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【青衣新盤】青衣繼2019年底開售明翹匯後，再有全新盤登場；宏安地產旗下薈藍，首輪銷售獲佳績，項目主攻開放式及1房戶，請睇片。
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已故一代舖王鄧成波，家族成員持續沽貨。

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【龔成問答信箱】（Q13661-Q13680）

Q13661：

師兄，你現在的知名度越來越高，我好奇如果有一天大部分香港人都認識你的這套方法，然後都跟著你的方法做，那市場還會有低估的股票嗎？

而且這個社會要持續運作，應該不可能人人都財務自由？

不過我有時都在想，巴菲特全世界都知，但多年來市場還是經歷那麼多的恐懼與貪婪。
你如何看呢？

龔成老師：

你最後帶出了重點，巴菲特是全球憑投資賺最多錢的人，佢的方法好簡單，但卻不受歡迎，所以，一個賺錢的方法，不等如人人都會用。

因為人類有好多本性，好難克服，例如恐懼與貪婪，例如耐心。當市場狂熱時，你身邊的朋友A、B、C，都炒股賺大錢，你就自然好想炒，但這時巴菲特會同你講「遠離股市」，但好多人都唔會聽。

又例如，巴菲特已明確去講，技術分析無用，但市場上仍有好多「專家」用技術分析，然後就好多散戶跟，點解，因為這方法好似好易賺錢。

所以，人性唔易克服，明明有一條已證實能合理累積財富的路，但D人就係唔跟。

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Q13662：

龔Sir你好，我27歲，月入$35000，會逐年跳point，每月可草$13000。當中用$8000 蚊月供，分別$3000（2800）、$2000（66）、$1500（2388）、$1500（1211）

上述組合ok嗎？

另外，我有450k 現金，有咩可以做？

想兩年內買樓，400萬左右，首期加埋其他雜項，預計都要洗60-70萬，可以嗎？
當然就咁草錢都可以上到60-70 萬，但我想兩年內資產升到90萬ok嗎？會穩陣d

龔成老師︰

我地會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你年紀計，是財富增值的黃金時期，現時月供組合可以。由於財富增值是需要時間，而你的現金450K係有明確目標"想兩年內買樓"之用，故不宜作太進取投資。

我建議你買樓部份預算和財富增值資金分開，買樓部份就用你現有450K加每月儲蓄5K，這部份最多只可做定期或買收息股，2年後應該大約有60萬。

而8K月供股票維持不變，並長線持有，作為你財富增值部份，這樣安排會較好。

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Q13663：

你好龔先生，抽中青衣樓花明翹匯，想問問你意見，買唔買好？上次聽了你意見買了建行，少有斬獲

龔成老師：

我一向對新樓都有保留，因為小業主好易買貴後，因為當中的訂價技巧，一般都會令物業較貴，而當中並不易睇到的，總之，唔好因為「易上車」，就以為一定平。

初步睇這個盤，開價算是唔進取，因為我地會比較同區的二手價，以及預測的租金回報率。總之，你用同區二手樓價作比較，如果是二手價，你就可以買，若貴過就要小心。

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Q13664：

老師，你覺得如果啱啱出黎做野既話，應該儲多啲錢等機會投資定係每個月都投好啲？

如果都係買優質股的話

龔成老師：

由於我地會以「先增值，後現金流」作人生財富累積的方法，因此，理論上愈早投資愈好，當然，都要留意平貴，風險等。

而你應該先儲一些現金作備用，例如$2、3萬，餘下的就可以作出投資。所以，你可以首先儲到這個數，之後就利用月供股票的方法，不斷投資優質股，如不懂選股就盈富（2800）。

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Q13665：

成哥你好，我想問下教育股雖然受到政策管控讓他們沒有爆炸性增長，那麼教育股是否還能看好？

龔成老師：

中國的教育行業，因為近年的政策影響，的確令發展減慢，但本身仍是不錯的。我地分析翻政策的大方向，其實政府仍是鼓勵行業發展，只是不能過份獲利，以及不能太胡亂擴展。

因此，行業整體仍是發展正面，只是增長力無過往咁強，只是平穩增長的程度，投資價值仍在，但就未必能太過大注。

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Q13666：

老師，我想問下 我地以$550萬樓為目標 其實利息同按揭保費，合共都佔左總樓價35%

其實借8成
供咁多利息值唔值?

