【龔成問答信箱】（Q21801-Q21820）
Q21801：
龔 Sir, 岩岩上完你的投資班，多謝你悉心既教導，真係獲益良多！
我上完堂之後有d問題想再請求下你
1. 想問下「盈利」同「股東應佔溢利」分別在於咩？因為我記得你講過佢地是不同的，尤其想自己計 EPS等等數據既時候應該點揀？
2. 另外見到有同學問你增長率既時候，你用左年度化增長率 (上堂時都唔見你講過）而唔你用複式增長率 (CAGR)去計，想問下應該咩時候用邊個？
因為增長率不同，有代表性盈利可以差好遠
e.g. 388
年度化增長率:
5年增長 (9.11-4.76)/4.76 = 91.4%
年度化增長率: 91.4%/5 = 18%
CAGR:
(9.11/4.76)^(1/4) -1 = 17.6%
感謝龔 Sir!!!!
龔成老師︰
1) 財報上「盈利」，多數係包含「股東應佔溢利」和「非股東權益」。前者，就係股東真正可分到的盈利部份，也是你用來計算EPS用的。
後者，係一些非集團可佔有的盈利部份，這部份會在集團盈利中除去。
2) 其實2者係一樣，個計算方法如下。
(9.11 / 4.76) ，再開方(5-1)，只後將答案再減1，就係得出個增長率+17.6%。
你見之前18%，只係我將小數位進左位，其實背後答案係一樣+17.6%。
------------------------------------------------
Q21802：
龔sir你好，我想請教一下你。我買股票已有一年多，但資產不是升值很多，甚麼很多資金都放在股票裏拿不出來。因此想問下你我而家的投資組合是否有問題：
0005 @800股 (36.28)
883 @4000股 (8.11)
1211 @500股 (192)
2013 @2000股 (12.6)
3800 @1000股 (3.65)
6618 @100股 (110)
9633 @600股 (66)
9988 @100股 (287)
我覺得我買ge股票都好散，每隻都買小小咁，如果我而家加注，應該買邊隻？另外，我亦考慮買一D收息股或儲蓄保險，有穩定的資產增長。
麻煩龔sir有時間可以比Ｄ意見我！感謝！
龔成老師︰
投資股票，就等同買入一間企業，就算再優質的企業，要時間去升值。1年只係一個短期的時間，你唔好預期會有明顯的效果。
我地係投資增值時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
你現時持股，大部部都係有質素和增長力。若你係年青至中年人士，這些股票係合適。
但收息股(包括匯控 - 0005)類，就不宜持有太多，因為佢主要係收下息，增長力較弱，會拖慢你財富增值效果。
"保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。
但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。
中海油(0883)質素中等，不宜持有太多。
其次，我發現你好集中係潛力股類(除了0005, 0883, 3800外)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
就算你偏向年青，潛力股都只可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
未來時間，你先要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
而持股中，保利協鑫能源(3800)係較麻煩一隻。現時暫時停緊牌，因為佢仍未出到業績，將公佈業績的日期延遲了幾次。
最近現任核數師更請辭，我對這類股票，會較有保留。但由於現時停緊牌，暫時乜都做唔到，只有等。
初步睇佢的財務數據，都幾弱，相信日後就算復牌，股價都會受壓，要有心理準備。
------------------------------------------------
Q21803：
呀sir! 其實我好認同您 投資係長線 唔係短炒 所以我將來投資果喲優質股 我都會長擺係到 如非必要都唔放
不過 我想問下呀sir 您之前提過升一倍放一半 但如果我只入左一手 放一半會出現碎股問題 甘係唔係代表其實我要係低位入兩手或以上？我用緊富途牛牛做買賣 佢又好似唔比賣一半
另外呀sir 您堂上講到話一隻股票 好似港交所（388）佢既質素甘高 甘佢股價一定長期向上 甘如果我宜家唔入市 將來佢升到好高（假設$600）
甘我係唔係會錯過宜家既入市時機？
同埋呀sir ，我上星期又買左喲新股票，暫時有：
9988@$203 一手
2638@$7.83 一手
VOO @377.04 兩手
我黎緊會繼續定期定額投資VOO 同埋留意大市 入呀sir您上面推薦既優質股 如果長遠甘做 係唔係一個好既投資策略？
唔該呀sir 因為黎緊畢業要搵野做 要係搵野做前學識投資 問既野比較多 唔好意思 唔該您呀sir
龔成老師︰
其實優質股，只要佢一直質素都無明顯變差，我地長線去持有，永遠都係最有利。
而升一倍放一半，主要係比一些較保守投資者，等佢地可以先收回成本。或者一些初學者，佢地未能完全掌握何為貴，才會用這個策略去沽貨。
至於港交所(0388)這類優質股，長線預期係會一直上升。但我地唔可以因為咁，就不理價值平貴，直接入貨。因為若然買貴左，雖然最終都會升，但成個回報就已經差好遠。
因此，我地都要緊守平貴原則，去有計劃地入市。如果你好驚真係會錯失入貨機會，你可以用月供儲貨，咁就可以。但當股價去到異常貴，好似之前比亞迪(1211)成本2XX，就會連月供，都不適用。
而我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
你還未畢業，相信是一個年青人，你現時正值財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。
策略上，應該要進取少少，可以較集中「平穏增長股」和「潛力股」。港燈(2638)係收息股，增長力唔高，你不宜持有太多。
至於其餘2隻，都係適合。但長線計，我地唔好成個組合，只集中係2, 3隻股票身上。
