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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
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房貸壽險房子賣掉 在 Facebook 的精選貼文
【如果我掛了?!】
週末在跟筋肉老爺討論我們的房貸壽險,要怎麼保才可能在預算有限的狀況下比較周全。席間講著:「只保15年,萬一之後我死了,還有15年房貸你要還起來壓力很大呢。」,奶諾聽到我講到了「死亡」關鍵字,跑來抱著我眼眶泛淚的說:「媽媽,我不想要你死掉!」
自從經歷過爸爸中風後,這孩子就對於親人離別的議題非常敏感,譬如看到阿公白髮蒼蒼,他也會抱著阿公說:「阿公你要乖乖定期看醫生,我不要你死掉~」(老人家整個被孫兒的蜜語融化掉)。
於是藉著這個機會跟奶諾聊了一點保險的概念,大意告訴他:「雖然媽媽現在很健康,但是不代表未來不會有意外發生,或者媽媽不會生病。所以為了讓你和爸爸都能很安穩的生活,或著媽媽萬一生病了可以安心休養,才要做預先規劃,這樣萬一發生了什麼事,我們才可以好好的。」
我家爸爸媽媽都健健康康,這輩子沒遇過什麼重大災難,他們對保險沒憂患意識,自己沒有、孩子也沒有,長大38歲我都零保險;直到家裡的經濟主支柱筋肉老爺突然中風,又發現他保險過於基礎什麼理賠都沒有,以至於我得借款度過那段歲月......現在做什麼事情,都會預設好最壞,然後規劃怎麼去應付那個最壞。
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因此最近在跟房貸部門的專員,辦理房貸壽險,不知道大家在買房的時候,有沒有順便做這道保險?
我實在很ㄎㄧㄤ,去年底簽約時,對保銀行房貸部門就跟我說了這種保險,結果我拖到最近才辦理,活生生保險年齡跨到40歲,保費變兩倍!
第一種他們推薦的房貸壽險比較便宜,主要在於意外、失能等補助;在衡量未來人生當中可能的災難時,其實我把癌症列為首要,而那個保險,萬一得到癌症是無法理賠的,除非癌症然後申請到失能證明,我看非常的難。
問了才知道有另一種房貸壽險,是包含了初次罹患癌症、輕度癌症、初次罹患重大癌症都可以申請理賠,也包含了前述保險的意外與失能補助,實在是非常的讚~
房貸壽險的好處是比一般壽險便宜,如果未來真的掛了病倒了,理賠會優先以房貸償還為主,意思是:萬一我在房貸期間飛仙去,這筆保險可以用來償還房貸,奶諾與筋肉老爺就能比較無憂無慮。
這個壽險更讚的是,因為我的家族有親戚得到癌症,加上年紀老大不小,之前規劃保險時癌症險的保費真的是井噴!所以當時用重大傷病來補這一塊~~而這個房貸壽險有針對癌症理賠,還不用考量到保戶罹癌機率,不需要提出什麼證明,就是跟著房貸走,為我的保險規劃漏洞找到了解方。
只是世間是很難兩全!
計算了自己今年可以在這個當下付出去的保費,我只有能力保個15年。房貸可是30年啊~~~那萬一我是死在後面那15年怎麼辦?但是如果保到20年,保險費用是多一倍!!!!!
然後我算計了一下,15年後我買在青埔的房子相信已經增值,也還款快過半,那筋肉老爺就可以把房子賣掉,賣掉的錢拿去還清最近台中買的基期總價房子嘟嘟好,應該還會剩下一些讓筋肉父子可以好好生活。
恩~再加上我的美金儲蓄險到時候也複利滾了好多年,他們一定可以好好的。
悲傷嗎?完全不會~~
愛家人與責任,在我看來,包含著能力範圍內,去做好萬一你不在了,他們依舊能夠好好生活的預防。
#人生能有計畫_遇到困難時就不會慌亂了手腳
其實我滿自豪現在能有能力為自己與家庭做好規劃,過去的意外與傷害,其實都是生命的禮物呢!
#你們也有在購買房子時購買房貸壽險嗎?
分享交流一下讓我知道吧~
2017年民丹島.
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房貸壽險房子賣掉 在 賣房子要注意什麼?.................. - Mobile01 的推薦與評價
2015年4月13日 — ... 還清房貸後這保險是不是跟著沒效了如果是真後悔當初為什麼要保這個(真是白痴)多花了20萬還有若我賣掉房子一些該過戶的及理理扣(房地產資訊第1頁) ... <看更多>
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房貸壽險房子賣掉 在 Re: [請益] 房貸壽險不受歡迎的原因?? - 看板home-sale 的推薦與評價
保險的目的是在風險發生時有填補機制
所以,不要想藉由投保來賺錢,這應該是保險的第一個觀念
房貸壽險應該如同原Po說的,可以躉繳放在房貸一起貸款
然而房貸壽險並不便宜
所以要不要保房貸壽險我自己考量點會有二
第一,你房子會持有多久?
因為房貸壽險多數是躉繳,不管你是否提前到期出售
繳掉的錢就是繳掉了 解約能拿回的保單價值準備金也絕對是大虧
第二,你賺的錢跟你的房貸是否相當
如果你的房貸佔個人或家戶所得比例很高
換屋機會不大,那房貸壽險確實可以給家人一個保障
在你死亡時,你的房子留得住,家人都不受影響
但房貸佔你賺得錢比例很少
例如,五六年你就可以賺到繳清房貸的錢(當然要不要拿去還房貸是另一回事)
甚至你身上的錢就足以清償房貸 房貸壽險多數就是浪費錢
個人淺見
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