龔成老師：

我地最重要，是睇「實際的按揭利率」，現時的低息環境，其實仍是值得的。

例如利率為2%，如果你有一筆資金在手，及早還這筆錢，你就可以節省2%利率，如果你這筆資金唔還錢，用作投資，假設投資穩健收息股，得到6%回報。

將這個回報再減翻2%，你都可以有著數，因此，理論上借較多，令自己留更多現金作投資，其實是較好的。

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Q13667：

龔成老師
想問問0027銀娛合理價係幾多？

龔成老師：

銀娛（0027）這股現價合理，可以作出長線投資，你預現時在合理區中上部，如果去到$40以下，先可以叫做平宜區。

這企業業務仍有長線增長能力，不差的。

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Q13668：

成哥 我最近收到有關自動售賣機的宣傳推廣 你有研究過嗎 可否分析下

龔成老師：

這類自動售賣機，已不是新鮮的事，近年更多不同的合作模式，只可以話唔好太信預期的回報等，你要自己找更多的資料。

當中一定有較好或較差的，因此你要自己多比較，作分析。我自己無特別研究市場，但香港始終與其他地方不同，不一定能行到外國的程度。

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Q13669：

老師你好! 我想請教一下, 你成日話股票要長線持有先會有成果, 當我讀完你既書之後, 我十分之認同, 亦完全改變左我以前對買賣股票既概念.

我依家照你的見議做月供股. 我想問下如果當我手持既股票升到一定的價位, 例如港鐵(66) 如果已升到係我當初買既80%咁到個時是否就可以考慮放左去呢?

其實如果我地係長期持有一些股票, 我地應該有既概念係到幾多個% 就為之係適當時機考慮賣出呢?
謝謝!

龔成老師：

我地賣出股價，並不是因為「想賺錢」「賺左先」，因為所謂的賺左先，其實是賺現金概念，而賣出優質股，得到貶值的現金，其實反而會令到我地財富貶值（因為現金只會貶值），所以，我地會視優質股為真財富，一般都唔會賣出的。

但若然優質股已變質，我地都會賣出。

又或優質股已升到太貴的水平（這不是升幾多，而是貴，昭是股價已超過合理的企業價值），這就會考慮賣出，將資金轉投另一隻優質股。

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Q13670：

龔成老師你好，我係澳門人，由於種種原因，我剛將物業賣出，手上會有600幾萬，約在五年後同樣以600幾萬向政府買另一房子，即這五年我可以利用這600萬好好去投資增值。

這期間會租樓住，本人45歲，有穩定工作，請問如何在4-5年利用這錢增值，適逢現在又量化寬鬆貨幣政策，怕錢不斷貶值，有何策略可以增值及穩定。

龔成老師：

你可以將$600萬，分成2部分去投資，第一，投資股票，要建立一個優質股組合，平穩增值就得，例如盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）、港交所（0388）。

第二，你可以投資一些固定資產，因為你這刻要做的，就是減少你這5年，無物業情下的財富貶值風險，如果這段時間樓市大升，而你手上的財富無上升，這是最大的風險。

因此，你這刻投資一些固定資產，可有效減少這方面的風險。除了物業外，車位都是其中一項固定資金，入場費不高，你可以考慮的。

另外，你亦要留有一定的現金，作備用，以及等待投資之用。

到你5年後，要再買翻物業，相信上述的策略能令你財富追到樓價。而你到時其實可以適當利用借貸，只用部分資金買，餘下的就可以繼續持有資產項，令你的財富得以繼續滾大。

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Q13671：

ar sir，除咗股票，可唔可以教吓強積金點揀呀⋯⋯年年都蝕錢

龔成老師：

強積金，你要睇長線，唔好太理會短期的賺蝕。

因為由於強積金是超長期的投資，我地只要好簡單咁人生階段、風險承受能力去配置就得。例如年紀較輕就進取，中年就平衡分配，年長就保留，咁就得。

因此，如果你現時3X歲，仍可以進取的，可以將較多資金，投資在較為進取的類別，少少在平衡組合，咁已經得。同埋，強積金唔需要經常轉來轉去的。

我自己由初出來做野，到而家，都是100%恆指的。我比較建議你簡單投資一些追蹤指數的基金，第一是長期增長平穩，第二是手續費可能會平少少（可能）。

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Q13672：

老師，近日香港政局不穩。本人有見李嘉誠先生的公司擁有很多歐洲的資產，想購入他旗下公司的股票作長線投資。

但是他旗下有很多上市公司。你認為哪一隻是有潛力值得購入長期持有？

龔成老師：

其實佢已經將資產環球化左好多年。

至於長和系中，你可以考慮長建（1038），這企業多年來，收購了不少外國資產，增長不差。而在長和系中，電能（0006）、港燈（2638）不斷為長建提供現金流，而長建就不斷收購資產，因此這企業仍有增長力。

