想開書店的你,可以參考這篇「開店指南」
作者是 沒力史翠普yucaio
如何開一家書店 & 二手書店
文 / 沒力史翠普yucaio 古本屋女主人
書店跟二手書店同質性很高
從低階到高階有很多細微的差異
不過,就算對這個再有興趣,老話說在前--
書店真的不好做,要做要有熬個幾年的心理準備,開店其實真的很簡單,長期經營就非常非常難了。
一、書店
(泛指一般賣書的小型書店,加盟部分我不了解,請洽各大連鎖書店)
1.地點:一般小書店學區only
(獨立書店看狀況,除非在很多文青會特別來朝聖的區域,例如靠近某些特色咖啡館,不然胡亂開在神秘巷弄裡其實會等不到客人喔,地下室也不宜)
上班族雖然也會買書買文具,但因為下班之後整個區域就空蕩蕩了,學區作息較早,若跟住宅區混合,就可以開得晚一些喔。
一般個人租房子住是兩個月押金,但店家大多是三個月押金,一般來說店家很少只簽一年,大多都是三年五年,甚至有十年一簽的,長簽可以壓低租金,也可以讓自己不用煩惱房子租下去,裝潢下去,生意剛要起步卻不得不退租之類的問題。(另外其實店家是很不適合搬家的業種,稍微搬家一下,就算還是同一條路,生意都會掉很多,所以能拿到一個穩定的點是很重要的)
另外在選點部分也要注意,每一條路都有分陰面跟陽面,不是跟鬧鬼之類有關,而是買氣上的差別。
例如有些路大多人只走某一邊,這一邊的店家跟商業可能就比較發達,另一面可能就會略差一點,開店開在陽面讓客人順順的走進來也是很重要的喔。
而且每一條路都有基本的設定,通常都是早期聚落生成時就不知不覺定下來的。例如有些街道醫院診所特別多,有些街道飲食店特別多,有些則是中藥店或是其他流行產業比較多,靠近學校跟捷運站的點非常昂貴,但因為人潮夠多,其實開二樓也OK(不過招牌一定要超級明顯!!)或是一樓空間小一點,但二樓以上承租空間較多,也是不錯的選擇
不過不是靠近學校或捷運就好,如果人家出了學校跟捷運,主要人潮卻不是往自己店的方向走,而是另一個方向,可能就沒有那麼適合開店喔。
另外,學區型書店開靠近補習班安親班還不錯
租金的部分跟水電部分是固定支出的成本,可以壓低就壓低,但是不可以因為要省水電費就把燈關得暗暗的,這樣沒人敢進去啊!!
2.裝潢:同租書店一樣,可以找木工訂做書櫃,可以用組合OA式的書櫃(例如IKEA,但要注意書櫃的隔板不要太寬或太薄,書裝久很容易凹陷) 陳列架展示櫃等等環河路都找得到,網路上也買得到二手的展示架與書櫃,有心要做,硬體成本能降低就降低,這是絕對有益無害的。
招牌很重要,但是不一定要花很多錢,多比價幾家,就會找到便宜的,設計部分除非是刻意要做整體CI的設計(LOGO/招牌/名片/裝潢/周邊衍生),設計這些東西會花上一大筆,嚴格來說如果只是要開店真的不需要花那麼多,但是如果是要做比較有情調跟味道的小店,基本設計是很需要的。
如果沒經驗也沒有錢請設計,那就請把你知道的所有中大小型書店都逛一圈,看看人家怎麼陳列,店面怎麼設計,甚麼東西放靠近櫃台,甚麼東西需要鎖起來,動線與書的比例原則是甚麼(例如有些店漫畫輕小說特多,有些店幾乎沒有書,有些店幾乎沒有文具,都跟客層與當地的消費習慣息息相關。
不過因為太有設計感而空蕩蕩其實真的很不適合書店,因為客人可能遠遠看覺得沒生意或沒東西就不想進去,久而久之,生意要做起來難度也比較高,假使你的空間沒有特別的主題可以吸引消費者想逛,要吸引陌生客變成熟客,相對來說不容易。
3.商品種類:
*雜誌,各類書籍(按照書種可以跟當地大盤配合)
一般來說,除了自費出版的書籍之外,大多數的書都是沒辦法直接跟出版社拿的(出版社通常跟大盤都有簽約,不能擅自越過中盤給書出去),真的去拿了也不見得拿得到漂亮的折扣,一般中大盤給下來的價格大約也只有七折到八折,還曾聽過八五折的,進價八五折的書光是不賺一毛錢的賣也遠遠輸給小博,書種不比小博多,折扣不漂亮,其實很難靠賣書賺到啥大錢。
因為每一本都只有微薄利潤,還得支付房租人事成本等費用,雖然大部分的書都不需要買斷,退書還是可以退回中盤,不過來往的票據也不是小數字,要做就要有光是賣書賺不到足夠的錢的認知。畢竟開書店並不是開圖書館啊。
需要中盤資料,又問不到的話,可以翻開書後面的版權頁,打電話去總經銷問就可以問到當地配合的中盤窗口了喔。
*文具禮品:這算是書店的金雞母。不過學童多的地方失竊率也特別高,遭竊的損失也得算進成本中,這是最悲催的部分,除了基本筆,橡皮擦,立可白之外,筆記本與玩具還有杯子布偶等等等雜項是一定要的,光是這些就可以帶來薄利多銷的利潤,是一定要做的!!
