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若清邁不依賴觀光業，那應該依靠什麼？
“ถ้าเชียงใหม่ไม่พึ่งการท่องเที่ยว แล้วควรพึ่งอะไร”

今年 4 月初，泰國第三波疫情爆發，不到三天，清邁確診數從個位數飆至三位數。看著新聞報導，去年同期的景象又回來了。再一次，關閉所有公共場所、餐飲、娛樂場所。直到 6 月初疫情趨緩，清邁傳染病防治中心（คณะกรรมการโรคติดต่อจังหวัดเชียงใหม่）公告，將放寬部分營業場所禁令，包括開放讓顧客進餐廳飲食但禁止販售酒精類飲品（6 月 25 日才放行賣酒），百貨商場開放入場但禁止任何群聚活動，便利商店、夜市恢復往常營業時間，但娛樂場所仍未能放行（僅電影院於 6 月中開放服務） 。

同樣在 6 月初，泰國國會通過泰國觀光部以普吉島為示範區域的「Snadbox 沙盒」計畫提案（原以芭達雅為首發），並定在 7 月 1 日起實行，若執行得當，將接續開放 10 處熱門觀光區域，其中包括清邁。

沙盒計畫接待的旅客必須在旅行前至少 14 天完成疫苗接種，並於入境前在中低感染風險的國家停留 21 天以上，入境後需依照泰國政府規定進行篩檢。計畫通過後普吉島居民約有 4 成已施打疫苗，近日亦有報導說是已有過半居民完成疫苗接種。相關的入境規定可參考「 來趣 .THAI北 ไปเที่ยวไทย 」於日前（6/25）發佈的訊息。

計畫命名為沙盒（Sandbox），根據維基百科的解釋「是一種安全機制，為執行中的程式提供的隔離環境。通常是作為一些來源不可信、具破壞力或無法判定程式意圖的程式提供實驗之用」。在普吉島的計畫是讓旅客停留島上 14 天後，方能轉往泰國其他地點觀光，在島上似乎沒有旅遊路線的限制。但在清邁，沙盒計畫初期並不能真的到處趴趴走，一如其名。

預計在 8 月跟進的清邁，將專案主題定為「Charming Chinag Mai Sandbox」，第一階段先開放清邁市（อ. เมือง）、湄林（อ. แม่ริม）、湄登（อ. แม่แตง）、龜山（อ. ดอยเต่า）等地，分為國內旅客與國際旅客兩部分，後者將限制旅遊路線（Sealed Route*），旅行期間同樣需按照規定在第 7 天進行篩檢，檢測結果為陰性，就能轉往其他地區觀光。住宿規定要入住已有 SHA *標章的旅館。若進行順利，預期將在 2021 年 10 月 15 日開放全清邁府 25 區。

要求入境旅客要完成疫苗接種，接待方亦同。官方表示，在清邁即將開放的 4 個區域，預計 6 月中旬至 7 月中要完成當地居民以及第一線接觸旅客的業者們，疫苗接種率七成。此外，清邁國際機場也在日前透過媒體表示，機場人員的疫苗接種率已達七成。

疫情蔓延一年半，不只是觀光業、餐飲服務業，人們的生活也隨著一波波確診高峰上上下下，城市開開封封，像身處奇異博士的時間迴圈來回反覆。沙盒計畫是給泰國政府對於泰國公共衛生與經濟復甦之間是否能取得平衡的測試，但對受到重挫的觀光業來說，浮木來了就要抓牢。

泰北旅館同業公會副會長暨東他挽飯店（Duangtawan Hotel）飯店經理 คุณวารุณี คำเมรุ 在 6 月中受訪時表示，為讓旅客更安心前往觀光，清邁的飯店服務人員已有 980 位接種第一期疫苗，公會也著手行銷推廣，初期目標先以泰北地區為主，接續是其他已接種疫苗的本國旅客及外籍觀光客。同時持續觀察普吉島的發展，並於評估修正後移植到清邁執行，加上提高疫苗接種率，期望地方觀光產業能從此邁向復甦之路。

至於一般民眾，擔心開放後第四波疫情隨之而來的大有人在，畢竟截至 6 月 25 日，泰國全國的新增確診數仍在 4 位數，3,644 人。6 月 27 日公告自 28 日起，大曼谷地區再次封城。

