109/09/28(週一)
第四次定期會總質詢:
(圖一)文青里塞車日常,一週塞5天居民走投無路(請市長回答)
請問市長:
一、龜山區A7開發計畫於民國99年核定以區段微收方式進行開發,政府配合第一期工程辦理之合宜住宅皆已配售完竣並由承購戶進住;桃園市府依據進住近5千戶之人口數調整行政區,增設以A7四大社區為範圍的龜山區文青里。
龜山區文青里居民總數已逾萬人,雖享有機場捷運A7站減緩通勤運輸之便,A7合宜宅四大社區居民迄今僅能依賴「文青路」進出社區,致上下班已呈現嚴重壅塞,汽機車流甚至回堵到各社區停車場出口,嚴重影響居民通勤與居住品質。
目前A7合宜住宅的聨外道路只開闢到文青路,上下班時段汽機車流甚至回堵到各社區停車場出口,嚴重影響居民通勤與居住品質,聯外道路聽説要延到2026年施工,不僅文青里民無法再認受,未來A7產專區與各項建案陸續完工後,交通衝擊會更嚴重。
(本席現在將文青里的陳情連署書代表文青里民交給市長,請市長要立即交辦處理,解決文青里的塞車問題,明年就過了閉鎖期(五年),如果再不解決而造成房價下跌的話,他們一定會申請國賠。)
(圖二)壽山路拓寬、青山路接振興路
再問市長:
市長的三管齊下:
第一條為青山路拓寬,研議要(取消)(高架門),不過該路因先前(八卦窯)文化資產遭破壞,需要做(文資保存),因而(暫時停滯)相關單位會在年底前決定保存方案。
第二條是壽山路拓寬,畢竟這是北桃之間的聯絡道路,雖然桃園段已經完成,但新北段目前尚未推動,市長在北桃平台或遇到新北市長侯友宜時,都有向侯友宜力爭建設,希望他給夠予協助。
第三條為龜山到A7站的新莊副都心快速道路,由於建設需要跨越縣市,因此已向交通部提出建議,希望由公路總局擔負推動角色,市長曾經承諾,將由桃園市政府、新北市政府及公路總局三管齊下,協助文青里民克服交通壅塞的問題。
(本席要提醒市長您的任期只剩二年多一點點,要三管齊下只怕連(計劃完成)都做不到,
1)文青里的塞車問題是現在進行式,還要等多久?
2)本席提案建議市長,「立即將青山路的髮夾彎連接振興路納入開瓶計劃」,將青山路的上班族汽、機車分流到振興路,不要塞在文青路口才有立桿見影的效果。
(圖三)假睏叫袜醒
(請文化局長莊秀美回答)
假睏乀叫祙醒!
前面的議題都有提到樟腦寮磚窯廠的文化資產保存的問題。
請問文化局張局長:
1)現在是第四會期從第一會期開始就有議員同仁提出是否要將八卦窯的保存提出質詢,本席也在上個會期總質詢提出呼籲,但(文化局始終都沒有動作),一直到(8月份)地主整地將窯體破壞了,才緊急臨時公告暫定為(文化景觀)
現在還有保存之必要與價值嗎?
2)破壞之前為何都不作為?
3)而且在廠址範圍內有遭掩埋的廢棄物又如何處理?
(圖四)林口工五拓大都市計劃(請都發局局長盧維屏回答)
桃園市龜山區樂善公墓「第三公墓」遷葬、禁葬的龜山區「林口工五工業區」擴大變更計畫案,市長答詢時,(允諾)全案暫緩強制區段徵收,將利用(一年)時間整合地方意見,現在已過了(一年六個月)了。
請問都發局盧局長
1)現在的執行進度如何?
2)區段徵收的程序是否仍然持續進行中?
3)現在(世界供應鏈)重組,對於工業用地的需求增加,市政府透過都市計畫開發龜山區,被限制發展達半世紀的土地,規劃開發工業區吸引廠商投資設廠,發展龜山。
4)建國一村南側目前招標情形如何?
請問稅務局姚世昌局長(沒圖)
1)山鶯路二巷稅務局用地目前功能僅作為倉庫用,未何不蓋宿舍給員工使用、讓它在那荒廢雜草叢生、髒亂製造社會問題?
