信報 英眼狙擊
注碼控制有竅門 適量與市對着幹
中資互聯網股跌完可以再跌,個別中小型股跌勢更加驚人。壞消息擺在面前,很明顯不少外資有如契媽(Cathie Wood)一樣,失去耐性,忍痛撤走便算,畢竟天大地大,要投資大把地方可以選擇。
由於累計跌幅實在相當多,這批現時市場最憎厭的股票,的確相當誘人去博反彈。和賭馬一樣,買冷門不需要太考究,重點只是在於注碼控制。撈底切忌急進,這些股票短期完全無勢,極大機會要繼續捱打。以筆者為例,已經忍到最近兩個交易日才開始出手,一樣要先輸百分之三至五。自以為有紀律,買完即斬沒有意思,只會傷及元氣兼且打擊自信,而要預留頗大的出錯空間,就一定要細注。
不等股價轉強便下注的好處是一旦回升的話,想追買時會比較果斷,而且有盤在手,即使注碼不大,亦較為上心去跟進。至於大忌是積小注為大注,股價一路跌一路加,逐漸由博大霧變成賭身家,結果泥足深陷,5G板塊便大把反面教材。入市頭兩注無所謂,但第三注開始,一定要短線走勢轉向上,動力開始展現才出手,因為屆時短線的關鍵支持位必然清清楚楚,可以擺一個有意思的止蝕位,去避免犯下嚴重錯誤。美股方面,上周五的跌勢很可能因為7月期權結算而放大,早段中小型股抗跌力明顯較強,亦是利好的佐證。不過,投資者同樣不宜過分投入,始終股市是在高位轉為向下,加上新冠變種病毒威脅,確診數字開始上升,隨時愈跌愈有,何況中小型股波幅一向大,更加要控制注碼。
現時的操作相當難,不少股份逆市表現好,氣氛好像不似表面差,卻有可能是請君入甕的格局,逐步轉弱,到確認大勢已去時就太遲,因此要謹慎限制注碼,以及適量地和市場掉轉做,肯趁高減持部分逆市強勢股,然後小注換入認定有機會的殘股。
豐盛金融資產管理董事
#英眼狙擊 #信報 #黃國英
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過40萬的網紅我要做富翁,也在其Youtube影片中提到,投資新手常見的問題,初學投資的時候,一定想尋找一些報章和大行研究報告,從而增值自己的投資技術,其實有五個問題大家都很容易會重覆犯錯,今天會逐一為大家分析。 本片內容:加息會影響環球?、經濟差買入抗跌股?、坊間常見錯處 第一:加息問題 常常會聽到加息會影響全球經濟,所以隨即沽出所有股票, 特別...
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【龔成問答信箱】(Q20201-Q20220)
Q20201:
你好,龔SIR。我係之前上過你基礎班既學生。我用左市盈率去估值02382 舜宇光學科技。
市盈率,我用左2016至2020 既每股盈利既平均數去做合理每股盈利,之後再去你比的價網揀左2016至2020既市盈率,因為我見2010-2015個市盈率好低,有少少吾夠代表性。
所以就用左2016-2020再排大至細,抽中間3個。 就用左32.12 同37.06。再乘番每股盈利$2.28。 之後計出黎再加減10%。
計到出黎就係65同92,我想問我係咪應該調高番少少個市盈率,定我計錯左?
係咪可以參考番02018 瑞聲科技既市盈率去做市盈率參考?
龔成老師:
其實你計算無錯,我地估值無絕對的方法,不同角度會有不同的結果,有時我會同時同幾個角度去估值。
而「2010-2015個市盈率好低,有少少吾夠代表性」,你正確的。
你計算的方法,是一個較為保守的方法,而我認為保守是無問題的。但好多時我會同時用另一情景去估值,就是假設佢有較高的增長。
雖然瑞聲(2018)同舜宇(2382)是同行,但增長力及技術發展好唔同,因此,強行比較未必適合。
舜宇以佢最新的增長力及長遠發展,同30倍市盈率是可以的,只是運用EPS時,可以有較多的預期因素,根據不少大行分析,佢2021年的每股盈利,平均預測去到$5。
當我地為高增長股進行估值時,過往的數據參考價值會低左,反而同將來數據會多D。如果以$5及30倍市盈率作基礎,$150都是合理價。
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Q20202:
一直留意,你所揀嘅每隻都好有抗跌力,而且總係倍升!
最近個市回咗好多,個個都想從中尋寶,但點先可以做到你咁百發百中,百分百準確呢???
龔成老師:
大量分析,小心出手。
我平均一年分析50間公司,這些公司都是經過選股過程後,確認了是基本的優質股,然後再每個星期,花6-8小時去睇一間,以了解佢的優質度、平貴。
雖然一年分析50間公司,但我會好耐心,等佢地跌到平,或接近平的水平,先會出手。買入後就長線持有。
而一般的散戶,實在太心急,第一,唔做功課,第二,好心急就下決定,唔會耐心等靚價先買,第三,無耐性持有,升少少就賣。
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Q20203:
老師你好,我在172入了(6618)京東健康現跌了,你認為應該放長線還是早走早著呢 前景如何?
另外也想入1610 中糧家佳康 如果中短線的話現價可以嗎。謝謝老師
龔成老師:
京東健康(6618)由京東(9618)分折出來京東健康,將會來港上市。這股可長線。
其業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務,業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。
京東健康旗下京東大藥房,更是內地線上線下收入規模最大的零售藥房。其互聯網醫院,日接診量超過10萬次。
質素上,京東健康是有的,我相信前景是正面的。但由於估值難,不確定性大,同時暫時略貴。如果你持貨不過多,持有就得,有得守,但就預股價上落較大,因為現時股價始終唔平。
中糧家佳康(1610)主要從事飼料生產及生豬養殖、生產及銷售生鮮豬肉及肉製品(以「家佳康」和「萬威客」品牌出售)等。
佢亦於家佳康專賣店及透過大型電商營運商銷售部分產品。
整體質素中等,唔算差,但又唔算好好,佢會受肉價的上落影響,影響左盈利,令佢盈利上落大,有試過出現虧損。因此,佢會比較被動。
現價算是合理,但質素未算好高。長遠發展都有,但預佢中短期波動,這類股又唔太值得持有好多。
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Q20204:
老師想問多樣問題, 謝謝老師
我而家持有2013, 6186, 175, 6690請問可以長線持有嗎?
龔成老師:
可以,但部分股要留意風險。
微盟集團(2013)業務的確是將來發展的大趨勢,從業務潛力上,的確是有的,見佢財務數據的增長都強勁。但在估值上都略貴,股價可以好波動,不建議太大注。
至於另外3隻,都有質素,但現價都唔算平,都要注意風險,可長線的。
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Q20205:
龔成老師,請問你熟悉台灣股票市場嗎?台灣股票市場有如香港市場般月供股票嗎?
如果有,台灣有沒有月供股票如你常推介的盈富基金呢?
因如冇意外,將於5-6年後移居台灣,想趁在香港能揾多個錢既時候,可以係台灣投資一下,制造生活費💪🏻
感謝你的寶貴時間解答
龔成老師:
我不熟識台灣股市,但我相信都有這類月供服務的,你可以去銀行問下,但唔清楚台灣有無得月供盈富(2800)。
其實,你可以供其他指數基金,我相信台灣是有的。又或你可以供美股指數基金,例如VOO,都是可以長期月供,長線投資的。
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Q20206:
龔成老師,想請問一些理財疑惑?