回到清邁。

清邁目前總人口數約 170 萬人，根據媒體報導，2019 年地方產業收益（Gross Provincial Product : GPP）約 2 千 3 百 億，其中觀光收益就佔了 1 千億。疫情前，旅客人數每年約 1 千萬，國內外的旅客人數大概是 6 成國內、4 成外國旅客。

2020 年受到疫情影響，觀光收入減少約 57%，從機場航廈入境大概 6 百多萬人次，2019 年是 1 千 7 百萬人次。若以疫情剛爆發的 2020 年 1 ~ 2 月來比較 2019 年同期，遊客數與相關收益都減少兩成，之後更是往不見底的低谷。

從這些數字不難想見承平時期的尼曼明路、塔佩門、酒吧街等觀光區域，所受到的衝擊。有的是店面轉租、暫時結束營業不知何時再見的店家，許多從業人員被迫轉業另覓生路。在重挫下產生的問題是：「清邁是否真的要依賴觀光業？」

經常針對清邁都市規劃議題倡議的社團「เชียงใหม่ ฉันจะดูแลเธอ Chiang Mai we care」就在該官方臉書上發佈了一篇，「若清邁不依賴觀光業，那應該依靠什麼？ถ้าเชียงใหม่ไม่พึ่งการท่องเที่ยว แล้วควรพึ่งอะไร」，試圖從清邁的其他經濟收入與優勢，提問是否還有其他發展選擇，好讓清邁逐漸減少對觀光收入的過度依賴，未來經濟能平穩發展而不過於傾向單一產業，為往後可能的危機衝擊做準備。

文中以農業、文創設計、醫療、教育與科技等五項目前清邁已有的優勢來說明，大致如下：

1、永續農業、有機農業等連結農業轉型並創造高經濟價值
農業是清邁第二大經濟收入來源，氣候、土壤、水資源等都適合農作，即便是在市區都有許多永續、有機農場，甚至外送到外府販售。若能在相關知識或申請文件上給予更多協助，或許有機會將在地農場推往國際，甚至延伸至農業研究等。

2、設計師與地方的文創商機
清邁的 TCDC 規模足夠提供相關設計知識給專業人員、學生或有興趣的人一個資源／支援平台。若能由設計師的文創商品帶動地方共同參與，可望為地方開源並增加工作機會。文中以「PLAYWORK」品牌為例，由設計師設計樣式、圖案，在將其轉化成各項商品，交由清邁 Sansai 區的居民製作執行。這部分在泰北亦有其他品牌進行中。

3、醫療服務
清邁擁有泰北最完善的醫療設備，包括各級醫療院所、療養院以及專業的醫療人員，且清邁往返國際及國內航班算是便利，加上原本休閒條件佳，頂級飯店度假村可提供術後療養，無論是國人或外籍人士來說，清邁應該都是不錯的選項。如將這些條件做有效串連、系統化，應可為清邁帶來醫療服務相關的收入。畢竟醫療服務與旅遊的配套在泰國行之有年，相關照護系統或單位可以支援。

4、軟體與科技發展
根據數位遊牧網站 nomadlist.com 的調查統計，從環境、消費、生活品質、網路速度、友善包容度等條件評估，清邁在 2019 年獲選全球最適宜數位遊牧工作者的城市的第二名。在 2016 年至 2019 年間，以數位遊牧工作者身分停留清邁的人數，最高曾來到每月萬人。

從旁觀察這幾年相繼設立的公共工作空間，確實從單純硬體和辦公環境提供，增加更多研討與和國際數位遊牧社群的互動暨顧問服務。該文也提及地方教育培育出不少科技相關的人才，但終究因為就業選擇少，完成學業後多移往曼谷或新加坡而非本地。是否能協助推廣讓更多科技或軟體開發公司或團隊在清邁成立，進而在這方面增加更多商業價值。

5、教育
清邁一直以來都是泰北教育中心，各大專院校的資源相對完整，原本就是周邊外府學子選擇就學的地點。近幾年有多所大學提供國際課程，而在市區或郊區的國際學校因為學費相對親民，環境亦舒適，已吸引不少外籍人士無論是因公移居泰國或刻意將孩子送來就讀，如果有機會將部分教育系統好好經營，像短期進修、職技或專業進修、調整課程等，無論是教育英才或是增加相關收入。

