「這裡是吳軍的《硅谷來信》第3季。上一封信和你聊了究竟怎麼理解財務自由,這封信我們來談一談,怎麼樣讓錢花得更有效率,同時也讓自己的財富增長更有效率。
我們每一個人都希望錢多一點,不論怎麼說,錢多一點,總是能讓自己在生活中遇到窘境的概率小一點。其實要管好自己的錢也並不難,美國各大投資銀行曾經根據對客戶的統計,對客戶給出了一些建議,我把這些建議大致歸納為8條分享給你,希望對你有所幫助。
基礎:穩定的工作和職業規劃
首先,你需要有一個穩定的工作。
雖然很多財務自由的人是自己當老闆,但是更多的財務自由者其實依然在為別人工作,當然他們的職位可能比較高;又或者他們可能是律師、醫生等可以獨立執業的專業人士。
很多人覺得自己創業或者自己投資,就能獲得財務自由,其實完全靠自己創業或投資獲得財務自由的人反而是少數。在美國有大約150萬個家庭的淨資產在1000萬美元以上,我們可以認為這部分人算是達到財務自由了;但這些人中大部分並非創業者,而是為他人工作,或者是高收入的自由職業者。
穩定的工作有三個好處。一是有各種保險福利,沒有後顧之憂;二是通常能清晰地判斷自己的職業發展方向,從而能夠逐漸調整、找到自己喜歡做的事情;三是有助於保持一個良好的朋友圈子,生活會比較精彩。
第二個建議,在有了穩定工作的基礎上,就要做好職業規劃。要做好職業規劃,可以從以下五個要點入手:
想清楚10年後你想成為什麼樣的人,再想一想,你現在的工作是否和這個目標一致。
判斷你目前的工作,將來是否會有收入增長的天花板,多久會達到那個增長上限?要想實現持續的收入增長,你必須要做一份經驗會隨年齡增長,而且經驗確實有價值的工作,而不是一份能力會隨著年齡增長而下降的工作。
判斷你所在行業的大市場前景如何。舉個不一定恰當的例子,我在清華的同學,學建築和土木工程的都發達了,學數學、物理、機械工程、經管的都改行了。
確認你的工作和你的天賦是否匹配,如果不匹配,你是否會討厭這個工作。很多人未必能找到自己最適合的工作,也不是所有人都能搞清楚自己的天賦究竟在哪裡,但是至少不能選擇一份自己討厭的工作。
要確認,你的工作是否會對你的身體造成傷害,有些工作看似掙錢多,但實際上是以命換錢。此外,還要判斷清楚你現在從事的工作是否有法律風險。很多人為了多掙點錢,做打擦邊球的事情,冒法律的風險。出了事情,再多的錢也換不到自由。
保障:做好財務規劃,理清財務狀況
第三個建議,在做好職業規劃的基礎上,還要做好個人和家庭的財務規劃。
做好財務規劃並不是說要你找一個收益最大化的投資計劃,而是指你要根據自己想要的生活方式來掙錢和花錢。據統計,一個沒有財務規劃的家庭,在實現同等生活水平的條件下,會不知不覺多花掉10-20%的錢。比如,一個家庭一周外出聚餐一次,和一周外出聚餐兩次,生活質量不會有太大差別;或者出門旅行的時候,住高檔些的洲際酒店和住次一級的皇冠假日酒店,其實也不會造成的太大差別;但就是在這些細節中,家庭的支出不知不覺就增長了很多。月光族哪怕掙錢再多,都是不可能獲得財務自由的。
當然,花錢也不要太小氣,那樣會降低你的生活水準,反而讓你失去了自由。投資銀行對此有一個很實用的建議,就是要記錄下來自己的錢是怎麼花的。很多信用卡都會提供一個服務,到年底了幫你做一個賬單分析,告訴你錢都花在哪裡了,這可以成為你規劃支出的參考。
做好財務規劃還有一個目的,就是養成把錢花在刀刃上的習慣。很多人控制預算很在行,能保證自己每個月都不會多花錢,而且也能攢錢。但這樣也未必合適,因為很多人是該花的錢沒有花,比如健身和改善伙食;而不該花的錢卻花了不少,比如打遊戲和去夜店酒吧。只有做好規劃,記錄下自己的花銷,才能讓花出去的錢更好地回報你——它們或許讓你更健康,或許讓你更幸福。
第四個建議,如果你之前沒有做好自己的財務規劃,那麼現在還需要理清自己的財務狀況。
你可能有房貸、車貸,也可能從花唄或信用卡借了錢。那麼就需要算清賬,搞清楚每一種貸款利息有多高,如果手頭有了餘錢,應該先還哪一種。如果你既有債務,又有投資,比如今天很多人在房貸還沒還清的同時,在股市或者債市上還有投資,那麼就需要算清楚,是否需要把投資撤回來先還貸款。