(圖五)土重處研擬聯外、排水路匯入點(請水務局長劉振宇回答)
整治南崁溪上游舊路坑溪水
每逢大雨文化一路上的A8站附近都造成淹水,前年的611豪大雨造成舊路坑溪接近滿水位,有溢堤疑慮,近幾個月來媒體報導中國大陸長江流域黃河流域淹水嚴重已達數個數個月之久,因應氣候的變遷及防災的挑戰日益嚴峻,
本席請教水務劉振宇局長:
1)針對龜山南崁溪上游的舊路坑溪的整治有何撤底改善計劃?
2)有編列預算?潰提了出人命了再來做?之前做的都是中央的補助計劃而且還是人家前立委爭取的2060萬呢!
3)劉局長您有照顧龜山?
( 圖六)捷運棕線!捷運終線?
(請市長回答)
國發會9月初公布,前瞻2.0軌道建設預算從4241億元腰斬剩1903億元,主要是考量到十七項軌道建設要到113年後才能完工,雖然行政院長蘇貞昌和交通部長林佳龍都表示,「被調整」的2300多億元將從年度公共預算等管道「補回來」,沒有刪減任何一項建設,鄭市長也保證桃園軌道建設包括鐵路地下化、綠線與中壢延伸線都已納入前瞻,進度比其他縣市來得快且已在施工中,基本上不會受到任何影響。但是,本席仍然相當擔心捷運棕線會不會受到影響。
請問市長 :
(1) 桃園捷運棕線是在107年5月1日獲行政院核定可行性研究案,但是後續的綜合規劃案至今尚未完成行政院核定;雖然沒有納入前瞻計畫,但是當未來原前瞻計畫內的軌道預算,從(特別預算)變成(公共預算),不會對捷運棕線產生預算排擠的效應嗎?不會影響未來捷運棕線的自籌款增加嗎?
(2) 本席就以新北市長侯友宜擔心的情況為例,淡海輕軌107年底通車,主要走新市鎮的綠山線在一年半多營運下來嚴重虧損,在這樣的情況下,目前還屬規劃階段的藍海線二期淡水老街段,基於自償率的考量,就有卡關的可能性,甚至已通過交通部可行性研究審議的五泰輕軌、八里輕軌等,都可能胎死腹中。請問市長,侯友宜的擔心是杞人憂天還是有其道理?如果侯友宜的擔心不是杞人憂天,那本席現在擔心捷運棕線未來受到影響,誰來給龜山民眾保證捷運棕線會按照時間表往前走?
(圖 七)拯救環保局,讓專業的來(請市長聽)
請問市長
1)這一年多來,你有沒有聽到產業跟你抱怨過環保局愈來愈差?
2)再問市長,你知不知道有好幾個工業區廠商協進會聯合商討如何面對環保局空保科不合理的審查和行政擴權?