文末指出，上述的規劃與政策推動、要怎麼建立更多元的商業模式且有系統的發展，得靠政府與私人企業相互支援，幫助清邁走出新方向。

坐畫藍圖不難、起走新路不易，但此路暫時不通時，要停下等待還是另覓更多可能呢？

【註】
1、限制旅遊路線（Sealed Route），將搭配自然、文化、文創設計等不同面相的景點安排。據媒體報導，行程是入境後向地方旅行社購買。

2、SHA 或 SHA PLUS，泰國觀光局與公共衛生部共同頒給的泰國健康與安全認證（Amazing Thailand Safety and Health Administration）。

【同場加映】
1、關於泰國疫苗相關新聞，請至
泰譯聞 นักแปล กระแสไทย-ไต้หวัน
敏迪選讀 https://www.mindiworldnews.com/20210621-2/
Today看世界（6/17）https://youtu.be/QEFHIxRQJHE
泰國疫苗的水之深，請勿亂踏以免掉進名為謙卑的洞裡／泰太有事嗎？https://vocus.cc/taitaiwhat/60d17327fd897800010034cb

2、清邁數位遊牧工作文，請至「關鍵評論網」
「新冠肺炎對清邁數位遊牧者的影響：簽證是最大麻煩，遠距工作趨勢卻可能帶來正面效應」 https://www.thenewslens.com/article/135769

【參考資料】
เชียงใหม่ ฉันจะดูแลเธอ Chiang Mai We Care
https://chiangmaiwecare.com/chiang-mai-business
Money and Banking Thailand
https://www.moneyandbanking.co.th/article/news/travel-sand-box-high-season-170664
รีวิวเชียงใหม่ Review Chiang Mai
https://lihi1.com/VnIJ9
Bangkok Post
https://lihi1.com/lopgy
Chiangmai One
https://lihi1.com/C1wdv
bangkokbiznews.com
https://lihi1.com/ZFFew
科技新報
https://technews.tw/2021/06/16/phuket-travel-experiment-on-the-road/

#在IG看到清邁新咖啡館一直開覺得平行時空
#不急 #為了明年的春節寒假請待在家
#此為民間提問不是政府要做 #他山之石要借對 #借鏡也要擦乾淨再照

*圖片攝於 2020.6，清邁古城 ตลาดสมเพชร 後方巷內。

［今日只睇一單新聞］創辦人譚氏家族近年在賣盤之後，就如不少香港家族，成賺得第一桶金之後，就紛紛將資金「買磚頭」，轉為購買九龍塘洋房、市區豪宅。

同場加映：點解當年LTCM爆煲搞到聯儲局都要開會書都寫幾本，而家韓仔爆煲明明史上最大損失勁過LTCM，大家一個星期已經唔記得？

經濟原文：【譚仔上市】創辦人譚氏家族賣盤後 套現「買磚頭」掃九龍塘洋房、億元豪宅 （https://bityl.co/6XZ1）

TLDR：香港精神，唱歌好搞Startup好賣點心好賣米線好做雞都好，搵到錢，梗係買樓買樓再買樓啦。姜B都睇樓啦喂，話夢想買樓收租呀，新一代唔重視物質呀可？

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1. 正如我舊文講過，香港人十分擅長聽一半唔聽一半，甚至聽一成唔聽九成，只揀啱嗰一成出嚟無限放大。記唔記得曹仁超作古，好多人回帶講嗰句「唔好畀500呎綁住青春」，被人理解為勉勵年青人追夢，唔好只係追求財富，唔好做樓奴云云

2. 有片有真相，自己睇當時曹仁超講乜（https://youtu.be/e5oiaB4TuqI）。3:20秒，曹仁超冇錯係叫你唔好買500呎樓，不過佢係講「唔該你地志願大少少」「成條街掃晒佢」。See？都話你睇嘅，好多都係人云亦云嘅垃圾，基本FC下都唔會

3. 正如舊文講，香港地嘅嘢，行行出狀元，但殊途同歸，搵到錢後，全部係買樓買樓再買樓，Issey Miyake個朋友，一生三宅。搵到錢有乜留畀個仔？蘇依時，留返三個太古城單位畀佢，一個住一個炒一個收租。「咁佢就可以去追夢搞Start Up 做 YouTuber Pornhuber 電子雞啦」