當然，近年歐洲經濟一般，影響了這企業的增長，但長遠仍是正面的，相信平穩增長可以。

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Q13673：

成老師你好 請問700適唔適合月供股票 我供咗兩年但係都好似冇乜起色

龔成老師：

首先，騰訊（0700）本身有質素，但有兩個原因令佢股價近年無表現。第一，佢過往一直都貴，就算是現價，都有合理區中上部，這類股除非有好大因素支持，否則股價增長不強。

第二，佢業務的增長，已由過往的最高增長，變成平穩增長，這當然股價不會如過往般強。

這股可月供，但不宜太大注碼，同時唔好預佢有好強的增長力。

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Q13674：

你好老師~本人41歲,老公負責家庭開支,我負責小朋友開支(9歲),早幾年前買下股票,應否止蝕,年頭開始重整月供,都是你建議的,請比下意見~

因身體不太好,想在5年後轉份輕鬆的兼職。
老公(41歲)不會作任何投機買賣,做到65歲退休,所以由我預備退休安排,兒子有基本人壽儲蓄到18歲。

持有
0003 5000股 @14.76
0006 2500股 @68.1
823 500股 @73.5
449 300000股@0.09
3382 30000股@2.05

月供
0003 $2000
1038 $2000
1211 $3000
2800 $3000

龔成老師：

我地繼續持有一隻股票與否，重點是企業的質素，買入價只是心理因素，因此不要被買入價影響投資決定。

見你投資的股票，部分是優質的，基本上可以一直持有。志高控股（0449）業務經常出現虧損，投資價值不高，賣出是較好的做法。

天津港發展（3382）業務有向下情況，但這股不是全無質素，你都可以持有，但如果有較大的反彈，可以分段賣出，因為並不是高質之列。

至於月供股票，可以繼續，但比亞迪（1211）建議只供$2000，盈富（2800）可以供$4000。你保持長期進行就得。由於你都要負債開支，以及將來的情況，因此，你都不能太少現金，都要有一些現金在手比較好。

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Q13675：

龔成老師你好
中國政府呢一排開始扶植國內半導體廠商
你會唔會睇好?

如果要入市嘅話 紫光 中芯 華虹 你比較推薦邊隻?
多謝老師

龔成老師：

我相信長遠，中國經過中美貿戰後，會更投入更多資源在這行業，因為要靠自主。

華虹半導體（1347）質素不差的，佢是全球第二大的200mm純晶圓代工廠。

不過，這企業雖然在部分範疇擁有技術，但並不是整個產業鏈中最重要的技術部分，所以不能定為很高質素的企業，但都有一定的質素。

這股雖有投資價值，但由於有行業風險，因此不能大注。

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Q13676：

老師，想問現在0522 ASM 它的合理價範圍是？平宜價是？十分謝謝

龔成老師：

ASM PACIFIC（0522）有質素的。

佢業務為設計、製造及銷售半導體工業所用之器材、工具及物料，以及表面貼裝技術配置機。於湯森路透的報告中，ASM被選為全球百大科技領導企業之一。

這企業有一定的實力，而且增長力不錯，財務數據正面，行業前景正面，因此有投資價值。

不過，從過往的數據可見，業務都有略為波動的情況，始終這類科技行業的變化較大，存有不確定性，你要留意這點。

估值方面，現價都算處合理區中上部。由於這企業規模已經龐大，比較難有高速增長。

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Q13677：

房托基金是股票咁買？

龔成老師：

不少房地產信託基金，都有在香港交易所上市，你只要如同投資股票般去買賣，就得。

例如領展（0823）、置富（0778）、陽光（0435）、
泓富（0808）、越秀房產（0405）都是在港上市的房託。

投資房託，原理如同買樓收租，買入了一個物業組合，現時的股息率一般有5%、6%，你可以同時投資數隻房託，建立一個組合，以平衡風險。

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Q13678：

成兄，285比亞迪電子的現時pe已升至13倍以上，係咪要開始減持呢？

龔成老師：

唔需要減。

比亞迪電子（0285）是潛力股，這股雖然比低位$8升左好多，但仍未到貴的水平，現時市盈率只是合理區的範圍，加上行業有好轉情況，佢的盈利會向上，這支持佢企業價值會有實際的上升。

