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就 「 討 論 海 怡 西 商 場 增 設 特 賣 場 違 反 城 市 規 劃 條 例 」
規劃署的 書 面回 應
海 怡 廣 場 （ 西 商 場 ）
S/H15/29》（大綱圖 ）上 劃為「商 業」地帶，意 向 主要 是 作商 業 發展，其 涵
蓋 範 圍 的 重 點 功 能 為 地 方 和 地 區 的 商 業 ／ 購 物 中 心 ， 為 海 怡 半 島 和 南 區 所
在的 一 帶地 方 提供 服務，用 途 可包 括 食肆、商 店 及服 務 行業，以 及 辦 公 室 。
建築 物 高度 限 為不 得超 過 主水 平 基準 上 35 米 或 現有 建 築 物的 高 度，兩 者 中
以數 目 較大 者 為準。根據 大 綱圖 的 土 地用 途 表，「 商店 及 服務 行 業 」在「 商
業」 地 帶內 屬 經常 准許 的 用途 ， 無須 向 城 市 規劃 委 員會 申請 規 劃許 可 。
規劃署
港島規劃處
2014 年 5 月
【智翔的議會質詢-都市發展局、地政局（9/27）】
#南崁地區都市計畫文高二用地
今天首先以南崁地區都市計畫中的「文高二」用地，來請教都發局，南崁地區都市計畫的範圍包刮蘆竹區的南崁，以及桃園區的大檜溪、藝文特區等區塊，是過去人口成長快速的區域，而文高用地目前僅有一處南崁高中（註１），若文高二用地市府持續朝解編方向進行，是否會忽視未來長期的就讀需求？
都發局長則稱，學校用地的解編，都有經過教育局的評估，透過解編將徵收不易，或沒有需求的公保地解套，還地於民也是一個做法。但智翔必須強調，過去十年文高二雖沒有發展為高中，但不代表未來沒有需求，且解編後若變成其他商業／住宅用途，也許再度刺激人口成長，反而增加就讀需求。
若都發局有其他考量，持續朝解編方向進行，是否有規劃其他學校用地的方案？如果需要教育局再次評估，我們可以在這個會期中來討論解決，畢竟人口的成長可以預期，未來加上經國重劃區與捷運綠線，學校用地的解編茲事體大，得審慎面對。
註１：南崁高中原為文小用地（文小三），經通盤檢討後改為文高用地（文高三），原文高一用地則因故改為文小用地（文小十九）。
#中油煉油廠遷廠
再來則是中油煉油廠的老問題，諸多問題、方案的阻礙與時程規劃，先前也都與都發局討論許多，本會期想再次詢問，都發局有沒有新的想法？
局長也坦言，以目前中油的覓地難尋，加上北部供油佔比的重大價值，現有的土地恐怕都無法達成需求，需要新的土地來容納煉油廠可能得走填海造陸一途，這是長期規劃，所以得寫進國土計畫。而經濟部對於遷廠也許沒有時程表，但以桃園市都發局的立場，還是會提出都市計畫變更。
智翔認為，桃園區未來的發展，牽涉從工商重地翻轉為更全面的發展關鍵，可能就在煉油廠這塊用地，也期望都發局繼續堅守立場，繼續向經濟部與中油溝通、爭取。
🎞完整質詢影片請看：
https://youtu.be/qTLGXbPOGQ4
🎞youtube頻道請搜尋：桃園市議員簡智翔
群馬県内の地価調査結果が公表されました。全用途の平均変動率はマイナス１・１％で下落傾向が続いています。商業地では新型コロナウイルスによる影響で下落が続く一方工業地では企業の進出意欲が高くプラスに転じています。
地価調査は、年に一度、県内全域の標準的な土地の価格を判定し、公表するものです。県が２１日に発表した地価調査結果によりますと住宅地、商業地、工業地のすべてをあわせた全用途の対前年の平均変動率は、マイナス１・１％で、平成５年以降２９年連続の下落となりました。
用途別でみると住宅地はマイナス１・２％商業地はマイナス０・９％となっています。下落の主な要因について不動産鑑定士の福田清隆さんは「住宅地は主に山間部など人口減少の影響商業地は新型コロナによる休業などの影響」と話しています。
一方、工業地はプラス０．１％で用途別で唯一２年ぶりにプラスに転じました。群馬県は交通の利便性が良いことなどから企業の進出意欲は高く需要が供給を圧倒的に上回っていてコロナの影響はほとんどみられませんでした。今年の商業地の最高価格地点は２年連続で高崎市旭町の高崎高島屋の西側で４１万５０００円でした、変動率はプラス２・５％でした。この地点を含め、商業地でプラスの変動率となった地点は１０地点で全て高崎市でした。しかし、高い上昇傾向を示していた高崎駅周辺の商業地もコロナの影響でその勢いは弱まっているということです。