這件事後來驚動到工策會總幹事陳家濬介入協調,目前各工業區廠商協進會的怒火還沒有平息。
3)本席再告訴市長,今年7月桃園市廢棄物清除處理公會去環保署拜會副署長沈志修,席間多人向沈志修求救,因為過去沈志修當局長時建立的良好行政審查制度正在崩壞,目前桃園市環保局最有專業能力的副局長、主秘、專委,意見。不受專業不足又(自以為是)的(呂局長的重視),導致現在(環保局委外顧問公司)的(審查人員)比(環保局科員)脾氣大,(科員)比(股長囂張)(股長)比(科長)強勢,然後(局長)被這些人(牽著鼻子走)。
本席就隨便舉個例子,桃園市環保局稽查科去年四月去稽查一家(電鍍廠)和一家(再利用廠),硬把人家可以(回收處理再利用)的(輔助陰極板)與(銅粉),指稱為(印刷電路板廢料)及(粉屑),視為(廢棄物要裁處),但全國超過(七成以上)的電鍍業者都是這樣處理,而且行之多年,本席當時向環保局建議,這類攸關整體產業,屬於通案而非個案,(桃園市環保局若一定開第一槍),就至少向(環保署詢問)究竟是不是(廢棄物)之後再來(裁處),本案也因確實難以草率認定而就此打住;(結果時隔一年多),今年7月,換個(承辦人),本案竟(再度重演),(一模一樣的裁處公文)又發給(業者),所以那天公會去拜會(沈志修副署長時),有將本案提出來當案例,當面向環保署廢管處處長(賴瑩瑩)陳情,賴瑩瑩當場回覆這種(過去沒有明確規範),必須召開(產業研討會)才能判定,而且即便判定是(廢棄物也會讓產業有時間調整後續處理問題。市長,你知道環保局後來怎麼辦理此案嗎?當公會回來後把這些意見告訴環保局長官,也希望環保局可以和環保署交換意見,結果(副局長)管不動(科長),(科長)管不動(科員),(科員)竟發揮(個人辦案精神),主動(行文去問(工業局)電鍍業製程,想要(挑毛病),就是(不願意問環保署),結果(7月)時說人家是(E類廢棄物),道理講不過,(9月)又改說這是(C類廢棄物),要(裁處業者),整個案子到現在還沒完沒了。明明(很簡單只要行文給環保署),讓(環保署判定)就可以獲得解決的問題,環保局卻搞成這樣,
4)「請問市長,這樣的環保局是在輔導桃園產業,還是在惡整桃園產業」?
本席要講,環保局像這類的事件,諸如:
1)審查意見前後不一
2)不一次告知,承辦科員宛如自走炮,引用法條全憑個人見解,這一年多來真的愈來愈多。
5)請問市長,當產業已經無助到要向環保署求救時,你認為現在的環保局是不是需要做一些改變了?
本席認為,環保局最主要需要改變的,就是(加強專業)。現在的環保局習慣把審查業務委外給顧問公司辦理,叫做「外審」,但是這些顧問公司聘用的(員工專業程度往往不足),(因為委外發包的經費有限),(聘用員工的薪資都有規定),所以顧問公司只能(晉用比較低薪)或是(剛出社會的新人),(專業不足,流動率又高),最讓業界詬病的就是(空保科)辦理固定(汙染源許可制度),每年都是(台灣曼寧)公司承攬,(空保科的科員)整天就是跟這些半調子的環工新鮮人)打交道,難怪空保科的程度一年比一年差。
本席很納悶(建管處)就可以請(桃園市建築師公會)來(協助審查建照),為什麼環保局就不會請(環工技師公會)來協助審查呢?為什麼(不讓專業)的來呢?為什麼不讓環保局的(承辦科員多跟這些學有專精的技師接觸交流),促進專業呢?
本席這樣問環保局,環保局就會說全國各縣市環保局都是這樣辦理,本席很不服氣,這個問題大家都知道,為什麼桃園市環保局就不能領先創新帶動風潮呢?可惜,這樣創新領先的機會已經被(南投縣搶先了)!(南投縣政府已經在今年公告該府環境保護局委託(台灣省環境工程技師公會)辦理「南投縣固定污染源許可證審查」,委辦事項包括:
(一)固定污染源許可證審查及現勘。
(二)固定污染源許可證疑義討論及相關意見回覆。
(三)固定污染源空氣污染防制設備效能評估及建議。
6)請問市長,當南投縣政府環保局都已經跨出了這一步,桃園市環保局還要繼續故步自封嗎?是不是也應該改變舊制度,引進技師審查制度,讓專業的來?
7)最後,本席也要提醒環保局呂局長,雖然你也是台大學環境工程學博士,但你的專業在(環境污染新聞)與(媒體傳播),(在各大學任教的課程也多與傳播相關),但現實的(世界環保產業的複雜度)不是你想像的那樣,現在環保局最重要的空、水、廢(空氣保護、水汙染、廢棄物)業務,專業最強的人都在市府大樓11樓,他們的專業能力是你(做好環保局長)最大的幫手,希望你(虛心的)多請教他們的意見與看法。
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150525TVBS 警報又響 傳銀行啟動新一波房貸管控 影片網址→https://youtu.be/US4ulphIgho 記者:黃宇潔 攝影:王偉帆 打房政策下,已經讓豪宅市場成了重災區,但量縮價微幅下跌的狀況,似乎還不夠,現在傳出銀行端,將啟動新一波管控,清查豪宅授信案,也要同步取消房...