最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能高於組合30%，同一股不能高於組合15%。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。
由於你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
將來你投身社會，可能會較忙。但唔好因為離開左學校，但忘記了學習。投資係需要持續學習，提升自己知識，才會做得好的。
------------------------------------------------
Q21804：
你好岩岩上完你第6堂, 好有沖動去用你條FORMULA去中銀網選股, 不過我好貪下, 會先唔用PE
自己篩完一堆搞左兩個鐘之後, 有隻見到好想問下你意見: 8137 - 洪橋集團
另外想問問，除咗你堂上教的公式，有冇一D網站/一條公式岩宜家用可以快搵到D一次性受疫情影響的股票？ 比如之前問你果隻大快活
就會因為PE/ROE問題而篩走左，甘可惜左反而
龔成老師︰
洪橋集團(8137)雖然過到大部份篩選準則，但你要留意佢過往股價都幾波動。
而且，市盈率都一直維持偏低水平，代表市場對佢睇法好一般。你再仔細睇，佢盈利其實主要來自一些公平值變動，唔係實際收入。
因此，佢投資價值，並不如表面睇咁高。
之後課堂，我會教你點睇年報，你就可以理解到，這隻股票箇中問題。
網站方面，暫時我見都係中銀個網會較好用。至於這個篩選並唔係完美，的確會有可能篩走一些優質股。也會好似8137，誤入一些投資價值一般的股票。
但這個已經算係較有效率方法，特別係對初學者，會較易掌握。
之後，你再配合基本面和仔細分析財務數據，已經好大機會，找到一些有價值的股票。
------------------------------------------------
Q21805：
龔sir，您好。我經常留意你的facebook，特別是龔成問答信箱。最近買樓問題很煩惱，可以請教一下您嗎？
本人33歲，先生(33歲)，育有一對年幼子女(幼稚園)，目前2人合共有現金200萬，先生月入5.4萬(5年後可加薪至8萬)，我是sales,平均每月3萬幾，沒有股票、物業。
現在同家人一齊住，大概還可以一齊住5年。之後搬出來，會請工人。我們現打算置業，有幾個唸法:
1. 直接買3房，但只可以買到30+樓齡的舊樓，八成按揭，只可即刻自住。(擔心舊樓不保值)
2. 唔理地區、大細，買400萬樓，5成按揭，放租，之後換樓(擔心之後樓價升，難換樓)
3. 買2房半新樓，八成按揭，即刻自住，有機會再換3房。(都係擔心難換樓)
目前呢5年沒有迫切住屋問題，只是先生錯過左兩次置業機會，擔心樓價再升難而置業，而且即使現在開始供樓，也要供到退休了。現在儲了一筆首期想盡快上車
現在未置業，每月開支約3萬。若置業後搬出來住+小朋友返學，每月開支大約7.5萬
最終目標有一套三房樓自住，有機會再置業作收租用途。請問龔sir我應該點做好
龔成老師︰
以你現時情況，用方法1和2都係可以。
至於3，我就唔係咁建議。因為好多時新樓都會有一定溢價，令你變相買貴左。
方法1，30+樓齡唔一直定無投資和升值潛力，但就好睇個物業本身質素、地區、交通配套、是否大型屋苑等。另外，你要留意佢幾時會做大維修，這個潛在成本，你必需要注意。
至於方法2，都係可以，先買一間較細屋，去以資產追資產，從而減低樓市波動，對你將來換大屋的風險。
但大前題，你這間細屋，都要有一定質素和升值能力，最少升幅能跟大市同步。之後，你再利用月供優質股，去累積更多資金。到有一定數量，就可以入市，以細屋換大屋。
由於這間是你自住屋，所以入市與否個重點位，係你是否"供得起"。只要你確保可以長線都"供得起"，而佢又符合你長線生活所需，咁就無問題。
最後，我建議你置業時候，要考慮埋個財富組合的平衡性，唔好過於偏重任何資產類。否則，會有過度集中性風險。
最好你係置業同時，一定要留一定優質股進行增值，成個組合才算平衡和健康。
------------------------------------------------
Q21806：
Hi 龔Sir, 我想問下美國有機會加息嗎? 如果加息對香港樓市有冇影響？ 謝謝
龔成老師︰
過去一段長時間，全球維持一個較低利率水平。但長遠計，息口必然會重新回升。
雖然，我地唔知幾時會發生這件事，但都要為這個情況，作好準備。
香港樓市現時處於合理區頂，但當出現加息，市民供樓成本上升，必然會直接影響入市資意欲，令樓價下跌。
但我認為香港樓，長期香港樓市，依然會維持向上，好難跌好多。
首先，我用身邊的朋友去分析（因為佢地都是適婚年齡的），我見到一個現象，唔少朋友結婚後，買唔到樓，要同父母用住，這幾年都係咁，而且人數不斷增長。
佢地正在儲錢，正在等樓價跌，只要在適當時機，就會搬出去住，你知道這是甚麼？這就是潛在的購買力，而且不斷累積！
香港樓長期供應不足，需求正不斷累積，這將會令樓價保持向上，跌少少，又會升過。
------------------------------------------------
Q21807：
請問1029鐵貨前景如何？我多年前0.8買入，後來0.3又買，前後有十几萬股，近解套之際政策降温，又面临大股東賣股份……是福是祸，宜守定是宜走换一隻其他的股票呢？
龔成老師：
最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。
鐵貨（1029）經營採礦業務，專注在俄羅斯遠東及中國東北地區開採、開發及經營工業商品項目。
佢擁有多個項目組合，著重於開發礦場、生產及加工鐵礦石及鈦鐵礦，過往業務只是一般，雖然都有生意，但盈利上落較大，有時出現虧損，投資價值唔算好高。
整體分析，只是一般般。賣出會較好。
------------------------------------------------
Q21808：
我有3個問題想請教老師：
1. 新手投資 + 加強儲蓄能力 想問我可以先睇老師邊啲既書藉，除咗實體書，會否有電子書可以係iPhone睇？
2. 關於投資盈富基金既平均買入價, 以下係我唔同時間唔同價位買入，但平均買入價一路上升，請問個原理係點樣，因為越買越貴就唔敢買..
