| 某某某的小孩 |
法國有一種族群,叫fils de或fille de,就是「某某某的兒子」和「某某某的女兒」。這些「某某某的小孩」如果當模特兒,馬上就是大品牌的代言人。 「某某某的小孩」如果開餐廳,也是馬上成為名店,而且一家接著一家展店。
「某某某的小孩」自覺性很高,有的知道要認真唸書才能成為接班人,但有的也知道書不用多念,老爸老媽的人脈才是最重要。巴黎九區某所知名的中學,老師們對這些「某某某的小孩」忍不住搖頭嘆氣。
十幾年前剛來法國唸書時,對法國社會上這些「某某某的小孩」現象感到驚訝,但十多年後,現在已經見怪不怪。1789的法國大革命至今已經過去了二百多年,法國的社會階層再次僵化,上下流動甚少,很多工作都成了世襲制。
最引人詬病而且始終無法突破世襲制的,就是公證人這個工作。據悉這個行業不是唸了公證人學位就可以開業,沒有上一代傳下來的名聲客戶,要自己成為公證人還不行。這讓我想到古時歐洲,達文西的老爸好像就是公證人?因為達文西是私生子而無法繼承父親公證人的位子。
所以在這樣的國家,是不是台灣鄉民說的投胎很重要?其實也不一定,在這個國家,有特殊天賦的人還是有機會透過教育而翻轉社會階層(那還不是一樣,投胎很重要?😂)。
今天突然想到這個主題,因為近來發現台灣社會也有這種現象,新聞上也常常出現「某某某的小孩」,甚至小孩評比排名,而且這些第二代許多也開始跟父母做一樣的事情。
下圖:路過市中心聖丹尼門。這附近的路邊有很多人稱「東北大媽」的應召女郎,以前剛來唸書時我還傻傻以為她們是等丈夫下班悠閒喝咖啡的家庭主婦。現在經過發現這個族群和十多年前土土的樣子不太一樣了,雖然冬天還是大衣緊裹,但是她們腳上穿著引入遐想的高跟鞋或高跟靴子。我心裡尊敬她們這十多年來的進步與敬業,而她們之間也有不少是為了寄錢回鄉翻轉下一代社會階級的母親。
北 投 公證人 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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北 投 公證人 在 法學博士石人仁 Facebook 的最讚貼文
各位先進/教授/學長
咱台灣國際私法學界藍瀛芳著名教授/大律師/法學博士,駕鶴仙遊,對《民法》《國際私法》《仲裁法》《公証法》等重要法律-學法.立法.執法,教書.寫書.藏書,功在法學,載譽天下。
典型猶在 高山景行
德業長存 德業常昭
《藍瀛芳教授生平事略》
藍瀛芳律師1938年2月17日出生於宜蘭縣南澳鄉,宜蘭中學畢業後,北上就讀私立東吳大學法律系,係在台復校第一屆。退伍後先進入輔仁大學擔任法律系助教,後取得法國政府獎學金,赴法國巴黎第二大學研讀私法學、比較法、國際私法,並在民法大師A ndrē Tunc教授指導下取得博士學位,後於1974年11月回國。回國以後曾到前司法行政部民事司服務,並於輔仁大學法律系授課,其後取得律師資格。於1980年11月開始執行律師業務,初與蔡調彰律師合署,不久獨立執業,辦公室設在中山北路二段,執業期間代理著名法商米其林公司、馬特拉公司等。2000年與高瑞錚律師、林輝榮律師、張世興律師、林首愈律師及黃旭田律師合組「福田法律事務所」。再三年(即2003年)與黃旭田律師、詹順貴律師、鄭文龍律師、賴芳玉律師、黃英哲律師另組「元貞聯合法律事務所」,迄退休為止。
藍律師個性謙和,待人非常和氣,閒談之間會聊到他在法國唸書所認識的英、法、德及許多前法國殖民地國家的法律精英,正是所謂往來無白丁,但是眼前這位長者卻又是令人如沐春風,一點架子都沒有。 藍律師也非常鼓勵年輕學子出國唸書,尤其是赴法國深造,國內許多留法學者,出國前後也都受到藍律師很多的鼓勵與指導。 藍律師的最愛應是讀書,長期關注民事法、國際私法、公證法暨仲裁法的發展。 自民國1998年10月起藍律師全程參與「司法院涉外民事法律適用法研究修正委員會」,前後29次會議,至2010年5月26日涉外民事法律適用法修正通過為止。並且在第一次會議後即提出「關於國際私法修訂立法的幾項意見」供研修會參考,對我國國際私法發展有重大貢獻。 藍律師也關注公證法制的發展,早在1982年就發表並出版「國際拉丁公證協會及拉丁公證書之國際效力」,其後1984年9月中華民國公證學會成立,藍律師就是公證學會創始會員。他對於後進的民間公證人也多所勉勵,國內公證制度1999年4月修正新制後,民間公證人及學界由公證學會創辦「公證法學」,藍律師也以「公證制度的存在目的與其基本功能」一文作為創刊號的特稿,並曾受推舉為公證學會常務理事。 藍律師晚年全心全意投入仲裁法的研究,其早在1989年起就在外貿協會講授「國際貿易糾紛的預防與處理」、「國際商務仲裁」。2000年更榮獲英國「商事法研究」(Law Business Research)刊登為「國際仲裁人名錄」人選。後來在2004年間受成永裕教授之邀請在東吳大學法律研究所負責「比較仲裁法研究」課程,更逐一檢視各國仲裁法及仲裁制度相關議題。早自1991年在最高法院學術研討會發表「仲裁條款的效力與自主」開始,藍律師即不斷發表有關仲裁的論文,最後終於在退休前夕的2018年底完成「比較的仲裁法(上)(下)」兩巨冊,全文逾二千頁。誠為藍律師後半生立言鉅著。藍律師在出版前夕始終感覺對俄羅斯仲裁制度論述不足,遂在比較的仲裁法(上)(下)出版後,又在德國、俄國學者的協助下,抱病完成「俄羅斯新仲裁法的形成」,發表在「仲裁」雜誌第109期。而剛剛在今年3月出版的月旦法學雜誌第298期,藍律師發表的「緊急仲裁人-仲裁庭組成前的緊急保全機制」更引用到2019年4月的國外資料,這正是藍律師一輩子讀書直到生命的終點,樂此不疲的忠實記錄。 藍律師在2019年2月退休,退休前一年即屢感胃腸不適,後經台大醫院診斷為「胰臟癌」,前後一年多不斷與病魔奮鬥,但藍律師多次表示他的一生得到許多貴人的幫助,他感到非常滿足,可以平靜面對生命的結束。並交待走後一切從簡,最後在2020年5月3日凌晨病逝於台大醫院,5月13日安葬於台北市富德公墓詠愛園樹葬區,圓滿走滿他認真治學、樸實而不凡的人生。 藍律師在留法期間,於1973年12月4日與同為宜蘭人的林世兒女士在法國結婚,結縭逾46年餘,伉儷情深,藍律師離世時藍太太亦隨侍在側,相伴一生。
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