▌#哥本哈根的童年 ▌#兒童城市
難得假日,#孩子能在城市中找到去處嗎?哥本哈根為了讓每個人能夠健康快樂成長,並從中學習未來融入社會的知識技能,有意識地 #將城市空間分給兒童。在這篇文章中,作者從「#公園綠地」、「#人本街道」和「#非典空間的參與式設計」三個面向,分享哥本哈根城市空間設計的思維,她認為「...更花時間對兒童青少使用者產生興趣,且願意從中再次學習童年生活的奧義,才有可能將台灣城市的生活風格,更朝向『為了孩子規劃,就等同於為了每一個人規劃』設計概念的『#人本城市』去前進。」
https://eyesonplace.net/2021/09/20/18335/
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平 香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯...
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非典空間的參與式設計 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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雖然「#新竹動物園」在2019年底早已風光開幕,也成為IG熱門的打卡聖地,但因為開幕初期的人山人海與後來武漢肺炎爆發等因素,便沒去實地訪查。因為新竹動物園的空間可以說是「#台灣最早的動物園」,整體規劃可追溯到日治時期,這次終於有機會去體驗觀察一下這個特別的空間。我們今天就以 #影片實境走訪的方式,來感受、觀察、探索、分析新竹動物園,從城市政策、動物園文化史、空間與建築變遷面向,來認真逛玩動物園。
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▓ #新竹之森的政策論述
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從2017年開始,新竹市政府開始提出他們的城市願景,以「#新竹之森」作為城市發展的主軸論述,展開一系列圍繞著「水」與「森」的都市規劃,試著從啓蒙市府與市民美感的思維力,推動美感教育,讓新竹市邁向更雋永的城市,創造城市品牌。可以見到「美感」是「新竹之森」論述所強調的關鍵面向。而這個視覺性、感受性便實踐推展於各種的實際規劃上,新竹動物園當然也是。
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▓ #日治時代的新竹兒童遊園地
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重整了三年,新竹動物園於2019年底重新開園,因令人驚艷的美學設計,吸引大量參觀人潮。新竹市立動物園,是目前臺灣原址現存最老的動物園,1935年,為慶祝新竹街改為新竹市五週年,由市民捐款興建「#新竹市兒童遊園地」。1936年8月,日治時期新竹州新竹公園內的兒童遊園地正式開園,園內附設動物園區。對照今昔園區規畫,基本格局與範圍變化不大,遊逛園區可以清楚體驗到時間流變下的空間更迭。
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▓ #近代動物園的發生
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要談動物園之前,要先稍微認識一下日本「遊園地」的發生。研究者若生謙二(1984)羅列了日本動物園的發展史:
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1. 見世物園地時代(江戶時期中末)
2. 山下町博物館時代(明治6年頃~明15年)
3. 上野動物園開設與展開時代(明15年~明治42年頃)
4. 京都、大阪、名古屋動物園開設時代(明治30年代~大正末期)
5. 電鐵資本遊園地型動物園開設時代(昭和初年~昭和17年頃)
6. 戰時體制時代(昭和18年~昭和22年)
7. 地方自治體動物園開設時代(昭和23年~昭和30年頃)
8. 昭和30年代以降的動物園
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最初的動物園,起於江戶時代賞玩「見世物」的奇觀娛樂,有點像是台灣觀光區會出現的「搜奇博物館」,讓人觀看一些稀有的(動)物,例如「大阪孔雀茶屋」(中藤保則,1984)。這樣的遊園地展開,興於日本大眾城市發展初期,提供都市娛樂空間。這股風潮在「電鐵資本遊園地型動物園」時期最為高漲,也是日本近代動物園典型,北海道知名的旭山動物園是代表之一,強調「休閒」與「娛樂」,讓大眾可以「#愉快地觀賞動物」。(若生謙二,2010)
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▓ #動物與戰爭
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台灣的動物園始於日治時代,如圓山動物園、新竹動物園等。除前述電鐵公司出資建立的動物園,所帶著的大眾娛樂功能,動物園的設置,也說明著日本強化民族國家與殖民治理的特質,透過動物展示、自然知識的掌握,展演與宣傳國家權力。新竹兒童遊園地裡的附設動物園,在戰爭時期,被遷移到台北圓山動物園寄養。
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新竹兒童遊園地一方面顯示了日治時代末期專業化、大型化樂園休閒機制的誕生,園區內以「#散步」、「#觀賞」、「#參與」的空間設計與裝置,形成了台灣民眾現代休閒生活的經驗與方式。但也還是可見到日治政府將公共休閒視為社會教育的一種方式,官方制定的休閒娛樂和公共設施,成為執政者推行其教養和教化工作的工具(徐聖凱,2019)。而被遷移到圓山動物園的動物們,也化身為提升戰爭道德(war moral)的代言人,以「大象」為例,大象同時被作為是「觀賞動物」與「戰場駝獸」,連結了後方與前線的戰爭心靈(鄭麗榕,2013)。
