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【#曉姿想買房 張金鶚：「屋主」是買屋讓生活變好，而「屋奴」是買屋卻讓生活變差】#關鍵專題
房地產原本的功能是「消費為主，投資為輔」，但為何台灣與國外的房地產教育卻只有「房地產投資」課程而沒有「房地產消費」的課程？
原因就在於，長期以來房地產投資過於強調報酬與風險分析（#市場之尺），忽略房地產消費個人偏好與負擔能力探討（#心中之尺）。
聽完張教授前面這段話，曉姿接著問：「張教授，其實我自己目前正在掙扎，我今年已經33歲了，未來也有生育計劃，到底是該繼續租房子，還是該考慮買房？」
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《關鍵評論網》推出新專題囉！接下來的三個月，「曉姿」與他的好同事「馬妮」與「蔡九哥」將慢慢探索人生中重要的三堂財務課：「買房」、「理財」與「保險」。
首先，四月登場的是「曉姿想買房」，看看介在 25～35 歲、對於人生有不同想法的的他們，如何與各領域的專家討論，從「房市小白」到理解自己「真正的需求」。► 完整專題：https://bit.ly/39Ovkg2
#曉資的三堂財務課 #買房 #租房 #屋主 #屋奴 #小資族
今天12/17（二）蘋果日報刊登我第44篇專欄文章「現在選擇買屋好還是租屋好？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。
或許大家有注意到我的職稱由原本的「政大退休教授」轉換成「國立清華大學科技管理學院榮譽講座」（Honorary Professor, College of Technology Management）。
由於清華科管院林哲群院長的誠摯邀請，希望我退休後能夠到清華大學繼續傳承年輕學子，我感受到清華的熱情禮遇，也想藉此體驗在不同學校不同學院（科管院）的教學心得，決定接受此一退休後的榮譽職位，在「計量財務金融學系」的研究所開設一門「房地產市場消費與投資分析」課程，有別於過去房地產只強調「房地產投資」課程。
為了避免影響我的退休生活，只好辭去原本在政大的兼任課程，清大也只有開此一門課，希望繼續保有個人退休的黃金歲月！
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張金鶚專欄：現在選擇買屋好還是租屋好？
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座）
當前房價仍然相當昂貴，擔心購屋買到房價高點，但房市景氣似乎又有些回溫跡象，尤其現在低利率低房貸，付租金給房東不如付房貸給銀行。另外，當前的租屋市場仍不健全，租屋黑市充斥，租金也緩慢上漲，但租屋可以減少生活壓力，不會變成屋奴，也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性，包括短期選後政治、兩岸與政策的變動，與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求，倒底是買房好還是租房好？
房屋的租買選擇，首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力？如果考量自己不但欠缺儲蓄自備款不足，而且未來也無法償還每個月的貸款，個人盤算若沒有能力購屋，就沒得選擇，只能租屋了。
其次若是買屋勉強可以湊足自備款，但是未來長期要償還貸款很辛苦，不但要犧牲自己和家人的生活品質，甚至自己還要加班兼差打工，才能很勉強償還未來20年的貸款，如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的増值，是否形成過度消費困境或投資風險？值得深思！
房屋租買之間最大的差別在於租屋只有消費居住功能，而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」，除了考慮「投資報酬」，也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬？將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化而有相當大的報酬差異，不確定性相當高，不易掌握。
時機並非選擇關鍵
房屋的租買各有其利弊得失，除了兩者財務負擔能力有相當的差距外，也因為個人及家庭財務資源的分配不同，買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出。買屋除了可能投資賺錢外，也可以增加居住的穩定安全感與成就感；但租屋除了可以減少財務壓力外，還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之，房屋的租買選擇除了財務負擔能力外，個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。
由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多，而且根據學術界長期的實證研究，台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高，因此若個人的工作或家庭尚未穩定，短期3～5年內可能會有變動，最好選擇租屋為宜；反之，未來長期7～10年以上，個人的工作、家庭及收入都已穩定，不會搬遷，才較適合考慮選擇買屋。
房屋租買選擇最常見的一個迷思是：「當每月要付的房租等於每月要付的房貸，這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有三成自備款的負擔，也忽略了近一成的購屋搜尋與交易成本，以及擁屋的長期持有成本。尤其台灣長期以來，「房租房價比」非常低，以致許多房東寧願空屋也不願出租，顯示相同區位品質的房屋，其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點，租屋要比買屋划算。因此，房租等於房貸即可買屋的說法，明顯是高估買房的使用價值，並不正確，仍需多方考量，才適合不同個人的租買選擇。
