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ᴛᴀɪᴡᴀɴ ɴᴇᴡ ᴛᴀɪᴘᴇɪ ᴄɪᴛʏ 𓂃 𓈒𓏸 ❀
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新北《晴子冰室》
⟢你有一顆草莓的心 $220 🐾
⟢那個水瓶座的抹茶叔叔 $150
⟢冷泡台茶20號戀愛巴士 $110

陽光普照的日子 慵懶地想放空⸝⸝- ̫ -⸝⸝
來到巷弄中的小店
日系感的木質大門 內裝懷舊又復古
有種穿越時光的錯覺ᰔᩚ

透心涼的草莓刨冰𓊱 酸度刺激著味蕾
裡頭的蛋糕順口綿密
份量感十足 卻也不感到甜膩
喜愛抹茶的我 這次卻更推草莓🍓
“抹茶叔叔”甜度較高 苦味不明顯
淺嘗幾口味道 不是我偏好的苦韻抹茶
略甜的食感小孩子應該會喜歡～
少數不只有外表 口味也相當美味的日系刨冰🍧

🔍美食分類:#saki吃新北 #saki吃甜點 #saki吃日式

❁*══════ 𑁍.❋.𑁍 ══════*❁
晴子冰室
🏠新北市板橋區文化路二段125巷62號
🚇捷運江子翠站
🕐13:30-21:00
☎️02- 2255-2338
評分
📌環境🌕🌕🌕🌕🌑
📌服務🌕🌕🌗🌑🌑
📌再訪🌕🌕🌕🌗🌑
#挫冰 #刨冰 #甜點 #下午茶 #台北下午茶 #新北美食 #新北咖啡廳 #新北甜點 #新北下午茶 #日式刨冰 #江子翠美食 #板橋美食 #板橋咖啡廳 #板橋甜點 #板橋下午茶 #新埔美食 #抹茶甜點 #かき氷 #台北グルメ #台北冰品 #日式料理 #復古咖啡廳

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

#美國LeapFrog跳跳蛙 💡0-6歲全英互動式教玩具
👉團購表單：https://gbf.tw/uxpih
👉文章分享：https://melodychi.com/leapfrog/
🔥直播介紹：https://www.instagram.com/tv/CT2LxvuqK3a/?utm_medium=copy_link

LeapFrog是我育兒這一年多來，涉略的眾多玩具中，覺得在設計上的豐富性、互動性最高的品牌。
都是 #全英語發音，有音樂、有簡單的對話和問答，一款玩具多種玩法，
不強迫，而是自然而然的把英文融入生活中，讓孩子在玩中學。

如果你正在尋找適合0-6歲的聲光玩具、有聲玩具、互動式玩具、英語玩具，
我都很推薦「美國LeapFrog跳跳蛙」 ，寓教於樂，也是孩子在遊戲中學習英文的好幫手👍

LeapFrog的玩具種類超豐富，0-6歲都有適合的玩具選擇，
從形狀、數字、顏色、字母認識，到訓練手眼協調、動作發展、記憶力等的多樣學習內容，
設計上很有趣好玩，可以給孩子很多不一樣的刺激。

像我當初買給小酪梨的學步車就是LeapFrog他們家的『多功能健力學步車』，
有超強的三合一功能，從出生躺著玩到學步時期推著走，
她現在已經很會走路了都還在玩，因為上面有很多機關、按鈕，很吸引小孩的注意力，
玩具可以陪伴孩子的年限很長，覺得CP值很高！很值得投資！

（註：美國LeapFrog跳跳蛙在美國擁有高達79%的品牌知名度及電子教學市場63%的市佔率，是 #美國兒童教育的第一首選品牌，主要致力於兒童產品設計，研發創新並融合科技化的教育商品，使孩童在學習過程能更有樂趣及效率！)
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我們家的玩具清單，我幫大家分類了一下適合的年齡層：

【0~6個月推薦】
▶️多功能健力學步車（很推薦‼️因為可以一路玩到一歲以上）
▶️發條學習機器人（讓手手自由探索，外出攜帶方便！）
▶️動感沙沙鈴（聲光&音樂、樂器聲，外出攜帶方便！）

