【買預售屋必了解這件事!客變到底是什麼?】
#預售屋族必看 #阿嬤也能看懂的懶人包
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近幾年買預售屋這個選擇越來越夯啊~
因為新房子耐震係數、消防等都比中古屋嚴格
再來重點是能夠分期付款!
從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間
依照各個不同時期按工程進度付費
讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族
可以將兩到三成頭期款分期繳納
減輕一次拿出鉅額款項的壓力!
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然而買預售屋有一些你一定要注意的事項
其中的「客變」就非常重要哦!
客變最大的好處是可以依需求客製化
包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等
但因為客變對建商來說實在是太麻煩了
所以在買房前一定要問清楚是否能客變!!
(很重要哦!!)
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如果確定可以客變 你也要客變
那到底何時要準備好相關的資料?要準備什麼?
客變流程又怎麼走?其中的眉角是什麼?
這篇一次告訴你!
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若有客變需求的人
文章中也有提及咱們公司的費用、服務內容~
有興趣的人可以再參考看看😊
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PS.大家傾向買預售屋還是新成屋~~?
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購買預售屋轉手換約,你該注意的幾件事:
近一兩年,市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜,致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。
但若有認真在找房就會知道:這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事,普遍需要倚靠關係,才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道,就只能等待接手已購戶的轉單了。
但購買預售屋換約跟成屋買賣,有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時,發現買方對於換約這件事不甚熟悉,甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來,分享給大家參考。
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1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時,以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可,但其實不是的。
你要付多少自備款承接換約,會取決於兩件事:
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商
換言之,如果第一手想賺很多,或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了,任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。
在這邊舉個簡單的例子:
假設第一手跟建商買1000萬,並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即:工程期間,第一手會按時間或工程進度,分期支付自備款共200萬給建商)。
那如果第一手在已支付120萬給建商時,他產生了出售的念頭,並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約,你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。
如果這個案子過了一年後都還沒賣掉,且假設第一手依舊只賺300萬就好,但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了,因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商,他已付款變多,你一次要拿出來的錢就更多了。
故,上述向大家說明了:你看售價1300萬的預售換約,自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已,你得準備更多。
2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後,從此就一帆風順了。
如果前手還有好幾期的工程款還沒付完,你要接著付。並建議在簽約前,清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。
如果還能客變,你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了,那在簽約前,你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議,若有不滿意的地方,留到成屋後再自行找廠商修改。
3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音,故跟所有的已購戶約定換約的限制,我們常稱作"綁約"(如:蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。
如果是有綁約的預售案,你還是能跟前手談價及交易,先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化,對彼此有個保障),等時間到了再去建商那邊換約。
但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少,建商是不會管的。當然,如果任一方跳車或出事了,建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚,這件事就變得非常重要。
另外,如果距離可換約的時間還很長,強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約,要是錢被嘎走了,對你完全沒有保障。當然,也可能前手相對強勢,覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會,故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談,才讓你安心了。
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以上是預售屋換約的大方向。
預售屋換約交易的條件彈性很大,沒有一定的制定內容,雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念,不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員,當你不吝地把回饋實值化,就是對他最直接的肯定了。
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預售屋和新成屋有合約審閱期,為什麼中古屋沒有合約審閱期?
簽約後,不想買?是可以的嗎?
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Hello 大家好,我是邱愛莉
謝謝大家上次,在我們影片下面留言:中古屋有沒有,合約審閱期呢?
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