<當台灣疫情警戒降級,巍巍赫赫居廟堂之高者,囂囂然於內、硜硜然於外,大肆宣揚:「台灣再次擊退病毒!」之餘,竟無片刻反思或懸念,憫恤國人所承受的代價。何以大地渾厚,百姓竟如履薄臨淵?何以穹蒼高遠,眾生卻是佝僂伏行?防疫破口這筆帳,台灣民眾應向夸言「負責」,實坐糜廩粟的尊貴高官聲討。>
儘管新冠病毒疫情的經濟成本難以估算,唯有嘗試估算,麵包與魚如何支配的經濟決策討論,方纔能有理性依據。上周於本欄《疫情何價?》一文,筆者拋磚引玉估算,疫情在台灣的經濟成本以1兆起跳,可能高達19兆。然更有意義、但難上加難的問題是:「防疫破口究竟何價?」
根據美國著名智庫「布魯金斯研究院」於今年6月所發布之研究報告,疫情經濟成本之估算,至少應涵蓋四個主要層面。
首先,計算產出(財貨或勞務)的減少。《經濟學人》雜誌今年1月,比較「世界銀行」於2020年1月全球疫情爆發前所預測之GDP,與實現之GDP兩者間的差異判斷,2020年疫情爆發所造成之產出損失,為全球GDP之6.6%。
台灣於今年5月防疫破口發生前,並沒有嚴重本土疫情;以《經濟學人》雜誌所估計2020年全球疫情爆發對於GDP之影響數,乘上台灣三級警戒天數、再除全年天數,概估台灣於三級警戒期間,產出的減少為GDP之1.32%(6.6% × 73 ¸ 365)。套用主計總處8月GDP最新預測數,台灣於三級警戒期間,產出之損失為2,846億。
第二,計算各級政府機關、國營事業與特種基金為疫情防治,以及紓困振興所投入的所有資源。簡化起見,忽略各級政府一般預算中,為因應疫情警戒升級之額外支出、不考慮國營事業費用減免損失、也不納入地方政府對於紓困振興加碼之支出,僅計算中央政府於三級警戒期間新增之特別預算額度4,200億(紓困4.0支用與五倍券所須)。
第三,量化不幸染疫死亡者的生命價值或染疫對個人健康造成永久性傷害之損失。染疫對個人健康造成永久性傷害的損失,雖能以工作能力喪失程度來量化估算,但因欠缺統計資料,無法納入考慮;僅計算染疫不幸死亡者之「統計生命價值」(value of statistical life;VSL)。2000年後,台灣較具學術公信力之VSL估算結果,介於1,533萬至4億1,241萬之間;如此大的差異,讓人莫衷一是。
本估算改以布魯金斯研究院今年6月發布報告中,用來計算全球經濟成本所使用之VSL為基準—每人命500萬美金。台灣於三級警戒期間,每日新增死亡數合計為774人,以美元台幣匯率27.5換算,染疫死亡者之經濟成本為1,064億(500萬 × 27.5元 × 774)。
第四,計算疫情對於教育與訓練造成影響,而使勞動生產力下跌之損失。三期警戒對於專科及大學以上學生之學習與在職人員之工作訓練的影響,忽略不計。根據世界銀行於2020年6月所公布的研究報告,在最樂觀情境(遠距教學對策成效良好)下,校園關閉3個月,於東亞及太平洋地區,對於國小至高中階段學生,每人平均終生收入損失折現金額為6,965美元。
台灣自5月19日進入全國三級警戒,至該學期最後一天7月2日止,校園關閉45天;換算國小至高中階段學生每人平均終生收入損失折現值為3,483美元(6,965美元 × 45 / 90)。根據教育部統計,109學年度國小至高中階段學生人數238萬,以美元台幣匯率27.5換算,概估台灣於三級警戒期間,校園關閉造成經濟損失為2,281億(3,843 × 27.5元 × 238萬)。
最後,其他諸多直接、間接與外部成本全都忽略不計,僅上述四項金額加總,保守估計台灣疫情破口之代價為:1兆391億;相當於全台2,350萬人口,不分男女老幼,每人負擔4萬4,218元。
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm 【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號) 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號, 大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬 個案地...