新 莊 房價下跌 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
這是少數買家告建商還贏的案例,而且對象還是超有名的大同寶寶呢!延遲交屋本來建商就該賠償,超過一定時間就該解約,看內文,大同就一付擺爛的樣子,那買家提告並且解約,才是正確的,不然你想住在一個想維修也會被擺爛的房子內嗎?
我是沒進去看過,顯然大陸工程並沒有讓這群買家信任,如同廢墟就讓買家驗收,而過去爆發過打架等社會新聞,也不知,是大陸工程變爛了,還是大同寶寶變爛了。
這種廢墟是不能交屋的,如果你敢買大同莊園2,你得去看腦科,這種建商你為何敢買。
常有人問:「大同以前也蓋過房子,看起來OK啊,也沒有啥負評,可是為何買了這個案子就鳥爛掉!」
以前業績不代表未來業績,建商常常是這個樣子:第一個案子認真蓋,第二個案子隨便蓋,第三個案子偷工減料的蓋,如果都這樣你還是買單,那麼當然繼續偷工減料的蓋。
會改邪歸正嗎?當然不可能!
遠雄難道就不死工人了嗎?繼續死啊!
寶佳難道就不漏水嗎?當然繼續漏啊!
因為你會繼續買。
只要是房價下跌,建商就會露出真面目,而此時買家才會硬起來去提告,不然,閉口不談當然怕房價下跌,就會害下一個人上當。
建商的水準就只是這樣而已!
我曾問過一個風評很好的建商大老,問他怎不管一管,居然任由這些老鼠屎來髒了這鍋粥,此大老更妙,回說:「應該是一顆米髒了整鍋老鼠屎?」他只能獨善其身,至於那群屎,家大業大勢力大,怎麼動啊?
我們就只好認真地挑選吧。
新 莊 房價下跌 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
地雷還會有更多顆,會慢慢爆發,千萬別買預售屋,尤其是房價下跌的此時,再大的建商都不能相信。
房價上漲時,建商以案養案,所以銀行不怕建商倒,因為下個案子只要賣得好,就會賺錢,縱使財務槓桿用的凶,銀行多半也貪財而敢貸款,賭一把常常賭贏。
只要房價下跌,建商財務出現漏洞,就會連環倒,有建商甚至借地下錢莊來養案,差一戶沒賣掉,都會倒。
怕建商倒,所以不能買預售屋。此時有人會質疑:「不是有履約保證嗎?應該是沒問題呀!」多數的履約保證,是建商照規定行事,比如大家都已經忘記的虧雞福來,在台南蓋個五彩東急,他的履保是找兒子公司,當老爸出事,兒子怎能沒關係?這履保比紙還薄,沒意義。
不然就是建商倒了,錢還卡在銀行,而建商早就把土地拿去借錢,縱使拍賣也不夠還,你的錢很有可能也被建商用別的名義給拿走,或是用技巧讓你簽個奇怪的同意領取單,就被拿光了。
建商倒閉是沒有預警的,因為你不會知道他洞有多深、本有多厚、銀行有多好挖錢,他不降價並不代表他實力雄厚,有時是因為貸款太高而降不了,好比房子已經去抵押1000萬後,要他900萬賣屋,還得拿100萬出來還銀行,那他當然借錢也要等盤子上門,反正實價登錄很好造假,中南部一堆超貸高報,貪小便宜又不懂行情的,大有人在。
更多的,是建商蓋好後才發現,這裡漏水那裏壁癌,下一場雨就原形畢露,你說建商有維修保固,可是偷工減料多半都要打掉重練,建商意思意思幫你打打針,又有何用?
這兩年也多了蓋完後,建商餘屋大降價的窘境,總有建商不想凹時間,想速戰速決,新莊副都心那個皇翔御花園就是一例,預售可以賣60萬/坪,成屋後馬上變成39萬/坪,你說預售買的人不就成了冤大頭?皇翔敢跟投資客翻臉,你還敢買預售?