$24.18x500
$27.42x500
$29.26x500
$28.2x500
3. 請問如何計算到宜時既股票屬於貴定平？
龔成老師：
1）你可以睇《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》
之後再睇其他。
上述都是最入門及適合你的，另外，我部分書有電子書，如《股票勝經》
https://www.enrichculture.com/products/9789888395767
2）最重要睇長期的，月供往往要5年以上，最好都3年，因此你預需要因為短期的價格上落，影響左策略，只要大方向正確的就得，當然，如果我地評估到現價貴，就可能會減少金額或停止月供，但在一般情況，你保持月供就得。
3）要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。
簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。
例如，我地會考慮佢有多少生意，有多少盈利、現金流，有多少資產，從而計算該業務值多少錢，同時會推算將來的盈利情況，去推算這企業長遠的價值。
如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。
------------------------------------------------
Q21809：
龔成sir,想些問題想請你指敎！小弟剛出社會 有十幾萬美元在投資 我睇左好多關係財富嘅書籍 知道汽車其實係負債
因為會令你現金流出，但我最近對某品牌汽車感有興趣 ，想擁有自己嘅汽車 但我知佢係負債 唔應該擁有 但我真係好中意 每次見到架車 都好想要
但同時又知道唔應該擁有 每次心情都好忐忑 如果係你會點做令自己舒服啲
龔成老師︰
你要分清楚，何謂「想要」和「需要」。
「想要」純粹係你個人感覺，或者想滿足自己一些欲望。
「需要」係有一些客觀因素，你係要持有這個物件，以達成某些實際目的。
簡單咁講，如果你係自顧人士，開車接單送貨。「汽車」就係你生財工具，可以為你創造價值，唔係一個負債。
若你只係覺得鐘意、或者只係想用佢作消閒娛樂，無創造出實際價值，就係你負債。
我唔係話，你完全唔可以用錢，去做一些娛樂性消費，但我地要平衡。最好係先做投資增值，有空閒錢，再考慮消費，咁會較好。
你其實可以用一個方法，就是「定目標」。
例如完成了一個財務目標，例如有$20萬、$100萬等等，你就可以用買車去獎勵自己，這樣就可以平衡，同時令自己更有效追求目標。
我地運用財富的法則，「先增值，後現金流」。
------------------------------------------------
Q21810：
成哥，我本身有留意8473，因為睇佢符合轉主板條件，0.4買左佢，點知港交所轉例，改做盈利要三年8000萬，
而家跌左，我仲未賣，而家心情好灰。
其實我買之前都覺得佢唔係妖股，係靠實力既股票。我個人認為彌明生活百貨管理得好好，我自己作為男仔陪女朋友去呢間鋪都覺得佢好，
另外佢作為零售，在疫市黎講算係好強，加上佢籌備緊做美容院，我個人認為佢會有發展空間，雖然買貴左，但我認為可以繼續持有，呢種心態正確嗎?
我明明有睇你書，但我輸左俾人性
龔成老師︰
你用生活所見，去初步分析一隻股票，係正確。但記住，我地是否投資一隻股票，主要考慮佢長線企業質素。
而能否升主板，跟企業本質無關，雖然轉版能提高了市場價值，但在更多時間，只是炒作，因此，你唔應該作為考量點。而且，這些消息好易相關股份，成為炒作對象，令股價被不合理推高，要小心。
彌明生活百貨（8473）業務不過不失，發展能力中等，不是高增長的類別。
以佢現時的經營情況，算是合理價，但這股始終規模不大，加上近年的盈利有下跌情況，存有風險。投資係可以，但不建議太大注。
另外，政治相關因素，都會令這股波動，要明白股價風險，政治因素是好難預測的。如果你持有太多，宜減。
------------------------------------------------
Q21811：
首先多謝你之前的指導，另外想問1088中國神華及3339中國龍工前景如何，可長期持有嗎？
還有3658新希望服務，剛抽到一手，是優質股嗎？
龔成老師︰
中國神華(1088)始終有一定規模，但政策不是好支持行業，的確會對佢有影響，但已經在股價反映左。
另外，由於佢地的產品自主力較弱，因此不算好高質。所賣出的是商品，當中沒有差異性，令佢地處於被動狀態，只能睇市場價，沒有價格自主的能力，這令佢的獨特性有限。
所以整體來講，這股不算差，但又不算非常好，唔好對股價有太大的期望，主要係收息的。可長期持有，但不建議太大注。
中國龍工（3339）主要業務為製造及分銷輪式裝載機、壓路機、挖掘機、起重叉車及其他基建機器。佢的產品有出口至俄羅斯、中東、澳大利亞及非洲等地。
雖然近年生意不差，但以過去5年計，生意與盈利都有波動情況，這點不得不注意。而企業的賺錢能力算是中等。
以企業的質素來計只屬中等，現時不貴，股息率都算吸引，但業務波動是風險，因此投資不能大注。但長線基本上可以的。
新希望服務（3658）係中國綜合物業管理及民生服務運營商。
佢為住宅物業、商務物業及其他類別非住宅物業提供物業管理服務，亦向非業主提供增值服務（包括案場管理服務。現時在管樓面面積超過1000萬平方米，物業管理項目全部位於中國一線、新一線和二線城市。
近年企業發展不差，生意與盈利都有一定的增長，不過，企業規模始終不是好大，獨特性未算強，投資價值算是中等，未算好吸引。
你只係一手，唔算太多，可以長線持有。
------------------------------------------------
Q21812：
老師，想講吓投資以外的事。我今年29歲，本身在一間蚊型工程公司工作，人工比大學同學低幾個point。
不過最近老闆想移民，所以佢想我留低幫佢打理生意，等佢走咗之後生意可以繼續營運。(我原本想完成part time master degree 就揾工)本身公司响香港得3個員工，
啫係我，我上司同埋我同事。上司都有好大機會2年之後移民，之後就應該由我接手大部份公司業務。老闆將我人工加咗50%，
而且會有分紅(公司營利嘅某個百分比)同公司股份俾我地。我諗咗幾日，決定試吓留低，因為我覺得接手一盤生意機會唔係人人有，如果可以學習營運整間公司，
相信都係好難得嘅經驗。雖然老師嘅新書有提及只有辭職並全職創富才是財富增值的最佳方法，但我仍想嘗試一下營運這間公司。老師有何看法呢?