折現值 在 Facebook 的最佳貼文
講到價值投資之父,大家會立刻想到葛拉漢(Benjamin Graham),他發明出數種公式及原則,運用投資標準來評估企業及其股票的價值,可謂投資界的愛因斯坦,同時他也是巴菲特的老師,他的「證券分析」 、「智慧型股票投資人」 這二本書均被奉為圭臬
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所謂「價值投資」,以股票來說我認為是尋找在市場上尋找價值被低估的標的,運用一些評估指標,評估出現在價格低於合理價格,甚至是低於便宜價格,並找出安全邊際線進行投資,狠狠的咬它一口獲取報酬
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而合理股價相當於企業「價值」,企業「價值」是為公司未來現金流量的折現值,公司價值(合理股價)和收盤價格之間的差額稱為安全邊際,安全邊際越大投資愈安全,簡單來說就是用0.8元的價格去買1元的價值的股票(等於百貨公司週年慶,商品打8折拍賣),如果能找到正在「折價」的股票,亦能買在相對低點,勝算相對會提高不少
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折現值 在 Starman 資本攻略 Facebook 的精選貼文
我很喜歡看讀者對我文章/著作的讀後感,除了有助自己的二次思考,更有趣的是,同一篇文章,不同人讀到的都會不一樣,是個人認知的問題,也可能是層次/水平的問題。
日前,一位內地讀者發給我一篇有關《現金流為王2》的讀後感。作者叫米倉,是一位內地作家,博覽群書,對書的內容充份理解之餘,言簡意賅,能清晰單明重點,是我讀過寫得最好的《現2》讀後感。《現1》很多人讀得明白,《現2》則較多人說不容易,可參考一下這篇文章。
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財務自由的新思維:讀《現金流為王2》
各位週末好。
春節前寫過一篇關於Starman的《現金流為王》的文章。春節過後,雖然北國還是風雪飄飄,但是深圳已經春意盎然、陽光正暖,我繼續總結下年前剛讀完的《現金流為王2》。個人認為,這本續集比第一本甚至更好、更有啓發。
德魯克說管理是一種實踐,投資也是。所以,像Starman這樣的實戰派,花心思整理出來的東西,還是很有價值的。而且這位作者並非簡單的投資技巧和經驗匯總,而是有一定深度的思考總結和理論化。
下面說說我覺得幾點特別有價值的地方。
01 到底什麼是「現金流為王」?
作者寫這本書時,對書名「現金流為王」的含義有了進一步的思考,他認為:「現金流為王」是一種投資理念,指長時間買入和累積能持續產生現金流的資產項目,資產又能產生現金流收入,收入轉化為新資本,用於再投資能產生現金流的資產,資產再次產生現金流收入……如此生生不息——這是第一個層次的含義。
而要建立多元化現金流和自我優化成長的投資系統,則需要理解資本運作、資產配置和槓桿操作的概念,這是第二個層次。
這本《現金流為王2》,作者就是想講第二個層次的東西。
我們知道巴菲特的投資理念是「滾雪球」,按照他的比喻,是找一個長長的坡道和足夠濕的雪,一直滾下來,雪球自然會越滾越大。這裡的主要意思,是指長期持有優質資產,利用復利效應帶來的資產增值,日積月累,經年往復。
相比起來,Starman的意思則不太一樣,他更強調這個雪球在滾動過程中會內部自己產生雪(現金流),雪又轉化為大雪球的一部分推動雪球,導致雪球越滾越大。
這種微妙的區別,或許最初是源於個人投資需求的不同。巴菲特是代客理財模式,離開老師格雷厄姆後,很快就從家族親戚朋友開始,募集資金,通過管理費和資產增值的提成來獲得收入。而Starman是在打算經商創業時,需要每月有定期的現金流來養家(以及再投資),所以要做此安排。
投資理念和個人工作生活的經歷、實際需求密不可分,我想這一點本身就是對我們每個普通人來說都是重要的啓示。
02 財務自由的關鍵是「自由」
電影《一代宗師》里,師傅宮羽田問替日本人賣命的徒弟馬三,有一招「老猿掛印回首望」的功夫,關隘是在哪裡?馬三以為是在「掛印」,師傅說真正的關隘是在「回頭」。
面對諸如「財務自由」這樣的概念,我們也常常有此誤解。比如說,很多人都以為財務自由的意思就是要拼命賺錢,直到夠自己和家人花兩三輩子了,這才算財務自由。
而Starman認為,財務自由的關鍵不在於財務,而是自由。就是說,我們必須破解收入越高則時間越少的困局。如果收入必須以有限的時間換取,一方面收入提升必然是有限的,另一方面則是墮入有錢沒時間的不自由狀態。
他說:「財務自由」概念中最重要的元素,並不單單講求今天被動收入的多與少,更重要是被動收入的可持續性和增長能力。
所以,我們要做的不只是努力創造收入,而是要構建一個能夠產生現金流且能持續增長的收入系統。
而如他的第一本書所講的做法是,選擇去做一個「REITs Bond」的組合。不過,這兩者其實只是具體工具,每個人都可以在領悟核心重點的基礎上用其他投資工具來替換他們。
作者認為構建這個系統的關鍵在於:
A.投資者對產品是否有深入的認識;
B.不同產品之間是否有互補且有穩健現金流的特性;
C.然後再看其中一種產品是否有槓桿操作的空間;
D.最後就是整個組織的營運技巧和風險管理。
掌握這四點關鍵,則是為了實現現金流為王的理念,即:1.投資收入以現金流體現;2.收益持續穩定中帶增長。這個組合的核心本質上來說就是「穩定收益 固定收益」。
具體來說,固定收益產品,包括公司債券、交易所交易債券、優先股等;穩定收益產品則包括高息股、封閉型基金、REITs、商業信託、業主有限合伙(MLP)等。每個投資者可以根據自身的情況進行替換。
03 如何使用槓桿?
