ᴛᴀɪᴡᴀɴ ɴᴇᴡ ᴛᴀɪᴘᴇɪ ᴄɪᴛʏ 𓂃 𓈒𓏸 ❀
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新北《晴子冰室》
⟢你有一顆草莓的心 $220 🐾
⟢那個水瓶座的抹茶叔叔 $150
⟢冷泡台茶20號戀愛巴士 $110
陽光普照的日子 慵懶地想放空⸝⸝- ̫ -⸝⸝
來到巷弄中的小店
日系感的木質大門 內裝懷舊又復古
有種穿越時光的錯覺ᰔᩚ
透心涼的草莓刨冰𓊱 酸度刺激著味蕾
裡頭的蛋糕順口綿密
份量感十足 卻也不感到甜膩
喜愛抹茶的我 這次卻更推草莓🍓
“抹茶叔叔”甜度較高 苦味不明顯
淺嘗幾口味道 不是我偏好的苦韻抹茶
略甜的食感小孩子應該會喜歡~
少數不只有外表 口味也相當美味的日系刨冰🍧
🔍美食分類:#saki吃新北 #saki吃甜點 #saki吃日式
❁*══════ 𑁍.❋.𑁍 ══════*❁
晴子冰室
🏠新北市板橋區文化路二段125巷62號
🚇捷運江子翠站
🕐13:30-21:00
☎️02- 2255-2338
評分
📌環境🌕🌕🌕🌕🌑
📌服務🌕🌕🌗🌑🌑
📌再訪🌕🌕🌕🌗🌑
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同時也有23部Youtube影片,追蹤數超過5萬的網紅港。故 kongguhk,也在其Youtube影片中提到,每經過一塊聳立於道路旁的路牌,不論其顏色是藍、綠、黃色,不論被馬路的沙塵掩蓋、被陽光曬得褪色,抑或光鮮亮麗,對Gary而言,都盛載著不同的故事。他總能夠從路牌的顏色、字體、排位、中英文字元大小、路牌身處的位置等等元素,講出那塊路牌的特色、故事、演變歷程等等。 Gary自小就喜歡發堀埋藏於道路、路牌...
巴士分類 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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#美國LeapFrog跳跳蛙 💡0-6歲全英互動式教玩具
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LeapFrog是我育兒這一年多來,涉略的眾多玩具中,覺得在設計上的豐富性、互動性最高的品牌。
都是 #全英語發音,有音樂、有簡單的對話和問答,一款玩具多種玩法,
不強迫,而是自然而然的把英文融入生活中,讓孩子在玩中學。
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我都很推薦「美國LeapFrog跳跳蛙」 ,寓教於樂,也是孩子在遊戲中學習英文的好幫手👍
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從形狀、數字、顏色、字母認識,到訓練手眼協調、動作發展、記憶力等的多樣學習內容,
設計上很有趣好玩,可以給孩子很多不一樣的刺激。
像我當初買給小酪梨的學步車就是LeapFrog他們家的『多功能健力學步車』,
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她現在已經很會走路了都還在玩,因為上面有很多機關、按鈕,很吸引小孩的注意力,
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▶️繽紛滾色車(投球球,訓練手眼協調、顏色認識等)
▶️轉轉小海龜(訓練手眼協調,顏色、形狀認識等)
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【1歲以上推薦】
▶️走走歌唱Scout(大推‼️滿足小孩遛狗狗的夢!狗狗還會說話,超可愛!)
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透過玩樂來學習英文真的是很無壓、很棒的方式!
