關於 公寓大廈管理條例第16條噪音 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
影片網址→https://youtu.be/Yh5fMCdhlpU

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

菸味害他看醫生 法官：居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

若私下勸阻無用，也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示，在社區裡有個房客是老菸槍，一直抽菸，抽到樓上鄰居受不了，從警衛到管委會來勸阻，老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機，又因身體不舒服去看醫生。最後，鄰居實在受不了決定上法院提告，要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸，並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後，法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶（老菸槍）的問題，且不論是管委會或警察，來勸導也無法處理。最後，法官就判這個抽菸的鄰居敗訴，禁止他菸味飄到樓上，並要他賠償空氣清淨機的錢，還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了，社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出，這個判決最重要的意義在於，法官在判決書提到：每個人都有抽菸的自由，但是相對居住自由，居住自由和正義大於抽菸的自由。

社區抗菸：里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑，大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區，里內有許多商家和咖啡廳，常有客人在社區綠地抽菸聊天，干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘，透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」，從七月一日開始禁煙。

「那其他綠地可以抽煙嗎？」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的！」吳沛璇里長表示，台北市綠地很多，其他綠地或許可以抽煙，但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

影片網址→https://youtu.be/PaoSm4-xXd0

新聞網址→https://forum.ettoday.net/news/1766028?redirect=1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

「千金買房，萬金買鄰」
話說「千金買房，萬金買鄰」，現今都會區的公寓大廈房屋賣買價額甚高，大家買房時，對於房屋的賣買價金、格局、地段的考量，莫不精打細算，但是房價(X)和鄰居的生活態度(Y)，X與Y之間卻不一定成正比，常常變成我們購買房地時一個難解的習題。
但是，問題遇到了，總是要想辦法解決，告狀俠來和大家分享一個案例：

甲男向堂哥承租『一定吉』社區A棟5樓之1居住，長期在居住之屋內養狗多隻，不僅吠聲產生噪音，又不注意清潔衛生，造成嚴重惡臭；又會將狗狗拴綁在社區中庭，除了不妥善清理其排泄物及餵食之骨頭等廚餘廢棄物造成髒亂外，其中更有大型犬隻見人即吠且作撲人狀，使得同社區其餘住戶心生畏懼，不敢從中庭進出，經管理委員會以甲男違反社區規約中竉物管理規定，多次促請改善，仍拒絶不予改善。唉…這要如何是好？

Q：甲男有義務遵守『一定吉』社區規約嗎？
A：要哦！承租人（即甲男）或使用人雖非區分所有權人（指A棟5樓之1之所
有權人），仍有遵守規約的義務。

【公寓大廈管理條例第3條第8款：住戶是指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。公寓大廈管理條例第3條第12款：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。】

Q：有發生這樣的情形時，可以怎麼做？
A：住戶可依據公寓大廈管理條例第16條第4、5項的規定，要求『一定吉』社
區管理委員會管理委員會或管理負責人應予以制止或按規約處理，必要時亦
得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
又依公寓大廈管理條例第47條規定，住戶違反第16條第4項規定者，由直
轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其
限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

【公寓大廈管理條例第16條第4、5項：住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。】

Q：甲男這傢伙經管理委員會多次促請其改善，依舊頑冥不靈、我行我素時，『一定吉』社區其他住戶有無大絶可以施放？
A：有的，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，透過管理委員會對於
甲男訴請法院強制遷離！
立法者考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對住戶居住自由及財產權之限
制甚鉅，這是為維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，同時
為了兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，所以要具備三個要件：
1. 須住戶有違反法令或規約之行為且情節重大。
2. 由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於三個月內仍未改善。
3. 並經區分所有權人會議決議強制其遷離。
甲男之行為顯然違反規約規定，破壞社區環境衛生，影響住戶之安寧，嚴重
妨礙社區之公共衛生、公共安寧及公共安全，所以在具備前面三個要件時，
可以對於甲男訴請法院強制遷離。

