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【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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快樂煮晚餐｜#快樂玩還是要回來煮晚餐 哈哈哈
（✅內文完成更新囉👋

#晚餐前的閒情
最近兩兄弟超喜歡去頂樓，上面有許多的盆栽，看起來就像一座座充滿綠地的小花園，若不要細看公寓裏陳舊的部分，擁有一個視野良好的舒心之地，已非常滿足歡喜。

頂樓蠻大的，可以讓小朋友騎學習腳踏車，繞著
一區一區的盆栽，我們找到自己的自得其樂。

我喜歡種植栽，便開始研究鄰居們都種些什麼。

我們家陽台算是半日照，一些很吃陽光的非洲菊，百日草，矮牽牛啊～在頂樓長得非常的好！

老公本來想要在樓上運動，但在戶外戴上口罩，東動個幾下救汗如雨下，呼吸困難～加上小孩不時會去打擾他，把他當成大樹，在身上爬上爬下。

·
最喜歡的還是一起看著夕陽，等待日落，便滿足的牽著孩子回家。☺️

🍲今日吃什麼：
#麻油紅鳳菜
#青菜炒干貝
#厚甲炸雞
#塔香茄子

但每次燉到湯鮮味美那鍋，總是忘記打開介紹🤣
昨天喝 #山藥排骨湯

👋 讓我們同在一起，吃在一塊😋晚安

《夜．語錄．山上野花園》

* 你是活了一萬多天，還是活了一天，重復了一萬多次？——佩索阿 ​​​

* 你來友情客串，我卻傾情出演。—— 李宮俊 《李宮俊的詩》 ​​​

* 人生沒有目的，只有過程，所謂的終極目的是虛無的。---人的情況和樹相同。它愈想開向高處和明亮處，它的根愈要向下，向泥土，向黑暗處，向深處，向惡---千萬不要忘記。我們飛翔得越高，我們在那些不能飛翔的人眼中的形象越是渺小。
——尼采《查拉圖斯特拉如是說》

* 聽聽，那冷雨。看看，那冷雨。嗅嗅聞聞，那冷雨，舔舔吧那冷雨。雨下在他的傘上這城市百萬人的傘上雨衣上屋上天線上雨下在基隆港在防波堤海峽的船上，清明這季雨。雨是女性，應該最富於感性。雨氣空濛而迷幻，細細嗅嗅，清清爽爽新新，有一點點薄荷的香味，濃的時候，竟發出草和樹沐發後特有的淡淡的土腥氣，也許那竟是蚯蚓和蝸牛的腥氣吧，畢竟是驚蟄了啊。—-余光中

* 驚蟄一過，春寒加劇。先是料料峭峭，繼而雨季開始，時而淋淋灕灕，時而淅淅瀝瀝，天潮潮地濕濕，即連在夢里，也似乎把傘撐著。而就憑一把傘，躲過一陣瀟瀟的冷雨，也躲不過整個雨季。連思想也都是潮潤潤的。每天回家，曲折穿過金門街到廈門街迷宮式的長巷短巷，雨裡風裡，走入霏霏令人更想入非非。想這樣子的台北淒淒切切完全是黑白片的味道，想整個中國整部中國的歷史無非是一張黑白片子，片頭到片尾，一直是這樣下著雨的。這種感覺，不知道是不是從安東尼奧尼那裡來的。不過那一塊土地是久違了，二十五年，四分之一的世紀，即使有雨，也隔著千山萬山，千傘萬傘。二十五年，一切都斷了，只有氣候，只有氣象報告還牽連在一起。—-余光中

* 請記住，每一天都是一年中最好的日子。只有把每一天都當做是生命的最後一天，人才真正學有所獲。—-愛默生

* 好運只是個副產品，只有當你不帶任何私心雜念，單純地去做事情時，它才會降臨。——馬克·安德魯斯《許願池》

* 認清現實的殘酷，不容易開心，但是也不容易幻滅。——馮唐《成事》 ​

*歐洲的傳統修道院通常也都有很專業的花園。花園不只是觀賞，修道院依靠這些植物生活，有些是日常生活食用的蔬菜水果，有些是藥用植物，薰衣草、迷迭香、馬鞭草，有的舒緩情緒，有的安神，至今也還在歐洲人的生活裡有實際影響。

一個花園可以清楚看到後面管理經營者的用心。許多人知道現在仍帶領台東人登山、關心環境保護的歐思定修士（Brother Augustin Buchel），我沒有見到他，但走在他經營近六十年的花園裡，讓我看到他如花木一樣芬芳的生命情操。1963年，歐修士27歲，從瑞士來到台灣，不只在台東聖母醫院服務病患，也用將近六十年的時間在台東種植研發各種花草樹木。我想稱這個花園為「歐斯定花園」，可是我想他只願意花園用來榮耀「聖母」，榮耀他心中的信仰。