現在我有一個車位,一次過買的,價值約100萬,我希望再攞去貸款,但銀行只可以我係佢哋銀行買投資產品才可以貸(例如基金),貸款利息現在約為2.2,可貸10年,最多20年,本人現時40歲,有穩定收入。
現在懷問是我應該憑月薪月供股票(都是老師建議那些其中一隻),或貸款用一大筆錢買銀行建議的基金,佢話三個月有一次息,回報大約7%,主要大陸的內銷,當然仲有多基金選擇,這個只是其一推薦的。
龔成老師:
最重要是睇「質素」,不要為借而借,不要為買而買。
你要睇翻銀行的產品,當中是否有真正的質素,長遠有無增長力。你要睇翻佢的投資策略,過往回報,風險度,如果你認為不差,就可以進行。
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Q20207:
龔sir你好,我有嘢想請教你,因為我老公太衝動買咗掃管笏一房310呎低層,呎價大概$169xx。同區隔離一年樓呎價都係萬一至萬三,我好貪心蝕多。我同佢講好唔好撻訂,冇咗廿幾萬就算。
第一次買樓,佢成日聽身邊朋友樓市一定向上。
但掃管笏太隔涉,同埋青山公路樓價水平都係低,萬一至萬二,但佢而家買咗萬六七一呎,仲要不是會自住的,風險好似好大吖?
我知你係股票專家,不過我都希望你俾少少意見,我心好煩,成日訓得差
龔成老師:
我先從香港樓市分析,在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大,而長期供應不足,加上政府往後施政只會更加困難,好多所謂的大計劃都未必能夠實行,又或最後規模細左。
另一方面,需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。
另外,樓市另一作用是「投資」,現時的租金無大跌情況,以投資回報率的角度分析,樓價都不會大跌,因此樓市平穩。
長遠計,租金及樓價會平穩,有少少向上,但不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩向上。
至於你的樓,你要比較同區同類單位,大家的呎價,以及預期租金回報率情況,如果你的單位明顯貴,就要小心。如果差不多,就問題就不大。而我見你的的呎價比同區較貴,的確有點煩。(不過新樓有少少呎價高是正常的)
另外,買樓最大的原則,就是「供得起」,只要這方面你地無問題,其實是有得守的,如果你在供得起方面無問題,就勉強可以照進行,但你預一開始,你地已經用了較高價格買了該物業。
其實現時,撻訂與否已經是兩難,如果供得起可照供。最大問題不是樓市,是該樓盤你地買貴左。
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Q20208:
您好!
新手你那本比較好
因為太遲才明白您教的真理(資產vs現金)工作多年只有儲現金,今年7月開始(51高齡失業)才開始整理公積金及買股票
但今天一手都是蟹貨如下:
(9988有20手@285,
002有4手@73,
001有1手@58,
1810有1手@30,
2158有2手@60,
1055有7手@4.3。
請問如何是好
龔成老師:
你可首先睇:
《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》
之後再睇其他。
書本在三聯、商務、誠品都有得賣。由於部分書在一些書店已斷,所以若你見唔到,問下職員就得(又或向職員訂都可以)。
以下是我的12本書:
《80後百萬富翁》(第8版)
《80後2百萬富翁》(第4版)
《80後3百萬富翁》(第2版)
《財務自由行》(第6版)
《大富翁致富藍圖》(第4版)
《50優質潛力股》(第3版)
《50穩健收息股》(第3版)
《50值博倍升股》(第1版)
《股票勝經》(第3版)
《選股勝經》(第2版)
《年報勝經》(第2版)
《5年買樓4部曲》(第1版)
至於你現時的組合,以你的年齡,可投資一些平穩增長型的股票,例始盈富(2800)、港鐵(0066)等。
至於你現時的持股,阿里(9988)可守,但就不要加注。
醫渡科技(2158)可守,但不宜持有太多。
中國南方航空股份(1055)質素都有D,但不算強,不宜持有太多。
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Q20209:
龔Sir,您好,我有一個財務需要個案,想聽取您的寶貴意見,想在現在的財務狀況底下達致每月額外享有被動收入HKD10-15萬。
一家五口財務狀況如下:
>>>>家庭balance sheet
Assets: 1) 現金、定期存款、保險產品、基金: 約HKD25,000,000
2) 自置物業1單位市值: 約HKD20,000,000
Liabilities: 1) 按揭貸款結餘: -約HKD7 百萬 (負債)
>>>>>>5 人家庭,3 未成年在學子女,幼子患長期病每月需付7-8 萬醫藥費,只有夫(46歲)工作每月總收入約HKD18萬
現為公司高管人員,但行業是傳統行業,正在受新經濟模式衝擊,恐式微,未來10年內有失業危機,到時一家經濟必定相當困難
而妻(44歲)是家庭煮婦照顧屋企。夫月入即家庭總月入HKD18萬已是剛好滿足家庭每月總開支包括保險供款、按揭還款。
>>>>>>目標: 想達致每月額外享有被動收入HKD10-15萬,令家庭開支可以鬆動些,應付開支之餘也不需要支取備用現金
定期存款,這些本來預備幼子突發醫療額外開支、子女出國升學開支與及兩夫婦日後年老的生活費。謝謝!
龔成老師︰
你每月已無資金可用作投資,故只可在你資產中,抽出部份來做投資增值。
若你預期你先生,大約十年後收入會有大變動。我地就好好把握這十年,去為未來架風浪做好準備。
如果你希望每月有10萬蚊現金流,以股息率5%計,你需要本金2400萬。你可以動用你現金和定期去增值,至於基金,你可以睇翻佢本身回報如何。你可以用盈富(2800)年平均8-10%去做比較,決定是否值得投資。
但由於你家庭未來收入有不確定性,投資前必需預留最少半年開支(包括日常支出和小朋友醫藥費,你可因應自己情況調整。),才開始投資。
現時大市在合理區,你可以將扣除應急錢後的一半資金,用分注形式,慢慢投入以下優質股。餘下一半,就等大跌市,才大力入貨。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、領展(0823)、粵海(0270)。
當你財富累積到2400萬,你就將佢慢慢轉換成一些優質收息股(目標係有5-6%股息率),咁就可以創造每月額外10萬現金流,來支持生活開銷。
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Q20210:
你好!首先真係好多謝你!你是我在投資方面的啟蒙老師!仲記得兩年前我剛剛開始投資時的得一兩萬,然後在你的指導下,開始開源節流!不斷睇書學習!
直到上年3月疫情大跌,就不斷入貨買入優質股,賬面獲利不少,財富終於有6位數,雖然只是一個小數目,但係意義重大,我深信我會在4年後 我畢業時會賺到人生第一個100萬!真係好多謝你!
另外有幾個關於投資問題想問下老師
1.小米。因為公司已有淨利,可以用市盈率推算合理價,根據Q3 每股盈利0.57,預測全年盈利0.8,過去平均市盈率30,推算合理價24,這樣對嗎?
2.以peg推算合理價,現在小米市盈率為47,peg等於1為合理,小米要做到盈利增長率47%,應該比較困難,所以當市盈率為30時,股價會較為合理?
3.關於指數基金,我認為是一個對新手非常好的投資產品,一直不明白為什麼有人會批評啊sir,另外如果想買追蹤中國股票市場的指數基金,3188還是2822好,3188好似更分散,2822比更集中金融行業?
4.由於市場越來越有效率,要找到價值比價格嚴重低估的股票越來越困難,如果遇上非常優質的股票是不是值得以高於合理價的價位買入?
問題有點多,麻煩龔sir了,再一次多謝老師一直以來的指導!!!
龔成老師:
太好了,累積財富是一個過程,你只要保持儲蓄,投資優質股,長線持有,財富就能保持增值,我相信你一定能累積到$100萬!