【6個月以上推薦】
▶️繽紛滾色車（投球球，訓練手眼協調、顏色認識等）
▶️轉轉小海龜（訓練手眼協調，顏色、形狀認識等）
▶️貪吃小松鼠（大推‼️松鼠會說話點餐，訓練顏色水果硬幣配對，超好玩！）
▶️動物字母發音小巴士（大推‼️關於26個字母的自然發音、相關字母開頭的動物名稱、音樂、遊戲等，豐富好玩！）
▶️躲貓貓筆電小狗（大推‼️這個我們也很常帶在車上玩！很好玩！）
▶️跳跳小鋼琴（寶寶會趴就可以玩，彩球會隨琴鍵上下跳動）
▶️滾滾雞學習車（寶寶會坐就可以玩，會走路後可以拉著走）
▶️彩虹鼓毛毛蟲（寶寶會坐就可以玩，內建很多音效還有音樂）

【1歲以上推薦】
▶️走走歌唱Scout（大推‼️滿足小孩遛狗狗的夢！狗狗還會說話，超可愛！）
▶️走走數數吸塵器（大推‼️模擬學習做家事，也可以一邊學英文）
▶️翻轉小筆電（酪梨想學媽媽用電腦工作，所以準備這台給她！）
▶️ABC 學習背包（學習英文字母，另一面可以畫畫、運筆練習）

透過玩樂來學習英文真的是很無壓、很棒的方式！
就跟我們學中文一樣，讓語言自然的融入生活中，每天聽著聽著自然就會了。

LeapFrog的商品超多，表單內是我精選出覺得最好玩、可以玩很久的分享給你們喔！
跟團去吧～～～

►跟團網址：https://gbf.tw/uxpih
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►開團時間：2021/09/13~2021/09/20 PM23:59 準時關單
►運費：滿2000元免運，未滿2000元運費收$100，外島/國外不寄送，部份偏遠地區將加收50元
►付款期限：使用信用卡付款下單3小時內，ATM付款下單12小時內（未付款系統將自動取消訂單釋出名額）
►付款方式：信用卡/虛擬帳號
►出貨時間：
【現貨】2021/09/14 依已付款+訂單順序出貨，2021/09/24出貨完畢
【預購】2021/11/30 依已付款+訂單順序出貨，2021/12/10出貨完畢
(若同時訂購現貨+預購，會拆單寄出，現貨會先行寄出，待預購商品到貨補寄)
►客服資訊：
卡樂米國際有限公司
公司電話：02-2693-2269
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LeapFrog跳跳蛙台灣

每經過一塊聳立於道路旁的路牌，不論其顏色是藍、綠、黃色，不論被馬路的沙塵掩蓋、被陽光曬得褪色，抑或光鮮亮麗，對Gary而言，都盛載著不同的故事。他總能夠從路牌的顏色、字體、排位、中英文字元大小、路牌身處的位置等等元素，講出那塊路牌的特色、故事、演變歷程等等。

Gary自小就喜歡發堀埋藏於道路、路牌之中的故事，他更創立民間組織「道路研究社」，集合志同道合的朋友一起為道路發展出一分力。

這份熱誠，出自他多年以來對於香港道路的興趣與專注；這份專注，有一部份卻原來出自一個屬於自閉的症狀——亞氏保加症。

「巴膠」童年

「記得小學三年級時，一位醫生突然跟我說我有亞氏保加症，是輕度自閉症的一種。當時其實不怎麼困擾著我，因為年紀太小，根本不知道是什麼。」Gary憶述起自童年時代就出現的人生轉捩點，說得輕鬆平常，彷彿醫生只是跟他說他患了感冒似的。

據藥物教育資源中心於2019年的文章指，香港約有一到兩萬宗亞氏保加症個案，患者（有時被稱作「A仔」）大多在與人溝通、待人接物方面會有困難；卻同時會擁有高於常人的智力、記憶力等。目前尚未有藥物能夠根治，只能循緩解專注力不足、穩定情緒去紓緩症狀。