另外也有一些店家除了文具本身之外,還進了很多小零嘴與39元均一類的大小商品,節慶時也要進跟節慶有關的禮品(例如聖誕節就是耶誕卡耶誕樹,萬聖節就是面具南瓜類,春節就是春聯跟掛飾之類的)
附帶一提最近幾年大人們迷起手帳與文具,也會成為文具部分的大戶。
(這篇文章是 2012 年 2 月 13 日寫的)
這也是有盤商固定在做的,一律以票據往來,依商家與合作項目不同也有不同的結帳付款日
*複合經營:油煙類的產品不是那麼適合,有些會結合彩卷行(只需要一個櫥窗的空間),有些會結合飲食,不過通常飲食店需要空間,書店也很需要空間,做內用很容易互相干擾,做外帶比較適合。
*額外開發的項目
1.寄售的手創商品&獨立出版的書
這個因為單價比較高,不見得是跑得動的商品,但絕對是增添門面光彩的東西,因為很容易跟一般平價文具撞到,所以一般來說都是獨立書店或是特色書店才會特別進。
一般來說視情況可與創作者談幾個月結一次或是買斷等等合作,商品種類主要有卡片,筆記本,明信片,筆記本,手工書衣....等,想開發新種類的話可以上網找或是去創意市集逛逛,當然也有人上淘寶買然後偽裝是創意商品的,不過製造方的簡體字可是騙不了人的。另外淘寶來的文具很多都是仿自韓國10X10品牌,其中有一些貓咪的品牌已經正式引進台灣,所以販售也可能會遇到品牌商檢舉等等問題。
2.特殊折扣書
例如69元書籍或是39元書籍,很容易可以在夜市看到
這種書大多都是倒店清出來的,也有出版社為了清庫存而丟出來,共同特徵是書的下面會被畫上紅色或藍色的一槓,書種以語言書與童書為大宗,還有一些沒聽過的小出版社的書,有很多因為一直壓在倉庫裡,書況還不錯,不過因為相關書籍同質性高,量大可以壓很便宜(但銷貨會很痛苦)
這類折扣書最常見的就是租下一個臨時店面辦書展,去這種地方批書大多都得透過介紹,如果真的找不到門路,就去跟臨時小書展或是夜市攤的老闆聊聊,混熟了要進貨就不難喔
3.DVD
同上 跳蚤市場可以逛逛,家樂福光南能買到的二手DVD上偶而會出現批發商的資料,試著查查看打去問或是到處問問,也許會得到答案 不過書店賣這個的比較少啦跳蚤市場會出現的攤商大多都是去切倒店貨,所以成本低,但是強片率也不高(因為都上網賣掉啦)
前期成本:
租金+押金+裝潢(確定租下開始裝潢前,請先去做一張紅布條,如果不知道甚麼時候才能弄完開幕,就打上XX書店即將在此為您服務(俗歸俗,很容易吸引過路客跟附近居民的注意喔,曝光度很高),裝潢得差不多,開始進貨上架時,就可以開始派報發傳單了,要做折扣就好好做(文具禮品誘因比書大)
店的營運成本:租金+水電費+進貨結帳費用+人事成本
人事成本部分,其實就算是名牌書店的起薪也不會很高,一般最好的是兩萬出頭,普通的是兩萬以下,也可以直接請時薪工讀生(雖然政府規定現在起薪不能低於150/一小時 之類的,但還是有低於這個數字的) 不過有一兩個正職或老闆本尊坐鎮其實是比較好的喔。
人事成本或是店租成本最好不超過總收入的一半(一般來說大概都是各佔三成),不過很多店其實人事就會吃掉一半的錢,也會形成一定程度的營運壓力喔。