1)當我地分析時,會考慮企業現時的盈利去得出市盈率,以及預測下年度的盈利,去進行推算。
如果推算的全年盈利為$0.8,假設股價$30,預測市盈率就是38倍。
2)你都可以咁講。
但PEG只是一個輔助工具,只是參考下,不能成為估值的核心。
3)因為我已收到風,有行家請左打手攻擊我,我搶左人生意。
其實我無所謂,我唔會用這些手法,我地做好自己就得。
連巴菲特都叫,如果無選股能力的投資者,應該投資指數基金。
你可以考慮3188。
4)如果是有增長力的優質股,就算略貴,都可以小注買入,之後先等跌到合理區正式入。因為如果一直等跌,有機會等唔到。
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Q20211:
龔sir, 多謝你之前的指點。近排大市都幾熾熱,你認為應該在現時的股票加碼好,定係買多隻唔同的股票好?
個人睇好舜宇(136入得1手),AIA(1手ipo). 3033就5手@7.79
定係入吉利汽車?
我覺得瑞聲增長慢,好似唔太郁,都返唔到53水平。移卡我就覺得貴,唔捨得加注
龔成老師:
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你上述持有的都是有質素的股票,可持有,如果你想加,可加吉利(0175)。瑞聲(2018)增長力唔算強。如果你想加潛力股,就3033,但要慢慢分注入,因為現價唔平。
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Q20212:
我想問下組合-需加?
有01833 06993 0788 3088
以下不定時入
3067 1810
09988 0006 0823
2800 太高.我應該入嗎?什麼價位好?
2802/2809/2826-現價位是否太高? 小米仲應該入?
2802/2809/2826-是否可以只選一個?
龔成老師:
你現時持有的,都是有質素的股票,你持有就得。
至於你不定時加入的,都可以,都是有質素的,只要你不要太急一次過入,慢慢分注同時留現金就得。
至於盈富(2800),仍是處於合理價,可分注。
至於上述3隻ETF,你同時投資都可以,都有潛力的,如果3選1就2826。
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Q20213:
Hello 龔sir真係好開心呀!雖然我哋大家彼此未見過面,但我真係當你係我嘅老師 !
你可以睇睇我哋上次嘅對話係七月 果次我講要喺30歲前上車 但結果26嘅我同先生喺上年九月買左我地人生第一層樓 今個月仲收埋樓添!係難以掩飾嘅興奮同埋喜悅
睇左你嘅書 睇你Facebook ,人生、財富、投資思維大大改變 發夢都諗唔到竟然可以喺咁短時間之內上到車,全部都係靠我哋自己!
真係非常非常非常多謝感謝你!我當左你係我嘅人生教練 ,都希望可以同你分享呢一份喜悅 。
我們的暫時現況:
先生工作非常穩定 但我受於疫情關係 已經足足一年 收入超級不穩 只有8、9千蚊每月 我們暫時可以話係負債累累(因為要供樓同應付裝修費還有日常) 我哋嘅積蓄淨剩返幾萬蚊
我哋仲有計劃遲下生小朋友 所以我哋想好好建立返我哋嘅儲蓄組合/計劃 睇咗你好多書 所學到嘅
我哋而家應該由月供股票開始儲起 這樣做正確嗎你認為
最後
祝你新年快樂 新一年搵多啲
盡快達成你嘅目標 無論事業愛情家庭都好好好!
萬分感激!一切盡在不言中
龔成老師:
太好了!恭喜!
這是你努力的成果!繼續加油!
你都要記住,「供得起」原則是最重要的,你要預留資金去供樓。特別你話收入不穩。
我建議你儲多D現金先,唔好太心急投資,做好防守,先做進攻。不要急。
到你有一定的現金,就開始月供或分注投資優質股,以「先增值,後現金流」的模式進行。
加油!保持進步!
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Q20214:
老師,我今年三十二歲,乜嘢都無既女人仔一個,假設我以後無男人無仔女養,有八十歲命,做野做到五十幾歲生產力下降
咁我仲要交租食飯醫療到底要用幾多錢?我估計最起碼要四百萬。
意思即係我呢二十八年每個月都要儲萬二蚊呢個計法有冇問題?
如果依家首先朝住一個目標去買三百萬以下既新界村屋當養老,暫時唔係自住既,係呢二十八年入面實現咗先,放租又好放係度都好,去到以後既生活係咪過得輕鬆啲?我唔識計劃可唔可以教下我?
龔成老師:
你32歲,醒覺到有這問題,有些人到50歲先醒覺,你現時仍有時間準備,可以以$400萬為目標。
你只要利用儲蓄、投資,其實是可以做到的,不用太過擔心。
而你考慮投資物業,都可以的,因為物業是資產項,長遠有租金,就能提供現金流比你。
我會建議你唔好只考慮單一資產,而是建立一個財富組合。
第一步,你要儲蓄。
第二步,要學投資,利用一些穩健工具,例如穩健股票,月供模式去滾大財富。
第三步,利用增值後的財富去投資物業。
第四步,如果有閒錢,同時投資股票,進入「股樓並行」狀態。
第五步,到年齡大時,再進行財富配置,集中在現金流類別資產。
另外,我建議你睇《5年買樓4部曲》這書,幫到你的。
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Q20215:
龔成老師,我呢幾日諗唔通想請教你心態問題。由2020年8月開始我投資幾隻平穩增長股:領展、粵海、阿里巴巴、小米等,平均都有8%增長,賺了一萬左右;美股方面就只夠膽買了幾隻加埋都唔夠50股。
這兩天朋友炒2隻美股,容易賺了2萬蚊。知道你叫人唔好炒股,我自問也沒有膽量和時間去炒。但我用了半年時間也比她只用數日賺得少...很難不去比較。
1. 因為我本金不多加上港股升幅不及美股,看見朋友也沒有甚麼投資知識,只看股票app討論區資訊,心思思令我都想玩幾隻短線的美股是否未嘗不可?很需要加快在幾年內儲夠首期...
2. 說回港股方面,我每隻股現只敢最多投資3萬...有興趣的股又實在很多,零願找一隻新的投資也沒有加注在現有的。想問你應該如何決定何時加注?
3. 還有不論美股還是港股,等了一段時間都總覺得是高位難以入場,QQQ/VOO/ARKK等也是,即使回少少都係唔敢入得多,等又好像浪費時間的...亦有很多評論至2021年將會大跌。我應該繼續耐心等,還是不要理這些預測繼續分注入場?
很想加快賺錢儲錢...不想再無了期交租
龔成老師:
1)有時,短炒你會見到有較好的回報,有時,長線會較好回報,我只能夠用大數去同你講,在我過往做10年銀行與證券行,短炒者,大多輸多贏少,當然,有人贏的。
人很喜歡以短期、當刻的或績作為指標,但你可睇下巴菲特,70年經驗,久唔久都有人話佢的方法不及短炒,但時間證明,佢的方法是最好的。
你的方向其實正確,但你都要明白,你投資的,大部分都是平穩增長股,你財富平衡增長,是正常的。
如果你學你朋友,有可能財富有較快增長,但背後就承受了較高風險,你要理性問自己,自己的風險承受程度如何?
你唔好睇表面,要睇核心,睇長期。
你見人賺錢多過你,但要同時想想,佢承受的風險比你多,這點你一定要明白!如果投資只想回報,不想風險,好大獲!
2)我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
如果你想組合有較好增長,可考慮月供3067。
3)唔好信「預測」,我投資20年,見預測都是一半半準,即是同買大細無乜分別。
建議你分注投資,同時留現金就得。
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Q20216:
老師,想告訴你一個好消息!我媽媽之前成日炒炒賣賣,之前我不斷叫佢跟你既方法。佢終於在幾個月前建立左收息,同平穩組合。佢今日同我講,佢好多謝你
佢個portfolio 都因為夠平衡,所以呢幾日升左好多
龔成老師:
太好了!