這股仍有持有價值，除非你持貨過多，否則，持有這股無問題。

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Q13679：

Hi 龔成老師，我有睇下你的書《股票勝經》《50優質潛力股》《80后百萬富翁》，才學到正確的知識，請問460 四環醫藥前景怎樣？

我有大量此股在手多年（23萬股），至今已經虧損一半，請問此股持有還是沽出好？或現價可再入等待上番$2再沽出嗎？謝謝你！

龔成老師：

四環醫藥（0460），這股有少少麻煩，因為曾經停過牌一段時間。

如果你睇翻佢年報中，每年獨立核數師的意見，你會見到在2014年出現「不表示意見」，2015年、2016年出現「保留意見」，這都反映核數師對佢盤數感到有可疑，這是一個十分不利的因素。

雖然近年的賬目，已經無問題，但我一般會「一次不忠，百次不用」。因此，你要小心這股，賣出是較好的策略。你可能等佢反彈時時，分注賣出。

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Q13680：

我想問下如果之前買左中移動（941）你覺得之後走勢係點？都可以長揸？ 潛力大嗎？ 如果對比 中聯通 ,中電信

龔成老師：

中移動（0941）的質素比過往年代減弱，不過現時仍可算是有質素。因為政府唔想行業的費用太高，因此行「提速降價」政策，會影響佢長遠的賺錢能力。

你預這股是收息，以及平穩增長的股。5G對佢都算有利好，但就唔好預有太大驚喜，因為政策唔想相關費用太貴，所以佢賺到的錢不會太多。

至於中聯通（0762）、中國電信（0728），都有類似的情況，現價其實合理，但不能有太高的期望。中移動算是較高質的。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

剛成交: 第2569成交(100%堅)，成交2.068億萬。感覺7分。 尖沙咀漆咸道南37至39號鐵路大廈地下b舖，租客ICBC 銀行，建築面積6700呎，成交2.068億。佳明集團買入。月租70萬至2022年9月16日，回報4.06%。 向漆咸道鋪闊約60呎，深約150呎。

此舖成交紀錄:

「收樓大王」培新集團於2012年5月以4億買入全 lot. 波叔於2016年9月市傳以4.88億向培新買入這間舖及深水埗福華街電腦商場的一籃子舖。類似:

A,C舖+1樓
2014年 321M 培新 sold to任德章
2016年 400M to 李文俊
2017年 420M to 佳明

B舖及深水埗黃金商場
2016年 488M 培新 to 波叔
now B舖 206.8M 波叔 to 佳明

未100%肯定，但似係咁

公告內容:

*佳明集團斥逾2億購入鐵路大廈地下B舖 統一商舖業權*

【2021年06月02日，香港】佳明集團宣佈斥資2.068億港元購入尖沙咀漆咸道南39號鐵路大廈地下之B商舖，其樓面面積約6,700平方呎，連同毗鄰的商舖(現為「明翹匯」之售樓處)，佳明集團全數擁有鐵路大廈地下商舖業權。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示：「集團對是次成交價感到十分滿意，認為今次價錢合理。目前該物業已有穩定的租金回報，長遠可配合集團全力開拓物業發展市場的大方向，現時市區優質商舖難求，鐵路大廈位處尖沙咀商業區，交通方便，地理位置優越，是次統一商舖業權將大大提升其投資價值及長遠發展機會。」

佳明集團現時已全數持有尖沙咀鐵路大廈地下連地庫、及一樓之商舖，其總樓面面積約30,500平方呎，另集團總部亦設於同一辦公大樓的18、19及22樓，連同上述的商舖面積，合計總樓面面積約62,900平方呎。

有關是次項目成交公告及詳情可瀏覽:
http://www.grandming.com.hk/cht/announcement.php

Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)

聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 90361143

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