《梁業豪投資網誌》本港樓市已跌六成？
如果香港住宅樓價於兩年內下跌六成，你會入市置業嗎？我相信很多人都會考慮，只怕到時經濟狀況差劣，失業率高，市民收入大減，大家即使有能力支付首期，亦不敢入市而已。香港人多欠缺獨立思考能力，對傳媒的報導，甚至互聯網上的傳聞的真實性不會懷疑，亦喜歡人云亦云，協助散播流言。因此，傳媒的道德責任非常重要；可惜部分傳媒不以為意，為求爭取讀者 / 聽眾 / 觀眾人數，常以嘩眾取寵的手法或玩弄數據表達的方式作報導，不理會很多市民有可能會被誤導的後果。
請大家先閱讀下面的新聞報道。
【東網】疫情續肆虐！豪宅連環劈價 天晉3B累減近六成易手 (2020年2月9日)
新冠肺炎疫情肆虐，多區豪宅均出現劈價個案。將軍澳天晉3B期一個於2018年初以進取價推出放盤的高層戶，本月9日以2,025萬元沽出，較當時叫價累積減價近六成，呎價約18,112元。
中原伍錦基表示，該單位為屋苑1B座高層A室，實用面積1,118方呎，採四房雙套間隔，向南並享海景，新買家為用家。原業主於2015年以1,871萬元購入上址，即持貨約五年，帳面僅升約8%。
他指出，原業主早於2018年2月已將單位放盤，當時叫價高達4,800萬元，高於市價水平。惟一直乏人問津，隨後多次減價，直至去年9月份已減至2,600萬元，而今年則再下調至2,450萬元，近日進一步劈至2,025萬元終於沽出。
看過這篇新聞報道後，大家有「本港住宅樓價於過去兩年內大幅下跌」或「業主現時非常看淡後市，願意以偏低六成的價格賣樓」的感覺嗎？參考中原城市 (新界東大型屋苑) 領先指數的變化，反映2018年2月5日至2月11日樓價水平的指數報180.40；約兩年後，反映2020年2月3日至2月9日樓價水平的指數報188.03，上升4.229%。由此證明，大家若有上述第一個感覺，應該是被文章誤導了。至於上述第二個感覺，即使該業主急於賣樓，亦沒有需要「賤價」求售吧。事實上，即使自反映2018年8月20日至8月26日樓價歷史最高水平的指數208.82起計，現時的跌幅亦只有9.956%。
實情是，該業主於兩年前非常看好後市，根本上沒有誠意賣樓，只以極度偏高的價格放盤，博有本地愚昧者或來自中國內地的投資者 (資金來源與買樓原因會有多種) 接貨。近日香港受到疫情困擾，他或因個人理由，才決定以接近市價交易。若果大家於閱讀上述新聞報道後，以為他賤價求售，因而在市場內應該可以輕易找到另一個，甚至更多較市價低六成的「筍盤」，便應該開始檢討一下自己的分析能力和判斷能力了。
個人認為，「東網」應於上述新聞報道內將重點放於成交價與當時市價的偏高 / 偏低幅度，而非只強調該業主曾經多次將賣出價顯著調低，帶來讀者本港樓市非常向淡的錯覺。須注意的，為當時的情況並非如買家曾經多次將買入價顯著調低，而該業主最終追價成交般惡劣。在超級市場內看過黃色「優惠價」價錢牌的朋友，應不難明白箇中道理吧。
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