龔成老師︰
其實我覺得係一個唔錯的學習機會，你可以親手營運一盤生意之外，仲要唔係孤身作戰，而係有有經驗架人指點，我覺得有嘗試的價值。
我書中講全職創富，除了自己做生意外，都仲有其他幾個方法。所以，你都要睇翻，自己本身個大方向係點。
如果你係想向做生意方向發展，這個是一個唔錯的學習機會。
加上你現時29歲，最緊要試多D野，保持進步，從你長遠人生的角度，這次是很好的進步機會，會對你成長有用，加油！
------------------------------------------------
Q21813：
你好，我而家計劃緊置業結婚及提早退休
本人28歲 與另一半工作穩定，總月薪約50000，扣除開支及家用，每月可儲25000。
資產方面
- 2層內地二線城市收租物業，總市值約180萬，租金回報約2%。2013年以約40萬購入，預期該地區具長遠發展潛力，每年增值約8-10%，
近年內地樓市升勢強勁，正猶豫是否現時賣出一層套現。
- 港美 優質+潛力股票+主要指數ETF，總市值約40萬，科技類（eg科網、半導體、電動車）約佔40%；傳統金融、醫療、能源、消費品類約佔50-55%；
另外投資約5%黃金、白銀ETF+加密貨幣。持倉變動甚少，期望長期穩定增值10-15%。
- 已累積3年股票投資經驗。
- 現金約70萬（包括應急資金20萬）等大冧市掃平貨
- 負債約10萬
- 已購買足夠保障的危疾、醫療及人壽保險。
目標一：預期在5年內以首置、高成數按揭買入市值800萬內市區樓作結婚自住之用。
目標二：希望40歲前累積1000萬淨資產（當中包括1層香港自住物業）。
我可以用咩方法完成以上目標？
唔該成哥
龔成老師︰
首先，係開始投資計劃前，你要睇翻你負債部份。如果個息率係較高，你要先處理好，否則會拖低長線投資效果。
現時你持有2間內地物業，租金回報率只係一般。雖然你預期有增長力，但由於你計劃5年內要在香港置業，如果再加上這2間內地樓，你成個組合就會偏左係物業類，會有過度集中性風險。
若果你覺得這2個物業，長線升值能力會唔錯，你保留都可以。但往後新資金，要集中係股市，以免太偏中係單一資產類，因而造成風險。
現時你每月儲蓄和現有資金，可以用優質股去增值，為你中短期買入香港物業和長線退休，去作準備。
你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」，去創造一個增值平台。你先用每月5成儲蓄，即是用$12500做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
大市現處於合理水平，現有50萬現金和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。
我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$25000 + 90萬資產(40萬股票和50萬現金)，若你在5年後買入物業(假設你會動用120萬)，到40歲時大約會增值至680萬。
再加上你3個物業，相信都有機會，可以達成1000萬的目標。
------------------------------------------------
Q21814：
現有9988, 700, 388, 有考慮1810, 其他要研究下，總是留不到现金？！
2382, 1177, 2845 可幾錢考慮買入
未有時間可上你堂，你那些書我應該睇呢？
龔成老師︰
你上述的持股，整體都係較有增長力。但你要明白，佢地增長潛力大之餘，不確定性都會較高。
若佢地發展理想，回報當然好。但當發展不似市場預期，股價就會有較大向下調整的壓力，你要主要這個風險。
現在舜宇光學科技（2382）、中生(1177)和GX中國電車(2845)，算係合理區頂至略貴水平。
你最好等佢地回多1成，才開始小注入貨，值博率會較高。
以下是我的13本書：
《80後百萬富翁》（第9版）
《80後2百萬富翁》（第4版）
《80後3百萬富翁》（第2版）
《財務自由行》（第7版）
《大富翁致富藍圖》（第5版）
《50優質潛力股》（第4版）
《50穩健收息股》（第3版）
《50值博倍升股》（第3版）
《股票勝經》（第3版）
《選股勝經》（第2版）
《年報勝經》（第2版）
《5年買樓4部曲》（第2版）
《80後千萬富翁》（初版）
你可首先睇：
《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》
之後再睇其他。
------------------------------------------------
Q21815：
你好龔成老師，本人最近先開始投資屬於初哥。
現在持有以下股票：
700騰訊 $625 600股
300香港交易所 $459 400股
941 中國移動 $52.8 1500股
1177 中國生物製藥$7 3000股
1810小米 $24.5 400股
請問以上股票是否可以一直持有？
最近騰訊業績是否不大好？
這些股票您有什麼意見給我，可以在什麼地方注意，還請老師指點迷津。
龔成老師︰
你以上股票，都係有質素，但有2個問題，想你注意翻。
首先，你才29歲，應以增值為主。中國移動(0941)係收息股，增長力好一般，不適持有太多。
另外，你而家太偏重左係潛力股(0700,0388,1177,1810)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
你算年青，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。但由於你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
至於現有持貨，由於優質，故不用沽出。只要用新資金，去慢慢拉平均個價，咁就可以。
騰訊（0700）發展正面的，業績都無重大問題。
只是近期中央打壓大型企業，令佢股價較波動。但相信政府，應該唔係想佢地做唔倒生意。只係希望加以規管，在可控和對整體經濟安全的條件，去賺錢。
此股有長線質素無大變，你記住我地投資一隻股票，係睇佢長線質素。一些中短期因素，如果無令佢長線質素轉差，就算股價出現波動，你都唔洗太在意，你照長線持有就可以。
------------------------------------------------
Q21816：
老師，我溫習緊notes，有d唔明
1) 388，823 屬於水桶幾？佢地係特殊例子，高派息率，但潛力較大
我這2隻都持有，比例應該怎樣配置？
2) 原本我一家打算去澳洲，但佢封關，無得入境。
為了移民，於是賣樓，但當時打算入籍澳洲後才買澳洲樓
所以去年10月賣出hk大單位，今年1月時買入hk細單位收租,大約每年2.7厘回報
手持hk 100萬用來買股票，亂咁買左d, 依加上左你既堂，想學習下點樣配置
另外，澳洲封關，現打算去UK, 原因為亞仔升學，因亞仔（小二）越來越討厭返學，亂做功課，成日欠交，但佢好聰明，無乜溫書都有85～100分，只是不適合被填鴨
如果去UK, 用hkd 100萬做首期，還是keep on買股票？
sorry寫得有d亂，因為原本去澳洲移民，依加轉UK...近日都好較心亂
龔成老師︰
1. 港交所(0388)係水桶1，而領展(0823)係水桶2。
一般水桶1，派息比率係應該偏低。因為這些企業，都尚在發展階段，需要保留較多盈利去作發展。
但港交所(0388)由於佢業務性質特別，本身行業又係有壟斷性，唔需要留太多盈利，都可以維持其優勢，因此佢派息比率會較高，係正常。
房托類根據規定，佢必須派出最少90%盈利作股息，因此我地會視為水桶3。但領展(0823)有點特別，佢有別於其他房托，只係用組合物業收租。
領展還會定期翻新有潛力物業，去提升佢價值，從而令租金有所增長。因此，我地會視為水桶2，有派息之餘，都有平穏增長能力的類別。
若你係中年人士，港交所這類水桶1，最多可佔組合40%，若你投資能力較一般，可以再下調。水涌2會作為力，再配以少少水涌3，就算得上係平衡。
2. 當你完成課程後，你可以因應自已能力、年紀和風險承受力，去試下配置。如果不懂定平貴，就先月供或分注。總之，唔好急住去投資，要量力而為。
再有唔問，就係INBOX再問我。
至於，100萬點樣用，我會比較偏向建議你用來在英國置業。
從投資角度，你應該考慮這筆資金的機會成本，投資係乜野地方，先可以將佢係合理風險之下，利潤最大化。
若以香港樓和香港股市做例子，現時租金回報率低，股市值博率較高，故資金應留係股市。
但由於你要移居異地，應該先以安頓好生活，減低不明朗因素為優先。加上英國普遍樓價，無香港咁貴，值博率都會較接近。
因此，如果你找到合符你長線生活需要的自住物業，又可以供得起，咁你置業先係可以。到你未來生活一切安定下來，有閒錢時，才再投資增值。
而一刻，你應該保留較多資金，去處理你英國新生活上的問題。優先從生活上考慮，投資放後少少，我相信會較好。
------------------------------------------------
Q21817：
龔兄(1)千萬富翁本書最尾詳解5條致富方法， 如果我唔跟次序去睇得唔得， 先睇股票後睇其他ok ?
