190802租屋違約金最多只能扣1個月的法與情@文/陳泰源&游璿樺
【前言】
新聞早就報導過無數次，現在最新的內政部版本之住宅租賃定型化契約裡頭的條文已明定，違約金最多只能扣1個月。多數租屋族覺得是個保障，可避免惡房東藉故亂扣押金，可多數房東則認為這樣規定並不公平，究竟為何？......↓
【案例】
最近處理某租案，租金、租期等各方面條件皆已談妥，當雙方準備要簽約時，房客有意見了，因為他發現租約裡面有一條「不合規定」的條文。租約裡提到：倘若房東擬提前收回房屋或房客擬提前退租時，關於違約金罰則的訂定為→「簽約1年，未住滿半年違約金2個月；住滿半年但未滿1年違約金1個月。」
站在租客的立場：內政部版本裡已明定違約金最高不得超過1個月；換句話說，私契如果跟內政部版互相牴觸時則視同無效。將來萬一真的發生未住滿半年就要退租，租客硬是要求房東只能扣1個月違約金，房東也沒轍。
站在房東的立場：房客主動跟我簽1年合約，就代表未來預期能收到12個月份的租金，而且我也是因為1年租約的關係，才給房仲半個月的服務費，這些都是成本。
若房客連半年都沒住滿，豈不代表無形中損失超過6個月租金可收？加上退租後要重新整理屋況、空屋時的招租閒置期等等，違約金只扣2個月，很合理吧？不然，以後每位租客都騙房東說一次要簽3年、5年的，用假長約來騙降租，這樣對嗎？
房東認為，縱使違約金2個月的約定注定無效，但有寫上去、且雙方畫押，總是相對心安，多少也能警惕雙方重視契約承諾，而且2個月押金本來就在房東那邊，租客違約在先，房東硬是扣2個月違約金，諒房客也未必會為了那「多扣的1個月」曠日廢時跑訴訟或調解吧？
總之，這個案例最終的結果是，雙方互有堅持，最終破局。
【租屋，你該這樣做】
假使你是租客，通常我會建議你不要執著違約金額（超級不合理條文除外），反正，萬一真的發生了，按照內政部規定，最多就是只能1個月不是嗎？再者，如果你硬是糾結在這個點，只會讓房東懷疑你根本從一開始就打算短租，反而造成彼此的不信任。
另外，新聞報導雖然都只強調「違約金最多只能扣1個月」，但其實刻意忽略另外一項資訊，內政部版本的租約裡其實也有另外1個選項，也就是：雙方可選擇「不提前解除租約」。換言之，假使租客簽1年但只租半年就要退租，仍得付足剩餘半年的租金！若從這個角度來反觀「簽1年未住滿年違約金2個月」，哪個比較硬？
【給房東的話】
筆者認為「簽1年但未住滿半年，違約金扣2個月」這條私契裡的規定，撇開法理不談，在情理上是說得過去的。
而且，根據過往的租屋糾紛，其實，惡房客的比例是遠高於惡房東的，無奈被「張淑晶事件」新聞放大，才導致內政部在研擬定型化契約時朝向「中間偏一點租客」的方向擬定，畢竟房東是有產階級、收益的一方，租客則是相對經濟弱勢，關於這點，只能請房東平常心接受吧！
===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【租賃契約原為私法自治的範疇】
過往，租賃契約屬於私法自治的範疇，大多由房東、房客自行約定，或就近購買文具店內的簡易版租賃契約，就這樣草草地簽訂了。一旦發生租賃糾紛，就只能回頭看當初簽訂的租賃契約條文。但當初簽訂的租賃契約是否公正、合理？當下處理方式租賃雙方是否均可接受？莫衷一是。
其中最常見的就是提前終止違約金過高的問題，接觸過的案例常有高達1個月至數個月租金之違約金，令人咋舌。
【租賃契約走向定型化契約而有法律效力】
內政部於民國105年6月23日公告（106年1月1日生效）「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及其契約書範本，為求減少租賃糾紛，以定型化契約方式，改善租約中常見的不平等條款，提高房東、房客對租約內容了解，及其違約效果的可預見性。
其中房屋租賃定型化契約應記載事項第十二條為「提前終止租約」之規定，明定租賃雙方可自行約定是否得提前終止租約，若一方未為先行通知他方而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
基此，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」賦予租賃契約條文具有法律效力，而不再只是私人約定。倘租賃雙方一時不察，有不平等條款之約定，或該約定條款違反應記載及不得記載事項，其效果皆會因違反法律強制規定而無效。
【租賃契約之公平性】
租賃雙方常因彼此立場、認知不同而產生租賃糾紛，協調解決上往往都不太容易，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」公告施行後，筆者對該法令保持正面的態度，或許有一些偏向保障房客權益的部分，但起碼有一套共同的標準，明確的法令保障，對於降低租賃糾紛有很大效果。
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