2400萬。南京街係好靜， 社運/肺炎的重災區。 當然收購的話，我就唔識計數。
憑我經驗，一般發展商收購商舖是市值的150%至200%， 今次是高市值幾倍，我真的唔識計數，我無本事! 唯有恭喜發展商及業主，大家都相得益彰。
報紙報導:
近年積極於市區收購舊樓的樂風集團，創辦人及主席周佩賢表示，斥資2.67億元成功收購南京街11號的83.3%業權及13號的90%業權，達至申請強拍門檻。集團預算斥資約2.95億元收購全部100%業權，即每呎樓面地價約8,913元。
他指，預期整個項目的總投資額約5.5億元，而目前餘下尚未收購的單位，集團有意向土地審裁處入稟申請強拍出售。周佩賢稱，項目位處市區最中心地段，加上同區已有超過12年未有全新的商廈項目落成，相信該區對於優質的全新甲廈有一定需求。集團將引入嶄新的建築設計，冀打造項目成為地標式的甲級商廈。
中原(工商舖)工商部分區營業董事黎紹賢稱，南京街11至13號為2個獨立地段，涉2幢6層高的物業，該地段現時已劃入為「商業」用途，地盤面積約2,758方呎，以最高地積比率12倍計算，可建樓面面積約33,096方呎。
【疫市收購】樂風集團斥6800萬收購佐敦南京街11號地舖 物業20年內升值10倍
疫情無礙財團的收購步伐，近年積極收購舊樓的樂風集團再度買入佐敦南京街11號項目。根據土地註冊處資料，佐敦南京街11號地舖，建築面積1,290平方呎，近日以6,800萬元成交，呎價約52,713元。
新買家為PEACEFUL LAND DEVELOPMENT LIMITED，其董事為蔣瑤達等人，屬樂風集團旗下公司。而據區內代理透露，地舖目前為便利店。
原業主於2000年以600萬元購入單位，持貨20年，帳面獲利6,200萬元，物業期內升值約10倍。
事實上，樂風集團創辦人及主席周佩賢早前曾表示，已成功收購佐敦南京街11號的83.3%業權及南京街13號的90%業權，共涉2.67億元，達至申請強拍門檻。
集團預計斥資約2.95億元收購全部100%業權，每呎樓面地價約8,913元，整個項目的總投資額料涉約5.5億元。
。。。。。
好多嘢唔方便公開講?。
我剛成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析，可以whatsapp我 (+852) 90361143，我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
我不會自製謠言， 但好多資訊「真真假假」我都未得最清楚。 你可以私底下再問我!
李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效)，由最多四至最多五成， 我形容是遲來的春天，而家商舖係經歷緊冰河時期，真係屍橫遍野，但暖返啲點都好過無。
我琴日先同記者講，舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓， 只睇帳面，唔計手續費，我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬， 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬， 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬， 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬， 北角英皇道吉舖，(前)耀才證券， 持貨8年蝕1700萬。
。。。。。。
香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】
土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】
北角英皇道上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】
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一星期內，合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬，我咁大個仔未見過。
回望返過去11年，政府多次推出辣招， 主要針對樓市，但工商舖都多次受波及，包括:
2010年11月， 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候， 雖然SSD只適用於住宅，但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成，降至五成。
2011年6月，所有按揭，如果主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成，至四成。
2012年9月， 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘， 供款佔入息比率不可佔多於五成。
2013年2月， 加強利息壓力測試，由假設由升兩厘， 增至升幅3厘。
仲有，登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅， 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾，而家改例，簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬， this is the killer.
仲有，就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成，即係首置及無其他物業有關擔保係身， 過到重重嘅壓力測試之後，就最多借4成。非首置，有其他物業擔保喺身，或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。
但你要記住，無人買舖係首置 㗎，首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住，唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜，都只係最多借三成。
仲有，如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話， 再減低一成，即只係最多借(首置)三成，(非首置)就兩成。
That is 如果你本事，就借到兩至三成。 但以我所知，絕大部分投資者都借唔足兩三成，因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試，(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期，銀行唔計未來租金收入， 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關，(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭，好似當你係個賊咁， 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多， 間間銀行都落雨收遮，好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口， 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等，去壓低你估價， 拖慢審批程序等你知難而得退，甚至乎一口拒絕唔做， 我都收唔到唔少呢啲電話，就係個業主啱啱買咗間舖，銀行借唔到錢問我點， 除咗叫佢打 2110 2110 ，我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講，如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖，你就唔好買啦。
計計數，買間二千萬嘅舖， 以前當最多借到兩三成， 連手續費及雙倍印花稅，就要攞1800萬出來。今日起好啲，1600萬就夠啦，但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候，只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日，買得工商舖真係真金白銀，絕對無泡沫㗎。
總結，我覺得舖市唔會升返，只會跌少啲。 借多一成， 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等，根本唔夠力， 但大家見到政府開始做嘢係個好開始，為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅，the killer，也會逐漸寬減，如果成事，將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出， 大家個個成功接種，再講啦!
李根興 (盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人) 2020年8月20日 星期四 聯絡我 whatsapp (+852) 90361143
#政府工商舖減辣，#非住宅按揭成數，#商舖一週連環蝕讓，#金管局放寬按揭至五成，#工商舖辣招回顧及展望
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責任編輯-曾婉琳, 執行編輯-陳涵郁 · 2019 · History ... <看更多>
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