面對當前的高房價及相對低租金，雖然現在短期房貸利率低，租金也緩緩上升，但這些影響都相當有限，且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力，個人的工作及家庭是否穩定，個人及家庭的居住與投資偏好價值觀，以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。因此，現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵，不需特別為此焦慮困擾。
https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191217/38524058
今天7/30（二）蘋果日報刊登我第34篇專欄文章「房地產教育者的退休省思」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。
由於我明天過後，即將自教學研究工作32年的政大退休，雖然這期間有一年九個月（2013/4/1～2014/12/24）借調到台北市政府擔任副市長，但仍持續在政大義務教學並指導研究生。回想個人一生大半輩子，全心全意致力於住宅與房地產的教育與研究工作，頗為感慨！
自認32年來最大的成就是指導了130位碩士研究生，以及24位博士研究生，而且這154位研究生都表現優異，青出於藍，老師與有榮焉！當然，1年9個月的台北市副市長公職，也讓我有理想能夠實踐，感受到「身在公門好修行」的人生意外之旅。如今即將退休，頗多感觸！
這篇專欄短文僅表達我最近退休前對房地產教育的一些省思，房地產教育應該更多跨領域的整合學習，也必須將理論與實務相結合，尤其經歷過台北市政府的經驗，更感受到「理想只是口號，實踐才是王道」，教育不能只在象牙塔中，而忽略了社會的現實困境。
我已準備好開啓未來黃金歲月的退休生活，搬到「鴨子的家」新居，展開不同的人生學習。從社區大學的音樂欣賞、繪畫班的畫畫學習、農會合唱團的參與、建築藝術音樂的參訪、以及每週固定的爬山泡湯等休閒活動。當然，還有許多文學小說想要慢慢品味！更期待和三、五好友一起相約世界各地旅遊，美食敍舊，安可人生！
—————
張金鶚專欄：房地產教育者的退休省思
（張金鶚，政大地政系特聘教授）
我在政大教書32年，明天终於要屆齡退休，即將展開人生另一個黃金歲月。退休前除參加學生辦理的退休歡送會外，最近剛參加在中國深圳的「亞洲房地產學會」及上海的「世界華人不動產學會」年會。這兩個以房地產學術為主的國際交流平台，因為我都是創會發啓人，每年都積極參與，並組織國內學者共同出席，希望藉此能和國際房地產人士相互交流。
今年亞洲大會的主旨演講一位是MIT的媒體藝術與科技主任Alex Pentland教授，他對大數據有很深的研究，也是Google 創始人之一。講題是「城市的社會物理結構行為」，主要談如何運用大數據認識城市的社會結構並改善城市生活。透過大數據預測社會行為發展，包括能源需求、就業、交通、健康、基礎建設等，希望未來的城市能夠透過各種大數據的分享，建構明日的智慧城市。
另位主旨演講的是香港中文大學人工智慧（AI）SenseTime的創辦人，Xiao’ou Tang教授。講題是「用愛的人工智慧建立智慧城市」。他舉了很多例子說明AI可以應用在生活中的食衣住行育樂，也是強調AI對未來城市生活的影響。這兩個主旨演講都說明本次大會的主題：未來城市的智慧發展。
接下來大會的主論壇是「未來的房地產教育」，邀請10位亞洲及美國重要房地產系所或中心的領導學者參加，提供每人對未來房地產教育的看法。主持人是MIT的房地產中心主任Dennis Frenchman，我很榮幸代表台灣出席。
消費為主投資為輔
主持人提出二個問題：未來20年的房地產教育將面臨那些最大的挑戰？未來教育需要那些課程、創新、整合、科技新知以因應這些挑戰？
許多與會學者多從新科技、產業創新、智慧城市、環保與永續發展、大數據、金融科技等不同面向提出看法。顯示未來房地產教育將面臨更多的學習與整合，理論與實務也需緊密的結合，才能突破創新未來的房地產教育。
我提出房地產原本是消費為主、投資為輔的功能，然而為何台灣與國外的房地產教育卻只有「房地產投資」課程而沒有「房地產消費」的課程？面對房地產投資強調報酬與風險分析（市場之尺），忽略房地產消費個人偏好與負擔能力探討（心中之尺），如此房地產教育明顯有所偏頗，導致社會只強調房地產的賺錢投資工具，失去房地產原本消費使用的目的。
特別當房地產投資與消費發生衝突（例如：好產品壞區位vs.壞產品好區位）時，購屋者該如何選擇？面對人生不同生命週期，從年輕人的租買選擇、結婚與購屋的先後選擇、生養小孩與購屋換屋選擇、到以房養老還是將房屋留給小孩等都將面對不同的衝突與選擇。我提出成功的房地產投資應該是要滿意消費使用，又能滿足投資賺錢。但當兩者無法兼顧，千萬不要只顧賺錢而失去了快樂的消費生活，如此本末倒置，得不償失。未來房地產教育應重新檢討要以「消費為主投資為輔」的新方向！
重視轉型改革實踐
另外在華人不動產年會中，看到華人社會過度快速的房地產開發現象，當前也必須面臨轉型發展的檢討，也是這次華人大會的主題「房地產的轉型發展」。雖然學界提供許多轉型改革的理想，但我建議更應重視轉型改革的實踐。換言之，房地產與政治、經濟、社會、科技、文化的整合必需漸進調整，且要受到全面的檢討與重視，房地產教育應跨領域的整合學習。透過產官學各界以及不同國家相互交流經驗，整合相關領域形成台灣社會的需求，讓房地產教育開拓更寬廣的前瞻視野，以因應當前房地產的發展困境。
https://tw.news.appledaily.com/headline/…/20190730/38405206/
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上集和大家分享了不只以下內容：
什麼是法拍屋、金拍屋、銀拍屋？它們的優缺點以及價格？
法拍屋適合投資或自住購買嗎？
如何出價？怎麼買到相對便宜的價格？
（大家都說這集含金量太高 XD）
今天是下集的內容，主要是從新手的角度去詢問老師法拍屋的流程與現在房市的狀況，看完這兩集內容，應該會讓你有種大開眼界的感覺。
0:00 上集回顧
0:28 Q：找到法拍物件後的下一步？
1:21 Q：法拍屋可透過仲介嗎？
1:38 Q：鎖定物件後怎麼開始投標？
2:28 Q：投下投標單後的下一步？
3:18 Q：怎麼抓法拍屋的自備款？
4:18 Q：什麼是「點交」與「不點交」？
5:07 Q：如何定義「點交」與「不點交」？
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11:47 這麼精彩的內容居然要結束了！？
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