4. 你見真係咁架喎，藝人固然係咁，光頭佬阿Bob 又話買十層樓，Beyond呀家強都係多得又寫字樓又幾個單位收租先可以日日「我是憤怒」。由Ben Sir到莊太量都係話你知，買樓買樓再買樓，有辣稅就用埋老婆老母人頭，用晒就買外國樓，英國日本緬甸柬埔寨。你老母我連保加利亞樓盤都見過！在坐邊位去過保加利亞？（我就去過啦！）。

5. 即係，馬榮成固然有才華，但，佢同黃玉郎最大分別係乜？就係馬榮成一早買山頂，而家咪上等人。黃玉郎就幾廿歲人仲要又加密幣又NFT 又天子傳奇

6. 咁你話，high tech 揩嘢 low tech 撈嘢。咖啡兄弟（部機搞成點？）固然拎咗你啲錢去買樓。正經生意人，一樣係咁。添好運點心師傅搵到錢一樣買樓，咁譚仔嘅譚生買樓，合理不過。

7. 呢，你睇，北角單雙屍案，大家最關心，真係人間悲劇—個單位變兇宅！仲要兩條命添，應該折讓再折讓（亦有研究做過！我舊文都寫過！）

8. 本人就冇投資物業，自住單位一個（＊），但，說好了的外資切尼人人沽貨呢？Where is the crash？唔好忘記而家仲要係限制晒外地人（essentially 大陸人）買樓，本地人嘅炒賣成本都已經加大咗好多。

9. 不過，有冇人話你知，聯儲局嘅資產負債表，就快突破8萬億美金？咩概念呀？2008年，所謂開水喉，「伯南克水淹七軍」，都只係放咗1萬億美金，資產負債美由9000億加大到2萬億。即使唔計後來嘅咩QE2 QE3，只係計疫情期間，都已經放咗4萬億美金—「仲未計之後全民派錢」

10. 亦都係咁，你見啲咩金融危機，咩瑞信野村韓仔基金Archegos爆煲史上最大Trading loss（是真的），係當年咩LTCM 爆煲嘅一個開。但當年搞到要緊急會議又乜，而家？一個星期已經冇人講。點解？因為個金融系統大咗好多，好多，好撚多。

11. 所以有問題嘛？印錢咪解決到。咁但凡事總有代價，咩人埋單？你話呢？

12. 呢啲，真係Patreon成日講咯。咁買樓你又話戇鳩，買港股又話唔升，買美股又話貴，咁想點？

（＊）當然唔可以話冇受惠，首先唔使交租，二來，賣咗佢你咪搬去馬達加斯加日日食云呢拿咯。所以唔好信咩「自住樓千萬富豪只係紙上富貴」，大佬呀，你可以賣咗層樓去台東，人地成世都搵唔到咁多錢。

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最近新世界成為香港新樓收票王, 收2.27萬飛呢, 凍結20幾億資金,打破20年紀錄, 成為了疫市奇蹟. 新世界呢個品牌以乎已經成為香港人信心標誌.

信心, WELL, 由好多元素組成, 譬如: 質量, 價錢, 位置, 物料, 設計, 品味, 服務…等. 加加埋埋, 樣樣一流, 人家就會有信心.

之前應承大家如果遇到有好質素既英國樓盤就同大家介紹下, 你地知我買外國樓, 一定堅持買新的, 因為免卻日後好多麻煩, 以下呢個項目係新世界鄭家純擔任主席的Knight Dragon一個全新英國住宅項目Greenwich Peninsula可以介紹比大家.

樓盤位置

呢個盤係London zone 2 , 地點就係「金絲雀碼頭」旁, 你知金絲雀碼係LONDON 商業中心, 係一個高級地段. 鄰近地下鐵「Jubilee Line」、「North Greenwich tube station」，搭一個站可抵達倫敦商業區「金絲雀碼頭」，十八分鐘可到著名購物街「Bond Street」。

太古城式項目
個樓盤三邊被泰晤士河包圍, 佔地635萬呎, 其中靠近河邊, 五座外望呈層叠式的一座, 名為Upper Riverside, 入場費為608萬港元起。
呢個亦都係英國倫敦史上其中一個最大型的大型商住項目, 集商業、住宅元素於一身，提供超過15000伙, 大過三個香港太古城. 項目包括一房、兩房，以及實用過千呎的三房. 花園, CLUB HOUSE…全部都有。

香港人習慣住大型屋村, 因為應有盡有, 買野又方便, 外國其實好少呢類既供應, 所以我覺得你地應該幾鐘意.