記住,我地是「配置」,同時這是長期過程,唔好太在意短期股價。方向已正確,集中收息就得。
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Q20217:
現時有45萬現金,阿里巴巴229入左兩手,上個月開始月供2000(2800),每月人工扣除供樓等其他開支另外可儲3000,想每月買一手3067做投資可5可行
定係有其他更好既儲錢方法?
想2年內儲到100萬
龔成老師:
財不入急門,我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
你可以照上述方向進行,現時$45萬,部分可投資舊經濟股,而新經濟股如3067,慢慢買入就得。
總之,要留有一定的現金,如果大市有較大的下跌,你就可以把握機會入市,能有效提高你回報的。因此,平衡組合都很重要。
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Q20218:
老師,以下係我之前買入嘅股票,輸多過贏,依家我應該點做,如果要重新部署,應該要點?
求指導
5、455、745、755、1469、1776、2389
龔成老師:
記住,你最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
天大藥業(0455)、中國國家文化產業(0745)、結好金融 (1469),質素不佳,建議賣出。
至於其他,質素都不是最高,不過就未算差,可以持有。但如果日後有資金,應該投資其他更優質的股。
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Q20219:
老師,你時常叫人月供2800,或買入,長揸3至5年,但佢 估價唔係成日上上落落,咁 淨係賺去息口, 咁我要買好多錢先可以, 因為我屋企有個準備退休嘅長者, 請指教
龔成老師:
我地永遠要睇「風險與回報」。
盈富(2800)並不是高回報類,是收息加基本增長,而好處是風險不高,有「穩中求勝」的作用,因此適合大部分投資者。
如果你想有較高回報,你可考慮安碩恒生科技(3067),當然,風險度會高左,你要自己衡量投資多少。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂至略貴,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買可次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
記住,我地要「先想風險,後想回報」,如果是退休用,就要保守D,可能投資一些收息股更好。
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Q20220:
龔sir, 我睇咗你幾本書。我好同意你講將幾章節要將冇升值能力既股票沽出。我手頭上有30000股[email protected]平均入,而家賬面已經-50%
其實應該由佢放喺度定應該放棄,可以指教一下嗎?
龔成老師:
最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
創維集團(0751)從事電機、智能系統技術業務、智能電器業務等,中國及海外都有市場。
近年增長力唔算強,生意未見有擴展力,盈利有點波動,整體的品牌價值及銷售網絡,未算好強。長遠發展力只是一般。
現價合理,但你預佢增長力唔算強,長遠算是不過不失。
所以,如果你想組合提高增長力,可以賣出。或賣出部分轉其他。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
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如何利用加密貨幣賺取被動收入(二)初級篇:流動性挖礦保你有二成以上利息收入
Sorry因為事忙,拖到呢一刻終於寫到我主力做緊嘅Crypto策略:流動性挖礦。同之前提過嘅存款生息嘅Yearn、DYDX唔同,流動性挖礦個意思係你要去協助一啲去中心化交易所提供兌換唔同Crypto之間嘅資金,而佢就會從兌換過程中抽取手續費再分紅比你。
其實相比起其他投資加密貨幣策略,流動性挖礦先係我最重心嘅投資策略,比個數字大家參考下:響2月10日我大概用42萬美金挖礦,雖然個數其實唔止咁少(因為仲有筆sushi每個月頭派彩),當中亦有唔少浮動,但你可以當我大概響一個月後嘅3月10日,保守估計至少挖倒7000美金左右嘅利息。
流動性挖礦個好處係幫你啲加密幣貨做好抗跌能力,例如一年落黎如果Crypto跌兩成,但你挖倒兩成利息,咁已抵銷咗大部份損失;另外就係因為Lock up咗資金後,你會少咗欲望走去出出入入,反而令你有耐性坐到個市大升;三來有一啲藍籌幣你與其擺響自己Wallet無用,倒不如走去挖啲垃圾幣番黎,咁你就無本生利攞咗一堆垃圾幣拎去炒又得,換做穩定幣套現又得。
咁究竟流動性挖礦係點玩?有乜需要注意?我有乜推薦嘅DEX?請參閱內文……
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投資新手常見的問題,初學投資的時候,一定想尋找一些報章和大行研究報告,從而增值自己的投資技術,其實有五個問題大家都很容易會重覆犯錯,今天會逐一為大家分析。
本片內容:加息會影響環球?、經濟差買入抗跌股?、坊間常見錯處
第一:加息問題
常常會聽到加息會影響全球經濟,所以隨即沽出所有股票, 特別是現在特朗普即將會上台,可能會不斷加息,於是大家都會害怕2017年會有泡沫爆破的情況出現,其實以美國為例,加息多次,反而可以見到所有資產都在創新高,證明加息不會令資產暴跌。當局加息因素是因為資產升勢很強勁或會出現泡沫,所以當地的政府會透過加息造成的壓力,令到樓市及股市可以更加健康發展,可見今年美股都繼續創新高。
第二:抗跌股
很多新手會在經濟不好的情況下買入抗跌股,因為大家認為在股市下跌的時候,可以為他們帶來穩定利潤。不過首先要弄清什麼是抗跌股,其實就是指水、電、煤、公用股,所以這些股票大多都是藍籌,但可以想像大市下跌的時候,這些藍籌都會隨著下跌。抗跌股的意思只是比其他股票少一點跌幅。
第三: 止蝕在10%
先想清楚為何止蝕會設在10%, 多數都是因為按照自己的成本價問題。不過其實市場不會因為你自己的成本價而大升或大跌 。
第四: 補裂口
當一個價格在陰陽燭上出現裂口, 而這個裂口就是代表當時升跌力量很強勁,我會常常聽到裂口一定要補,筆者曾經試過等這個年後等待了一年的時間,最後只是高追的收場,所以裂口不一定會補。
第五:黃金及死亡交叉
我們之前做了一些統計分析,基本上黃金交叉及死亡交叉有七成機會是不準確的,因此應該要反其道而行。當出現黃金交叉的時候反而是出貨的機會;相反死亡交叉出現的時候便是買貨的機會,這樣便會提高成功率。
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本片內容:加息會影響環球?、經濟差買入抗跌股?、坊間常見錯處
第一:加息問題 (0:33)
常常會聽到加息會影響全球經濟,所以隨即沽出所有股票, 特別是現在特朗普即將會上台,可能會不斷加息,於是大家都會害怕2017年會有泡沫爆破的情況出現,其實以美國為例,加息多次,反而可以見到所有資產都在創新高,證明加息不會令資產暴跌。當局加息因素是因為資產升勢很強勁或會出現泡沫,所以當地的政府會透過加息造成的壓力,令到樓市及股市可以更加健康發展,可見今年美股都繼續創新高。
第二:抗跌股 (1:55)
很多新手會在經濟不好的情況下買入抗跌股,因為大家認為在股市下跌的時候,可以為他們帶來穩定利潤。不過首先要弄清什麼是抗跌股,其實就是指水、電、煤、公用股,所以這些股票大多都是藍籌,但可以想像大市下跌的時候,這些藍籌都會隨著下跌。抗跌股的意思只是比其他股票少一點跌幅。
第三: 止蝕在10% (2:56)
先想清楚為何止蝕會設在10%, 多數都是因為按照自己的成本價問題。不過其實市場不會因為你自己的成本價而大升或大跌 。
第四: 補裂口 (3:52)
當一個價格在陰陽燭上出現裂口, 而這個裂口就是代表當時升跌力量很強勁,我會常常聽到裂口一定要補,筆者曾經試過等這個年後等待了一年的時間,最後只是高追的收場,所以裂口不一定會補。
第五:黃金及死亡交叉 (4:41)
我們之前做了一些統計分析,基本上黃金交叉及死亡交叉有七成機會是不準確的,因此應該要反其道而行。當出現黃金交叉的時候反而是出貨的機會;相反死亡交叉出現的時候便是買貨的機會,這樣便會提高成功率。
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這兩個詞通常投資客沒人在講..XD
這兩個詞會氾濫,主要是名嘴,媒體炒作出來的.