住宅地の最高価格地点は高崎駅の東口Ｇメッセ群馬の北側で高崎市北双葉町の地点です。価格は１１万７０００円で変動率はプラス２・６％でした。住宅地で変動率がプラスとなったのは２９地点でこのうち１２地点が高崎市前橋市が６地点伊勢崎市が５地点などとなっています。今後の見通しについて福田さんは、「コロナの状況を見ながらだが、今の傾向が続くのではないか。工業地はプラスに転じるなど明るい兆しもみられている」と話しています。
なお今年から評価額決定の理由などについて県のホームページで公表されます。
香港十大鬼屋之首 - 剛成交: 2536成交(100%堅)，成交6500萬，唔識畀分? 筱廬位於元朗大棠旁，是大旗嶺村歷史建築群之一。佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。
原業主鄧成波2016年6300萬買入地皮，原擬建安老院
HK01 報導內容:
「舖王」資深投資者鄧成波，本月突然離世，旗下屬三級歷史建築、擁有「香港十大鬼屋之首」稱號的荒廢古老大宅元朗筱廬，新近錄得易手，由嘉濤（香港）控股（2189）在上周五（21日）以6,500萬元購入，成交價較鄧成波家族2016年的購入價僅略高約3%。
嘉濤（香港）控股公布，以6,500萬元收購四幅土地，該批土地上包括建有稱為筱廬的三級歷史建築。並指出，賣方建議保留歷史建築，並於餘下地段發展一幢新的樓宇，擬作安老院舍，輕微放寬建築物高度限制至五層加一層地庫。
筱廬位於元朗大棠旁，是大旗嶺村歷史建築群之一，於四十年代初落成，採中西合璧建築風格，惟荒廢後時有鬧鬼傳聞。（城規會資料）
筱廬屬於三級歷史建築，擁「香港十大鬼屋之首」稱號，未來將會繼續保留。（城規會資料）
整個項目（黑線內）佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。（城規會資料）
兩幅地皮收租6萬 一幅內有違例構築物
目前，其中兩幅土地分別以每月約3萬元租出，租約期分別至2022年5月底及2月底。另有一幅土地現時有違例構築物。
嘉濤董事會表示，考慮到市場內可供收購的物業數目急升，以及樓價大幅下降後，認為是次收購合適，並有意於該等土地發展一幢新的樓宇擬作一間安老院舍。
鄧成波2016年6300萬買入地皮 擬建安老院
翻查資料，鄧成波家族在2016年底以6,300萬元購入元朗筱廬，並在2019年5月向城規會申請放寬地皮高限以發展為安老院舍，提供170個床位，並會保育現有歷史建築。整個項目佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。是次以6,500萬元沽出，五年內僅升值200萬元或3%。
鄧成波早年擬將用地重新發展為安老院舍，並保育筱廬歷史建築。（城規會文件／模擬圖）
鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）
鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）
鄧成波早年擬將元朗筱廬保留，計劃日後用作歷史畫廊用途。（城規會文件／模擬圖）
鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）
逾70年歷史 荒廢後有鬧鬼傳聞
筱廬的位置鄰近元朗馬棠路交界，建於上世紀四十年代，樓高兩層，建築風格中、西混合，既有西式柱石、亦有舊唐樓常見的「大騎樓」。惟大宅自七十年代已荒廢，並時有鬧鬼傳聞。據知，有街坊於黃昏或晚間途經時，聽到大宅內傳出家庭吃飯、麻將耍樂的聲音，但屋內是漆黑一片，故被街坊形容為鬼屋。大宅當年由元朗鄉紳陳慕青興建，並由其後人持有至2016年才轉售予鄧成波。
鄧成波於本月中旬離世後，該家族繼續在市場沽售物業，如上周以2,380萬元沽出太子基隆街261地舖，物業五年升值約44%。
簽約日期大約是2021年5月中。
Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)
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