花園有台灣民間習慣的三葉五加，煮茶可以活血通經絡，也有西方常用的馬鞭草，飯後可以舒緩神經。在花園走了一圈，感佩一個異鄉人用六十年時間落地生根開花結果的踏實經驗。

花園有水池，水生植物如蓮花菱葉漂浮水上，這個季節，池邊正好鳶尾花盛放，粉紫嫩黃，水光瀲灩，讓我想起法國著名的吉凡尼的莫內花園，而歐斯定花園對我似乎更親切平實，近在身邊，可以一步一步走進去，認識一個深邃的心靈世界。—-蔣勳

* 一個人太順利、太成功的時候，就是準備摔跤的時候。一個典範人物的養成過程中，往往是一連串、而且是重大的挫折。沒有挫敗經歷的人，不只會過度自信，而且會恐懼失去權力。他很難置功名於度外，因而有機會成為典範人物。

三十九、四十歲時的邱吉爾剛好遇到這種順風牌太久準備摔跤的狀況。一次世界大戰時。四十歲的他求勝心切，沒有與陸軍部進行任何協同合作就開戰了。他下令攻打達達尼爾海峽，眼看著好像土耳其的軍隊無法還擊、勝卷在握的時候，有三艘大軍艦突然被擊中沉沒，接著第四艘也突然失去戰鬥力。

幾分鐘之內，強攻海峽的大英艦隊就損失一半。

邱吉爾是一個固執的人，他不相信情勢會就此大敗。一個人太順利就會不相信很多事，只相信自己。他非常氣惱的下令海軍繼續戰鬥，但是海軍部其他將領皆認為太荒唐，英國軍艦都已被擊毀一半以上，還進攻？邱吉爾瘋了！

這就是後來歷史上所謂的「邱吉爾方案」，意思嘲諷他想靠個人掌管的海軍、而非統合陸軍單獨改變戰爭，人們認為他的目的只是私心的想名垂戰史。

結果，英國海軍的下場非常悲慘，五週之後英國陸軍才參戰。

戰況悲慘到什麼地步？「邱吉爾方案」導致協約國總共投入將近五十萬的兵力，其中英國的官兵陣亡、被俘虜、下落不明或死於疾病的總共四萬七千人。

邱吉爾當然被批評得很慘， 各方強烈要求他「滾出」內閣， 尤其保守黨本來就很恨邱吉爾叛黨，於是執政的自由黨政府只好免除邱吉爾海軍大臣的職務，以及戰時委員會成員資格， 只留個面子給他，保留了一個不管部門大臣名義。

這個挫敗對邱吉爾的人生衝擊很大。若看他後來寫《第二次世界大戰回憶錄》，會發現他在二次大戰時又堅持另一次「巴爾幹戰略」，顯然他認為一次大戰的失敗只是偶然，他的戰略一定是對的，只是當時運氣不好，突然軍艦都被敵人打中了，否則本來已經勝利在望的。

總之，四十歲的邱吉爾成了英國最大的嘲笑對象。

第一次世界大戰時，他從最榮耀的掌管世界最大軍隊的領導者，變成一次大戰中讓英國唯一差點戰敗的軍事領袖。—《文茜説世紀典範人物》

* 一九四○年五月十日下午六點是英國歷史性的一刻，英國國王緊急召見邱吉爾。

那一年邱吉爾六十六歲，離他出道隔了四十年。

他曾如此意氣風發，也被冷凍那麼久。那一天，國王問他：「你知不知道我為什麼把你找來？」

那時候的邱吉爾真的學會了沉默，他知道喬治國王並不喜歡他，於是回答：「陛下，我想不出為什麼。」國王就告訴他： 「我想麻煩你組閣。」

邱吉爾一直渴望這個位子，也可能早就覺得自己應該坐上這個位子。但他非常謙虛，完全改變他年輕時的個性，向國王下跪，低頭欣然領命。

一位非常著名的英國政治家詹姆斯• 卡拉漢Leonard James Callaghan 說：「邱吉爾無論在任何挫折跟失敗的狀況下，都永遠是個強者，貴族的身分沒有使他成為一個隨時想要逃避、找權貴來保護自己的人。他善於鼓舞民眾，毫不妥協，敵視德國人，沒有人比他更適合在二次世界大戰領導英國。」

更了不起的是，邱吉爾當場接受後，立即告訴國王，他將要邀請不只保守黨（他那時是保守黨的國會議員），還有工黨、自由黨的議員共同組閣。他說，這不是分國內政黨的時刻，而是全國一心的時刻。他要組織一個五至六人、舉國一致的戰時內閣，而且就在當天午夜，他會完成組閣，交出名單。下午被約見， 幾個小時之後，邱吉爾交出內閣名單給國王。

你不得不佩服邱吉爾。—-《文茜説典範人物》

—-圖片：1&2我的鄰居。CN Flowers野花圓。今天種了一批美不勝收的花。