當然炒作的背後可能也有建商在施力產生.
因此,這兩個詞,市場上的解讀,其實對我們投資客來講,是一種詐騙...XD
有錢人多的地方抗跌保值?捷運站抗跌保值?最貴房價的地方抗跌保值?
恩...你被詐騙了..XD
甚麼叫做抗跌?就是人家跌得多妳跌的少甚至不跌或是還在漲.
甚麼叫做保值...阿就上面那句話換句話說.
因此到頭來看得是"漲價狀態"
也就是,這個地方很會漲,漲很多,這個地方就抗跌保值.
而會扯到抗跌保值,基本上一般都是用10年以上來做基礎,甚至20年.
所以這是一種"長期投資"的概念...
也就是你長期投資,投資哪邊會賺最多....
這個地方就是最抗跌保值.
我不知道這樣做最後解釋,各位有沒有甚麼意見.
那回頭來看,長期投資,你在買甚麼?
長期投資就例如,你知道這邊要蓋捷運.所以在捷運還沒蓋的時候進場布局.
或是你知道台中要往水楠或北屯發展,因此201x年你就跑去北屯或是水楠布局.
這種就是長期投資.
2010~2016年,台中可沒有熱水楠和北屯,那時候南屯和烏日比較狂.
但我爸,200x年進水楠...(當然只能貼著,沒辦法買在裡面)
(另外他切入時間太早了,投資請勿參考...
我爸媽最愛長期投資.但每次切入時間都太早,穩是很穩,但是投報率會低很多...XD
並且這個太早是技術上可以判斷的..所以理論上布局時間可以抓得更精準才行)
所以用元素來講
長期投資主要是買這個地方的"位階變化"
例如他本來是二線,他會爬到一線...這就是位階變化.
當然這時候長期投資又可以分兩條路.
一條就是追炒做.
例如我爸媽追水楠就是買炒做...會變成一線並且是當紅炸子雞,因此炒做會炒到翻天.
這種情況下,雖然進場的價格並不是甚麼被低估,但是未來可能會亂噴.
另一條路是追被低估.
例如興達港幹道邊土地我媽買入5.5萬一坪...
這種就是太過便宜,便宜到不合理..他只要有任何利多下去,就會有個報復性反彈.
這兩條路有不同的判斷因子,也很難講誰會賺得多...
(要考慮到多次投資+判斷精準度的狀況..而不是單比一次事件的利潤)
但是不管怎樣,你就會知道.
長期要漲得多,要有位階的變化.
要有位階的變化,你要給他價格上拉的空間.
一線和二線很多時候價差很大,最簡單你參考七期,七期價格遠遠優於其他區.
這就是王者的特權...他價格可以明顯跟其他人拉開,不解釋.
因此你布局下一個王者,你之後變王者,價格就會有大幅上拉的空間.
而價格過於被低估+之後有利多丟進去
這種就是報復性反彈,除了他本來被低估要補回來的價格外,還有一個從最爛隨便跳的價位.
而你知道,85分要道90分很困難,但是30分你要上70分很簡單.
因此你看,很多時候"區域"漲價冠軍,都是在奇怪的地方(例如屏東潮州)
這種跳躍甚至會幹掉二線變一線...
而長期佈局的這兩條路有他的特質.
你要追二線變一線,其實是很好判斷的.
我爸在中科炒做20年前就去佈局中科...XD
同樣的在機場搬遷就去布局水楠.
甚至當年上海跑去布局浦東新區.
這種判斷很簡單...一個市中心有大量的空地產生,空地只要夠大,必然成為下一個王者.
空地是燃料,沒有燃料的地方只會慢慢地老化.
所以判斷市中心未來王者很容易,另外就算打歪了,你也只是少賺一點...照樣可以賺.
(例如本來說要炒這塊,結果先炒另外一塊之類的.
高雄本來要炒中都,大家都認為中都是下一個王者.
結果市府急轉彎跑去重劃東三民區工業地..
這下子北高下一個王者要變成河堤以南同盟路以北,自由路和民族路交叉口那一塊
但你買中都一樣可以賺錢,只是大概1x年內都不用想幹掉美術館.最多持平
但如果是先重劃自立路以西的工業地,那中都有機會在10年內挑戰美術館的價格)
不過...
我知道,你知道(再慘,你現在也知道了)...
議員會不知道?投資客,有錢人會不知道???
更糟糕的是,建商會不知道??
因此你看中都第一個興富發案要賣多少?
本來我以為他要賣17,還很開心要去買幾戶..
(他們的人說的)
結果興富發老董一個念頭,開案改成要2x....
(那時候美術館大坪數可以買在21.x,中坪數可以買在24)
阿靠邀..我怎麼買得下去...XD
但是還是很多人買得下去....所以....就這樣.
當然你今天再看,都賺錢了阿....
可是沒想像中那麼爽.
另外你看,台中水楠,請問他第一個案子要賣多少錢啊...
有沒有嚇死寶寶!!!!
so...大家都知道的東西,你能賺的利潤就會被大幅壓縮.
而另外一條路,買被低估的地區.
這問題最大就是判斷困難度大幅提高.
光我說我媽買興達港.
自己各位爬幾年前的文,多少酸文...XD
so...你反觀那些酸文的人,全都不懂這種"抄底"的長期操作怎樣布局...XD
我買林園是不是也一堆酸文..XD
便宜的地方,要嘛不敢買,要嘛不會判斷.
(你跑去買阿蓮,就沒吃到多少)
另外,這種便宜的地方要大賺要兩個現象同時產生.
1.補漲.
2.有利多.
但有時候這兩個東西會分開發酵.
例如林園,他利多會是國道七號(捷運延伸效應並不大)
可是國道七號拖延不知道多久都還卡關.
但她補漲很快...到現在都不只三波了.
因此我補漲吃到就跑了,沒打算等利多...
(當然國道七號如果確定,然後他價位讓我覺得還有搞頭,也許會再去吃)
而興達港則是,本來要做觀光發展,結果烙賽變成產業發展.
但她補漲以及台南東區一路往下炒效應讓他拉抬了一大波起來.
所以...這兩個地點我和我媽也都沒有完整的抓到真正最棒的效應收益.
這就是這種東西麻煩的地方...
不過當然反過來好處也是.
他太便宜,因此基本上2016你們在講甚麼回檔??...
這些地方都"在漲"...XD
對,它們在漲喔...不然我們那時候在數甚麼鈔票..XD
因為太便宜,所以他只能往上漲,幾乎沒有理由下降
如果他有下降的情況產生,大概是台灣經濟大恐慌,台北腰斬的時候....
這就是這種過度便宜布局的特質.
另外這種便宜的地方判斷,優先考慮的必然是交通.
其次是重劃區或是產業區...(至少一個)
像興達港是重劃區...林園是產業園區.
重劃區總有一天會炒作,就像台南高鐵在甚麼鳥不生蛋的地方,但是這幾年硬炒也要炒.