宣傳:
1.開店前的紅布條,開店時的DM宣傳或是宣傳車
2.網路宣傳:其實效果沒那麼好,就算做了粉絲團也不見得衝得到粉絲,衝到粉絲量也不等於會來買的人,比例大概是一百分之一,也就是一百個粉絲裡面可能只有一個會來消費,網路上的知名度不等於實際的獲益,這點請千萬要注意。書店真正依賴的是附近需要的客人,反而不是靠網路客人,不過網拍或商店街可以加減做,至少可以讓有些客人到店來取,不過網拍客人追低價或少見商品也是很正常的,有時也會遇到殺價(反而進店的客人比較不會殺)
至於二手書店部分,大致上跟前面書店寫的差不多,每一家書店定位都不一樣,實際上販售的書種與內容也會有差別
有些二手書店會很努力辦活動試圖增加人潮,或創造一種很有sense的FU,但其實很多人來這邊辦活動都是衝著免場租(想想誠品可怕的場租價格,令人不寒而慄啊) 的確可以帶來一些人潮,但人潮不等於購書的錢潮,反而可能因為塞滿活動而讓客人不願意走進來(會直接掉頭就走)
二手書店的成本結構跟一般書店比較不一樣,書的來源也不一樣。
通常二手書店的來源有幾種:
1.到府收書:最好有壯丁可以扛書,或是有車可以接送,沒有配合的貨車也可以找計程車幫忙(不過要先溝通清楚,有些計程車司機非常惜車,並不會接這種case) 到府收書分成現場估價完畢結現金然後再把書搬走,也有先讓書店扛回去再精算書價匯給客人(或是店取現金)
2.店內收書:數量會比到府收書少,店家需要已經累積一陣子,才會有客人知道可以拿來賣,而且因為大多數人都很怕麻煩,所以就算真的拎出來數量也頂多幾十本,很難收到大批的,不過有時會撿到好貨喔XD 風險是,有客人會把從新書店偷來的書拿來二手書店換現金,曾有人當場被尾隨而來的新書店店員抓到。
3.神秘恐怖箱:由客人主動寄出,二手書店估價完回報,但是會收到很微妙的東西,例如整箱佛書或是不知道是甚麼東西的書,也有整箱都是泡水書之類的可怕事件
4.資源回收場:全台資源回收場大概都有主要配合的二手書店了,一般全新的二手書店想要搶這條線基本上是搶不到的。而且剛開始接觸時為了要能夠拿到好書,常常得吞下一些根本不能賣的書,一般來說,書況最不好的就是資源回收場,但成本的確也是最低的
5.店家批書:熟識的同業或是其他地區的書店,有些朋友剛開店時因為缺乏單一書種,會去找同業下整櫃的某類書,扛回去自己店裡充場面,通常同業夠熟是可以拿到折扣,但是折扣也不算很多,也算是開業成本之一。
6.超商收書:目前分成兩大系統,小單位的經營人是沒辦法搶大餅的,最好的方式就是去跟人結盟。
7.切書:回頭書,折扣書,跟出版社買庫存書,跟同業一起瓜分歇業二手書店的書之類的(一起去把整家店的書吃下來,不過切書這個機率不高,而且常常好書都沒了)
估價方式:
1.秤斤
2.略估
3.一本一本估
秤斤不用說,就是論斤的,常見於很小很老的二手書店,略估的話有時是先分類,然後一堆一堆算,例如一整堆書因為都是無效書所以整堆只算50元之類的。一本一本估的話....
