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#東港東隆堂龜苓膏創辦人自製愛心撲滿
#盼善心人士認購加入助學行列
東港東隆堂龜苓膏創辦人石溢銍，因為本身經歷，有感於貧寒家庭的辛苦，因此對於弱勢兒少關懷不遺餘力，不僅擔任家扶認養人15年，近期他也延續8年前的圓夢金計畫，自己開模製作達摩不倒翁愛心撲滿，以撲滿「銅板集愛、儲愛」的方式，邀請民眾一起來加入愛心行列。
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東港東隆堂龜苓膏餐廳，麗華的最愛，只要經過東港，時間允許，一定會跟先生進來飽餐一頓。今天因為行程滿檔，到下午一點已經快餓暈了。石老闆非常有愛心，每年都貢獻1000個福星撲滿讓顧客認購，再將所有認購金額全數捐給屏東家扶中心，為每年即將頒發的獎學金挹注，希望重視教育百年根基的人仕可以共襄盛舉。
被我認為是全台最強的杏仁茶，每次都買超多瓶回家！
鼎鼎大名的東隆堂龜苓膏在在地人的眼裡最厲害的不是龜苓膏，也不是自製自售青草茶、桃膠杏仁露、龜苓膏、桃膠杏仁露、雪蛤膏、雪蛤膏、桂花烏梅茶、夏枯草茶、雪蓮銀耳湯等養生食品，而是限量的杏仁茶，喝過你才能知道的美妙滋味！
#屏東美食 #東港美食 #必買 #老店
#品城記 #順德 #龜苓膏
你有沒有跟嘉升一樣的困擾？
年底了，老闆忙著應酬，編導們忙著拍片，主持人又要陪老闆應酬，又要跟編導拍片，再加上冬季天氣乾燥，身體開始有一點點頂不住了。這段時間，我們辦公室也有不少同事出現了喉嚨幹癢、口舌生瘡等症狀，其中又以渣升最為嚴重。作為一個時刻不忘關（bo）懷（xue）員工的Boss，曾老闆立即下令嘉升，要他去找一款能降火去燥的東西來吃。而嘉升一收到Order，馬上就想到了我們的老朋友——肥家嫂龜苓膏。事實證明，在過年前連續加班趕工，或者外出喝酒應酬後來一罐龜苓膏，簡直太適合了！
新年期間 佛山各大花街的龜苓膏是日供的
店名：肥家嫂龜苓膏
營業時間：週二、週四、週六、週日 12：00-21：00
人均消費：37
聯繫電話：18138484670
地址：順德區樂從鎮新隆村新隆大道金釵街1巷7號
網友評分： 口味：3.87 環境：3.84 服務：3.86
你的城市哪裡好吃哪裡好玩？全在這3分鐘原創視頻裡！
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。
總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。
因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。
最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。
想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金，投資額300萬港幣起，歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。
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東隆堂龜苓膏 -枋山店, Fangliao. 705 likes · 3 talking about this · 11018 were here. 東隆堂龜苓膏養生藥膳專賣遵循古法煉製頂級滋補強身. ... <看更多>
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東隆堂龜苓膏 在 [食記] 屏東東港-健康養生的東隆堂龜苓膏- 看板PingTung 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 Food 看板]
作者: designW () 看板: Food
標題: [食記] 屏東食記-東港東隆堂龜苓膏
時間: Sat May 22 09:19:52 2010
餐廳名稱：屏東-東港東隆堂龜苓膏
圖文網誌版：https://www.wretch.cc/blog/bo2/16816035
地址：屏東縣東港鎮光復路三段181號
電話：(08)833-2365‧833-2065
官方網站：https://www.donlong.com.tw/index.asp
價位：(本價目僅供參考，正確價格以店家為主)
龜苓膏 $50(碗)
冰棗雪蛤糕 $100(碗)
雪蓮銀耳湯 $40(碗)
杏仁凍 $30(碗)
洛神仙楂凍 $30(碗)
飲品 $35-$45不等(瓶)
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"東隆堂"就位於東隆宮右前方..鮮紅色的扛棒..
配上亮黃色旗幟及價目表..很難讓人忽視它的存在...
店內有附座位..不過數量並不多..
吃個龜苓膏養顏美容還可順便到東隆宮拜拜祈求平安..
摸蛤仔兼洗褲..還真是一兼二顧..方便的很..
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除了"龜苓膏"..東隆堂還兼賣其它的"凍類"及"消暑飲品"
而且採用寶特瓶跟封膜包裝..考量乾淨衛生訴求之餘..
讓"購買"及"攜帶"都更加容易..
透明封膜可看到產品的新鮮度..上面還會標註有效日期..
食用之前..用附加的塑膠切刀開封就好..
而且東隆堂也提供宅配服務..想吃又懶的話...
倒是可考慮用宅配方式購買..
如果像官網所示..四點前訂購隔天可到貨..那還真便捷..
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話說..因為那天天氣很熱..(先牽拖一下)
再加上太多想吃的..不知不覺就挑了三樣..囧...
完全忘了替後續行程預留我的胃容量空間...
是說這類食品易消化...多吃也增加不了多少熱量才是..
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【洛神仙楂凍】NT.30
天氣熱一定要先來個"洛神仙楂凍"消消暑..
雖說主打去油解膩..不過那天很餓..所以看不出效果
半透明的粉紅色果凍體..晶瑩剔透的模樣讓人食慾大增..
淡淡的甜味配上QQ的果凍口感..這三兩下就被我秒殺....
"烏梅"和"洛神"氣味較為突出...
不過因為烏梅和仙楂味本身就有點類似..
或許是這緣故讓我忽略掉仙楂味哩
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【夏枯草茶】NT.35(瓶)
看到這罐裝瓶..還以為是"茶理王"系列來著..
沒想到連這種養生產品..都可以這麼商業化哪..(菸)
不過這樣隨身可攜帶的確是很方便..
東隆堂賣了不少種類的"清涼飲品"...
至於為什麼選擇"夏枯草"..第一..網路評價都還不錯..
第二..名字挺特別的咧..沒聽過(其實這才是主因)...
說真的..喝起來跟清草茶好像相去不遠....
最大的差異..清草茶喝起來會有點"薄荷"般的涼味..口味較重..
但夏枯草不會有涼涼的感覺..有點像稀釋過的青草茶..
不會苦..蠻好入口..這我一次就可喝掉一瓶...
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【龜苓膏】NT.50
隨然前陣子在香港吃到的"龜苓膏"....那苦味..讓我有了恐懼感...
既然都來到人家店門..不來個招牌菜..實在有違常理..
外觀烏漆嬤黑的.黑到透光..
有別於"香港百寶堂"那"膏狀"的龜苓膏...
東隆堂的則是"果凍般"的塊狀..QQ的帶有爽脆感...
不去聞它的氣味..會誤以為是"仙草凍"來著...
剛入口時..似乎不帶有味道...含在口中..只消一下的光景..
那苦味就會迸了開來..
不過來的快去的也快...苦味不易殘留算是優點囉..
吃龜苓膏絕不能少了"蜂蜜"這一味..
可以壓制苦味.讓"龜苓膏"吃起來更順口...
不敢吃苦的人..也可以嚐試看看..或許這樣的苦味還算是能被接受呢..
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給我吃..其餘免談..╯-____-)╯~╩╩
https://www.wretch.cc/blog/bo2
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