比如說,如果你在銀行借了300萬的房貸,利率是每年5%,同時你用20萬元的存款買了三年期的國庫券,那麼這時你不知不覺中每年就虧了4000元錢,因為三年期國庫券的收益率不到3%。
所以,在保證自己有一些活期存款應急的前提下,你應該做的是賣掉國庫券,先把房貸還上。如果你那20萬投資在股市上了,除非你投資的收益率在5%以上,否則也應該先還貸。如果你是自己操作股票,那就更應該先還貸了,因為你還花了大量的時間在炒股上,這些時間也是成本。至於那種每日計利息的貸款,比如花唄,看似每天利息沒有多少錢,其實年利息算下來高得不得了,永遠不要碰。
我在之前的信里提到,2000年前後,一些人在美國的互聯網熱潮中獲得了財務自由,但其中的絕大部分人,後來因為互聯網泡沫破碎,那些紙面上曾經的財富又都蒸發了。也有些人及時賣掉了股票,賺到了一些錢,但是這些人往往發現錢根本不夠花。
原因很簡單,因為這一波意外的財富,讓那些原來開本田雅閣的人,把車子換成了寶馬M系列的跑車;原來出去玩住假日酒店這樣三星級酒店,後來都要住麗思卡爾頓這樣五星級的酒店;原來出行坐經濟艙,現在變成了商務艙。花錢的方式變了,掙錢的能力實際上沒有跟上,錢自然不夠花。不過,前面說的這些消費還不是最花錢的,很多人還拿這些錢去做一些風險很大的投資,投資虧損才是最厲害的。
第五個建議,理清自己的財務狀況、做好財務規劃之後,還要確保預備好一些應急的存款。這些存款不需要多,但需要有。這部分存款不要放在所謂的理財產品中,因為理財產品本質上是一些風險未知的債券。
可持續:動態自由,開源嘗試
第六個建議,財務自由是一種動態,理解這一點非常重要。
很多人覺得,當我有了1000萬時,哪怕每年投資回報5%,我每年還有50萬的收益,這比我的工資都多,所以我已經財務自由了。這是一種靜態的想法。因為實際上,如果你的賬上真的有了1000萬,你一定不會再以年收入50萬來規劃自己的生活水平。
我在前面的信里講過,我身邊就有兩位朋友在2000年的互聯網熱潮中意外地實現了財務自由。但實際上,他們財務自由的時間都沒有超過兩年。一方面是因為後來的股市大跌讓他們的資產縮水了80-90%,另一方面,他們養成了大把花錢的習慣。因此,雖然在這兩年的時間里他們比其他同學過得富裕,但兩年之後,和同齡人相比,他們卻並沒有存下更多的錢。
理解了這一點,我建議你把注意力放在提高自己的掙錢能力上,努力做到收支平衡後有所結餘,讓自己花銷隨著收入的增長逐漸調整,這樣會讓你獲得更高的生活質量。
第七條是一個比較具體的建議:如果你家庭成員中,兩個人的工作收入都還不錯,那麼其中一個人可以嘗試著創業。不過,創業的時間最好不要超過五年。提醒你一下,這個建議是針對美國人的情況,因為在美國,如果有一份還不錯的工作,全家的醫療保險就解決了,一份工資省著點花還是夠的。在中國這個建議是否實用,大家不妨結合自己的情況具體考慮。
我再解釋一下,為什麼嘗試創業不要超過五年呢?
一方面,五年差不多能夠創業兩次,如果兩次都不成,或者看不到前景,就要止損了。創業不成的原因可能有很多,可能是水平不行,也可能個人性格不適合創業。總之,嘗試了兩次之後還不行的話,說明這個人可能存在一些不適合創業的硬傷。
另一方面,如果你脫離自己熟悉的領域超過五年,而且已經不習慣居於人下工作,那麼五年之後很可能沒辦法再找到新的工作了。
此外,一個人創業對全家都會造成巨大的壓力,在經濟上有可能會抽乾過去的積蓄,在時間上可能會耽誤全家人的生活。所以如果看不到成功的希望,就要及時抽身,不要因此毀了自己幸福的家庭。
底層:身體永遠比錢重要
第八條建議,也是最後一個建議,身體永遠比錢重要。
很多30多歲的人一談到財務自由,就想過60歲退休人員的生活,其實不同年齡的人有不同年齡的生活。60歲財務自由的人可能不太為錢發愁了,也不用上班,但他們會有自己的煩惱和痛苦。30歲的人雖然辛苦,但是有好的身體,應該去尋找自己的樂趣。有些人為了掙錢拼得太厲害,把身體搞垮了,雖然掙了一些錢,但30多歲就不得不過60歲的生活,其實這是得不償失。
小結
回顧這封信和上一封信的內容,我還要再強調兩點:
第一,一輩子不愁吃穿並不是目的,個人自由才是目的,否則一個被判了無期徒刑的人豈不更早地財務自由了?