還是等蓋好再說吧,再大的建商都不能相信,有信譽的建商也不敢亂蓋預售屋,你看中悅蓋到一半都燒掉了,這房子退得了嗎?要不是中悅承認他預售一戶也沒人買,不然又多了些糾紛。富邦也是,從前我書裡寫的優良建商,而今也是一個個糾紛出現,又是爐渣屋又是被消費者告,而他鳳山的預售屋,也是用盡代銷的那些討人厭技巧。
新 莊 房價下跌 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
150525TVBS 警報又響 傳銀行啟動新一波房貸管控
影片網址→https://youtu.be/US4ulphIgho
記者:黃宇潔
攝影:王偉帆
打房政策下,已經讓豪宅市場成了重災區,但量縮價微幅下跌的狀況,似乎還不夠,現在傳出銀行端,將啟動新一波管控,清查豪宅授信案,也要同步取消房貸減碼優惠,這樣一來,交易狀況恐怕更冷清,再加上,專家認為,低利率的狀況有可能在下半年反轉向上,也直接衝擊購屋者信心,巴克萊證券甚至發布研究報告示警,認為未來18個月,房價預估還會向下修正5%-15%。
以下是新聞報導……↓
房仲業務員陳泰源:「平均每一個禮拜大概會有2到3組的客人來看,但是也僅止於看。」
當看屋客變成觀光客,房仲業務也只能摸摸鼻子,大嘆業績難做。房仲業務員陳泰源:「就是有很多不確定因素,豪宅稅、打房,然後對有錢人陸陸續續的查稅,然後貸款可能也只能貸一半,而且是銀行估價的一半,我有遇到一些認識的,他們現在都是兼差賺外快,然後其實都是在做租的案件,然後來度小月。」
這波打房首當其衝的就是豪宅市場,銀行限貸之餘更提高貸款利率,控管不手軟。房仲業契約部經理陳俊宏:「去年的利率到今年的利率大概調了不到一碼,大概半碼0.125%左右,以豪宅來說的話,它現在利率規定就是說,一定要超過2%,那只是說如果以去年來講,可能還會在2%左右,現在可能會到2.2%或2.3%。」
今年3月房市旺季不旺,結束慘淡第一季,沒想到第二季又傳出銀行端將啟動,新一波房貸授信管控,全面取消 整批新成屋的減碼優惠,還可能上調利率0.5到1碼讓冷清市況,繼續雪上加霜,台經院公布最新營建業氣候測驗點,從3月80.91點微幅上升到4月的82.87點,但即便如此依舊認為量縮之外,價格還會下跌。
台經院副研究員劉佩真:「我們預計今年整個台北市的交易量跌幅還是會達到一成以上,低利率已經維持相當長的一段時間,所以我們認為,未來只要利率開始有一點反轉向上,這個立即就會影響到購屋者他的信心還有他的購屋決策。」
利率隱藏反轉風險,巴克萊證券的研究報告更直接提出兩大警訊,台北市的豪宅物件,房屋稅調高後等於持有成本壓力增加,而新北市則點名新莊、林口、淡水供給量過大,在未來18個月房價面臨強大下修壓力估計再跌5%-15%,房市也進入冰河期。
房仲業務員陳泰源:「都會問說實價登錄多少,然後就直接看到實價登錄,就直接喊個什麼7折8折的。」
房產集團研發中心經理黃舒衛:「最主要是投資型的產品,還有一些高單價、高總價的產品,現在量縮的情形比較嚴重,買盤縮手的情形也相對比較明顯,所以我們認為價格還是會緩慢的往下修正,6大都會區跟去年同期比,大概都有3%到5%的價格修正,我們預期在買氣回檔之後,應該還有約一成左右的最大修正。」
但就算房價下跌,在專家眼中還是有地雷產品,像是有公安疑慮的頂樓加蓋,或是精華路段的新成屋,在調高路段率和標準單價後,等於加重持有成本,另外豪宅農舍也因為暫發農民資格都潛藏風險,但能不能因此讓房價更趨近民意,一波又一波的政策,更顯得動見觀瞻。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/581667
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/92483605
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新 莊 房價下跌 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
120705東森 打房買氣低 房仲爆轉職潮求生
影片網址→http://youtu.be/oe_8bp_sNKE
感謝記者鍾雅馨的採訪,認識雅馨很久了,但這次是生平第一次與她見面(終於),關於這一則新聞,如果連顏炳立都看壞房市,那真的就蠻恐怖的,不過屆時房價下跌,反倒可以看得出來哪個地區比較有抗跌實力,有錢人勢必再逢低進場嚕!這就叫「別人恐懼我貪婪!」投資心法!