基本上因為現在不只賣書激烈,連收書都很競爭,許多大大小小老店新店都會遇到收不到書的問題。一來是因為讀書人口有限,二來是因為年輕朋友可能就直接丟網拍賣了(或是讀冊生活也很認真在投入賣二手書的這塊市場)所以當一本二百多元的書賣給二手書店可能只有二十元,自己上網拍賣至少還能賺到錢的狀況下,二手書店要收到書也就更加困難。
前幾年炒起的絕版書熱潮,讓少數某些書的價格飆得非常高,這是拜網拍所賜,但凡是越流行,越會退流行,凡是珍本炒高價,也會遇到一個瓶頸,當一本書很少人知道,他又很有價值時,當然可以炒到高價,但願意花高價去買的有幾個人(中間還有一些是買回去再創新高價的大陸珍本書商)珍本並不是孤本,當市場出現第二本第三本,當少數知道的人都已經持有時,還有誰會買?這個經驗與知識是否能夠傳承?還是仍然只有幾個人知道?
珍本書的確是可以賣到比較高的利潤,常聽說有人買了一本書可能是20~200元,但是賣了三五千,也聽說過有人高價買了,但出脫不了,最後還是只能壓在書架上,(某種程度上也算是被書套牢了) 而且珍本書比例其實不高,一本賺三千不等於本本賺三千,這兩個之間差距是非常大的。
真正支撐起一家店的,恐怕還是基本類的書籍。
一般來說,由於珍本熱的關係,許多二手書店主攻的是文史哲乃至社會學類的書籍,但文史哲或社會學最容易面臨到的問題是買的人少,一般實用生活類的書籍雖然跑得動,但會有時效性的問題,有陣子翻譯小說火紅,翻譯小說也賣得很不錯,但是過了熱潮書還是會停下來。各種書種都會有他的旺盛期跟停滯期,也都會有賣得好跟賣不掉的時候
當一家書店的書架上停著你上一次跟上上上一次都曾看到的書時,多少就會覺得此店生意不好&沒新書
其實我常覺得人好奇妙,當家裡只有一兩百本書時會覺得書好多,每一本新書都很新奇,但當二手書店裡面有幾萬本書時,我們在搜尋是找自己想要的書,凡是找不到或是自己想要的書種書很少甚至是沒書就會覺得這家店書好少 但也許老闆昨天才剛進了幾百本書,只是小河入大海,魚是沒感覺的(挖鼻
二手書店另外一個瓶頸是,收書收不到想要的書
通常二手書店的票房毒藥是:
幾百年前的商業書&健康書籍,幾百年前的寫真集(字畫跟畫冊有時候可以賣出漂亮的價格,但明星寫真或漫畫畫冊就.....)
多年前紅翻天的大書,人手一本那種(例如達文西密碼,例如哈利波特,例如超級成功學之類的東西)
零散的漫畫跟言情小說翻譯小說(很難賣掉,因為買家會很要求書況,可這種書書況通常最不穩定
佛教書籍,善書等等(客人還會振振有詞說對啊這是文學書)
在二手書店跑最好的書應該算是新書,新書越多客人越嗨,生意也就會越好
不過新書並不好收,書況好的書也是,畢竟二手書店並不是新書店,要有新書除了書店想辦法去壓低自己利潤拿之外,就是等客人丟出來賣,可剛花幾張鈔票買新書的客人要用幾十元把書賣出來是很難的。
成本結構方面,也是房租水電(其實還有稅金,我剛剛好像都沒提到稅金。月營收平均二十萬以下可以辦免開發票,也可以只登記行號免登記成公司喔,一樣有統一編號章,一樣要繳營業稅,只是不需要開發票,但沒發票對於需要報帳的公司型客戶來說就有點不方便了)以及人事成本跟進書成本
雖然一本書進價成本可能才三十元不到(約一折,有些店家收新書會給到二折,不過一般都是一折或一折以下),平均可賣書原價的三折到五折(超過六折大家就不太想買了,除非有會員卡再打個八五折之類的)看起來好像很賺,而且比新書店還賺對不對
但其實人事成本房租稅金跟進書成本,以及最驚人也最可怕的庫存成本,都得在這大約只有三折的空間裡轉出來。
收不到書怕沒生意,收到書怕賣不掉,大概就是二手書店真正的瓶頸所在吧
其實開一家店真的不難,營運過程中大大小小的磨難才是經營的真正考驗。
當然每一個想開店的人都想說自己應該會很順利就賺到多少多少,沒人會一開始就唱衰自己說自己會賠慘的,不過知道了最糟的狀況,開店前先試著全盤了解,包含也應該準備好一定程度的周轉金,避免自己常常跑三點半或發不出薪水,也是非常重要的事情喔!