一般來說,我們看到的很多財務投資教育中,都會勸人遠離槓桿。Satrman則認為,對槓桿的態度不應該是懼怕,而是要學懂弄通。對於有進取心的投資者來說,除了復利外,槓桿才是投資成功的關鍵。
他專門用一章講了槓桿問題。作者認為,何時、怎樣使用槓桿是一門藝術。緊要之處在於槓桿的時機和比例,以及運用槓桿的收放技巧。
他的這套槓桿哲學的核心理念就是:在使用槓桿時做理性的風險評估,通過資產配置去降低相關財務風險,以最小的風險換取最高的回報。
槓桿能上,更要能下。作者強調,今天的上槓桿就是為了明天的去槓桿。要令被動收入可持續,投資組合最終不能大幅使用槓桿。槓桿投資只是一個開始,前提是你要能找到一個長斜坡,然後用一根棍子,讓你能用較少的力量(資本)去挑起較重的石頭(大額投資和回報)。
舉個栗子。作者構建的「REITs Bond」的組合,先是以槓桿買入債券,再利用債券產生出來的高回報現金流再投資REITs,事實上就是以槓桿提升暫時性的高回報現金流,並以此做再投資和資產配置。這個過程中,投資組合正不停地去槓桿和分散風險,使得組合可以不停地自我優化。
Starman強調,運用槓桿其實就是套取利差的過程(在你借的錢和投向的資產之間的利差),所以在運用槓桿前需要注意三點:
1.利差要有一定的空間;
2.利差要有穩定性和可持續性;
3.資產價格具有良好穩定性。
而作者的結論是:條件1和條件3很難同時滿足,所以注定槓桿的操作是不能長遠的。無論是個人還是大型投資者,如果長年都使用槓桿,那就容易陷入「慣性槓桿」陷阱,即注意力會過度集中在槓桿投資後的不真實的回報率上,而忽略長遠平衡槓桿風險。
04 現金流的極致是資本化
無論投資還是經商,一個常識就是:盈利並非一切,現金流則是血液。作者強調,看待回報應該從總回報率來看:
總回報=資本增值 現金流入
所謂資本增值,比如說你買的房子,從100W漲到的200W,然後你樂開花。然而你並沒有拿到這升值的100W,這只是賬面升值,是未實現的盈利,也是沒有流動性的資產。沒有流動性,沒有到手的現金流,這種資產升值充其量「只會帶來自欺欺人的財富效應」,只是你心理賬戶的一個虛擬數字。
作者認為,應該將資產升值的部分進行資本化,進而獲得資產升值部分的現金流。比如通過銀行和融資機構,將你升值房產以某種形式抵押出來,獲得流動資金。
無論香港還是內地,隨著房價高企,存在一個突出問題就是居民手中存儲了越來越多的缺乏流動性的重資產,大多數人只會不停地追逐資產升值,他們往往花大量精力去預測資產價格的漲跌,而忽略了現金流的重要性。而在富人和專業投資者眼中,想法正好相反,他們不追求爆炸性的資本升值,而是會想盡辦法提升資產和組合的現金流收益。
為什麼專業投資者都注重資產的現金流?因為資產價格的覈算基礎是現金流,專業投資者是以現金流的折現值來為資產進行估值的。
有了這種現金流為王的思維方式後,面對資產,我們的考慮要素便是:先現金流,後價值,再價格。
這意味著,我們可以通過提升現金流的方式來提升一種資產的價值,進而提升其價格,這種手法被作者稱為現金流強化。
比如你投資了一個商鋪,同時你又是一個品牌零售商,有吸引人流的能力,你便能將一個人流不多的死鋪帶旺,提升租金,進而推升商鋪的估值。估值增高後,通過銀行融資便能夠將資產的增值部分轉化為現金流(新資本),再投資買入其他資產,然後重復上述動作。這就算是作者說的「產融結合」——一種更高階的現金流利用思維。
以上便是《現金流為王2》的幾點核心內容。作者結合自身投資債券、買商鋪和倉儲用內地、投資貿易公司等經驗,舉了很多生動現實的案例,來闡述他的關於現金流資本化和產融結合的這些理念。鑒於內地金融環境的差異,這些案例可能不太適用於目前大陸的投資者。但是這種以現金流為核心的思維方式,對完善我們的投資理念,是相當有價值的。
以後有機會,再結合其他書,來繼續分析下Satrman的現金流為王的認知理念和投資手法。
今天就到這裡,各位週末愉快。
米倉
http://www.360doc.cn/mip/842437272.html
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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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