理由很簡單,政府在這邊丟了那麼多錢,他不回收他受不了.
而政府是莊家...XD...他想要讓那裡起來哪裡就起來.
差別只是...哪時候讓這邊起來..可能5年可能10年可能20年.
而外圍重劃區會扯到政治問題,政治是最大的不安定因素.
所以重劃區總有一天會起來,但純布局重劃區會有時間上的風險.
因此最好是有搭配交通...像興達港是台17線到86到台南,有很不錯的交通支援.
另外台南東區再炒作,因此可以預測他會有擴散效應.
至於產業園區這個比較無腦,有產業園區就有工作機會,有工作機會...
你就知道我兩間公寓打包買7x萬,一間3x萬,翻修費4x萬,一間大概不到80萬.
出租一間8500一間9000..."非改套房產品"投報率12%給你參考..XD
產業園區附近租金投報都很高,也就是基本面很強大...
所以操作起來不但沒壓力還有零用錢可以拿之外,判斷也簡單.
因為他獨立,所以雖然交通不好,但是獨立的關係她自給自足.
當然他最大利多就是交通,當他交通變好,那一堆包租公就會跑來買來收租.
這就是如果國道七號興建,林園必然有一波大跳躍的主要現象.
(包租公誰在跟你搭捷運看房子,所以不考慮捷運效應...XD)
對喔你們說甚麼汙染..
恩...汙染是已反映在價格上的利空...
價格已反映,就不列入漲跌判斷.
(除非這是要挑戰王者位置才需要考慮,會造成他想要炒作到宇宙去的半途,會有顧慮.)
已反映的利多不是利多,已反映的利空不是利空.
這是一大堆長期投資判斷的大陷阱題...XD
已經蓋好捷運的地方,捷運不是他的利多...他已反映了..
已經污染很重的地方,汙染不是利空,因為他已反映了.
我賺錢,我的鈔票又不搭捷運,也不會沾染PM 2.5..鈔票就是鈔票...
你不懂這個道理,你長期投資很容易踩陷阱.或是錯失地上的黃金.
so...這就是長期投資.
當然長期投資賺得比較慢.
以10年平均獲利來講.
短期 > 中期 > 長期.
短期賺買賣的價差+翻新創造利潤.
中期賺炒做效應的時期性漲跌.
長期賺本質上的改變.
但是你如果大物件,例如店面阿土地阿之類的.或是你的資產配置等...
你必然會配置長期,並且長期的東西通常價格都很高,單位應該都是千萬起跳.
所以當你資產到一個數字,貸款無法是你的身家的八成,甚至不到五成的時候.
(我總貸款額大概是財富的30%...銀行不願意再給我更多..哭哭)
你必然有需要長期配置...
這時候你長期配置歪掉....
你買在大家認為好棒棒的地方,買了5000萬,過了10年變成6000萬.
而同樣我買了你認為很奇怪的地方,一樣5000萬,後面不要太多,變成8000萬.
你...就會心酸..XD
不過當然,如果你總財富(資產扣負債)是500萬.甚至1000萬.
那你配置甚麼鳥長期幹嘛..XD
短期中期狂做就對了.
so...回到保值,回到抗跌.
你如果今天很強調這個.
那基本上你必然是,要嘛瘋狂加價追未來的王者區域.
要嘛就是買外圍有大彈跳的地方.
大多時候都不是甚麼現在最棒的地方...XD
(除非蛋黃區和蛋白傻傻分不清楚...例如2018年美術館居然跟新興區前金區價差沒多少.
但這種情況很少發生...)
王者之爭,是一個賺大錢的機會...王者易位就有人發大財.
但是你論住宅的爽度.
現在的王者當然就是住起來很爽的地方啊.
(最爽有時候跟每個人的觀念不一樣)
不然他怎麼當王者??
(有人說美術館機能很差...XD..那是對他而言..但是會選美術館的人,根本不在乎這一點
甚至,其實農16機能更差...如果你兩邊都住過就知道..吃東西買東西,美術館選擇比較多
至於跑出去買鹹酥雞滷味之類的.
美術館農16跑出去買鹹酥雞的距離並沒差多少..
但基本上,美術館甚至農16的人,並沒那麼在乎便當店要在家門口這種必須性)
因此很多時候,自住和投資是衝突的...XD
住起來很爽的東西,很多時候並不好賺.
爆炸好賺的東西,通常你不想住那裡.
這就是資本主義..不然怎麼割韭菜.
而為啥名嘴,媒體,會跟你講捷運保值...
通常是因為,建商在那邊推案...它們在詐騙你去買建商的房子..XD
懷疑喔.
這就是資本主義.
滿地的詐騙...XD
另外他們很愛借東風.
這一波大漲準備進入第三年,也就是中期.
各位可以很明顯地看到,大漲初期都在漲甚麼?
漲蛋黃區,和漲話題區.
而蛋黃區通常是各種建設最完善的並且好棒棒的.
甚麼捷運,百貨公司,有錢人很多,環境多棒.
而媒體的漲跌步調通常也都跟著蛋黃區跑.
所以蛋黃區大漲,媒體就會塑造全天下都大噴現象.
而甚麼保值,抗跌..是不是就把蛋黃區的特質全都拿出來當作原因..XD
然後你再回頭看2014年以後的新聞.
是不是就開始有一些降溫,退燒,投資客多殺多的新聞.
直到2016整個媒體是不是超級悲觀.跌了繃了.
而...是不是媒體報導的幾乎都是蛋黃區做DEMO的新聞..XD
2016林園大漲,老公寓也大漲,媒體有跟你講嗎?
記不記得我那時做公寓還會被笑,阿你們都在玩新屋好保值喔,台灣人不買老屋的拉...XD
so....在大漲初期甚至到中期.
因為蛋黃區大漲,外加蛋黃區的建商投資金額特別高,所以廣告狂買.
就會塑造"有捷運保值""有錢人多的地方抗跌""百貨公司,學區,好棒棒一定要買"
東風就是蛋黃區先漲,然後蛋黃區甚麼都有.因此拿蛋黃區給你看.
(尤其蛋黃區豪宅的價格特別嚇人,賣不掉也很嚇人...嚇到你就夠了...)
所以就擴大解讀成只要有捷運站,有百貨公司就是保值...XD
而2016後漲外圍漲老屋,蛋黃區回檔下修....
你就不曾聽到媒體跟你講"太便宜的東西報復性大漲""新屋大跌老屋大漲"
結果你還以為,你的蛋黃區新屋跌了,旁邊的老屋老公寓,或是蛋殼區一定跌更慘...
之後自己腦補一大堆市場現象...又不去查證..XD
恩....因此你整個狀況外...完全不知道實際市場是甚麼樣子.
因為...沒有人會花錢買媒體買名嘴跟你講"真相"...XD
因為...告訴你真相,他們沒有好處,沒有錢可以賺...XD
and..很多時候,當你看到新聞跟你說捷運保值的時候.
你跑去買捷運宅...靠邀剛好已經漲一半了.
最後大漲波結束後一輪下來,你的總漲幅被老公寓踩在腳下..
喔,我知道你會安慰自己說.
你買的房子一千多萬漲了一百五十萬,比公寓三百萬漲到四百萬還多.
恩...你開心就好...XD...你的鈔票沒跟你說謊,你的投報率就是被公寓踩在腳底下.
當然我是不懂.
為啥你不會覺得,人家也一千多萬買了三間公寓,漲幅屌打你~這個國小數學問題?
這就是資本主義.
在以前,白種人最愛告訴大家,我們白種人不說謊...都很老實.這是優良文化...