目前有一些店已經開始做一些複合的嘗試,例如靠餐點賺錢,書當搭配,或是做外帶吧台,或是在角落做一個咖啡館,限制要結帳書籍才能帶進去之類的,也有試著辦展辦活動的,不過辦展辦活動嚴格來說效益不大(只是老闆似乎會比較有面子)因為來參加活動的人只會把書店場地當成是一個場地,並不會很認真當成是書店,活動結束大多數人也就只會匆匆離開,會留下來逛店順便結帳的也很少,所以啊~人潮啊人潮,多少老闆希望這些一個個人頭都可以變成白花花的鈔票
有志要跳入書店坑的朋友們,請多多加油啊
好的地點絕對可以創造很棒的營業水準,新舊書混賣或是盡可能創造各種銷售的可能也是存活下去的方法之一,開店當老闆,虛榮一定會有,只是那個虛榮可能只夠人撐個半年一年的,過後每一天都要面對數字跟現實的問題,很多人開了店之後都會發現原來苦熬的時間比賺錢的時候多太多了,但一直到處抱怨也不是辦法(也會嚇跑客人)還是要多多想辦法讓店賺賺賺發發發啊
加油囉 ^^
以上 XD
「水電名片參考」的推薦目錄:
水電名片參考 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》,是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥,一起分享彼此的成功與失敗案例,藉此教學相長的一個交流會,固定每周四下午4~5點舉行。
只要你加入美商ERA平台,即可享有參與資格,招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行,報名專線:0986-289-679陳先生。
【學員A-屋主,您在哪裡?】
某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單,想找屋主,調謄本查詢戶籍地址後,仍舊找不到屋主,該怎麼辦?
答:這間房子目前在市場上沒有在賣,A認為若開發到應該有機會簽到專任約,只是單憑「斷水電」通知單,無法推斷屋主缺錢想賣房,建議直接去開發市場上現有物件比較有效率,除非有誠買家指定「就是要這一間」,否則別浪費時間。
另外,關於找屋主,正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本,拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外,別無他法;至於檯面下的作法,會議上有分享,就不文字化了。
【學員B-凡事不要自我設限】
《等新買的預售屋蓋好後,才會比較想賣?》
某屋主已委賣自住房,同時買了預售屋,屋主曾對B表示,要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後,售屋動機才會比較強,B覺得頗有道理,總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧?
於是B也就不怎麼理會,沒想到,隔沒多久房子竟然就賣掉了,屋主還真的先跑去租屋。
心得:人的想法,時時刻刻都在變,縱使今天屋主價格硬,說不定明天缺錢就變軟,所以要定期關心,如此一來,屋主的心態若產生變化,你才能及時掌握。
《屋主說過,堅持2戶一起賣嗎?》
某物件是2戶打通的產品,屋主堅持兩戶一起賣,某買家喜歡這個物件,但坪數需求和預算考量只夠買一戶,想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶,何況若只賣掉其中1戶,屋主還要重新把牆隔起來,很麻煩,於是婉拒買家。
沒想到,買家竟然透過別家房仲去談,而且還真的只買到1戶而已!
心得:不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒,無形中喪失許多機會,買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅,作為房仲的你,一定要讓買家感受到,你願意去試、願意幫客戶努力過,否則,買家一定會去找別家房仲談。
【學員C-遠距離影本簽名,有其法律效力嗎?】
最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外,一個要下斡旋,一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去,簽名完再寄回來嗎?用傳真簽名回傳,或者是掃描成PDF檔案mail過去,客戶自行列印下來簽名後,再傳回來,這樣不行嗎?