(2) 你嘅書裏面提到有錢人經常運用財富系統[借]去創富, 假設我已經做曬自身風險評估，想問下如果我先買咗自己嘅信貸評級報告，
然後先去銀行或者財務公司，咁樣係咪好過佢哋主動去查我嘅信貸記錄(聽人講畀人主動查好似會對評級有影響) ? 其實喺銀行借同喺財務公司借邊度合適? 如何取捨?
感激解答
龔成老師︰
1) 實戰編，你可以先睇你目標的類型，係可以的。
但建議你最終係要睇晒，有助於你了解和幫自己定位，去計劃將來。
2) 以我所知，銀行定你自己去做評級報告，係唔會有分別。至於借銀行定財務公司，一般銀行利息會低D，而且會較方便。財務公司唔係唔得，但你要了解清楚是否持牌，和產品相關細節。
如果係整體成本較低，你都可以考慮。
通常我自己會視借貸投資，是我最後一張「皇牌」，真的有需要時才會動用，即是見到一個明顯的投資機會，全世界都平貨，值博率好高時，才會動用。
但現時大市只係合理區，明顯未係機會，若想用借貸投資，建議再等等。
------------------------------------------------
Q21818：
你好龔成老師，本人48歲，丈夫49歲，有250萬現金本身做定期存款多年，現在因為冇利息，希望賜教方法，唔想有風險或者超低風險，
有一層自住樓，（欠按揭80萬），有150 萬股票，有110萬銀行保本保險儲蓄，一層大陸順德細樓（已經付全數）50 萬，20萬基金（低風險），謝謝。
我是主婦，丈夫做生意，有一個三歲小朋友，自住樓約值700 萬。
股票包括 5，2018，3175，405，700，270，2888，1733，2318，1800，1833，6088，2314，6127，2845，2812，2820，2238，1658，1186，3800。
龔成老師︰
其實就算投資最穏健和保守的股票，都係會有風險，只會係多與少的分別。
若你係完全唔想承受任何風險，你可以投資定期，儲蓄保險、美國國庫債券、IBOND等低風險產品。但缺點係，佢地增派息率唔高。
以你現時年紀，應該都要做少少財富增長，才算理想。但若你真係唔想承受太多風險，只買上述產品都係可以。
如果你可以承受少少價格波動的風險，你可以將部份資金，投資「收息股」。
目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。
另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。
大市現處於合理水平，那250萬資金，你可以先用多50-80萬，以"分注"形式慢慢入貨。餘下資金就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。
至於你現有持股，其實好多波動性都好大。以你較保守的投資取態，佢地唔係咁適合你。
騰訊（0700）、平安好醫生(1833)、昭衍新藥(6127)、GX中國電車(2845)、三星中國龍網（2812）、ＧＸ中國生科(2820)都有質素，但係不確定性較大，股價預期會好波動，建議你不要持有太多，甚至將佢地全部換成收息股，或者一些適合你的產品。
平安(2318)、粵海(0270)、瑞聲(2018)、IT HON TENG（6088）、廣汽集團（2238）、中國鐵建(1186)係平穏增長型，波動性會細D，但風險會比收息股高。你自己再衡量下，是否持有，還是同樣換至其他地方。
Ｆ三星原油期（3175）我無對這基金有特別研究，佢係追蹤油價相關的指數。
中短期油價會好波動，風險高。但長遠計，油價唔會好似現時的低位水平。
因此不是無投資價值，但你最好仔細了解這基金和佢追蹤的指數先。同埋，一定唔可以大注。
易大宗(1733)、渣打(2888)投資價值不高，建議換至其他投資項目。
保利協鑫能源(3800)現時暫時停緊牌，因為佢仍未出到業績，將公佈業績的日期延遲了幾次。
最近現任核數師更請辭，我對這類股票，會較有保留。但由於現時停緊牌，暫時乜都做唔到，只有等。
初步睇佢的財務數據，都幾弱，相信日後就算復牌，股價都會受壓，要有心理準備。
餘下無提及的股票，都係收息股，若你可承受少少價格波動的風險，長線持有就可以。
最後，你要留意持股總數，以你資金收量，組合大約10-15隻股票好了。過多你會好難定時審視和管理，對你會不利。
------------------------------------------------
Q21819：
你好！龔成老師，本人38歲想請教一下如何調整現有投資組合，邊D適合長揸，邊D應該沽出/減持？
股票組合如下：
香港中華煤氣有限公司 (3) 3024股@ 17.30
思捷環球控股有限公司（330）600股@ 50.00
中國建設銀行股份有限公司—Ｈ股（939）3000股@ 8.00
金利豐金融集團有限公司（1031）4000股@ 6.00
工商銀行—Ｈ股（1398）4000股@ 7.00
醫渡科技（2158）1000股@ 65.15
京東健康（6618）50股@ 71.00
阿里巴巴－ＳＷ（9988）500股@ 250.00
另外如果想加入比亞迪電子（0285），吉利汽車 (175) ，阿里巴巴－ＳＷ（9988）作長線投資，現價可入嗎？謝謝老師
龔成老師︰
我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
以你38歲計，應以增值為主。建行(0939)和工行(1398)只係收息股，增長力唔高，不宜持有太多。
思捷環球（0330）當多年前，環境改變令佢「生意持續下跌」，佢的質素已經改變，佢已經要進行止蝕的動作。
金利豐金融(1031)質素一般，建議慢慢換至其他優質股較好。
醫渡科技（2158）有潛力的，可長線。但佢依然係在燒銀紙狀態，係一個扣分架地方。整體算係有質素，但要注意風險，投資時唔建議大注。
你現貨可持有，但暫時唔好再加注了。
其餘持股，都係有質素和適合你年紀，長線持有就可以。
至於想再加入比亞迪電子（0285），吉利汽車 (175)，都係可以。比亞迪電子（0285）現價偏貴，回多1,2成才算合理區頂，才可開始小注。而比亞迪電子（0285）現價算合理區頂，無貨可先小注，到有明顯回調，才正式入貨。