對任何人來講,財務自由都只是手段而已。當一個人真的獲得財務自由後,他通常不會因此「退休」,可能還會工作得更辛苦,只不過他在時間上有更多的自由。既然在短時間里獲得巨額的金錢不容易,不如調整好心態,找到一個自己喜歡、或者至少是不討厭的工作,直接享受生活的自由。
第二,如果你真要追求財務自由的目標,最重要的還是行動起來。」
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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
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201022房仲買房初體驗(下):與銀行打交道—零底薪的財力培養法@文陳泰源
【前言】
買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外,買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環!尤其我買的是限制更嚴格的小套房,而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢?接下來讓我娓娓道來……
【堅守預算上限】
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線是不能退讓的,以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶要的屋況」去找房,預算則其次,畢竟出錢的不是我,何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。
如今換成我是買家,反而以預算列為最優先前提,一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活,讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。
因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後再繼續找房,畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」(台語的搞什麼花招),我不會預先知道,唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。
【如何取得優惠房貸?】
談到申請房屋貸款,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是,影響這4個項目的因素裡,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
《如何讓銀行看得起你?》
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上的房子,貸款上限最高六成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成,而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息,在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時,如果購買人的財富實力夠雄厚,通常貸款仍舊不會是問題。然而,每個人因為工作性質的不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我的公司規模並不大,又是無底薪,像我們這種人在買房子的時候,銀行給的條件通常不會好。
所以,我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外,另外還有2張在2018年已繳清的6年期(累計共8年)高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款,以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」,維持零負債及良好的信用評比。
不過,我後來發現銀行普遍都已與時俱進了,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以我在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信,好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。
講更直白一點,對於收入不穩定的職業,如果希望銀行給你好的貸款條件,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了!
《還款年限》
目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案,而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說:通則非一定,銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65—25=40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房年限最長就是20年了。
以房來說:通則非一定,銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據,判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)建築耐用年限則為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越久。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但因為我具備首購身份,銀行經綜合考量下願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺你的利息也就越多,所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財,能提早還款就早點繳清。
因為,時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
《貸款成數》
由於我買的是套房,銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6~7成。
以我為例:我一開始找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,除非我是VIP級客戶,縱然如此最高也只能六成,真是氣死倫!可後來我換國泰世華,最高卻能給我至85成,來回就差了25%將近250萬元的自備款!是不是差非常多?
強調,每家銀行的政策不同且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高,不代表明年也是喔!
《房貸利率》
每家銀行略有不同,甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例:我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2個方案讓我選。
方案1:貸款七成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,但要加1筆48600元的房貸型壽險。
一開始兆豐為了吸引我,直接拿方案2引誘,絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。
一開始我被唬住了,後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道,有點讓人「奇摩歹」,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸大家,不管如何,買房一定要至少找兩家銀行,貨比三家不吃虧。
《寬限期》
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20=總共22年。其正解是頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還。換句話說,原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點,這是先樂後苦的概念。
偏好使用寬限期的人,只能說觀念與我不同,強調,無所謂對錯喔!以我朋友為例:
他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,而只要寬限期一到就立刻轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣,他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算?
【我最後選擇哪個方案?】
兆豐的方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款八五成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的兩個方案,最後我選擇了國泰世華,想法如下,……↓
如果選擇兆豐,代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可以花用,同事也附和說「3年很長,3年內會發生什麼事都不知道,只繳利息及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉獲利了結,豈不爽快。」好像很有道理?
當我與自己對話後,發現「寬限期」並不符合我的價值觀,一來是我個性偏好先苦後樂,二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」,我本來就打算長期持有,三是我把買房當存錢,沒打算不繳本金,第四個原因是,小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險,某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。
還有一個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。
理性思考,我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金,萬一虧錢怎麼辦?寬限期只會讓人留下更多的現金在身上,而「閒錢越多越想作怪」是人性,既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
【原來,房貸是個好壓力】
租房子好比與人交往,住不慣(相處不來)就換一個,挺自在也蠻自我的;買房子,感覺像是生小孩,背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷,花費變大了,壓力也隨之而來,這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧?
其實,我自己也察覺到,無債一身輕並有了閒錢之後,我的情緒管理變差了,做業務開始有些隨興,我知道這並不利於我的事業,這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起,我意識到責任感無形中提升了,遇到奧客時也變得比較有耐心,為人處事漸漸圓融了起來。
一直以來我常常被問:到底租房好?還是買房好?
過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷,因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今,若你再問我同樣的問題,我的答案肯定是買比租好,因為我體悟到:「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。
【後記】
對於買房經驗不足的首購族來說,預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病,而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢?以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說,……↓
契稅:29574元
印花稅:3957元
實價登錄費:1500元
地政規費(過戶):5961元
地政規費(貸款):10008元
貸款設定費1筆1棟:5000元
申請銀行貸款的開辦費:3000~5000元
代書費(土地所有權過戶)1筆:7000元
代書費(建物所有權過戶)1棟:7000元
上述這些稅費加起來大約7萬元,如果再把交屋後的屋況整理(非裝修)費用算進去,差不多就是買房總價的1~2%。因此請記得,除了自備款及2%買方服務費之外,至少還要預留2%的費用喔~
希望我的買房經驗能幫助到你一點點,只要能幫助到你一點點,就不枉費我打那麼落落長的文章啦!
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