2021年收樓
之前你地問有冇啲即買即住，呢個樓盤預計2021年收樓，而且可用到英國印花稅假期（stamp duty holiday) 同豁免由2021年4月開始，對海外購房者徵收2%的額外印花稅。會抵好多！
舉例以一個600k一房單位為例，2%海外買家印花稅£11400再加英國印花稅假期£15000，一共可以慳£25400 ！即係廿幾萬港紙呀！

有興趣了解多D既朋友, 可以搵我老友HOWARD@ 98818421

話佢知, 你係睇我FB知道呢個項目, 佢地貼心貼地招呼.

呢個盤, 我都會考慮！可以同呀媽傾下

《十大政府200億買工商舖你要知!》

政府200億買工商舖，令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂，投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出，邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗， 阿炳付出咗好多努力， 血汗 ，金錢， 成為咗嘅大富翁， 周圍捐錢。 阿茂啦， 就繼續索取，一世都係乞兒。

如果你有睇我《十大創業忠告》， 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢，你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地， 你越想政府做好啲，你越先要支持佢，唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業，梗係話好啦。支持咗， 再仔細睇真啲條數 ，大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對， 又話咩官商勾結，又話咩杯水車薪。講到呢度，我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數: 

第十: 政府話動用200億買入60項物業， 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三，係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎， 政府唔使買到咁靚呀! 

第九: 今時今日，即使是100%地舖， 面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓，呎價9000至到萬四元就有交易， 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲，日後買平咗就唔使孭鑊啦。

第八: 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓，肯定佢哋唔係首置，要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁，用公司名買，30% 。 仲要再鎖多三年， 工商舖只係最多畀8.5%， 無任何轉售限制。

第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址， 絕大部份都是相連地舖，方便出入。

第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%，嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔，只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。

我計過， 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多， 七除八扣，應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎，應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。

..........

香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)

全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米 
(當中只有35%是非甲級， 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎 
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
 (當中只有210萬平方米已活化，及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米 
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間，每間平均約600平方呎，即應減去約6000萬呎樓面）
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎，大約5倍
.........
第五，根據土地註冊處， 撇除領展同年賣咗120億商場，2018年成年商舖只是有約363億的成交， 二百億即使分三年買，都係大的數字，佔每年的18%。 即使包括埋商廈，加多374億成交， 再包括埋工廈，再加多440億，都佔近6%。但記住， 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等)， 同埋未活化嘅工廈，社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話， 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。

第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施， 即每項物業約3.33億。 唔計領展，近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入，掃足三年，都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。

第三: 我同全港經紀了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院，又再趕走啲老人家， 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施，唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。 

第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖，例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面， 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面，don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友，好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業， 買得平，佢哋唔會賣。 買得貴，會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑， 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨，一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨， 即使個價貴啲，在市場上則難以比較，價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。

第一: 最後，唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場，難聽啲，俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場， 高鐵旁邊咁旺嘅位，上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯，每呎970， 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售， 全層或者部分商場樓面都好， 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗，不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」， 贏返啲呢幾千個小業主個心，Really! 

總結， 我支持政府呢個200億方案， 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升， 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化，希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會， 對工商舖，對小業主，對我都將會是一支強心針。

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《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三，太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓，近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億，會回流工商舖，是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%，應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量，掃足三年，都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個，叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。

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本集主題：世界軍艦的故事

　　本次將帶著聽眾朋友走出錄音室、第二次到長榮海運博物館，由館方解說志工威廉，威廉老師曾經是海軍退役軍官，所以對軍艦和世界戰役就有一定了解與認識，退休後又長期在長榮海運博物館擔任解說志工，所以談起各種代表性的戰役和影嚮戰爭結果的軍艦如數家珍，深入淺出。

1. 緬因號/美國戰鬥艦 USS Marine/Battleship
1898年奉派至哈瓦那保護美國僑民, 在當地發生爆炸沉沒,艦上260餘名官兵全數喪生,成為美西戰爭的導火線, 1889年下水,1895年服役, 1898年沉沒