阿里巴巴(9988)雖然現價合理，但由於佢已經佔你組合較高比重，個別企業不應佔組合15%以上，否則會有過度集中性風險，故你暫時不要再加注。
另外，你而家太偏重左係潛力股(2158, 6618, 9988, 0285, 0175)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
你算年青，風險承受力較高，但潛力股也最多只宜佔組合約5成，餘下應集中係平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
------------------------------------------------
Q21820：
你好，龔Sir, 很後悔不早點認識你的專頁，因為跟住你的投資方法，幾個月已經見到明顯的增長，真心感謝你願意將你的心得經驗不吝分享。
現有一問題在猶豫：（現37）6年前買了一份投資保本的保險供10年（還要供4年）因當時幫朋友無留意回報，現發現每年投入5萬，10年後多1萬，
而且供滿期後再放多5年先會多20萬，現在停供會蝕7萬，但因今年（最遲明年）會置業需要資金，請教阿Sir會如何安排？謝謝
龔成老師︰
我地理財，要做到「攻守兼備」，保險、備用現金等是防守，但防守部分不用太多，餘下資金就應進攻。保險最大的作用是「保險部分」，反而投資作用一般不大，即是買保險，最大作用是醫療、人壽、財產等的風險轉移，將你不想承受的醫療費用等不可預測支出，轉嫁比保險公司。
因此，你要視乎翻你持有的投資保本的保險供，當中的特性，以及本身的預期回報，其中保險的作用。
從投資角度計，你保本保險回報，唔算理想。
同一筆資金，若利用優質股去增值，長線好大機會可以跑嬴這份保本計劃。
當然，你這計劃的好處，就係保本和較有保證回報。而投資股票，股價始終會有波動性，有一定風險。
但由於你係有實際置業需要，而資金又不足，那你只能選擇停供。
以你37歲，應先做好增值部份，我較建議先用優質股增值。但若你係好保守架投資者，買儲蓄保本保險，都係可以，但最好不要太多。因為佢會拖慢你財富增長步伐，你要明白這點。
----------------------------------------------
若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。
另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。
富宇天匯缺點 在 [心得] A7畢業心得(A7建案分享) - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
承上篇當選完區位後，
接下來小弟就是集中火力看這個區位內的建案了
BUT! 光A7就至少40個建案起跳
這是優點也是缺點
好的是選擇多，壞的是很難選
所以我也是幾乎把全部的建案看完後才下決定
（已完銷的沒看到但有研究）
大家看房的重點不外乎就是
位置 價格 格局 採光 棟距 建商 設備 保固等要件
但真的就要看得夠多
你才知道這些點在你心中的比重各佔多少
對小弟而言 格局 採光 價格跟衛浴設備是最重要的
當你原本是帶著看其他重劃區(像土城、塭仔圳)的預算
來到A7就會發現 WOW~~世界還是有希望的
下面皆以個人主觀意見闡述介紹
文超長請注意
在開始講建案前一定要先介紹A7的分區
A7的大小是186公頃
（我覺得蠻合適的大小，太小容易受限，太大風險高）
裡面包含了產專、住宅、商業、公家預定等用地
用位置分列如下
A.北邊 樂善科技園區+郵政園區
產專區，後續算高科技低污染的工業區跟物流園區
主要就富宇上城、禾悅花園、璞岳等建案
路寬大 北面有景觀宅
人口起來後 禾聯致茂商城也會在此區
B.西北 樂善學區
以樂善學區為中心的住宅區,建案較密集、路寬較小
旁邊是林口工業區、舊市鎮及長庚醫護村
算機能起來很快的區域
但個人認為算是發展上比較受限的位置
較壅擠,算是A7的低價區之一
C.西南 華亞科區
臨近華亞科(人稱臭氣第一排)
跟D區夾著公墓,機能上不是很夠 但陸續有建案完成
到A8也是直直一條路過去算很近
可以吃到園區內的優勢(大路、機能公園、景觀)
目前也算是A7的低價區之一
算是賭博區的好區位XD
(如果賭到公墓遷移、臭味改善、聯捷運計畫道路開通)
此區會很不錯
D.中間 捷運核心商業區
整個A7中心位置 旁邊接著公墓區
離捷運近的價位也非常驚人(遠一、捷市達)
基本上此區幾乎都是超高樓
只有部份零碎地會是15樓的
會是日後A7的主要商業區
發展強 但適不適合自住就看個人喜好
要注意的是本區目前看到的景觀跟棟距
都有可能在後續被其他建案擋住
E.東邊 文青學區
個人最喜歡的區域
臨學區、郵政園區、部份建案有景觀宅
面南可以直接看到整個谷地跟合宜
往東可以看到台北盆地
有些位置能同時吃到學區與捷運
但相對的目前價格也是A7漲幅最兇的地方
此區幾乎吃不到抗性(臭味機率最低、公墓最遠)
就最東邊離捷運稍嫌遠
目前機能最弱,但個人認為會是後續發展最強的地方
F.南邊 合宜區
基本上此區就是有合宜的現有機能,算非常方便
沒有黑暗期的問題,離捷運近
但相對蓋滿比較沒有進步空間
合宜低價區也有住戶擔心鄰居的問題
路寬中等,容易在文青路上塞車
介紹完區域,由於A7建案過多
以下只介紹指標案件或較有特色的
不然實在太大篇 部份價位就請參考即可
時期不同價位動盪很大 價格上也不一定準確
還是要自己談過
下面文章各建案名稱都有故意打錯字
再麻煩自己認一下建案了
A-1和耀恆每
算是耀台北的二期 與一期兩個ㄇ字型的設計
變成整個口字型的社區
而耀台北南邊又被皇普MVP包住(不忍直視的棟距)
北面有景觀宅 東邊面禾悅花園的中庭大花園
設備很不錯跟皇普一樣都有VAF 淨水等
買此區 真心不建議買中庭戶
還算便宜 面東邊的高樓層有談到24過
A-2禾悅花原
禾聯建設的首支建案 超高樓設計
L型社區 送冷氣、新風機等不錯的智慧居家設備
早鳥有非常漂亮的價格22-23 現在應該已經漲到26-28以上
面北的景觀戶是主打 面中庭的大花園也不錯
此建案最大缺點是 格局很屎....
