我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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流明天花板價格 在 [問題] 做天花板的必要性? - 看板Interior - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
最近家裡買了新成屋
目前正在挑一家系統家具全包
(客廳、臥室、書房、廚房餐廳的櫃子、拉門+天花板)
可是和家人討論後覺得做天花板的必要性其實不是很大
而且就算簡單點只裝崁燈做平釘 一坪也要3.4千
(目前和幾家系統商還沒聊到報價的部分 僅此從網路上查到的資訊)
ㄥ
正在考慮臥室、書房吊個吸頂燈or主燈 頂多旁邊加些線板就好
但是客廳和餐廳比較是家裡給客人看到的地方 不知該如何是好
因為家裡坪數算比較大的 怕做天花板又是一筆錢
可是不做又好像蠻單調又光線不足(?
(不是專業的 不太知道多裝少裝哪些燈 對於室內照明亮度的差異)
客廳、餐廳 目前不知該是...?
不做天花板 吊主燈/加線板?
做天花板 平釘 崁燈/間接照明/主燈?
做輕鋼架天花板? (有看到一些輕鋼架做的案子照片
也可以做得不像是辦公室風)
目前預算其實只是其中一小部分的考量
而是更在乎做了之後的實用性
正在 美觀(間接照明和造型天花板漂亮，雖然日子過久了可能感覺都一樣)
vs.
實用(間接照明會積灰塵，燈就是要照明而已，
可是只要亮的話裝一般直線型燈管就好了...)
之間做抉擇
實在是有些矛盾...不過還是請有經驗的大大給我些意見吧
萬分感謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.254.179.203
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Interior/M.1403703537.A.3B8.html
不知道軌道燈的照明度會不會比較低@@? (和崁燈比的話?
因為長輩會覺得客、餐廳 就是要明亮、大方(?
※ 編輯: dylanx07 (111.254.179.203), 06/25/2014 21:50:51
也是 謝謝糾正~
文章裡應該改成一般直線型燈管比較適合
※ 編輯: dylanx07 (111.254.179.203), 06/25/2014 22:15:59
有想過 可是家裡大部分是爸媽在住的... 我在外地讀書
接受度可能沒這麼高...
像我本來想做全部北歐風 我媽就覺得有些地方那樣弄太單調了XD...
不過最近正努力 讓他們接受各種傳統風格以外的也很好看~~
慢慢觀念有點改變就是了
※ 編輯: dylanx07 (111.254.179.203), 06/25/2014 22:31:13
然後覺得間接照明不太實用很花錢 也是我媽想到 來跟我討論的~
※ 編輯: dylanx07 (111.254.179.203), 06/25/2014 22:54:26
→ niceshotse:一般如果預算允許,我個人會建議臥室不要在中間裝燈具 06/25 22:52
※ 編輯: dylanx07 (111.254.179.203), 06/25/2014 23:16:49
感謝各位的寶貴意見～
會和家人再好好討論
※ 編輯: dylanx07 (223.143.5.134), 06/26/2014 20:18:54
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