答:依照民法第一百五十三條:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」去市場買菜,直接現金交易,法律行為也算成立,也不用特別另立契約。因此,不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」,用傳真機將文件傳送給對方,或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱,當然都可以。
不過,當其中有一方要作怪、或想否認契約時,就又回到舉證上的問題了,因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證,最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本,避免爭議。
更詳盡的解說,可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html
【學員D-跟屋主本來就認識,卻簽不到委託?】
D跟屋主本來就認識,算是朋友,有賣屋需求,屋主自售於591售屋網,同時也委託了某家房仲公司,於是D用「多一家委賣,多一個機會」的說法爭取委託,但是遭到屋主婉拒,不解原因為何?
答:如果只有屋主自售,可以理解屋主不想付服務費,但屋主也有委託別家仲介賣,而D與屋主是朋友關係卻簽不到?研判應該是屋主認為D尚是菜鳥,經驗與專業度都不足,因此不放心委賣,建議D做好功課,提升專業度,言談之間讓屋主感受到可以信任,應該就有機會。
【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】
跟上禮拜的理由一樣,因為名片還沒拿到,所以還在等,目前仍沒有問題......。
經詢問,發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚,已要求做功課,下次分享報告。
【學員F-房屋漏水保固期?】
某間房子屋齡7年,買家去年買的,1年過去了,屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂,導致樓下住戶天花板漏水。
問題1:屋齡才8年,未滿10年,房客認為「還算新」,能否向當初建商求償?
答:很難,因為建商通常對於建案的保固期為1年,好一點的3年,偶爾會有出現地方型小建商保固5年,主要是為了提升知名度、營造好口碑,這已經是最長的保固,一般來講不會超過3年。
問題2:新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎?
答:可以,根據民法,房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字,是發現,不是發生),並在6個月內通知前屋主,賣方都必須要負責賠償。但,有前提,就是這個漏水,在購買前就已經存在。因此,買家必須要負舉證責任。
如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年?不懂的菜鳥仲介,以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任,其實這是無效的約定;而實務上的做法是,在簽訂買賣合約時,買賣雙方約定「賣方於交屋後,願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。
詳細說明,可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278
【我】
《價格預留空間,是為了感動服務?》
某間房出租,月租金1萬元,底價9000元,房客出價8000元,差距1000元。身為房仲的你,你會對房東怎麼說?如實呈報?還是預留空間報低(可能先講7000元)?同樣的,對於房客,你會如實呈報房東底價?還是報高?原因理由為何?
答:關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」,已於會議中分享,就不文字化了,重點是,倘若你對於價格上有所「鋪陳」,記得,關鍵在你的「出發點、心態」是什麼?
如果你是為了想要成交賺服務費,你講出來的話,就會是「惡意欺騙」;如果你是為了要圓滿成交,讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服,那就是「善意謊言」。
心態不同,表現出來的言行舉止就會不同,客戶是會感受得出來的,萬一不小心被揭穿,結果也會不同。
《定金多寡,要符合比例原則》
最近成交一個月租金3萬元的租案,整個過程算圓滿,唯獨在簽約當天出現服務瑕疵,導致客戶不舒服。
第一天:客戶已匯5000元定金。
第二天:討論租約內容,並約定好明日晚上8點簽約。
第三天:......↓
白天,房東問,簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月,共9萬元?經詢問,房客表示隔天白天再匯,於是,房東開始緊張。
房東認為:簽完約就等於合約生效,但卻只有定金5000元,距離9萬元差距8.5萬,還要等到隔天白天才能收到匯款,覺得沒有保障。
房客認為:若用現金,萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔,怎麼辦?簽約前,房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶,不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款,金額都有上限(頂多5萬),這樣對房客而言,等於是「付定金一次,簽約晚上ATM轉帳一次,隔天白天還要再轉帳一次」總共3次,次數太頻繁,沒有一次到位,房客覺得很煩。而且簽完約之後,房客還沒拿到鑰匙,房東到底在怕什麼?應該是房客比較沒保障吧?何況簽約是晚上,隔天白天再匯款,不也是稀鬆平常的事情,幹嘛那麼急著要錢?
心得:兩邊我都用同理心,兩邊都沒錯,錯在我忙中疏漏、經驗不足,沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張,因此我學到了,以後在約碰面簽約時,要事先搞懂房客的付款方式,簽約當下付現金?還是簽完約後用匯款?若是後者,房客在簽約前,至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。
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