實際上,那是下層的白種豬才傻呆呆的,上層的白種人,每一句話都有目的性.
並不排除做出,所有話都是謊言佈一個大局騙光你一輩子的家產的事情...
而這個狀況現在早就擴散到所有人種...XD
當然啦,這年代很多時候又有一票人反璞歸真.
我他媽的就跟你說真話不需要騙你...XD....然後可以取得好處.
因為現在資訊爆炸+被騙過的人太多,所以警覺到資本主義詐騙術的人很多.
造成反而你講真話,絕大多數時候都會先被別人認為你有目的性操作..
但,只要你講的是真話...耕耘一段時間,你會有龐大的好處可以回收..
這就是反其道而行....當然實際操作也是看情況判斷就是了.
這世道充滿了太多太多的陰謀.並且大家都熱愛陰謀.
因此...少數的陽謀就變得很值錢....!!!!
最後總結一下.
不動產我很強調相對價格.
而賺錢,你永遠第一個分析相對價格.
相對價格被拉太開.
我必然追便宜的那一端.
我無法跟你講追貴的那一端在時間內是否會賺得比較少.
但是以長期來看,貴的那一端風險高,並且會因為拉扯效應而長時間後漲幅會比較少.
不動產不是股票,A股票三天兩頭飛在雲端,B股票一輩子在谷底都不會翻身.
所以不要把股票那一票理論套用到不動產上面.
就像最近,預售屋和中古屋價差太龐大.
我也完全不考慮入手預售屋.
也許後面還有選舉熱+俄羅斯和烏克蘭事件還很難講.
(另外謠言是,利用這個戰爭,大家轉移目標,壓制通膨惡化的內部反彈聲音
and..聯準會還因此3月前不升息,另外QE之後縮表似乎是採用自然消風型態)
而資金熱潮繼續的話,那預售屋可能還會從月球繼續往火星飛.
但是...我不是賭徒,我不追這個..
我轉買中古屋,就不需要思考也不用分析,躺著數鈔票你看多開心..XD
so...投資就是要穩賺,穩賺就盡量在長期比較沒有風險的情況下操作.
寧願錯過,不願意把自己放在風險當中.
沒賺到錢不會怎樣,但虧到半毛錢就是不爽...!!!
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其實這兩年公寓漲的比較少.
時間還沒到...
現在2x年屋剛成為主角.
3x年屋還再熱身...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:32:14
其實你看都市規劃也都會跟你講.
台中...水楠哪時候再講...有注意台中的人都會知道.
並且,水楠講了多久,才推第一個案子..XD...
類似這種概念.
下一個王者,你有再關心不動產,基本上很容易是"常識"
除非你是自己不相信...
(這是心魔問題,就像高雄人很多人王者還是認為是文化中心)
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:33:40
雙北是另外一個世界.
除非,松山機場搬遷..XD
那邊必然成為王者.
但目前不搬遷..
不過南港應該會有一波很強的炒做.
但南港是交通和位置偏離的問題.
因此要成為王者有隱憂.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:34:50
基本上長期很多時候是1x~3x年.
我爸200x買水楠,到現在超過15年.
而水楠要發展到高雄美術館這樣,從今天開始,至少也要15年起跳.
加起來就30年過去了...XD
並且30年還不一定是水楠最肥美的時候.
七期/美術館/農16啟動大概在2003左右.
(只是七期小很多,很集中,所以衝刺特別強,發展速度也特別快)
青埔也十幾年了...現在形體都還很雛形.
當然你規劃一般不要抓那麼久.
一般抓10~20年.
(長期配置通常也不會抓太短,不然你很麻煩
一般配置通常會給他最棒的貸款條件,並且當作資產,增值就拿來做資產擔保
而這種東西,你換物件會造成你資金分配上的操作困擾)
而因為一些拖延或是現象,很容易你抓20年結果需要養到3x年才夠肥...XD
但是如果你抓30年...這種判斷變化太大很容易失誤.
另外,想想鹽埕區和台北萬華,它們王者是哪一年退位的..XD
所以抓太久要保持競爭力和"保值""抗跌".
其實反過來會變成非常困難.
so...做10~20年的判斷,但有很多機率會被延長到3x年..
大概就是長期投資.
而你沒賣,資產翻漲,你依然可以從中得到好處和利用他的翻漲變化來創造其他的利潤.
所以不一定要宰殺才可以算回收.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:18:36
這就是錢.
10~3x年.
哪邊漲最多,哪邊就是最保值最抗跌..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:24:55
這種就是切入時機點的判斷問題.
外圍難判斷就是.
你要判斷可能性+切入時間點.
市區的時間會被壓縮,所以切錯時間也不會等太久.
其實地都沒很大..XD
實際上重劃區並沒想像中多,範圍也沒想像中大.
一大堆土地都是農地,國土規劃法下全都無法自辦都更變建地.
但是....他就是哪時候要跳,這需要判斷.
無法無腦亂砸錢進去....
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:29:06
講到海線就想到.
在本版忘了哪一年.
我在講梧棲好像不錯被嗆...XD
不過同時也有人說,建商已經收一堆土地了.
好幾年前的事情.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:30:46
自住需要就買.
投資的話,中古屋買大價差當中低的那一端的最前面物件.
(例如大價差是1x和2x年屋,就買2x年屋...3x就太早)
大漲進入中期操作大概就是這樣.
比較不刺激,但其實比較無腦.
之後就是補漲補漲補漲.
新的拉舊的,貴的拉便宜的.
至於最新的怎樣衝,大家躺著鼓掌看他表演就好,不用替他承擔壓力.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:34:56
保值和抗跌.
你講這了個詞.
是不是都在講"錢"了..XD
不然保值的值是甚麼?
抗跌的跌是甚麼?
是不是價格..XD
那漲得多難到叫不保值?
漲得少的比較抗跌??
而且長期,基本上很多時候是橫跨兩三個大漲波.
中間包含回檔現象,低潮現象.
全都考慮進去...
而非一次大漲的衝刺階段.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:38:01
老人也很難講.
有些投資客越老越激進.
不過長期投資通常比較符合人性判斷.
中期追炒做最反人性.
短期則是實際操作技術問題(麻煩事情很多)...不然短期買的時候你就知道你會賺多少錢
所以做長期置產屯屋的人其實很多很多.
另外以前人愛玩店面.
是因為..
商圈變化比住宅變化多又快.
因此機會多.
(風險也大,該跑你腳麻,就不用跑了,例如師大夜市,例如天母商圈轉移)
因此以前生意人最愛玩店面長期布局.
布局發展中的商圈,布局新學校門口,布局開路等等.
時間也大概是1x年左右.
但現在店面有點悲劇.
當然還是可以賺,但是利潤相對住宅就有點哭哭...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:49:46
社宅要影響到大概要很多年後.
一開始社宅就一棟新屋,外表看起來漂亮漂亮的.
之後裡面開始劣化,但外表看還是新新的.
然後社宅租金還是高於...城中城倒了但旁邊還有甚麼七賢大樓之類的.
因此居民素質也還沒差到出一堆神經病.
(神經病最頭痛..在電梯裡給你當眾脫褲子拉屎,還會拿刀子恐嚇比他瘦弱的人)
當然時間久了不斷的劣化,政府為了維持公宅使用績效,必然租金會開始往下.
(不一定是調降,也可能是全部的房子租金都升了但公宅沒升)
之後才會進駐比較嚴重問題的租客.
所以有一天公宅會變毒瘤.
但是那需要很長一段時間.
所以在中短期基本上無視公宅效應.
自住不要貼著公宅買,有點距離,你發現開始不對勁在跑都來的及.