基本上自住又很吃格局的話
至少得三房兩衛以上的大坪數才會舒服點
A-3富宇上成
面北有超強景觀 八棟大設計
格局好(富宇格局都不錯)
基地非常大 最大缺點就是交屋時間過長 早鳥約24
單價偏高(目前代銷應該也都開到接近30或以上)
離產專區有點過近 走路下班的概念
但建商的低自備方案配合交屋時間
可以算是很輕鬆的入手選擇
A-4宜昌璞岳
唯一在郵政園區的建案 還是要介紹一下
是A7搶手建案豐岳的二期(更正 是頤昌建設)
西邊緊臨郵政天幕公園 門前有7-11
格局中等 設備不錯 走高CP路線
北邊有一個不確定的變電所預定地
但離捷運非常遠 目前似乎已完銷
對這個建案沒特別感覺 實在太遠
B-1禾發大鏡
算是此區蠻新的建案(今年開案)
獨立的ㄇ字型社區讓他比起此區黏在一起的建案
多了一些採光與通風
格局從來不是寶佳的弱項
旁邊有全聯 前面的鴻典也會有超商
機能很強 早鳥差不多在23左右
目前猜應該在24-25左右
B-2 樂甜甜 台北國記村 浴子原
算是此區建案漂亮的低價指標(早鳥大概20左右)
格局都有不錯的亮點 目前應該蠻多都完銷了
可以看看還有沒有轉手的
蓋起來的外觀品質尚算不錯
B-3 富宇墩封
富宇系列最早拆架的ㄧ個建案
外觀來講真的是蠻漂亮的
格局設備都不在話下 但就是貴
中庭還有一個沒買下來的歧零地
算是很大的硬傷 面樂善學區的有不錯舒服的景觀
旁邊的滯洪池也算是永久棟距
C-1文華天既(合遠三期)
今年5/1才開案 早鳥隔天就漲價
早鳥有23-25還算漂亮的價格
走豪宅超高樓設計 設備格局以寶佳來說都算是高分
甚至兩房的格局還配有四件式、且廳房衛皆開窗
L型的設計跟二期又變成一個口字型社區
但在南邊有個滯洪池公園做為破口,採光通風都還算不錯
三年後交屋,如果不介意園區第一排算是不錯的選擇
目前鎖A棟 僅開賣B棟
C-2允將大做
也是走豪宅設計 31樓的超高樓設計
搭配頂規設備(目前A7看到最好的配備)
算商業區用地 規畫上有對高樓層做退縮
採光設計外觀都很不錯 但旁邊緊臨加油站
缺點是樓層高 梯戶比算起來比較不夠
格局幾乎都是開放式廚房 IH爐
客廳需間接採光,個人不愛
基本上住進去跟住飯店一樣
早鳥也是不錯的價位 中低樓層有26.5左右
C-3新潤X麗
這有兩間 一個用地是商業區 一個是住宅區(就在隔壁)
都是飯店宅設計 新潤都主打防疫宅
還有送餐機器人(允將也有)
格局個人不愛 去年價位也差不多在26上下
離捷運有段距離 不算是能走路到的位置
二樓有店面辦公室的設計 有廊道
但樓梯與住宅好像有分開(有點忘記)
D-1遠雄星未來一
無庸置疑目前A7的龍頭 捷運第一排 高樓也有景觀
前面配合後續的廣場(廣18、廣19)
自有的商城+家樂福 合宜的機能
基本上前幾年買下手的都賺了一大筆
單價高 目前轉手賣的大概在33上下 即將成屋 已拿到使照
跟斜對面的捷視達 是目前最接近捷運的建案
D-2金捷視
寶佳打造的高樓豪宅 有大家最耳熟的瀑布事件
但內部狀況其實還好 個人認為品質影響不大
有朋友是內部住戶,後續處理算是讓人滿意
公設裝潢非常華麗,進去走一趟算很舒服
外面的人行道寬敞回家會很舒適
格局中規中矩 商業區 離捷運算是步行距離內
且後續會有空橋連結
跟甲子園中間還有一大塊地 蓋起來後面中庭的採光堪憂
面樂善二路會是比較好的選擇
E-1富宇哈佛願
文青學區的霸主,不管是格局配備還是區位
學區的第一排,面南的高樓層景觀戶絕對是整個A7的霸主(價格)
L型的設計讓整體都有非常好的採光通風
格局相當用心,菱角設計讓幾乎全部格局都是邊間雙面採光
就連兩房,都可以看到很不錯的採光跟設計
送全室木地板+天花板 也是A7少見的設備
24樓高、前臨郵政園區,後面文青學區,商學住的中心區位
跟遠二是唯二直接面對學區門口的建案
外觀個人認為是目前A7設計最好看的
但價格也相當驚人 早鳥就有26-28
現場目前幾乎成交在33以上 開價38以上
小弟也是買此建案(公布答案)
此建案真的很不錯 且敦豐成屋的品質也相當不錯
讓人對富宇有期待感
但價位實在太高 建議對此案有興趣的
先找網上轉約戶優先,小弟也是買轉約的
談到32-30以下都算是很不錯的價位
E-2遠雄興未來2&3
遠二也是面文青、郵政的景觀設計(永久棟距)
但35坪以下格局都不甚佳
已完銷 但談轉約可以談到不錯的價位 約29以下
算是哈佛太貴的話可以選的選項
遠三的話則又更東邊一點
基地超大 公設豐富
離捷運遠 價位較遠二高 交屋時間長
但一樣有低自備方案可以考量
E-3合周金剛
寶佳文青學區內的首選
早鳥有很漂亮的價位22-24
配備不錯 防水給到寶佳少見的3年
