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好榮幸香港花式劍球協會可以成為日本駐香港總領事館日本秋祭in香港魅力再發現嘅認證機構之一，當日仲有幸同幾個重點推介活動嘅朋友仔出席新聞發佈會。再次感謝日本領事館支持。
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劍玉兄弟花式劍球專門店
營業時間:12:30PM - 9PM
地址：香港 深水埗區 荔枝角D2 Place 1期4樓 Kiosk 4
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劍玉兄弟花式劍球專門店
營業時間:13:00PM - 8PM
地址：T.O.P This is Our Place 4/F 購物走廊
（港鐵旺角站 B4 出口、旺角彌敦道 700 號）
更多劍球款式可以係呢到睇到
@hkdamabroshop
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牛魔王今次有福了
又係食韓燒嘅時間
今次去到旺角比較新式的商場T.O.P 中的
「 #柞木炭家 」 @柞木炭家
去嘆佢嘅 #王道套餐
睇見餐牌都覺得豐富啦🤩
⊰⊹════════════════⊹⊱
✎ 食後感 ：✨
💜【 #擔擔味噌茄子 】
唔好睇佢表面咁多辣椒
其實食落去都唔算好辣
同埋茄子非常入味
啱晒我呢位鍾意食林又軟身茄子的我
❤️【 #紅蝦配大墨魚子 】
呢一隻大蝦又話手板咁大隻
燒一陣就已經食得了
蝦肉肉質新鮮美味
而且口感爽口彈牙
配以兩塊好有咬口嘅墨魚
呢個海鮮拼盤夠晒Fresh
💗【 #雪下覓炙4款 配慶州豬背肉 】
相信 #牛魔王 見到一定好興奮
中間玫瑰花的慶州豬背肉靚到唔捨得食
食落去帶一點爽脆鮮嫩的肉質
點少少醬已經好夠味了
另外見到牛肉嘅條紋呈現半肥瘦非常平均
所以食落去有好新鮮嘅牛肉味道
不同部位有着不同層次的口感
🤎【 #仁川產鰻魚飯 】
呢一件厚厚的鰻魚好有份量
煎香魚皮更加爽脆
魚肉多肉少骨
配以有蛋絲、紫菜及蔥條的白飯
更為開胃呢
💛【 #是日甜品 】
最後有兩件 #芝士蛋糕
為呢一餐豐盛嘅 #韓國燒肉餐 畫上句號
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📍 柞木炭家
地址: 旺角彌敦道700號T.O.P This is Our Place 5樓501號舖
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【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金（REIT）--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。
另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。
--投資策略--
綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
抗疫生活,連帶飲食生活都大改變
放題燒肉已經好耐無食過了
最近旺角有間新開既,好勇敢,只做午市都照開
而家仲做緊指定放題買一送一
平均一位都係$200左右,情人節前就去左試
選擇都唔少,同時提供刺身一盤
無限刺身要另加錢,一分錢一分貨,明的
主力食燒肉就對了！濕式熟成牛西冷
芝士雞腿肉，韓式醬油牛肋肉，甲羅燒
魚乾，米澤三元豚肉，牛板鍵等等
海鮮也有牛油廣島蠔，虎蝦，帆立貝
飲品自助自取,雪條雪糕也是自助取
刺身會先上兩人份量,食過想追加考慮
我自己就建議黎到主力燒肉!時間有限
食完刺身就上埋肉同海鮮
海鮮質質唔錯,鮮度合格,肉有調味
有醬汁要睇火慢慢燒就OK,海鮮放埋邊燒
自助調味料區自己拿燒肉醬汁,辣粉等醬料
牛肉質感以平均200蚊一位唔錯
就算無調味既濕式熟成肉一樣好食
落左第一盤肉就建議你追加下一輪食乜
人多上菜快,叫左好快就上埋
芝士雞肉就將烤熟既雞腿肉沾芝士汁食
韓式熱芝士食法,虎蝦連殼燒,肉質還好
個人比較喜歡食調左味既肉,燒熱就食得
次輪食芝士廣島蠔,雞肉等等
肉本身油花重脂感濃,配返個冷素麵食會中和下
另有一些小吃類炸芝士條小丸子,天婦羅等
感覺上就無咁特別,亦好飽肚,都係試少少就夠
牛肉方面,真係幾有質素,牛舌亦切得厚身
肉解凍方面亦做得好,唔會好似另一間成片凍肉比你食,燒肉最忌做解凍做得差
最後食埋甜品就埋單
整體都抵食,想食就訂位比較穩陣,旺角區多人食怕要排隊
旺角彌敦道700號T.O.P. This is Our Place 4樓409A & 409 B號舖
Shop 409A & 409B, 4/F, T.O.P. This is Our Place , 700 Nathan Road, Mong Kok
21519939
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這次嘗試了韓系&日系穿搭♡
大家喜歡嗎XD
感謝The Shibuya 109 Store借出場地畀我拍一直都好想拍既OOTD ?
(大家覺得我買唔買埋心型果條裙好 :D)
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▶ SHIBUYA109
地點:九龍尖沙咀海港城港威商場3樓3002號舖
營業時間:11:00 - 20:00
電話:2151 2109
▶ THE SHIBUYA109 STORE
地點:旺角彌敦道700號T.O.P商場 MTR層K05-06&M09號舖
營業時間:12:00 - 22:00
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