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直至戰後才又重新開放,逐步成為後來的新竹動物園。因此我們可以在新竹動物園裡,看見舊大門、噴水池、黃魚鴞欄舍等歷史建築,其保有日治時期到現在的空間軌跡。
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▓ #沒有籠子的動物園
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跟著動物園的發展觀點一路走來,可以鮮明地感受到這類「園區」對大眾集體休閒生活的形構。同樣地,在「新竹之森」的美感論述下,建築師邱文傑延續新竹城市願景,打造了一個設計感、美感十足的動物園空間。建築師強調,新竹動物園是一個「沒有籠子的動物園」,以「動物」為中心的園區設計,讓大眾可以更親近地參與到動物的生活中。
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新竹動物園的空間設計十分有層次感,在視野上,創造了一個具體而微,又開闊流暢的空間,從大門進入開始,高起的平台俯視動物園整體,旋即進入的地底親近動物的生活,小河水岸不時出現在散步的路線上,樹木與丘陵所構成的層次感讓規模不大的園區有豐富的身體參與。各時代的舊有建築物有意識、有意義地被保存下來,例如日治時代的豪華大門、大象綾子的故事屋、開放給人類使用的大鳥籠,整體而言,對人類的美感而言,是很好的「公園裡的動物園」。
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▓ #動物裡的公園或是公園裡的動物園
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對於動物而言,棲息空間或許還是稍嫌狹小或規畫不妥,這方面我並非專家,可見《沒有籠子的動物園,圓了誰的夢?從改建後的新竹動物園談起》(https://wuo-wuo.com/report/57-comment/1106-hsinchu-zoo-opinion)。不過,在遊歷新竹動物園時,可以明顯地感受到動物與人的距離被拉近成一種參與關係,像是走進公園碰見動物,這與現代動物園科普式的知識展示不太一樣。究竟「#動物裡的公園」或是「#公園裡的動物園」哪一個更好呢?值得大家去動物園拜訪時感受一下、思考一下。
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🗂 #參考文獻
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1. 若生謙二(1982)。近代日本における動物園の発展過程に関する研究。造園雑誌,46(1),1-12。
2. 若生謙二(2010)。動物園革命。岩波書店。
3. 中藤保則(1984)。遊園地の文化史。自由現代社。
4. 鄭麗榕(2013)。戰爭與動物: 臺北圓山動物園的社會文化史。師大台灣史學報。
5. 徐聖凱。(2019)。日治時期臺灣的公共休閒與休閒近代化。臺灣師範大學歷史學系學位論文。
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4. 京都、大阪、名古屋動物園開設時代(明治30年代~大正末期)
5. 電鐵資本遊園地型動物園開設時代(昭和初年~昭和17年頃)
6. 戰時體制時代(昭和18年~昭和22年)
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▓ #動物與戰爭
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台灣的動物園始於日治時代,如圓山動物園、新竹動物園等。除前述電鐵公司出資建立的動物園,所帶著的大眾娛樂功能,動物園的設置,也說明著日本強化民族國家與殖民治理的特質,透過動物展示、自然知識的掌握,展演與宣傳國家權力。新竹兒童遊園地裡的附設動物園,在戰爭時期,被遷移到台北圓山動物園寄養。
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直至戰後才又重新開放,逐步成為後來的新竹動物園。因此我們可以在新竹動物園裡,看見舊大門、噴水池、黃魚鴞欄舍、石燈籠、狛犬等歷史建築,其保有日治時期到現在的空間軌跡。
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新竹動物園的空間設計十分有層次感,在視野上,創造了一個具體而微,又開闊流暢的空間,從大門進入開始,高起的平台俯視動物園整體,旋即進入的地底親近動物的生活,小河水岸不時出現在散步的路線上,樹木與丘陵所構成的層次感讓規模不大的園區有豐富的身體參與。各時代的舊有建築物有意識、有意義地被保存下來,例如日治時代的豪華大門、戰後的大象綾子的故事屋、開放給人類使用的大鳥籠,整體而言,對人類的美感而言,是很好的「公園裡的動物園」。
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🗂 #參考文獻
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1. 若生謙二(1982)。近代日本における動物園の発展過程に関する研究。造園雑誌,46(1),1-12。
2. 若生謙二(2010)。動物園革命。岩波書店。
3. 中藤保則(1984)。遊園地の文化史。自由現代社。
4. 鄭麗榕(2013)。戰爭與動物: 臺北圓山動物園的社會文化史。師大台灣史學報。
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