(因為外面過來買的人不知道實際狀況)
and...中都的公宅被放在很邊邊角角...XD
政府也不敢給他插在中間.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:32:57
今年上半年建商比較低調,感覺是等一下中古屋拉抬
價差太大他們也有一點壓力.
所以推案有縮.
不過價格目前聽到的都是,減少開案,價格繼續往上拉.
反正新案不好賣,但可以cover前案.
美術館4x銷售普普,下一個案開5x,前面4x就會順了的概念.
反正市區現在都是大建商手上有牌...局他們可以慢慢佈.
順便讓中古屋多反映一些...
不然價差太大拉扯力不小.
and...要選舉,所以一開始要低調一點.
不要跟政府作對...
可以偷偷網上賣,但不要大張旗鼓的到處宣傳在大漲.
偶爾暗示一下哪個建案又成交破多少價格就好了.
至於中古屋則是全面被新屋往上拉.
所以中古屋穩穩地.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:41:11
這個時間點才漂亮..
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:49:27
崩盤的時候..
通常死最慘的是.
最貴的地方.
而且那時候很容易有王者易位狀況.
因此那時候最大的風險在最貴的蛋黃區...
有興趣去考古1980 1990 2000年的崩盤..XD
太久沒崩盤了.
很多人都忘了崩盤是怎樣一回事..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:11:37
你要知道.
要把一個套了一大堆人的地方再度炒起來.
會比弄一個新的區域來炒困難太多.
而且這件事情是對政府而言..!!!!
所以崩盤的時候如果重劃區都沒啥蓋房子.
套住的是地主.
可能低迷個十年(例如高雄大學),還可以慢慢燃燒起來.
但如果是一堆成屋.
那個地方就會被擱置.
然後谷底爬起之後新的大多頭開始.
就直接炒新的地方,然後政府還可能把市政府給搬遷過去.
(展開一個新氣象...順便回收他在崩盤的時候大幅的虧損)
有興趣也可以去爬,2000年崩盤那時候被套最久的是那些地方.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:14:56
這種事情表面上看起來是建商主導.
實際上...
莊家和大盤是政府...XD
政府很賊的.
當然政府無法操作細部.
例如中都,面濕地公園好的位置先不推,先推案的位置會比較差.
這不是政府可以操作的.
但如果數個重劃區.
政府會有計畫的"釋出土地"引導建商先把比較弱的地方炒起來.
之後比較好的地方,再踩著弱的地方往上跳.
更重要的是.
政府還主導重大建設和一些土地招商(也就是比較不能拿來賣只能開發招商的土地)
政府要炒A,就會順便在這邊丟一些開發投資或是公共設施.
但是他會把最好的地方,留著最後丟最大的公共建設或是朝最大金額的商下去.
而且會在"政府想要炒做這個地方"的時候,才動作.
政府是最大的地主,他可以做市區控場....!!
而他釋出土地,看久了就知道.
他才是最大的"奸商"....
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:44:12
最近漲很兇.
比較強勢的地方都開始無法cover.
(除非你用首購貸到40年)
而可以cover的地方,目前都比較不強勢.
不過這也是租金漲的速度比較慢造成的.
後面幾年租金會繼續漲.
等到這一波漲幅停滯後,投報率才會因為租金慢慢漲上去而再慢慢拉起來.
這案喔..
華王飯店那一案都嗆要四字頭平均.
你中正一號院地點可是略優於華王案的.
當然,中正一號院賣的普普...
(對一般建商而言這種速度是普普,但對興富發而言可能叫做沒很好...XD)
不過,反正之後再推4x萬的其他案,這案銷售就會順了...
不過投資都不建議...
你看他表演,然後去旁邊買2x年屋就好.
他會幫你抬轎.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:48:43
台南話題都還綁在南科.
所以北外環的進度應該還是炒做的主要目標.
其他區域,通常是比價關係而跟上一些價格.
這一波東區遠不如上一波那麼熱..你應該很感受的到.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:49:53
高鐵以西?榮總??
那邊沒有比較規模的重劃區.
所以"建商"炒做比較無力.
另外這貼著台中市中心...
而市中心炒做,單靠離台積電近會有限.
還必須包含一些建設招商的其他伴郎伴娘才會強大.
但你要說中古屋上漲.
台積電效應下去必然也會被拉抬一大波.
但是可能新聞並不會特別報,你會有點低調..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:07:39
2x年基本上就大樓為主.
透天的話,其實一般透天也跟著2x年屋跑,他們最近的動態有點同步.
所以你要買透天也可以.
只是一般透天有不少需要翻修...你要處理翻修.
不過你如果可以處理翻修,有機率透天會賺比較多(翻修創造利潤的關係)
只是當然現金也會吃比較重.
店面太悲情了...XD
除非你要長期投資,稱低點切入觀光店面,等它起死回生.
但多少年無法判斷...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:13:24
台積電效應下去,整個台中西部都會吃到.
因此你更應該優先挑這一區的物件和物件價格,而不需要太計較差一些的位置.
南高追得滿快的.
現在這個階段,買南高也ok.
北高強勢的反應已經跳出去.
造成現在你買北高,在"中期"來講,加持效力已反映...XD
當然長期有機率北高在爬升一些.
例如台南南科效應,可是燒了很久很久...
只是後面是悶燒,以中期來講可以忽略悶燒的熱度....
中期挑物件,挑到價格很甜的物件,收益遠遠壓制過中期時間悶燒效應的漲幅.
所以現在可以以挑物件為主,地點市區就好,不需要太強調.
當然你說小港之類的,就又早了點...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:17:23
台北太細節的無法判斷.
要問台北投資客.
我是乖乖貸款四成...哭哭~~
供給量要失衡還要很久的.
另外市府審建照也不會輕易讓你供給量炸掉.
因此,很多重劃區從開始可以蓋房子,都1x~20年了,你看他推案速度也都慢慢地.
所以推案推到因為供需失衡炸掉目前不容易.
但是炒作太兇回檔,過熱區有機率.
不過這次打房有打掉大量的不安定籌碼.
因此這次就算有回檔,也會比2016那一波來的輕微.
2016那一波回檔的原因,也是交屋潮,投資客多殺多等...
另外目前台中高雄有台積電效應的話.
這種回檔現象更會被打消掉很多很多.
至於人的話.
人很會跑..XD
而..政府是莊家,他可以引導人怎麼跑.
(只是速度比較慢)
so...市府把關釋出量推案量,中央政府平衡人口和移動.
目前政府的狀態不太容易產生惡性的基本面失衡現象.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:36:57
目前高雄捷運效應不大.
建商可能會炒炒話題.
但是效應還是不大.
既有的紅線橘線,你看他也沒比較貴.
買家也不會因為黃線而多加多少價去買(他可以直接選擇買沒比較貴的紅線橘線)
當然大長期也許捷運越來越多,因此捷運這個東西慢慢融入市民生活.
然後產生價值性上升....那可能會有好處.
但這個應該不是五年八年的事情(黃線大概要蓋七八年)
另外....這還是假設.
要是自動駕駛盛行,大眾交通工具還可能遇到更多的競爭.
(歐美國家都在思考這個問題,而對是否繼續投入大量軌道交通而在考慮
美國這次基礎建設,也是以電動車配套為主,當然有一些鐵道建設..
但是以長距離為主非市區捷運地鐵)
不過反過來講.
因為台北經驗.
所以蓋捷運的黑暗期,基本上不用期待價格會下修.XD
so...一般來講我是直接無視捷運,有或沒有都無所謂.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:47:35
那條橋對不動產影響很薄吧..XD
反而王永慶紀念園區的大公園還有一點點影響.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:48:34
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:48:45
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