格局算是精心設計 採光面向都不錯
衛浴蠻漂亮且有排水設計
可惜的是 往北被遠三擋住 往南則部分被君邑擋住
也算是較偏東邊的區位 剩沒幾戶目前開到28以上
合理價位建議在26-27左右(要很努力談看看)
E-4邱比特
算是這區域內很特別的建案
君邑此區的第一個建案
歐式設計配鮮紅大字算很獨特的外觀(個人不愛)
格局上算尚可,但一樣目前剩下的戶數不多
曾有火災,但修復鑑定後看起來沒太大問題
公設有非常特別的"羽球場" 覺得不錯XD喜歡
建案在整個文青區最東南邊的位置
也是稍嫌遠,離壽山路很近
蠻接近邊坡,但個人認為不太需要擔心
一樣有景觀 不是個人首選 價格比金剛貴
E-5合簽學
也是文青的寶佳系列
今年開早鳥 價位即在27以上
相當高價的做法 看來是在為整個區域的寶佳定錨
區位很不錯 北邊面對富御捷進 南邊有超級景觀
大退縮的基地 有很不錯的人行空間
算是同時吃到捷運與學區的好位置
BUT!
難得看到寶佳的格局設計上算蠻弱的
且四戶僅1梯! 算是給比較特殊的客群取向
非正常上下班時間搶電梯者 喜好景觀退縮環境者
E-6鴻廣興A7
寶佳系列 區位前幾好的位置
格局普普通通 小坪數只能配機械車位
也是口字型社區設計 面中庭的邊角位置都蠻不好的
採光通風棟距都不甚佳
面路的倒是可以考量一下 南邊被富御捷鏡擋住
區位第一的考量下會是蠻不錯的選擇
捷運近 學區不遠 早鳥也是便宜高CP值
但現在也是漲到高價27-29以上
F-1櫻花澍
寶佳格局設計上的典範之一
兩房三房都很不錯
配上良好設備 早鳥高樓成交價僅22-25
CP值超高(跟豐岳並列全A7 CP值最高的兩案)
直接吃整個合宜的機能 離捷運600米
算很不錯的建案 但後續轉手價格都已飆漲到27以上
CP值大減,只能說 去年11月有買的都賺翻了
F-2富宇天惠
富宇目前最接近捷運的建案
但兩房格局不佳 有機械車位
單價高昂 若要選富宇系列個人不會以此案為首選
A7整個建案實在太多,選擇很廣
只能概略上的介紹,且以個人主觀觀點為多
希望能幫到大家
對跟我一樣的首購族而言,價格絕對會是最大的考量因素
直接影響到你能買的坪數大小跟區位
雖然大家都說寶佳不要碰
但整個A7有7成大概都是寶佳
其實以價位跟實際品質來看真的沒那麼不佳
還是有很多不錯的建案
且扣除寶佳後 投地最多得就是遠雄跟富宇
而富宇算是在A7投入相當多的心血 要看後續的成品如何了
努力打這麼多跟分享
都還是希望大家有辦法搶到便宜又喜歡的案子
A7真的是不錯的區域 未來性發展都不錯
希望可以招募到更多的鄰居來改善這區的環境
另外有買邱比特的可以當我朋友嗎
我想打羽球XD 呱~
目前建案都有不斷調漲的狀況
建議大家趁七月前
努力去談價(找轉約的也可以)
不然後續只能持續被建商割肉
現階段疫情影響 現場人數成交量都有減低
房仲代銷都有受到影響 卡到轉約的也都變得好談
分享大概這樣
祝福各位在A7都能找到喜歡的建案
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.113.138 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1622309400.A.986.html
※ 編輯: ts00288843 (1.160.113.138 臺灣), 05/30/2021 01:33:57
但代銷價格實在太高 希望做起來是真的豪宅就是
個人覺得管理上 跟居住品質會有點混亂
中庭的部份完全被自己建案包起來
面南的部份跟金捷市一樣 一但中間蓋起來
採光通風都不太好
但竹城的格局設備都算尚可
看您需求了
其餘區域都有機會聞到
完全看風向的 大概在假日、平日晚上容易遇到
今年很多建案都衝高了
另外 目前A7 預計下半年或明年度還有多案會開(已經在蓋但時程都不確定)
像 富御捷徑2 允將2 君邑2 群泰開發(還沒拿到建照)
知森堂建設 富宇致茂 豐邑樂善 大華建設
也是很值得去搶早鳥聽聽看建案的
※ 編輯: ts00288843 (1.160.113.138 臺灣), 05/30/2021 02:49:57
以現在現場代銷各處都開在25以上居多
回頭找文青好建案的轉約 還不到3開頭
不買難道 買金剛28?還是合謙28?
同區位 遠二 豐岳都不錯
排斥富宇的話還是很多可以選喔
配備跟設計都不錯 但格局個人不愛
離金捷市很近 外觀大廳很美
二期水悅 價格則是拉到26
規畫上沒特別亮點 就不太關注他了
我猜價格因素 寧願用RC+制震技術
也不願用鋼骨
別浪費這次疫情跟合一稅啊~
那區之後應該也是生活蠻方便的一區
也沒什麼災情
... <看更多>