「小學時其實問題不大，尚未成長到需要擔憂學業的年紀，頂多只是怕考試考不好，父母會責罵；在社交上，當時也有志趣相投的朋友。」Gary以奇怪來形容他們朋友的圈子：「我們班上有某幾位同學喜觀巴士，用現在的話來說就是『巴膠』，於是我們自成一角，每天聚在一起聊巴士。」對於其他同學朋友，Gary沒有印象，亦滿不在乎。

成績欠佳的青年，到今日的IT男與社長

直到中學時期，因為先前參與社交技巧的工作坊，在與人溝通方面，Gary尚且能夠應付；「A仔」的身份與症狀，卻開始為Gary帶來學業煩惱：「好記得在學校有些科目，無論我多用功，把平常玩耍的時間都用在溫習之上，都仍然無法合格。」學校曾經叫他考慮退學，報讀職訓課程，早日為就業作好準備。然而，在職訓學校找不到喜歡科目的Gary，最後沒有聽從學校意見，輾轉之間到了澳洲升學。

Gary成功在澳洲取得大學學位，現在回流香港，從事資訊科技工作。回想到澳洲學習的經歷，他感覺鬆了一口氣：「當地的教育制度，比起香港更能照顧不同需要的學生，也有著更多比較有趣的科目，讓我也能找到自己的專長。」於是Gary開始放下心中成續久佳的顧慮，一邊修讀感興趣，亦力所能及的科目，一邊開始自己研究起港、英、澳三地不同的道路規劃。直至今日，Gary與道路研究社的伙伴，經常會解答市民大眾的疑難、也會就著設計、擺位欠佳的路牌向路政處、運輸處投訴。他們去年更出版書藉，科普道路標誌及交通設計的基本知識。

可以說，因為遠行澳洲，讓Gary走在一條相對平坦的道路之上，在就業市場、在社會上，都能找到自己的崗位。

香港融合教育的處境

澳洲的高中課程，有著法學、環境研究、多媒體研究、心理學、工作室藝術、舞蹈、戲劇、訊息系統等三十多個專業且分類仔細的範疇供學生選擇；反觀香港，即使政府為SEN（特殊學習需要）學童推行融合教育逾二十年，當初校方給Gary的建議，卻仍然是「不如退學去讀職訓局」。這不單是學校的問題，畢竟香港大部份中學，學生能夠選讀的科目，不外乎文、理、商、工四個大類別，與上述澳洲教育的豐富及仔細程度相去甚遠。

在今日的社會中，Gary最終尋找到自己立足之處，閒時亦能以路牌、道路研究的興趣與專長、以「道路研究社」創辦人的身份貢獻社會。Gary未曾想像過，要是當初沒有赴澳留學，今日會過著什麼生活。然而，香港SEN學童的處境，在融合教育的大方向下，他們的需要是否真的被照顧到，抑或有更多例子，是他們沒有如Gary一般幸運，能找到自己的方向與崗位，而在力不從心的位置上苦苦蹉跎、舉步維艱？

@Veronbenny2.0 @藍獅
odysee邀請連結1: https://odysee.com/$/invite/@香港厚多士:9
邀請連結2 : https://odysee.com/$/invite/@香港厚多士:7
將YouTube不准播的影片放上了 odysee.com (要有心理準備這個網站load得好慢)

已經將影片分類分類
2019香港反修例事件
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFfgV81qERM4_7xGpkYA8B2y
黃屍愛造謠
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFewdzj6lM_pxBqbDHeG-lXx
2020新冠肺炎
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFfhOZJAxgCKDY3AhUi8ngUp
香港人對抗黑暴
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFc3ZsSxQ7emO2XPfjPoKYgj
香港警察
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFcUWbQ2WsBdY2Oh1KdVj5sN
揦鮓的政治
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFfTkD0dtxxTJItiYtYWpYHC
腥港人發爛渣
https://www.youtube.com/playlist?list=PL65iLQjGFLFdsi8tappCQ_Ekq4ekHYD

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