就跟我們學中文一樣,讓語言自然的融入生活中,每天聽著聽著自然就會了。
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每經過一塊聳立於道路旁的路牌,不論其顏色是藍、綠、黃色,不論被馬路的沙塵掩蓋、被陽光曬得褪色,抑或光鮮亮麗,對Gary而言,都盛載著不同的故事。他總能夠從路牌的顏色、字體、排位、中英文字元大小、路牌身處的位置等等元素,講出那塊路牌的特色、故事、演變歷程等等。
Gary自小就喜歡發堀埋藏於道路、路牌之中的故事,他更創立民間組織「道路研究社」,集合志同道合的朋友一起為道路發展出一分力。
這份熱誠,出自他多年以來對於香港道路的興趣與專注;這份專注,有一部份卻原來出自一個屬於自閉的症狀——亞氏保加症。
「巴膠」童年
「記得小學三年級時,一位醫生突然跟我說我有亞氏保加症,是輕度自閉症的一種。當時其實不怎麼困擾著我,因為年紀太小,根本不知道是什麼。」Gary憶述起自童年時代就出現的人生轉捩點,說得輕鬆平常,彷彿醫生只是跟他說他患了感冒似的。
據藥物教育資源中心於2019年的文章指,香港約有一到兩萬宗亞氏保加症個案,患者(有時被稱作「A仔」)大多在與人溝通、待人接物方面會有困難;卻同時會擁有高於常人的智力、記憶力等。目前尚未有藥物能夠根治,只能循緩解專注力不足、穩定情緒去紓緩症狀。
「小學時其實問題不大,尚未成長到需要擔憂學業的年紀,頂多只是怕考試考不好,父母會責罵;在社交上,當時也有志趣相投的朋友。」Gary以奇怪來形容他們朋友的圈子:「我們班上有某幾位同學喜觀巴士,用現在的話來說就是『巴膠』,於是我們自成一角,每天聚在一起聊巴士。」對於其他同學朋友,Gary沒有印象,亦滿不在乎。
成績欠佳的青年,到今日的IT男與社長
直到中學時期,因為先前參與社交技巧的工作坊,在與人溝通方面,Gary尚且能夠應付;「A仔」的身份與症狀,卻開始為Gary帶來學業煩惱:「好記得在學校有些科目,無論我多用功,把平常玩耍的時間都用在溫習之上,都仍然無法合格。」學校曾經叫他考慮退學,報讀職訓課程,早日為就業作好準備。然而,在職訓學校找不到喜歡科目的Gary,最後沒有聽從學校意見,輾轉之間到了澳洲升學。
Gary成功在澳洲取得大學學位,現在回流香港,從事資訊科技工作。回想到澳洲學習的經歷,他感覺鬆了一口氣:「當地的教育制度,比起香港更能照顧不同需要的學生,也有著更多比較有趣的科目,讓我也能找到自己的專長。」於是Gary開始放下心中成續久佳的顧慮,一邊修讀感興趣,亦力所能及的科目,一邊開始自己研究起港、英、澳三地不同的道路規劃。直至今日,Gary與道路研究社的伙伴,經常會解答市民大眾的疑難、也會就著設計、擺位欠佳的路牌向路政處、運輸處投訴。他們去年更出版書藉,科普道路標誌及交通設計的基本知識。
可以說,因為遠行澳洲,讓Gary走在一條相對平坦的道路之上,在就業市場、在社會上,都能找到自己的崗位。
香港融合教育的處境
澳洲的高中課程,有著法學、環境研究、多媒體研究、心理學、工作室藝術、舞蹈、戲劇、訊息系統等三十多個專業且分類仔細的範疇供學生選擇;反觀香港,即使政府為SEN(特殊學習需要)學童推行融合教育逾二十年,當初校方給Gary的建議,卻仍然是「不如退學去讀職訓局」。這不單是學校的問題,畢竟香港大部份中學,學生能夠選讀的科目,不外乎文、理、商、工四個大類別,與上述澳洲教育的豐富及仔細程度相去甚遠。
在今日的社會中,Gary最終尋找到自己立足之處,閒時亦能以路牌、道路研究的興趣與專長、以「道路研究社」創辦人的身份貢獻社會。Gary未曾想像過,要是當初沒有赴澳留學,今日會過著什麼生活。然而,香港SEN學童的處境,在融合教育的大方向下,他們的需要是否真的被照顧到,抑或有更多例子,是他們沒有如Gary一般幸運,能找到自己的方向與崗位,而在力不從心的位置上苦苦蹉跎、舉步維艱?
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將YouTube不准播的影片放上了 odysee.com (要有心理準備這個網站load得好慢)
已經將影片分類分類
2019香港反修例事件
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFfgV81qERM4_7xGpkYA8B2y
黃屍愛造謠
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFewdzj6lM_pxBqbDHeG-lXx
2020新冠肺炎
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFfhOZJAxgCKDY3AhUi8ngUp
香港人對抗黑暴
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFc3ZsSxQ7emO2XPfjPoKYgj
香港警察
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFcUWbQ2WsBdY2Oh1KdVj5sN
揦鮓的政治
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFfTkD0dtxxTJItiYtYWpYHC
腥港人發爛渣
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFdsi8tappCQ_Ekq4ekHYD
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