總之,房價是市場決定的,有上下有本來就不稀奇。做房仲的,最怕是價格死在那邊不動。反而是有漲有跌,才有成交量。
以下是新聞報導......↓
艷陽高照,為了求生存,房仲還是得站在外頭努力發傳單,但民眾似乎不賞臉。房市買氣不旺,加上政府猛打房,首當其衝的房仲員工已傳出轉業潮。
房仲業者陳泰源表示:我(去年)成交的頻率是每兩個月一間,但是從今年年初到現在也已經半年了!我到現在只成交一間。而且現在其實根本就沒有什麼人願意來看房子。所以就是,還蠻苦惱的。(記者問:你現在怎麼辦?)我就是到處兼差啊!
演戲主持樣樣來,因為想靠賣房子賺錢越來越難,根據營建署統計,全台建物買賣移轉棟數,第一季剩下6.3萬棟,比去年同期減少將近四成!住宅家戶比高達108.28%,也就是說住宅量超過住戶數,房市已經出現供給過於需求的現象。就連房產多頭總司令顏炳立,3年來也首度發表房市呈現空頭。
商仲總經理顏炳立表示:上半年與下半年買氣幾乎會差很多,感覺成數幾乎掉了一半,跟過去比較看的人就少了!
買氣不旺再加上央行對豪宅限縮貸款,直接衝擊總價在五千萬與八千萬以上,位在大台北外圍的豪宅房價往下修正一成,這也勢必衝擊中古屋市場。
商仲總經理顏炳立表示:當你豪宅上不去,下來的時候,旁邊的中古屋(房價)也會跟著下來,應該是第四季會慢慢比較明顯反應出來。
雖然房仲唉唉叫,但高高掛的房價還是讓民眾很無感,根據房仲統計政府祭出奢侈稅打房有高達六成八的民眾覺得不成功。第三季購屋趨勢也顯示只有32%的民眾覺得房價會跌。
至於老百姓想買房,最好的時間點,淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,兩年內房價會下跌,想買房還是先等等,別太急。
網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/51766293
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另一個也有待觀察的是、明天即將要報請行政院核定的奢侈稅。自從財政部提出之後,抑制房價的效應陸續出現!像是,這兩天原本要進行法拍的大亞百貨、以及故宮名宅至善天下,分別出現流標或停拍的情形。而面對這樣的市場改變,財政部長李述德今天就說,奢侈稅的提出,確實已經對高房價、造成抑制的效果。
為了抑制高房價,財政部祭出奢侈稅,不過財政部長李述德說,奢侈稅不是打房,而是讓房市正常化,目前確實達到效果.
不僅部分地區房價下跌,骨牌效應也出現在法拍上,昨天原本要進行法拍的大亞百貨商場和故宮名宅至善天下,都分別以流標或停拍收場,而今天原本要標售台北市4件住宅案與1件廠辦案,業主也都臨時撤標。
保持觀望的還包括看屋人潮,根據房仲業者的觀察,自從奢侈稅議題出現後,看屋人潮下降,而且也因為奢侈稅可能在7月1號實施,因此,最近委託賣屋的人有增加的趨勢.
目前奢侈稅對北部影響最大,其中又以投資客多的地區,像是林口和新莊等地的壓力較大,而奢侈稅草案最快明天10號,將報行政院核定,3月底前送立法院審議,財政部表示,基本上課稅門檻都不會打折,也不能展期.如果沒住滿2年就賣出的非自用住宅和空地等,都一律課稅10%到15%而且也不會有落日條款.
記者陳曉卿陳昌維台北報導"
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