2. 鐵爵號HMS Iron Duke/The Dreadnaught battleship
為英國無畏型戰鬥艦,以英國將威靈頓的稱號命名,1916年日德蘭海戰中因擔任大洋艦隊司令約翰．傑利科的旗艦而聲名大噪,1931年退役移做訓練鑑, 1939年因遭德軍烘炸而損壞

3. 大和號Yamato/日本大和級戰鬥艦
是二次世界大戰時日本海軍「大艦巨砲主義」的具體象徵,1940建造完成, 1941服役, 為當時世界上最大的戰艦,因而成為英美聯軍鎖定攻擊的目標, 1945年4月6日, 已成為強弩之末的日軍,發動「菊水作戰」派大和號等船艦迎戰優勢的美國艦隊, 次日, 大和號在沖繩附近遭到380架美軍戰機的輪番攻擊而壯烈成仁, 殘骸於1985年被尋獲 (它是第一個啟用球形船頭取代尖形船頭,來增加速度彌補船隻尺寸)

4. 亞利桑那號 Kidd 船長/美國超無畏型戰鬥艦 USS Arizona/Super Dreadnaught
Battleship
1931年進行現代化改裝,1941年不12月7日的珍珠港事變中受到重創, 全艦共1000餘名官兵陣亡,目前仍沉在珍珠港的海底,並建成紀念碑供人參觀憑弔
1915年下水, 1916年服役, 1941年12月在珍珠港被擊沉（太平洋戰爭的開始）

5. 密蘇里號/戰鬥艦 USS Missouri(BB-63)
曾參與第二次世界大戰、韓戰、波斯灣戰爭等, 共獲得11個戰鬥勳章, 1945年9月2日, 日本投降的儀式在此艦上舉行, 日方代表簽署了無條件投降的文件, 正式結束第二次世界大戰 (太平洋戰爭的結束)

6. 俾斯麥號/德國戰鬥艦 Bismarck/Battleship
(不能打到魚雷機,德國對外號稱是自沉而非被擊沉), 於 1939年下水,1940服役, 不但噸位大,航速高,還配備強大火力, 儼然是一座堅固的海上堡壘, 為各國海軍所望塵莫及, 但在1941年5月27日與英國海軍艦隊激戰中遭擊沉, 1941年5月27日被擊沉, 1989年尋獲

7. 虎德號Hood Battlecruiser/英國戰鬥巡洋艦
虎德號建造完成時為當時最大, 最快速且外型狀觀的主力艦, 二次大戰期間,與威爾斯王子號一同搜索德國精銳戰艦俾斯麥號, 雙方戰艦在1941年5月24日相遇, 爆發激烈戰鬥, 虎德號遭到擊沉, 全艦只有三名生還者, 英國舉國哀悼

8. 紫晶號 HMS Amethyst
建造於1942-1943年間, 英國巡防艦,配備有反潛及防空武力,主要的任務為護航, 在國共內戰期間曾值勤於中國,1949年, 當紫晶號運送補給品至位於南京的英國大使館之時, 被中共的重砲兵部隊砲擊中彈而擱淺, 中英雙方交涉幾個月後, 紫晶號才趁機逃脫, 結束這場衝突事件 (1942年下水,1957年解體)

9. 埃塞克斯號/航空母艦 USS Essex (CV9)
1941下,1942服役,1969除役, 1973拆解, 1943年5月開始投入太平洋戰爭,於1944年馬里亞納海戰和同年10月的雷伊泰灣海戰創戰功, 戰後因功榮獲「總統單位嘉獎」和13枚戰役銅星紀念章

10. 高雄號Takao/Heavy cruiser Takao class/重巡洋艦高雄級
為日本第二次世界大戰的「一等巡洋艦艦型」,高雄號為該型船艦的第一號艦,以京都的高雄山命名,其龐大的艦橋宛如日本古城般雄踞海上

11. 千鳥號 HMS Plover,也音譯為蒲樂福號
是英國駐香港的皇家海軍孔雀級巡邏艇, 1983年開始服役, 擔任維持海上治安及救護工作, 1997因香港回歸而轉售予菲律賓海軍

12. 伊號第四零零潛水艦 Japanese I-400 Submarine
I-400型潛水艇是日本帝國海軍所建造,俗稱「潛水航空母艦」, 艇內搭載2架(後改為3架)特殊水上攻擊機「晴嵐」, 目的是想利用潛水艦接近美國巴拿馬運河作奇襲攻擊, 但在發動攻擊前夕時, 日本已投降, 1946年於夏威夷近海被當做實艦標的擊沉處分(1944下水,1945除役,1946自沉)