【公寓大廈管理條例第22條第1項第3款：住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。。】

▋【買屋NG大調查】別怕惡鄰居 專家：四大法爭權益 ✍🏼▋

千金買房萬金買鄰，就算精通風水的江柏樂，也曾碰到「鄰居」的NG情況，深受半夜清淨機噪音困擾，除了噪音，常見的鄰居狀況還有鄰居製造的臭味、煙味，占用公共空間等，甚至是鄰居家變成凶宅，都會影響自家生活品質。專家建議，若真的無法與鄰居達成共識，可依四大法爭取權益。

知名風水大師江柏樂因鄰居晚上一次開6台空氣清淨機運作，被機器聲吵的無法入睡，後來他送了鄰居10塊防震墊，和平解決了問題，不過不是所有鄰居的噪音事件，能僅靠協商就完美落幕，必要時也可以用法律捍衛自己權利。律師蔡皇其解析，若鄰居所發出的噪音是持續發生聲響，例如機器運轉、發電機等，可依《噪音防制法》請所在地之主管機關如中央為行政院環境保護署、直轄市為直轄市政府，進行稽查取締。

#噪音擾人社維法開罰
若噪音是不具持續性或不易量測，但足以妨害生活安寧者，蔡皇其指出，民眾可依《社會秩序維護法》請警察機關處理開罰，或是依《公寓大廈管理條例》請管理負責人或管理委員會制止，或按規約處理，若噪音已嚴重侵害居家安寧，亦可向法院提起民事訴訟請求賠償。

鄰居家發散異味也是令很多民眾無法忍受，蔡皇其表示，依《民法》793條規定，民眾是有權禁止他人氣味侵入住家，其情節重大者，也可以請求賠償精神慰撫金，但此類訴訟的困難處，在於如何舉證有異味侵入，以及是何人造成異味，建議民眾可在異味侵入時，請管委會人員或警察前往見證。
亦有不少鄰居是把公共空間也當成自宅使用，蔡皇其提醒，依《公寓大廈管理條例》第16條第2項規定，鄰居不得將自家的雜物堆在公共空間，若發生此類情況，經管理委員勸阻不聽，依《公寓大廈管理條例》第49條規定，將會處4萬元以上，20元以下罰鍰，住戶亦可依《民法》請求鄰居將雜物移去，並給付不當得利。

#鄰居變凶宅依民法求償
常聽聞凶殺案、情殺案、自殺事件，若鄰居家成為凶宅，造成自家房價下跌，中信房屋法務專員洪堯漢表示，民眾可以請估價師來估價，證明有因果關係，依據《民法》中侵權行為法規，主張房屋價值減損，能向凶宅屋主請求賠償，若凶宅是租客造成，則是由租客家屬賠償，但因為該項提告會有落井下石的感覺，所以鄰居請求侵權行為賠償案件較為少見。

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200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

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民眾辛苦一輩子好不容易才買到房子，遇到惡鄰居會天天提心吊膽，台中市議員何文海今(16)日市政總質詢指出，接獲許多民眾陳情，惡鄰的行徑層出不窮，如亂丟垃圾製造髒亂、噪音干擾、從高層丟物品下樓，僅單純報警處理，難以有效解決，建議市長盧秀燕能召集相關局處研訂「惡鄰居自治條例」以符合社區所需。 何文海表示，社區「公寓大廈管理條例」第22條有訂定所謂的「惡鄰條款」，皆先經由區權會決議再請警方介入或環保局處理。只是不論是依照「社會秩序維護法」或是「噪音管制法」主張，都必須有現場稽查及存證和3位證人，構成「公寓大廈管理條例」所指的「違反法令或規約之情節重大」之情形，才能訴請法院強制住戶遷離住所或拍賣其房屋，往往緩不濟急。且要自行蒐證對一般人民來說根本是難如登天。

何文海指出，對於一般透天房屋或未成立管委會的住戶，對於惡鄰居更是無法可管，每個人都希望有個安寧的居住環境，為維持鄰居間良好關係，大家往往選擇忍氣吞聲，即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應，也是不了了之，令民眾求助無門。 何文海說，近日接獲許多民眾陳情，因當事人涉及精神症狀問題，僅單純報警處理，尚難有效解決，精神衛生法中強制就醫條件亦過於嚴謹，因此建議市府召集相關局處研訂「惡鄰居自治條例」以符合現今社區所需，還民安寧生活的權利。