13. 悍神號HMS Termagant/Talisman class destroyer
英國護身符級驅逐艦,屬大型重武裝驅逐艦,曾參加過日德蘭之役
H代表 he or her, M代表 majority 英國皇家, S代表 ship

14. 鱘魚號HMS Sturgeon/A class torpedo boat destroyer
英國A級魚雷艇驅逐艦, 是英國最早期的魚雷艇驅逐艦, 1894年下水,是A級驅逐艦中第一艘下水的,1912年解體

有一件很好笑的事，早一年已聽過這計劃，但我當時不相信會實行，但竟然實行了，可見有些人是如此地離地。這就是富貴長者屋開始招租。這房屋付的是終身的租金，如果你死得早，是你的不幸，如果你一百六十歲才死，那就是他們不幸。這是一種對賭。這為何是很離地。因為這包括終身租住費用。它的賣點是設有智能手帳、活動感應儀器等，若單位內的長者8小時活動，，感應器會通知控制中心，會有人救個長者。為何8小時，因為幾小時無活動可能只是睡著，那變成不停騷擾睡覺。但是如果是跌倒、暈倒8小時，那應該已死了一段時間了。

那裏也有復康中心、日間護理中心、中西醫藥診所及健身中心等，但全部需另行收費。這是很離譜的。為何要額外收費？買屋的會所也有這些設施。中西醫藥診所，因為只有500個長者，醫生休不知何時才會來，結果要看醫生時﹐那醫生未必在那裏，又是要自己出外看醫生。日間護理中心也有同樣的問題。

這種屋最離譜的問題。我們用個例子來講。最小的單位351呎，60歲的租住費用約381萬元，買IBOND也有2厘利息，一年利息有7萬多。這個計劃的一個很大問題，是不分男女。男女的壽命是不同的。男人的預計壽命約為81歲，女人預計歲數是88歲，相差7歲。那應該是長命一點的人才會買，於是可能全部都是女人去住。男人早死，是會蝕底的。當平均歲84，那可以住廿年左右，那每年租住費用大約一萬三千元左右，再加上利息損失五千元。租住成本二萬元，再加上八百元服務費，再加每呎4.1管理費。三百多呎的屋，要二萬多元。那是貴過六百多呎的太古城。如果你去沙田第一城租，那只不過是一萬二千元左右，再請一個工人，哪一個服務會好一點呢？

第二點，85歲，平均壽命來計算的話，那基本上是死了，所以那筆錢幾乎是他們「袋了」。女人可能還有三年壽命，那將會是五萬元租金。那要非常不會計算的人才會去住的。現在能住到351呎長者富貴屋單位的人，已經可以買到沙田第一城，而且管理費又要低一些，住到死時，房屋又有機會升值，可以交給子女。香港人當然會買樓。最大單位作例子，如果十年供，要一千九百多萬，如果買一些一千二百多呎的舊樓，價錢也差不多。同一原理，買樓住完之後，也有間樓，但租這單位就不會有樓。而且住這單位，還很麻煩，申請家傭或家人同住，成為特准租戶，要有醫療證明文件。一旦違反租約，房協有權終止租約。這樣的規定，不如你去住吧。有沒有想住這種單位，有五百多戶，在這麼多條件下，能租出一百戶，我也說他們叻。這完全離地，香港人一定寧願買一間細小一點的屋子。有一千六百萬，買太古城不過是八百多萬，還有八百萬可以慢慢用，誰人會用一千六百多萬住一間不知住到多少時間的屋。如果平均住二十多年，那一個月平均要四萬多元租金。這間屋在市場最多值三萬元租金而已。這計劃完全是一廂情願，租住還要那麼多限制，又沒有額外設施。
而住老人院，用三四萬元一個月，那已經是很貴的了。那是給幾乎不能行動，要intensive care才會要這種收費。如果那些老人院，住一年也只是四十多萬，住十年也是四百萬。那自己有獨立房，又有人照顧。誰人會租住這種長者富貴屋呢？要鄔滿海住吧。你會不會拿一千六百多萬，住一個這樣的屋？


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